Ingatlan értékbecslés Budaváron: Útmutató és tudnivalók
Az ingatlan értékbecslő feladata, hogy becslést végezzen az adott ingatlan értékét illetően a megszabott határidőn belül, a rengeteg különféle, befolyásoló piaci tényezőt is figyelembe véve.
Valamennyi ingatlan értéke eltérést mutat például annak függvényében, hogy pontosan milyen fekvésű, a város mely részén található, és hogy mennyire megközelíthető.
Minden ingatlan értékbecslő munkája kiemelten felelősségteljes, hiszen egy több millió forint értékű tárgyról kell tárgyalni.
A jelzáloghitel-felvételi folyamat egyik része a fedezetként bevonandó ingatlan értékbecslése, ami lakásvásárlásnál jellemzően a megvásárolni kívánt lakás vagy ház.
Az értékbecslés során a bank arról kap tehát képet, hogy mekkora a fedezetül felajánlott ingatlan értéke.
A jogszabály szerint az ingatlan értékének maximum 80 százaléka (egyes esetekben 90 százaléka) lehet a felvett hitel összege.
A hiteligénylők számára tehát általában fontos, hogy az értékbecslő minél magasabb értéket határozzon meg.
Amennyiben tehát hitelre van szükséged az ingatlan megvásárlásához, mindenképp érdemes körültekintőnek lenni, hogy semmiképp se kerülj olyan helyzetbe, hogy az ingatlan nem megfelelő értéke miatt csak kevesebb hitelt kaphatsz, vagy egyáltalán nem fogadja be a bank a lakást a hitel fedezeteként.
A legrosszabb forgatókönyv, ha mindez akkor történik, amikor már adásvételi szerződést is kötöttetek, és esetleg a foglalót is letetted, mert ebben az esetben nagyon sok pénzt veszíthetsz.
A falusi CSOK és a CSOK Plusz rendelet szerint az ingatlan - értékbecslő által meghatározott - forgalmi értéke és a vételára között maximum 20 százalék lehet a különbség.
Az ingatlan eladása vagy vásárlása életünk egyik legfontosabb, sorsdöntő lépése, amit körültekintően kell meghoznunk, hiszen minden hiba komoly anyagi veszteséget jelenthet.
Az ingatlan értékbecslés folyamata és szempontjai
Az ingatlan felmérését értékbecslő, ingatlanvagyon-értékelő szakember végzi.
Jelzáloghitel-felvétel esetén a hitelintézet kéri fel az értékbecslőt a felmérésre, vagyis a hitelfelvevő nem határozhatja meg, hogy kivel dolgozzon a bank.
A hiteligénylés során a bank rendeli meg az értékbecslést.
Neked mindössze annyi a dolgod, hogy előzetesen meg kell adnod, az értékbecslő kit keressen, amikor időpontot egyeztet az ingatlan megtekintésére.
Az értékbecslő személyesen megy ki felmérni a lakást vagy házat.
A szemlét különböző szempontok szerint végzi, amelyeket később részletesen sorra veszünk.
A felmérés során beazonosítja a címet, körbejárja az ingatlant és elkéri az ingatlan dokumentumait.
Legtöbbször fotókat is készít, esetleg méréseket végez, illetve feltesz néhány kérdést.
Az értékbecslő a helyszínen tett látogatás után elkészíti a szakvéleményt.
Ehhez egyrészt a helyszínen felmért adatokat, méréseket, kapott dokumentumokat, fotókat veszi alapul, másrészt megnézi az ingatlanhirdetési oldalakon a hasonló lakások irányárait, illetve saját adatbázisát is felhasználja a szakvélemény elkészítéséhez.
Az értékbecslés átlagos díja egy átlagos lakás vagy családi ház esetén 40-60 ezer forint.
Az előzetes értékbecslés díja megegyezik a normál értékbecslés díjával.
Előfordulhat, hogy nem értesz egyet az értékbecslés eredményével, ilyenkor kérhetsz felülvizsgálatot a banknál.
Ez esetben a bank megnézeti a szakvéleményt egy másik értékbecslővel is, aki szintén meghatározza az ingatlan értékét.
Arra azonban fel kell készülj, hogy csak ritka esetben van lényeges különbség két értékbecslési eredmény között.
A statisztikai alapú értékbecslés az a folyamat, amikor nem helyszíni szemle alapján, hanem statisztikai módszerekkel, az adásvételi állomány alapján állapítják meg az ingatlan értékét.
Ennek főként az az oka, hogy csak ott lehet a statisztikát segítségül hívni, ahol folyamatosak az ingatlanforgalmi adatok, azaz, sok lakás cserél gazdát.
Egyes esetekben a statisztikai értékbecslés alkalmazásával leegyszerűsíthető a hitelfelvétel, hiszen a helyszíni értékbecslés jóval időigényesebb folyamat.
Ugyanakkor ez a fajta becslés sokszor nem ad pontos képet, különösen akkor, ha az ingatlan állapota jelentősen eltér a környékbeli ingatlanokétól.
Az online értékbecslés elkészítése ingyenes és semmilyen kötelezettséggel nem jár.
A rendszer a megadott adatok alapján készíti el a becslést, ezért fontos, hogy minél pontosabb adatokat adj meg az ingatlannal kapcsolatban.
A komplex értékbecslés sokkal részletesebb, hozamszámítással alátámasztott elemzést ad.
Mivel ingatlanod jelenlegi értékének meghatározása nagy jelentőséggel bír, függetlenül attól, hogy eladni, felújítani, befektetni, pénzügyi vagy tervezési célra szeretnéd felhasználni.
Állapítsd meg házad vagy társasházi lakásod aktuális értékét 3 egyszerű lépésben ingatlanérték-kalkulátorunk segítségével!
A hirdetések adatminősége: A modell a hirdetési adatokból tanul.
A megadott adatok pontossága: A saját ingatlanod adatainak precíz megadása kulcsfontosságú.
Az ingatlan egyedisége: Egyedi, luxus vagy ritka elrendezésű ingatlanok esetén nehezebb hasonló példát találni, ezért ilyenkor a becslési sáv szélesebb lehet.
Annak érdekében, hogy becslésünk mindig a lehető legjobban tükrözze az aktuális piaci viszonyokat, modellünket heti rendszerességgel frissítjük.
Tekintsd a becslést egy kiváló adatokon alapuló kiindulópontnak és tájékozódási eszköznek az ingatlanod hirdetési árának meghatározásához.
Az ingatlanpiacon egyetlen ingatlan sem tamamen összehasonlítható egy másikkal.
Éppen ezért az online értékbecslő modellünk nem egyetlen konkrét árat ad meg, hanem egy becsült értéktartományt, azaz egy becslési sávot.
Nem az a kérdés, hogy el tudod-e adni a saját ingatlanod - mert biztos vagyok benne, hogy igen.
Sok ingatlan rendelkezik olyan egyedi tulajdonságokkal, amelyek jelentősen növelhetik az értékét - például panorámás kilátás, egyedi belsőépítészeti megoldások vagy különlegesen igényes felújítás.
Ezeket azonban nehéz pontosan számszerűsíteni, ezért az online kalkulátorunk elsősorban a strukturált adatokra - alapterület, szobaszám, elhelyezkedés, épület típusa stb. - támaszkodik.
Berendezzük a lakásodat úgy, hogy az ingatlan értékét 8-15%-kal növelje.
A munkáért pedig csak az eladás után kell fizetned.
Ha az ár megfelelő, a piacon töltött idő minimalizálódik.
Nem kell hónapokig fizetned a hirdetéseket, és szabadidődben sem kell a lakást mutogatnod.
Egy ártárgyalás során sem fogsz zavarba jönni, mert tudod, mit kaphatsz az ingatlanodért.
A vevő izgul helyetted.
Magabiztosan tudsz majd tárgyalni, ha ismered a pontos árat.
Az irányítás a tiéd lesz.
Nézd meg a vevők, milyen állapotú lakást keresnek, %-os arányban kifejezve.
Ingatlan típusok és jellemzőik az értékbecslés során
A tégla lakások téglaépítésű ingatlanok, amelyek a leggyakrabban városi környezetben találhatók.
A tégla lakások általában társasházakban vagy kisebb lakóépületekben helyezkednek el, és széles választékban elérhetők, az egy szobás lakásoktól a nagyobb, több szobás lakásokig.
A panel lakások előregyártott betonpanelekből épülnek, amelyek gyárilag készülnek, majd a helyszínen gyorsan összeszerelik őket.
A csúsztatott zsalus építési technológiája során a betonszerkezeteket zsaluzással alakítják ki, ahol a falakat a helyszínen öntik.
A családi ház egy önálló ingatlan, amely saját kertrésszel és területtel rendelkezik.
Ezek a házak általában egy vagy két szintesek, és teljes privát szférát biztosítanak a lakók számára.
Az ikerházak két, egy közös fallal rendelkező házból állnak, amelyek általában szimmetrikusan helyezkednek el.
Ezek az ingatlanok költséghatékony alternatívát kínálnak a családi házakkal szemben, miközben megőrzik a közvetlen környezeti kapcsolatok előnyeit.
A sorház több, egymás mellett elhelyezkedő házból áll, amelyek osztott telekhatárokkal rendelkeznek.
A sorházak általában kisebb méretűek, mint az önálló családi házak, de kínálnak hasonló előnyöket, mint például saját udvar vagy terasz.
Az alapterületbe a tulajdoni lap szerinti lakható területet írd csak be.
Ha abban erről nem szerepel információ, akkor a legalább 190 cm belmagasságú, huzamosabb emberi tartózkodásra alkalmas, fűthető helyiségek területét írd ide.
A szobák közé azokat a legalább 6 m² alapterületű, természetes fényű, fűthető, falakkal elhatárolt lakóhelyiségeket soroljuk, amelyek megfelelnek ennek a meghatározásnak.
Minden ingatlannál de főleg új építésű ingatlanoknál különösen fontos az építés éve.
Az emeleti szintek az épület földszint feletti részeit jelentik.
Az emeletek számát és elrendezését az épület típusától függően különböző tényezők befolyásolják.
Gyakran itt találhatók a bejárati ajtók, üzletek, garázsok, vagy közös helyiségek (pl. lépcsőház, közlekedő).
A tetőtér az épület legfelső része, amely általában a tető alatt helyezkedik el.
Ezt a szintet gyakran lakóterületté alakítják, így ott lehetnek szobák, stúdiók vagy tárolóhelyiségek.
A tetőtér kialakítása lehet lakható (pl. tetőtéri lakás) vagy nem lakható (pl. tetőterasz).
Az ingatlan frontja az utcára néz.
Az ingatlan a belső udvarra néz.
Az ingatlan saját kertjére néz, ami általában nagyobb privát szférát biztosít.
Az ingatlan olyan kilátással rendelkezik, amely széles látószöget biztosít, például hegyekre, vízpartokra vagy városi látképekre.
Az ingatlanok komfortfokozata fontos szerepet játszik a lakások besorolásában és árazásában.
Luxus komfort; általában minden lakószobához saját fürdőszoba és/vagy WC tartozik, illetve az ingatlan gyakran egyedi stílusban és magas minőségben kivitelezett.
Szerkezet, falazat anyaga: a hitelezhetőség szempontjából fontos, hogy miből épült a ház.
Ugyanakkor az értékbecslőnek akkor is meg kell állapítania az ingatlan értékét, ha még építés alatt van, esetleg még el sem kezdődött az építkezés.
Az ingatlan jogi paraméterei: nem mindegy, hány tulajdonos van, és milyen jogok és terhek vannak feltüntetve az ingatlan tulajdoni lapján (pl. jelzálogjog, haszonélvezeti jog).
Ingatlan értékbecslés Budaváron: Speciális helyzet
Az elmúlt félévben 621 db forgalmi érték megállapítására irányuló, illetve vételi kérelem érkezett a Budavári Önkormányzathoz.
Az épületek 100%-os önkormányzati tulajdonban állnak, társasházzá alakításuk az 1990-es években lezajlott vagyonátadás óta nem történt meg.
A Lakástörvény értelmében az épületeket a forgalmi érték kiközlését megelőzően társasházzá kell alakítani.
A Lakástörvény a társasházalapításra és a forgalmi érték kiközlésére hat hónapos határidőt ír elő.
A Budavári Önkormányzat Képviselő-testülete már a Lakástörvény hatályba lépését megelőzően döntött arról, hogy az érintett lakóépületek társasházzá alakítása érdekében, az ahhoz szükséges komplett műszaki dokumentáció, valamint eseti jelleggel épületfelmérési dokumentáció elkészítésére, térképészeti és földmérési feladatok elvégzésére közbeszerzési eljárást indít.
Az ingatlanforgalmi szakértő kiválasztására lefolytatott keretmegállapodás megkötésére irányuló, nemzeti nyílt közbeszerzési eljárás eredményesen zárult: a nyertes ajánlattevővel a keretmegállapodást 2022. január 26-án kötöttük meg.
Jelenleg az épületek műszaki felmérése zajlik - erről valamennyi bérlőt a GAMESZ kiértesített - a társasházi alapító okirathoz, társasházalapításhoz szükséges műszaki dokumentáció elkészítése érdekében.
A műszaki dokumentáció birtokában kerülhet sor a társasházi alapító okiratok és ezzel egyidejűleg az ingatlanforgalmi értékbecslések elkészítésére.
Ezzel egyidejűleg a már zajlik a teljes körűen felmért épületek esetében a szintenkénti alaprajzok elkészítése.
Fontos tudni, hogy a társasházalapítást megelőző felmérés NEM az épületek műszaki állapotának felmérést jelenti.
A társasházalapítást megelőző felmérés során, illetve annak alapján valamennyi lakóépület szintenkénti alaprajzát kell elkészíteni földmérő szakembereknek.
Ez azt jelenti, hogy valamennyi, az adott lakóépületben található, az egyes tulajdonostársak kizárólagos tulajdonába kerülő lakásról, valamint nem lakás céljára szolgáló helyiségről, továbbá a közös tulajdonba kerülő épületrészekről és helyiségekről az ingatlan-nyilvántartási célú földmérési és térképészeti tevékenység részletes szabályairól szóló 8/2018. (VI. 29.) AM rendelet 33. §-nak megfelelő alaprajzok készülnek pontos, valóságnak megfelelő alapterület feltüntetésével.
Az alaprajzokat digitális formában meg kell rajzolni, majd azt a földhivatal részére be kell nyújtani záradékolásra, azaz nyilvántartásba vételre.
A záradékolás azt jelenti, hogy a földhivatal ellenőrzi, hogy a beadott dokumentáció megfelel-e a rendeletben előírtaknak.
A szintenkénti alaprajzok munkaközi példányait záradékolásra benyújtást megelőzően a Hivatal munkatársai áttekintik és egyeztetik a vállalkozóval.
Az egyeztetések során derült fény arra, hogy az épületek, illetve a lakások egy jelentős részénél a bérleti szerződésben foglaltak nem felelnek meg a tényleges használati viszonyoknak, az elmúlt évtizedek során bekövetkezett természetbeni változások a bérleti szerződéseken nem kerültek átvezetésre (pl. egy helyiség funkciója megváltozott).
A vállalkozó tájékoztatása szerint 20 db épület helyszíni felmérését végezték el, illetve kísérelték meg elvégezni, azonban az előzetes kiértesítés ellenére több lakásba bejutni nem tudtak, így mindösszesen 8 db épület (Tárnok u. 7., Táncsics Mihály u. 12., Kard u. 4., Bécsi kapu tér 5., Úri u. 58., Táncsics Mihály u. 21., Táncsics Mihály u. 6., Országház u. 8.) esetében tudták a teljes felmérést elvégezni.
Ez időben jelentős csúszást okoz, hiszen az érintett épületekbe újra és újra vissza kell térniük.
A fentieken túl számos olyan tényezővel is számolni kell, melyet a Budavári Önkormányzat befolyásolni nem tud.
Az elmúlt 6 hónap alatt a fentiek mellett megkerestük a műemléki nyilvántartást vezető Miniszterelnökség Építészeti, Építésügyi és Örökségvédelmi Helyettes Államtitkárság Építészeti és Műemlékvédelmi Főosztályát, hogy küldjék meg számunkra a Budapest I. kerületében világörökségi helyszínen és védőövezetében található azon ingatlanok listáját, amelyek 1995. november 30. napján műemléki védettség alatt álltak.
Végül, de nem utolsósorban, a Lakástörvény érintett rendelkezései több pontban is értelmezésre szorulnak.
A Budavári Önkormányzat több alkalommal kereste meg Budapest Főváros Kormányhivatalát jogi állásfoglalás érdekében, valamint egyeztettünk a Magyar Állam képviseletében eljáró Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt-vel, mely szervezet szintén iránymutatást kért a Lakástörvény alkalmazása kapcsán.
Jelenleg egy bérlőről tudunk, aki a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt-hez fordult a forgalmi érték megállapítása és kiközlése érdekében, de ahogy már említettük, a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. nem rendelkezik minden esetben iránymutatással.
A forgalmi érték és a vételár kiközlését követően a jogosult a vételi jogát a forgalmi érték, illetve vételár közlésétől számított hat hónapon belül gyakorolhatja a tulajdonoshoz intézett egyoldalú nyilatkozattal.
A tulajdonos önkormányzat a nyilatkozatot és mellékleteit az átvételtől számított 15 napon belül köteles jóváhagyásra a kormányhivatal elé terjeszteni.
A vételi jog jogosultja a forgalmi érték megállapítását a tulajdonos államtól, illetve önkormányzattól e rendelkezés hatálybalépését - 2021. november 18. napját - követő - , vagy ha a vételi jog alapjául szolgáló bérleti jogviszony időtartama e rendelkezés hatálybalépésekor az öt évet még nem éri el, úgy az öt év elteltét követő - egy éven belül kérheti.
A forgalmi érték megállapítása iránti kérelem benyújtása nem jelent a jogosult számára vásárlási kötelezettséget.
A jogosult a forgalmi érték és a vételár kiközlésétől számított hat hónapon belül döntheti el, kíván-e élni vételi jogával.
A forgalmi értéket az Önkormányzat által felkért ingatlanforgalmi szakértő állapítja meg.
Hiába ugrottak meg ismét a lakásárak főleg Budapesten, az ország egyik legkülönlegesebb és legértékesebb területén, a Budai Várban épp ellenkező a trend.
25 műemléki lakás eladásáról dönt csütörtökön rendkívüli ülésen a Budavári önkormányzat Gazdasági bizottsága.
A 444-hez eljutott előterjesztés szerint a lakások három épületben vannak, egy Dísz téri, egy Országház utcai és egy Táncsics Mihály utcai műemlék társasházban.
Ezek közül a legérdekesebb a Dísz téren lévő, 2. emeleti 170 négyzetméteres lakás, melyet jelenleg Somlai Bálint bérel szüleivel és testvérével.
Somlaiék ezt a 170 négyzetméteres lakást a 298,4 milliós becsült piaci ár helyett 44,8 millió forintért vehetik meg az előterjesztés szerint, ami 263 ezer forintos négyzetméterárat jelent.
Ennyi pénzért Budapesten 25-35 négyzetméteres lakásokat lehet kapni, a város külsőbb, illetve kevésbé felkapott részein.
Várhatóan az Országház utcai bérlők is hasonlóan kedvező árakon juthatnak hozzá az általuk lakott műemléki ingatlanokhoz.
Ez egyik 72 négyzetméteres lakásért 20,3 milliót kér az önkormányzat a piaci 135,4 millió helyett, ugyanebben a házban egy 49 négyzetméteresért már 54,2 milliót kell fizetni, mert erre „csak” 50 százalékos kedvezmény jár az előterjesztés szerint.
A harmadik épület, melyből most eladnak lakásokat a Táncsics Mihály utcában van.
Itt például egy 112 négyzetméteres lakásért 35,3 milliót kérnek a jelenlegi bérlőtől, ami 315 ezres négyzetméterár - a piaci ára 235,5 millió lenne ennek a lakásnak az előterjesztésben lévő becslés szerint, ez 2,1 millió négyzetméterenként.
A most eladásra kerülő 25 lakás becsült piaci összértéke 3,8 milliárd forint, ám a kedvezmények miatt az önkormányzatnak csak 1,2 milliárd bevétele származhat belőlük.
A rendszerváltás után meg lehetett venni az önkormányzati bérlakásokat, a budavári műemlék épületben lévőket azonban nem.
Ottani lakók bérlők maradtak, akik kedvezményes, ún. „szociális” lakbért fizettek.
„Ezeknél a lakásoknál nem vizsgálták a jövedelmi viszonyokat, ezért nem tudható, hogy a szociális lakbért fizető műemléki bérlők milyen arányban rászorulók” - írja V. Naszályi Márta a kerület előző, párbeszédes polgármestere a vári bérlakásokról szóló cikksorozatában.
Ez volt a „deal”: a bérlők, akik a rendszerváltáskor nem vehették meg a lakásokat, az állami kárpótlás mellett a szociális lakbért és „örökbérleti” jogot kaptak.
Eladni tehát nem, csak örökíteni vagy elcserélni lehetett ezeket a kedvezményes örökbérleti lakásokat.
Ezen a gyakorlaton változtatott a lakástörvény 2021-es módosítása, melyet az akkor még parlamenti képviselő, a kerület jelenlegi polgármestere, Böröcz László nyújtott be.
A jogszabály kötelezővé tette azt is, hogy a budavári bérlakások kiárusíthatóak legyenek, ha lakóik legalább öt éve bérlik az ingatlant.
A vételár a bérleti jogviszony hossztól függ.
Ha már 25 éve bérlik az ingatlant, akkor a vételár a - a külsős szakértő által megállapított - forgalmi érték 15 százaléka.
A budavári önkormányzat fideszes vezetése a kevesebb nyilvánosságot kapó Gazdasági bizottsághoz delegálta a vételárak megállapításáról és eladásokról szóló döntést, a testület elé ezek a listák nem kerülnek be.
Az önkormányzati bérlakások eladásáról rendelkező lakástörvény eleinte nagy port kavart, emiatt aztán Budavárra szűkítették le a kötelezést.
Hogy a bérlő milyen áron tudja megvásárolni az ingatlant, a bérleti jogviszony hosszától függ.
Ha például valaki 25 éve lakik egy budavári bérlakásban, akkor a vételár az értékbecslő által megállapított forgalmi érték 15 százaléka.
A gyönyörűen felújított neogótikus belügyi palota előtti Szentháromság térbe futó Tárnok utca 7. Budavárban az 1400 önkormányzati tulajdonú bérlakásból a lakástörvény módosításával összesen 1100 vált megvásárolhatóvá.
Összesen 647 vételi joggal érintett lakásra érkezett vételi kérelem.
Ebből eddig 205 lakás esetében állapította meg a képviselő-testület a forgalmi értéket és a vételárat, amit már közöltek is a jogosultakkal.
A lakáseladásokból származó bevétel elsősorban a kerületi lakóépületek homlokzatának teljes vagy részleges felújítására, az ingatlanok korszerűsítésére vagy ahhoz való hozzájárulásra használható fel.
Minél nagyobb, annál jobb? Röviden az ingatlanértékbecslésről
tags: #i #keruleti #telek #budavar #ertekbecsles