Hermina Bau alaprajz és a Hermina Happy Land projektek jogi és pénzügyi története
A cikk összefoglalja a Hermina Happy Land és kapcsolódó Hermina Center projektek alaprajzi elképzeléseit, a hozzátartozó jogi és gazdasági problémákat, melyek közel egy évtizede terhelik a Zugló és XV. kerület területét. A fennmaradási és használatbavételi engedélyek hiánya, a zöldfelületek és zöldtető hiányosságai, a vis maior értelmezésének vitái, valamint a banki finanszírozási hagyományok összefüggései mind fontos szerepet játszanak a történetben.
A projekt alapjai és az épített környezet
Az Öv utca 133-135. alatt lévő 209 lakásos társasház a Hermina Happy Land II. része volt, amelyet földszint plusz hét emeletként terveztek, továbbá egy üzlethelyiség és 210 parkolóhely szerepelt a tervekben. Utóbbiak végül nem épültek meg, ezért a tíz évvel ezelőtt kész épület használatbavételi engedélyt sem kapott meg. A kerület főépítésze szerint a projekthez kapcsolódó parkolási problémákat 2019-ben rendezte egy rendelet, amely azonban több jogi problémát is kimutatott, például a zöldfelületek helytelen kialakítását.
Hasonló problémák merültek fel a XIV. kerületben található Hermina Magic Metropol társasház lakóinak történetében is: 10 év alatt sikerült csak fennmaradási és használatbavételi engedélyt szerezniük. A késedelemre jellemző, hogy a magyar ingatlanpiacon a 2010-es évek végén és a 2020-as évek elején erőteljes árváltozások voltak tapasztalhatók, ami hatással volt a lakások értékére és a befizetett összegek visszafizetésére is.
Jogszabályi változások és zöldtető-követelmények
Három évvel ezelőtt a kerület vezetése a jogi rendezési folyamat érdekében rendeletmódosítást fogadott el, amely lehetővé tette az épület jogi rendezését. A feltételként előírt öt éven belüli zöldtető kiépítésről és a használatbavételi engedély visszaszerzéséről szóló megállapodást a főépítész így kommentálta: "öt év alatt zöldtetőt kell kialakítani az épületen, továbbá a vállalkozó nélkül, csak az új lakókkal kijártuk a használatbavételi engedélyt."
Finanszírozás és banki helyzet
A Hermina Happy Land III esetében a finanszírozási modell nem következetes a korábbival: a bankok közül a MagNet Bank korábban hitelt nyújtott a vevőknek a projekthez, miközben a beruházó nem finanszírozta a teljes építkezést. Az MNB 2019-es bírsága a MagNet Bankot projekthitelezési szabályok megsértése miatt érintette. A banki gyakorlat szerint a vevők hitelét gyakran a beruházó finanszírozza, és a vevők befizetett önrészét zárolja, ám a Hermina Happy Land III esetében ez a séma nem teljesen terült ki.
A garanciákat és a hitelügyleteket érintő kérdések között felmerült az is, hogy a bank azért finanszírozta-e a vevők hitelét, mert a beruházó nem érte el a kért készültségi szintet; ezen felül a bank álláspontja szerint nem finanszírozta a beruházást, csak a telek megvásárlását nyújtotta hitelként. A MagNet Bank közölte: nem finanszírozza a beruházást, és ezért a vevők hitelügyletei sem kötelezőek a bank számára.
Vevői jogok és peres folyamatok
A Hermina Happy Land III-ra és más Hermina-projektekre vonatkozó pletykák és perek hosszú időre nyúlnak vissza. A vevők részéről több közérdekű és polgári per indult, és az ítéletek - amelyeket több kúria is rendezett - a tulajdonjog megilletéséről szólnak, annak ellenére, hogy a szerződésekben foglalt feltételek vitatottak maradtak. A GVH 2020-ban megállapította, hogy a vállalkozás tisztességtelen kereskedelmi gyakorlatot folytatott a passzívházként hirdetett ingatlanokkal kapcsolatban.
A vevők közül néhányan az elhúzódó peres eljárások késedelmei miatt albérletben élnek, hitelt szeretnének felvenni, és a korábban befizetett összeget szeretnék visszakapni vagy részben kompenzálva megoldást találni. A bírósági ítéletek alapján a tulajdonjog átadására vonatkozó részeket a vevők jogai biztosították, és a késedelmek ellenére a tulajdonjog és a használatbavételi jog sorsa a vevők oldalán állt.
Árképzés és hirdetési gyakorlat
Az összehasonlítható piaci adatok és a vevők visszajelzései alapján a kezdeti árakhoz képest a későbbi árszint jelentősen emelkedett, ami hozzájárult a vevők pénzügyi megterheléséhez és a szerződések módosítására irányuló törekvésekhez. A projekt kommunikációja és a képeinek felhasználása kapcsán a GVH szerint a reklámok tisztességtelen kereskedelmi gyakorlatnak minősültek, mivel a passzívház minősítéshez kapcsolódó állítások és képek jogosulatlan felhasználását tartalmazták.
Az építési engedélyek és az építés befejezése
Az építési engedélyek lejáratának kérdése összefügg az állami és önkormányzati hatáskörökkel: 2019-es jogszabálymódosítás értelmében a feladatkör a kormányhivatalokra hárult át. Jelenleg az építési engedélyek hosszabbítása bírósági eljárásokat igényelhet, és az építési hatóságok számára nincsenek egyértelmű eszközök a befejezés kikényszerítésére. Az új szabályozás szerint a szerkezetépítéshez már kiadható új engedély, ha a szerkezet készen áll és belső munkálatok hiányoznak, így a beruházó bizonyos részeket tovább folytathat, de a teljes befejezés és használatbavétel még mindig vitás kérdés marad.
Jogharmonizáció és a vevők jövője
A vevők megtartása és a jogi rendezés végső kimenetele még mindig bizonytalan: az eljárások folyamata és az elérhető jogi eszközök felszámolása sok időt vesz igénybe, de a bírósági ítéletek szerint a vevők tulajdonjoga megilleti őket. A cég és a vevők közötti kölcsönhatásban a pénzügyi kötelezettségek és a lakások átadása közti időtartam továbbra is feszhúzó téma, amely a lakásárak és a hitelpiaci feltételek alakulásával összefügg.
Lehetséges megoldások és előrelépés
- Jogszabályi és önkormányzati együttműködés erősítése a fennmaradási és használatbavételi engedélyek gyorsabb rendezése érdekében.
- A zöldfelületek és a zöldtető kiépítésének végrehajtása a megállapodások szerint.
- A banki gyakorlat átgondolása és transzparens kommunikáció a vevőkkel, különös tekintettel a vis maior értelmezésére és a hitel-folyósítási feltételekre.
- A GVH és közérdekű peres eljárások hatékonyabb koordinálása a fogyasztók védelme érdekében.