Igazolás a társasházi közgyűlésről: ki hívhatja össze, milyen szabályok vonatkoznak, és hogyan lehet élni a jogorvoslati lehetőségekkel

Magyarországon rengetegen élnek társasházban, ám sokan nincsenek tisztában azzal, hogyan is működik egy társasház jogilag. Mit lehet tenni, ha a szomszéd rendszeresen nem fizet közös költséget vagy milyen jogorvoslati lehetőségünk van akkor, ha a társasházi közgyűlésen számunkra kedvezőtlen határozatot hoznak? A cikk célja, hogy röviden ismertesse a társasházak működését, azon belül is az egyik legfontosabb döntéshozó szervet - a közgyűlést. Ki hívhat össze egy ilyen közgyűlést, mik a szabályai, miről születhet döntés és hogyan lehet ezek ellen fellebbezni?

A közgyűlés: a döntések megalapozója és a tulajdonosi akarat tükrője

A közgyűlés a társasház tulajdonosainak akaratát megtestesítő, formálisan összehívott szerv. A közgyűlésen dőlnek el a társasházat érintő legfőbb kérdések, így az anyagi kérdések, a költségvetés és a beszámoló, vagy akár a közös képviselő személye is. A törvény széles jogkörrel ruházza fel a közgyűlést, és a közgyűlés hatáskörébe utalja azokat a döntéseket is, amelyeket az alapító okirat vagy az SZMSZ nem utal más személy vagy szervezet hatáskörébe. Ennek célja, hogy a közgyűlés legyen a társasház legfőbb döntéshozó szerve, és ezzel a közösség aktivitását fokozza.

Kik hívhatják össze a közgyűlést?

A közgyűlést a közös képviselő hívja össze, minden tulajdonostársnak írásbeli értesítéssel. A meghívó egy példányát a társasházban jól látható helyen is ki kell függeszteni. A számvizsgáló bizottság is összehívhatja a közgyűlést, ha ezt a társasház biztonságos működése érdekében kezdeményezte, de a közös képviselő erre vonatkozó kötelezettségének nem tesz eleget. Emellett a kisebbség védelme érdekében kötelező a közgyűlés összehívása abban az esetben is, ha a tulajdonostársak egytizede ezt írásban kéri a napirend és az ok megjelölésével. Ennek teljesítésére a közös képviselőnek tizenöt napja van.

A meghívás részletei: a közgyűlés összehívása írásban történik, a tervezett időpont előtti 8 nappal megküldött meghívóval, amely napirendi pontok tételes felsorolását tartalmazza. Sürgős esetekben, ha súlyos meghibásodás vagy biztonsági kockázat áll fent, a 8 napos határidő mellőzhető.

Napirend, hatáskör és napirendi pontok

A közgyűlésen minden tulajdonos részt vehet és szavazhat. A szavazati jog a tulajdoni hányad arányában illet meg minden tulajdonostársat. A közgyűlés hatásköre világosan körülírt a Társasházi törvényben (2003. évi CXXXIII. törvény). Dönt minden olyan ügyről, amelyet az SZMSZ vagy az alapító okirat nem utal egyéb hatáskörre. A jegyzőkönyv vezetése kötelező, és a határozatok írásban is meghozhatók, de ilyen esetekben a Tt. további előírásokat tartalmaz.

A közgyűlés határozatképes akkor, ha az adott időpontra az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. Ha nem határozatképes, megismételt közgyűlést kell tartani, amely az eredetivel azonos napirenddel történik meg, és a meghívásra vonatkozó szabályokat az SZMSZ-nek megfelelően kell betartani. A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes.

Jegyzőkönyv és hitelesítés

A közgyűlésről készül a jegyzőkönyv, amelyet a levezető elnök és a jegyzőkönyvvezető ír alá, és ezt a közgyűlésen megválasztott két tulajdonostárs hitelesíti. Az írásbeli határozatok, valamint napirendi pontokhoz kötődő írásbeli határozati javaslat megvalósításáról a tulajdonosok írásban is szavazhatnak. A jegyzőkönyvbe történő betekintés és másolatkérés jogát a tulajdonostársak bármikor gyakorolhatják, és polgári peres eljárás keretében kérhetik az iratok rendelkezésre bocsátását, ha a közös képviselet ezt nem teszi lehetővé.

Fontos: a jegyzőkönyv hitelesítése hiányában a közgyűlési határozat végrehajtása vagy érvényessége nem feltétlenül ér véget. A két fő hitelesítő aláírása nélkül a jegyzőkönyv teljes bizonyító ereje nem keletkezik; ez jelentős különbség a vitás kérdések rendezésében. Ha a hitelesítés megtagadásra kerül, a jegyzőkönyv tartalmát a bizonyítás terhe a vitázó félre hárul, míg a két hitelesítő aláírásával a jegyzőkönyv teljes bizonyító erejű okirattá válik.

Jogorvoslatok és érvénytelenség

A közgyűlési határozat megtámadására bármely tulajdonostárs jogosult, ha a döntés jogszabályba, az alapító okiratba vagy az SZMSZ-be ütközik, illetve ha kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár. A jegyző is jogosult megsemmisíteni a határozatot, ha az jogellenes módon született. A pert indítása 60 napos határidőn belül lehetséges a jegyző keresete alapján, és a bíróság akkor sem semmisítheti meg a határozatot, ha a tulajdonosok ezt elmulasztották volna a meghatározott határidőn belül. A megsemmisítés esetén a bíróság új határozat meghozatalát rendelheti el, amelyet a közgyűlésnek vagy a jegyzőnek kell összehívnia és lebonyolítania. A végrehajtási eljárás során, ha szükséges, a jegyző jogosult közreműködni a végrehajtás érdekében.

A közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása a Ttv.42. §-a alapján történik, és a bíróság a határozatot csak akkor semmisítheti meg, ha a jogszabályok, az alapító okirat vagy az SZMSZ ellentétes rendelkezéseit érinti. A megismételt határozathozatalra általában legalább 60 napos határidő szükséges, kivéve, ha a körülmények rövidebb határidőt írnak elő.

Gyakorlati tanácsok a közgyűléshez

  • legyen toll és papír a jegyzeteléshez, illetve rögzítsd az elhangzott javaslatokat és eredményeket;
  • a jegyzőkönyvben és határozatokban foglaltakat kérdezd meg és ellenőrizd;
  • a közgyűlés határozatainak írásbeli meghozataláról gondoskodj a szabályok szerint;
  • a jogszabályoknak megfelelően vedd figyelembe a határozatképességet és a napirendi pontok vitáját;
  • ha a közgyűlésen olyan probléma merül fel, amelyet jogszabályba ütközőnek érzékelsz, fordulj jogi tanácsért, és szükség esetén élhetsz a törvényes jogorvoslatokkal.

A cikk a közgyűlés működését, a hatásköröket, a napirend-kezelést és a jogorvoslatokat összegzi. Megjegyezzük, hogy a közgyűlés a társasház életének egyik legfontosabb szerve, amelyen minden tulajdonostársnak joga és lehetősége van részt venni vagy képviseltetni magát meghatalmazottján keresztül. A jogszabályok szerinti összehívás és lefolyás biztosítja a részvételi lehetőséget, az átláthatóságot és a felelős döntéshozatalt. A közgyűlés határozatai pedig a társasház működését és további terveinket befolyásolják.

A cikk a valós működést szemlélteti, és a gyakorlatba átültethető iránymutatásokat ad a társasház-közösségek hatékonyabb működéséhez. A fenti információk tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek jogi tanácsadásnak. Ha konkrét ügyed van, fordulj jogi szakértőhöz.

Reméljük hasznosnak találta a cikkben szereplő információkat. Amennyiben kérdése merülne fel ezzel kapcsolatban, keressen minket az [email protected] címen. Levelezési cím: 1134 Budapest, Tüzér utca 36-38. 1. em.

Infografika: A közgyűlés folyamatábrája (hívás, napirend, szavazás, jegyzőkönyv)

tags: #igazolas #tarsashaz #kozgyulesrol

Népszerű bejegyzések: