A hitelintézet által megállapított forgalmi érték
Amikor lakáshitelt veszünk fel, az egyik legfontosabb tényező, amelyet figyelembe kell venni, az ingatlan értéke. Azonban nem csupán egyetlen értéket kell ismernünk, hanem többet is, amelyek közül az egyik legfontosabb a hitelbiztosítéki érték (HBÉ).
A hitelbiztosítéki érték az az érték, amennyiért a bank viszonylag rövid időn belül - jellemzően néhány hónap alatt - biztosan el tudná adni a lakáshitel fedezetéül szolgáló ingatlant. Erre akkor kerülhet sor, ha az adós nem törleszt, emiatt a hitelszerződés felmondásra, az ingatlan pedig végrehajtás alá kerül. A hitelbiztosítéki érték tehát a bank által elfogadott minimális fedezeti értéket jelenti.
A hitelbiztosítéki érték nem azonos az ingatlan forgalmi - vagy más néven piaci - értékével, de a kettő között szoros összefüggés van. A becsült forgalmi értéket a bank által kirendelt értékbecslő állapítja meg, ennek során figyelembe veszi az ingatlan elhelyezkedését, típusát, méretét, állapotát, energetikai jellemzőit, építési idejét, a felhasznált építőanyagokat, valamint lehetőség szerint a hasonló paraméterű ingatlanok tranzakciós áraival is számol. A hitelbiztosítéki érték általában 5-30 százalékkal alacsonyabb az ingatlan forgalmi értékénél. Ennek oka, hogy a dinamikusabb ingatlanpiaccal rendelkező helyeken (pl. Budapest, nagyvárosok) az értékesítési idők rövidebbek, így az eladás gyorsabban és nagyobb bizonyossággal történhet.
A hitelintézetek többsége nemcsak az ingatlan forgalmi, hanem hitelbiztosítéki értékét is megállapítja. Ez utóbbi az ingatlan óvatos becslés alapján meghatározott értéke, amilyen áron az ingatlant az adós nemfizetése esetén viszonylag rövid idő alatt értékesíteni lehet. A banki gyakorlat jellemzően az, hogy a felvehető hitelösszeg meghatározásánál az ingatlan forgalmi- és hitelbiztosítéki értékét egyaránt figyelembe veszik, és a két érték közül a kisebb összeg vehető fel hitelként.
Nézzünk egy példát! Adott egy 20 millió forint értékű ingatlan, amely olyan településen fekszik, ahol a forgalmi értékének 80%-a vehető fel hitelként, vagyis legfeljebb 16 millió forint. Az ingatlan állapotából adódóan azonban az értékbecslő a hitelbiztosítéki értéket a forgalmi érték 70%-ában állapítja meg, ami ebben az esetben mindössze 14 millió forintot jelent. Ekkor a felvehető hitel összege a kisebb érték, azaz 14 millió forint lesz.
Az értékbecslés módszerei
A hitelbiztosítéki érték megállapításához többféle módszert alkalmaznak, amelyeket jogszabályok is szabályoznak.
1. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés
Ez a módszer már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. A módszer fő lépései:
- Az alaphalmaz kiválasztása: földrajzi elhelyezkedésében és típusában a vizsgált ingatlanhoz hasonló ingatlanokat tartalmazó halmaz.
- Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése: alapos ismérvek ismerete és a tárgyi ingatlanhoz való hozzárendelése.
- Fajlagos alapérték meghatározása: általában területre (négyzetméterre) vetítve.
- Értékmódosító tényezők elemzése: olyan jelentős, értéket befolyásoló tényezők, amelyek az alaphalmazra nem jellemzőek (pl. méret, szerkezetek, nyílászárók, burkolatok, épületgépészet, építészeti, használati, környezeti, alternatív hasznosítási, jogi szempontok).
- A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása: az értékmódosító tényezők figyelembevételével.
- Végső érték számítása: a módosított fajlagos érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként.
A hitelbiztosítéki érték meghatározásánál alkalmazott különleges megkötés, hogy az értékmódosító tényezők hatása a fajlagos alapérték 30%-át csak kivételes esetben, legfeljebb 50%-kal haladhatja meg.
2. Hozamszámításon alapuló értékelési módszer
Ez a módszer az ingatlan jövőbeni hasznainak és a felmerülő kiadások különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke.
A hozamszámítás lépései:
- Az ingatlan lehetséges használati módjainak elemzése.
- A bevételek és kiadások becslése használati módonként (tiszta jövedelem meghatározása).
- A tőkésítési kamatláb meghatározása.
- Többéves bevétel-kiadás becslés esetén a jelenértékek meghatározása.
Különleges megkötés, hogy a piaci érték meghatározásakor, ha a jelenlegi használat nem azonos a leggazdaságosabb és legjobb használattal, a jelenlegi használatot kell figyelembe venni. Nem lehet a szerződéssel lekötött bérleti díjaknál magasabbakat vélelmezni.
3. Költségalapú módszer
Ez a módszer az ingatlan újra-előállítási költségéből vonja le az avulást, majd ehhez adja hozzá a földterület értékét. Elsősorban ellenőrző számításokra szolgálhat, vagy olyan esetekben alkalmazható, ha más módszer nem áll rendelkezésre.
A módszer fő lépései:
- A telekérték meghatározása.
- A felépítmény újraépítési vagy pótlási költségének meghatározása (újra-előállítási költség).
- Avulások számítása (fizikai, funkcionális, környezeti) és piaci viszonyok miatti korrekció.
- A felépítmény újra-előállítási költségéből az avulás levonása és a telekértékkel való összegzése.
A hitelfedezeti mutató és az önerő
A hitelfedezeti mutató (LTV - Loan To Value) azt határozza meg, hogy az ingatlan értékének mekkora részét finanszírozza a bank. Jogszabály rögzíti, hogy forint alapú jelzáloghiteleknél a kitettség nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80%-át. Ugyanakkor 2024. január elsejétől meghatározott esetekben az ingatlan forgalmi értékének akár a 90%-a is felvehető jelzáloghitelként, bizonyos jogosultsági feltételekkel.
A banki gyakorlatban a felvehető hitelösszeg meghatározásánál a hitelbiztosítéki értéket is figyelembe veszik. Alapesetben a bank legfeljebb a hitelbiztosítéki érték 80%-áig hitelez, míg 20%-ot önerőként a hiteligénylőnek kell előteremtenie. Az első saját lakásukat vásárlók és az újépítésű, energiatakarékos ingatlant vásárlók számára a Magyar Nemzeti Bank (MNB) lehetővé teszi, hogy akár 10%-os önerővel vegyenek fel lakáshitelt. Ez azt jelenti, hogy a hitel összege elérheti a hitelbiztosítéki érték akár 90%-át is.
Fontos megjegyezni, hogy a bankok saját hatáskörben dönthetnek a finanszírozási arányokról, és további feltételeket támaszthatnak az adósokkal szemben. Továbbá, ha a becsült forgalmi érték és a vételár között jelentős különbség van (meghaladja a 10-20%-ot), az befolyásolhatja a hitel felvételét, illetve az otthonteremtési támogatások igénylését.
Mi az a fedezeti kölcsön?
Értékbecslés költségei
Az értékbecslésnek díja van, ami lakóingatlan esetében jellemzően 40-60 ezer forint. Ezt a költséget általában a hiteligénylő állja, de a bankok akciósan, a hitel folyósítását követően elengedhetik. Létezik gyorsabb és olcsóbb, úgynevezett statisztikai értékbecslés is, amely nem minden esetben vehető igénybe.
Az ingatlan értékbecslése kulcsfontosságú a lakáshitel felvételénél, mivel befolyásolja a felvehető hitel összegét, az önerő mértékét, és végső soron azt is, hogy sikeres lesz-e a hitelkérelmünk.
tags: #hitelintezet #altal #megallapitott #forgalmi #ertek