Idegen lakóingatlan ÁFA szabályozás – részletes áttekintés a bérelt ingatlanon végzett beruházások áfajogi kezeléséről
A bérelt ingatlanon végzett beruházások áfás kezelése különös figyelmet igényel, mivel a beruházás tárgyi eszközzé minősülhet, és ennek megfelelően az előzetesen felszámított adó levonási joga a viszonyok változásával utólagos kiigazítás alá eshet.
Az ingatlan fogalma és a Vhr. 13b. cikke
Az uniós harmonizált áfaszabályok alapján az ingatlan fogalmát a 282/2011/EU tanácsi végrehajtási rendelet (Vhr.) 13b. cikke határozza meg: a föld meghatározott területe, épület vagy építmény, valamint az épület szerves részét képező állandóan beépített alkotóelemek mind ingatlannak minősülnek.
A definíció értelmében - az áfa rendszerében - az épületen, építményen túl az épület, építmény szerves részét alkotó, meghatározott alkotóelemek, illetve az épületbe, építménybe állandó jelleggel beépített, meghatározott alkotóelemek önmagukban is ingatlannak minősülnek.
Ha az áfaalany a bérelt ingatlanon olyan értéknövelő beruházást hajt végre, mely önmagában megfelel a Vhr. 13b. cikke szerinti ingatlan fogalomnak, akkor e beruházás önmagában is ingatlannak, és ezáltal tárgyi eszköznek minősül az Áfa tv. alkalmazásában.
Tárgyi eszköz és utólagos kiigazítás
Az előzőek alapján az adóalanyt a beruházás kapcsán terhelő előzetesen felszámított adó levonásának joga az Áfa tv. 135-136. §-aiban foglaltakra is figyelemmel gyakorolható.
Az Áfa tv. 135-136. §-ai értelmében, ha a tárgyi eszköz beszerzésének évéhez képest a figyelési időszakon belül változik a levonható előzetesen felszámított adó összegét meghatározó tényező, vagy a tárgyi eszköz értékesítésre kerül, az adóalany a tárgyi eszközre jutó előzetesen felszámított adó összegének meghatározott része tekintetében utólagos kiigazításra válhat kötelezetté.
Ha a beruházás rendeltetése a figyelési időszakon belül megváltozik, vagy a bérelt ingatlan adólevonásra jogosító gazdasági tevékenysége megváltozik, év végi kiigazítás szükségessé válhat.
Beépített ingatlanok és mentesítés
A beépített ingatlan értékesítésére vonatkozó általános szabály szerint az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontja alapján mentes az adó alól a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve bizonyos feltételek teljesülése esetén.
Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont jb)-jc) alpontjai alapján, ha a beruházás megvalósítása olyan engedélyhez kötött, vagy hatósági bizonyítvány kiállításához kötött folyamat, akkor az értékesítés adóköteles lehet.
Ilyen esetekben a bérlő az Áfa tv. 136. § (1) bekezdés a) pontja alapján véglegesen levonhatja a beruházás értékesítésének teljesítése hónapjára és a figyelési időszakból hátralévő hónapokra együttesen időarányosan jutó előzetesen felszámított adó összegét.
Más esetben a beruházás értékesítése mentes az adó alól, és a levonási jog kiigazítása nem kerül sor.
Ha a bérlő adóalany az Áfa tv. 88. § (1) bekezdés a) pontja alapján az ingatlanok értékesítésére adókötelezettséget választott, akkor a beruházás értékesítése adóköteles lesz, és az Áfa tv. 136. § (1) bekezdésének a) pontja alapján véglegesen levonhatja az előzetesen felszámított adó összegét a megfizetendő adó terhére.
Új ingatlanok, lakóingatlanok és az 5% lakásáfa
A lakóingatlan fogalma a 259. § 12. alapján kerül meghatározásra: lakóingatlanként nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlanról van szó.
Az új ingatlanokra vonatkozó kedvezményes 5%-os lakásáfa kritériumai között szerepel az, hogy 150 m² alatti vagy 300 m²-nél nagyobb hasznos alapterület esetén alkalmazható a kedvezményes kulcs, a tényleges hasznos alapterület meghatározása OTÉK alapján történik.
2024-től az új szabályozás alapján az 5%-os lakásáfa üzemszerűen alkalmazható bizonyos feltételek teljesülése esetén, és a 2 éves határidő figyelembevételével mérlegelendő.
Az 5%-os lakásadó kizárólag az új ingatlanokra vonatkozik, és a hosszabb határidők között a hatósági engedélyek/egyszerű bejelentések feltételeinek teljesülése szükséges.
Értékesítés és 5%-os lakásáfa - gyakorlati példák
Az új ingatlanok értékesítése nem tartozik az alanyi adómentesség alá, és így az adókötelezettség egyenes adózásban merül fel.
Az új ingatlan értékesítése sorozatjellegű tevékenységnek minősülhet: ha 2 éven belül a negyedik új ingatlant értékesítik, úgy a 4. ingatlan adóhatósági és áfa szempontból már áfás értékesítésnek minősül.
Ha a lakóingatlan 2 évig számított időtartamon belül kerül értékesítésre, és az engedélyek/bejelentések alapján új rendeltetési egységek vagy funkcióváltozás történik, akkor az értékesítés során alkalmazandó adózási mód meghatározó lehet, például a fordított adózás vagy adóköteles értékesítés alkalmazható.
Kötelező nyilatkozatok és 2023-2024-es módosítások
A 2023/8. Adózási kérdés a bérelt ingatlanon végzett beruházással kapcsolatos egyes áfakérdésekről egyértelműen rögzíti, hogy az idegen ingatlanon végzett beruházás az áfa rendszerében tárgyi eszközként minősül.
A 2023-as években végrehajtott módosítások a fordított adózás körét és a 240 hónapos figyelési időt érintik, és pontosítsák a nyilatkozattételi kötelezettségeket
A lakóingatlanokra vonatkozó tételes levonási tilalmat és kivételeket továbbra is figyelembe kell venni a bérbeadási és értékesítési tevékenységek során.
GYIK - gyakori kérdések
Mikortól „új” az a lakás, amelyet funkcióváltás után értékesítek? Attól a naptól számított 2 évig, amikor a funkcióváltásról hatósági bizonyítványt kiállítottak.
Új lakásnál választható-e tárgyi adómentesség? Nem. Az új ingatlan értékesítése egyenes adózású, tárgyi adómentesség nem választható.
Az új ingatlan értékesítése beleszámít-e az alanyi mentes értékhatárba? Nem, nem számít bele.
Mely építési munkák fordított adózásúak 2024-től? Azok a létrehozatalra, bővítésre, átalakításra, bontásra és rendeltetésváltoztatásra irányuló munkák, amelyek hatósági engedélyhez vagy bejelentéshez kötöttek; a nyilatkozattétel bizonyos esetekben a szolgáltatásnyújtót terheli.
Meddig él az 5% lakásáfa, és mik az átmeneti szabályok? Általánosan 2026.12.31-ig, de 2030.12.31-ig is alkalmazható, ha a projekt megfelel az engedélyezési/bejelentési átmeneti feltételeknek.
Szószedet - kulcsfogalmak
- Rendeltetésváltozás (funkcióváltás): amikor az ingatlan használati célja megváltozik, például iroda → lakás; ha igazolt és 2 éven belül értékesítenek, „új” ingatlanként kezelhető az ÁFA-ban.
- Albetét (önálló rendeltetési egység): egy épületen belül önálló nyilvántartott egység; az albetétszám változása is „újjá” teheti az ingatlant 2 évre.
- Fordított adózás: az Áfa-törvény szerint az adót a vevő fizeti és vallja be bizonyos építési-szerelési és szerelési munkák esetén.
- Sorozatjellegű értékesítés: két éven belül a negyedik új ingatlant értékesítik; ekkor az értékesítés áfás lehet.
- Rozsdaövezeti akcióterület: olyan terület, ahol az 5%-os lakásáfa bizonyos feltételek mellett alkalmazható.
Végezetül: meta leírás és kulcsszavak
tags: #idegen #lakoingatlan #afa