tarsashaz alapitasanak feltetelei jogi eloirasok
A társasház nemcsak egy épület, ahol több lakás sorakozik egymás mellett. A társasház jogi értelemben egy külön tulajdonforma, ami pontos szabályok mentén jön létre. Ha több lakást szeretnénk külön értékesíteni, ha átláthatóan akarjuk kezelni a közös részek fenntartását, vagy ha hosszú távon rendezetten akarjuk kezelni az ingatlan jogi sorsát, akkor társasházzá kell alakítanunk az épületet. Ennek a folyamatnak megvannak a maga sajátos lépései, feltételei és buktatói is.
Tarsasház akkor jöhet létre, ha egy adott ingatlanon belül legalább két, egymástól műszakilag elkülönülő, önálló rendeltetési egység található. Ezek lehetnek lakások, üzlethelyiségek, műhelyek vagy más, nem lakás céljára szolgáló helyiségek. A társasház egy olyan jogilag szabályozott ingatlanstruktúra, amelyben az egyes lakások (vagy üzlethelyiségek) önálló tulajdonban vannak, de az épület más részei - például a lépcsőház, a tető, a pince, az udvar vagy a folyosó - közös tulajdont képeznek. Ezeket minden tulajdonos együtt birtokolja, és közösen felelős a fenntartásukért. A társasház nem rendelkezik jogi személyiséggel, de működését mégis külön szabályzat irányítja.
az összes olyan rész, amit nem különítünk el tulajdonilag - például a lépcsőház, folyosó, pince, tető, közös fűtési rendszer stb. Ez a három feltétel együtt szükséges. Van még egy fontos kiegészítés: ha az épület nem a tulajdonosok közös földterületén áll, tehát a telek valamilyen okból nem közös tulajdonban van, akkor az ingatlantulajdonosokat földhasználati jog illeti meg arra a telekrészre.
Ahhoz, hogy egy ingatlant társasházzá alakítsunk, több jogi és műszaki feltételnek is teljesülnie kell. Ezek nem csupán ajánlások, hanem jogszabályi előírások, amelyeket nem lehet figyelmen kívül hagyni. Társasházat csak akkor lehet alapítani, ha az ingatlan valamennyi tulajdonosa ehhez hozzájárul. Ha egyetlen személy a tulajdonos, akkor ő maga hozhat döntést az alapításról. Több tulajdonos esetén azonban mindenkinek egyhangúlag bele kell egyeznie. Társasházzá csak olyan épület alakítható, amelyben legalább két külön tulajdonként nyilvántartható egység található.
Az alapító okirat elkészítéséhez jellemzően földmérő és ügyvéd bevonására van szükség. A földmérő felelős a pontos alapterületi kimérésekért és az alaprajzok elkészítéséért, míg az ügyvéd a dokumentum jogi érvényességét biztosítja és ellenjegyzi. Mielőtt a társasház bejegyzésére sor kerülhet, minden olyan jogot vagy terhet, amely az ingatlant jelenleg érinti - például jelzálog, használati jog, szolgalom - rendezni kell. Ez történhet úgy is, hogy az érintett felek megegyeznek abban, az adott jog milyen módon marad fenn a társasházi struktúrában.
Vagyis a társasházi forma kizárólag akkor alkalmazható, ha az épület egyetlen helyrajzi számhoz tartozó földrészleten áll. Vagyis nem lehet több helyrajzi számon fekvő, külön telkekre épült ingatlanokat egy társasház alatt összevonni.
A társasház megalakulása csak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel válik hivatalossá. Ha a társasház alapító okiratában később bármilyen módosítás történik - például új lakás kerül kialakításra, vagy módosul a közös tulajdoni arány -, akkor azt módosító okiratban kell rögzíteni, és újra be kell nyújtani a földhivatalhoz bejegyzésre. Különleges eset, amikor a társasházi formát nem a tulajdonosok, hanem egy tulajdonostárs kérésére a bíróság rendeli el.
Az alapító okirat aláírásától számított 60 napon belül az első, úgynevezett alakuló közgyűlést is meg kell tartani. Társasházat nemcsak kész, már álló épületre lehet alapítani. Ha egy társasház még csak épülőfélben van, lehetőség van arra, hogy a társasház létesítésének szándékát már az építkezés ideje alatt előzetesen nyilvántartásba vesszük. Ez a feljegyzés jogi védelmet ad a tulajdonos(ok) számára. Amint a földhivatal rögzíti az előzetes alapítás tényét, az alapítási szándék minden későbbi jogszerzőre nézve köteleződé válik.
vagyis ha a társasház-alapítás után más személy tulajdont vagy más jogot szerez az adott ingatlanra (pl. amikor az építkezés lezárult, és az illetékes hatóság kiadja a használatbavételi engedélyt, az ingatlan tulajdonosa(i) kérhetik a társasház végleges bejegyzését). Fontos azonban, hogy a használatbavételi engedély - amellyel az épület ténylegesen forgalomba hozható - időnként eltérhet az eredeti építési engedélytől.
Ha már minden feltétel adott - az épület műszakilag megfelel, a tulajdonosok egyetértenek, és a jogi háttér is biztosított -, akkor megkezdhetjük a társasház hivatalos alapítását. 1. Elsőként a tulajdonos(ok) részéről világos és dokumentált döntést kell hozni a társasház létrehozásáról. Ha egyetlen tulajdonosa van az ingatlannak, ő egymaga határohat erről. Ha több tulajdonos van, akkor az alapításhoz minden érintett egyhangú beleegyezése szükséges. 2. A társasházi alapító okirat az egész társasház jogi alapja. Ez az a dokumentum, amely létrehozza a társasházi tulajdonformát, kijelöli a közös és külön tulajdonú részeket, és meghatározza a tulajdonosokat megillető hányadokat. A külön tulajdonba kerülő lakásokat és nem lakás célú helyiségeket: Ezeket általában emelet és ajtószám szerint, az alaprajzban sorszámozva tüntetik fel. A társasház működésével kapcsolatos részletes szabályokat - például a közgyűlés összehívását, a közös képviselő feladatait, döntéshozatali arányokat - nem az alapító okiratban, hanem a szervezeti és működési szabályzatban (SZMSZ) érdemes szabályozni.
Az alapító okirat lehet közokirat (közjegyző által hitelesítve), vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat. Az okirathoz földmérő által készített vázrajz is szükséges, amely az ingatlan belső tagolását és az albetétek kialakítását mutatja. 3. Miután elkészült a vázrajz, azt a tulajdonos(ok) vagy a meghatalmazott szakértő (pl. földmérő vagy ügyvéd) benyújtja a földhivatalhoz. A hivatal a benyújtott dokumentációt formai és tartalmi szempontból megvizsgálja. Ha a vázrajz megfelel a jogszabályi előírásoknak, a földhivatal záradékolja azt. 4. Abban az esetben, ha a társasház még nem létező, újonnan épülő épületre vonatkozik, a folyamat kiegészül egy további lépéssel: szándéknyilatkozatot kell benyújtani a földhivatalhoz. Ez a nyilatkozat azt rögzíti, hogy a tulajdonosok a társasház alapítását az építkezés befejezése után véglegesíteni kívánják. A szándéknyilatkozat megléte előfeltétele annak, hogy a társasház majd albetétekre legyen bontható - azaz, hogy a lakásokat, helyiségeket külön tulajdonosi lapokon rögzítsék. 5. A záradékolt vázrajz birtokában benyújthatjuk az alapító okiratot - vagy ha már történt változás, annak módosított változatát - a földhivatal ingatlan-nyilvántartási osztályára. Amennyiben szükséges, hatósági bizonyítványokat is csatolni kell (például használatbavételi engedély új épület esetén). 6. Ha a bejegyzés megtörtént, az ingatlan-nyilvántartásban létrejön a társasházi törzslap. 7. Miután a társasház bejegyzése megtörtént, megkezdődhet annak tényleges működtetése. Az első lépés az alakuló közgyűlés megtartása, amelyet a tulajdonosok közül bárki, vagy az építtető is összehívhat. Ez a közgyűlés dönt a közös képviselő személyéről, elfogadhatja a szervezeti és működési szabályzatot, valamint dönthet a társasházi közösség költségvetéséről is. Miután az alapító okiratot minden tulajdonostárs aláírta, a társasház megalakulásának következő lépése az alakuló közgyűlés megtartása. Ezt a közgyűlést az aláírástól számított 60 napon belül kötelező összehívni. Az összehívás jogával bármely tulajdonostárs vagy az építtető is élhet. Ez a közgyűlés az első hivatalos döntéshozatali fórum, ahol a társasházi közösség megalapozza a működés kereteit. Amennyiben indokolt, dönteni kell a számvizsgáló bizottság létrehozásáról, és a tagjainak megválasztásáról. Legkésőbb az alakuló közgyűlésen - vagy ha ez nem történik meg, akkor az azt követő 60 napon belül összehívott közgyűlésen - el kell fogadni a társasház szervezeti és működési szabályzatát (SzMSz).
A társasház létrehozásának költsége több tényezőtől is függ, ezért pontos összeget nehéz előre meghatározni. Ugyanakkor a várható kiadások jól körülhatárolhatók. Nem lehet egyoldalúan dönteni. Ha többen birtokoljuk az ingatlant, mindenki beleegyezése kell. Az alapító okirat rögzíti a társasház létrejöttének jogi alapjait. Igen. Ha műszakilag és jogilag megfelel a feltételeknek, bármikor alapíthatunk társasházat. A bejegyzés végleges, amíg az épület áll, vagy amíg a tulajdonosok nem döntik el közösen, hogy megszüntetik. Nem. A jogszabályok értelmében társasház kizárólag egy helyrajzi számon nyilvántartott földrészleten hozható létre. Nem. Minden tulajdonost be kell vonni az alapító okirat aláírásába, aránytól függetlenül. A társasház-alapítás nem bonyolult, ha jól készítjük elő. Az átlátható dokumentáció, az együttműködő tulajdonosi kör és a profi szakértők bevonása jelentősen lerövidíti az időt, és csökkenti a hibák esélyét. Dolgozzunk lépésről lépésre, legyünk alaposak, és kérjünk segítséget, ha elakadtunk.
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A társasház-alapítás előzetes tényének ingatlan-nyilvántartásba történő feljegyzését, valamint a társasház bejegyzését gyakran összekeverik, ezért elsőként azt érdemes röviden bemutatni, hogy az előbbi milyen közvetlen joghatásokkal rendelkezik, és mennyiben különbözik a társasház bejegyzésétől.
Fontos leszögezni, hogy a társasház-alapítás előzetes tényének feljegyzésére akkor kerülhet sor, amikor az épület még nem létezik, vagyis csak a telek áll rendelkezésre. Ez utóbbi esetben a társasház-alapítás tényét feljegyezhetik az ingatlan tulajdoni lapjára, még akkor is, ha az Inytv. 17. A Vhr. 4. § (2) bekezdése szerint a tulajdoni lap III. része tartalmazza az ingatlanhoz vagy a bejegyzett jogokhoz kapcsolódó egyéb tényeket, amelynek feljegyzését törvény elrendeli. A Társasházi tv. 7. § (1) bekezdése és az Vhr. 53. § (4) bekezdése összefüggésben a feljegyzés kérdését rendezi. A gyakorlatban a legtöbb problémát a feljegyzés és a bejegyzés közötti különbségek jelentik. A társasház-alapítás szándékának feljegyzésekor a földhivatal nem nyit társasházi törzslapot és társasházi különlapokat. Erre csak később, a társasház bejegyzésével egyidejűleg kerül sor.
Az ingatlan a társasház jogi jellegét illetően a bejegyzés által válik véglegessé. Az épület felépítését követően a használatbavételi engedély alapján kérhető a társasház végleges bejegyzése. Ügyvéd által ellátott képviselet kötelező a társasházzá alapítás esetében, mert az alapító okirat szigorú alaki és tartalmi előírásokat tartalmaz. A társasház-alapítás esetén gyakran előforduló probléma a bejegyzés elhúzódása. Az alapító okirat megváltoztatásához valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, és a változást be kell jelenteni a földhivatalnak. Természetesen például a kétharmados elidegenítés esetében ez nem szükséges.
Gyakorlati megfontolások - A társasház alapítása nem bonyolult, ha megfelelően készítjük elő. Az alapító okirat az ingatlan-nyilvántartásba kerül, és a közös tulajdonnak társasház tulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. A Tht. rögzíti, hogy az összes tulajdonosi hányad legalább kétharmados többségével dönthet a közös tulajdon elidegenítéséről, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Emellett a közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezésre alkalmas okirat lehet, ha a kisebbségben maradt tulajdonostársak írásbeli nyilatkozatot adnak vagy a keresetindítás jogával nem kívánnak élni.
Lakáskulcs - Mit kell tudni a társasház alapításáról
tags: #tarsashaz #alapitasanak #feltetelei