III. kerület társasház alapítási szabályok
A társasház alapító okirata a társasház legalapvetőbb dokumentuma, mely a társasház tulajdoni viszonyait rögzíti. Ezzel szemben a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában (SZMSZ) kell megállapítani. Albetét a társasház alegysége, például lakás, garázs, tároló, egyéb helyiség, mely külön helyrajzi számon szerepel az ingatlan-nyilvántartásban. Minden olyan része a társasháznak, mely nem külön albetét, a társasházi közös tulajdon részét képezi.
A Társasház törvény (a továbbiakban: „Tht.”) 5. § alapján akkor lehet társasházat alapítani, amennyiben a már fennálló vagy a felépítendő épületben legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki. A társasház alapításához szükséges minden társasházi tulajdonos, mint alapítók aláírása az alapító okiraton. Az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az új építésű társasházak esetében lehetőség van a társasház alapítása tényének előzetes feljegyzésére az ingatlan-nyilvántartásba. Ez a tényfeljegyzés az ingatlan tulajdoni lapjának III. Az épület felépítését követően kérhető a társasház ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése. Az épületnek az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetéséhez földmérő bevonására van szükség. A földmérő elkészíti a szintenkénti vázrajzokat, majd azokat záradékoltatja az illetékes földhivatalban.
A közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását (például a lépcsőház, tető, pince, udvar) és a külön tulajdonban álló lakásra, valamint a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó elővásárlási, előbérleti jogokat gyakran rögzítik az alapító okiratban. Ez magas albetétszám esetén jelentősen megnehezítheti az egyes lakások, albetétek értékesítését. Néhány lakásos társasháznál indokolt lehet az elővásárlási jog kikötése. Az alapító okiratban rögzített elővásárlási, előbérleti jogot megelőzi a lakás, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérbeadására, valamint az elidegenítésére vonatkozó külön jogszabályok eltérő rendelkezése.
Gyakran merül fel a kérdés, hogy középtávon értékesíti-e valaki az ingatlant reá eső részét. A társasházi külön tulajdont általában magasabb áron lehet értékesíteni, és sok esetben könnyebb rá vevőt találni, mint közös tulajdon esetén. Első körben érdemes a többi tulajdonossal megállapodásra jutni a társasházzá alakulásról. A Tht. rögzíti, hogy a közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti.
Az alapító okirat felhatalmazást adhat a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés joga gyakorlására, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. Másrészt a társasház közössége a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. Ez a közgyűlési határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat, ha az abban meghatározott határidőn belül a kisebbségben maradt tulajdonostársak írásbeli nyilatkozatot nem tesznek, vagy nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával nem kívánnak élni. A fenti tájékoztatás nem teljes körű. Nem minősül jogi tanácsadásnak vagy ajánlattételnek.
Társasház alapításáról szóló jogi eljárások megkezdésekor az Újváry Zsolt Ügyvédi Iroda is rendelkezésre áll, segítve a teljes körű jogi szolgáltatást. A gyakorlatban előfordul, hogy az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés elhúzódik, ezért a jogi képviselet különösen fontos. A társasház alapításának alapvető feltételei: új vagy meglévő épületre alapítás, közös tulajdon megszerzése, albetétek bejegyzése a földhivatalnál, és az alapító okirat aláírása közokirattal vagy ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott magánokirattal.
A társasház megalakulása három fő pilléren nyugszik: 1) jogi alapok megteremtése (alapító okirat és SZMSZ), 2) földhivatali bejegyzés és vázrajz záradékoltatása földhivatalnál, 3) alakuló közgyűlés megtartása és a költségvetés, illetve a számvizsgáló bizottság megállapítása. Az alapító okirat aláírásától számítva 60 napon belül kötelező az alakuló közgyűlés összehívása. A közgyűlés megalapozza a társasház működését, amelyet a későbbiekben SZMSZ-szel és a korrekt költségvetéssel rendelkező közösség támogat. A bejegyzés végleges, amíg az épület áll, vagy amíg a tulajdonosok közösen nem döntik el a megszüntetést.
Ha az épület még építés alatt áll, szintén lehet előzetes alapítás tényét nyilvántartásba venni a földhivatalnól. Az előzetes alapítás jogi védelmet ad a tulajdonosok számára, és kötelezővé teszi a későbbi albetétek rögzítését. A társasház alapítása nem bonyolult, ha a tulajdonosok jó előkészítéssel és szakértői bevonással dolgoznak együtt. A végső bejegyzés után tehát a társasház hivatalosan is létezik, és megkezdődhet a közös üzemeltetés.
Főbb lépések lépésről lépésre
- 1. A tulajdonosok közös döntése. Ha egyetlen tulajdonos van, ő egyedül dönthet; több tulajdonos esetén mindenkinek egyetértése szükséges.
- 2. Az alapító okirat kidolgozása és kapcsolódó dokumentumok aláírása. Az okirat lehet közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat, és tartalmazza a vázrajzot.
- 3. A vázrajz benyújtása a földhivatalhoz, mely formai és tartalmi ellenőrzést végez, majd záradékolja.
- 4. Ha új építésű, szándéknyilatkozat benyújtása a földhivatalhoz a későbbi albetétek lehetővé tételéért.
- 5. Az alapító okirat (vagy módosítás) benyújtása a földhivatalhoz; szükség esetén hatósági bizonyítványok csatolása.
- 6. A bejegyzés után létrejön a társasházi törzslap, majd megkezdődik a tényleges működés, kezdődhet az alakuló közgyűlés.
- 7. Az alakuló közgyűlésen meghatározzák a közös képviselő személyét, elfogadják a SZMSZ-t, és jóváhagyják a költségvetést; a 60 napos határidő betartása mellett.
Az alábbiakban fontos megjegyzések: a társasház alapítása csak egy helyrajzi számon nyilvántartott földrészleten lehetséges; minden tulajdont össze kell vonni a bejegyzés során. A közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés joga csak akkor gyakorolható, ha a tulajdonosi kör négyötödös többséggel egyetért, és a bejegyzés jogilag megfelelő dokumentumokkal történik. Kérjük, vegyék figyelembe, hogy a gyakorlatban a bejegyzési eljárások időbeni lefolyása és egyes alaki követelmények adott helyzetben eltérhetnek. Dolgozzunk lépésről lépésre, légyünk alaposak, és kérjünk segítséget, ha elakadtunk.
A lakás szép… A társasház meg egy rémálom! - Társasházi dokumentumok ellenőrzése adásvétel előtt
Gyakorlati összegzés a gyakorlatban
- Az alapító okirat a jogi alap, mely szerint a társasház a földhivatalhoz bejegyzésre kerül.
- A SZMSZ a közös működés szabályait írja le, nem az alapító okiratban, hanem külön dokumentumban.
- A földmérő készíti a vázrajzokat; az ügyvéd biztosítja a jogi érvényességet és ellenjegyzi az okiratot.
- A közös tulajdonból társasháztulajdoná alakítás a bíróság elrendelheti, illetve a közgyűlési határozat bejegyezhető az ingatlan-nyilvántartásba, ha a jogi feltételek teljesülnek.
Végül megjegyzés: a társasház alapítása lehet új építésre vonatkozó vagy meglévő épületre is. Az alapítás során minden érintett tulajdonos egyetértése szükséges, és a bejegyzés megtörténtéig a társasház nem jogi személyiséggel bíró szervezet, hanem jogilag meghatározott infrastruktúra a közös tulajdon kezelésére. A folyamat során a jogi és szakmai koordináció kiemelten fontos a zökkenőmentes bejegyzés és a hosszútávú működés érdekében.
tags: #iii #kerulet #tarsashaz #alapitasi #szabalyok