Illetékmentesség és illetékkedvezmények a decemberi don’tsig a lakásvásárlásban

Olvasd el itt a 2026. január 1-től életbe lépett jelentős változásokat! Hogyan lehet megúszni vagy csökkenteni az ingatlanvásárlás illetéket? A vagyonszerzési illetékről szóló cikkemből megtudhattad, mennyi illetéket kell fizetned ingatlan vásárlásakor. Azonban a lakásvásárlás nem feltétlenül jár illetékfizetési kötelezettséggel. Az illetéktörvény ugyanis jó néhány lehetőséget ad arra, hogyan kerülheted el ennek a jelentős összegre rúgó tehernek a kifizetését. Ez pedig nem más, mint az illetékmentesség. Sorra veszem mindazokat a törvény adta lehetőségeket, amelyekkel illetékmentesen vagy illetékkedvezménnyel tudsz ingatlant vásárolni. Ez a cikk tehát azzal a szándékkal íródott, hogy megmutassam neked, hogy kerülheted el, vagy csökkentheted ingatlanvásárláskor az illetéket.

Illetékmentesség fajtái

Tárgyi illetékmentesség az, amikor az illeték tárgyára vonatkozó a mentesség, és ezért nem kell illetéket fizetni. Személyes illetékmentesség pedig azt jelenti, hogy az illeték fizetését a mentes féltől nem lehet követelni.

1. Vagyonszerzési illetékmentesség cserét pótló vételnél

Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakástulajdon magánszemély általi cseréje és vásárlása, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző öt éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb. Figyelem! A korábban három éves visszatekintési idő 2026. január 1-től már öt évre változott.

Példák:

  1. 2024 decemberében eladtad lakásodat 45 millió Ft-ért. 2026 novemberében veszel egy lakást 40 millióért. Ez után nem kell illetéket fizetned (ha kérelmezed).
  2. 2025 novemberében vettél egy lakást 50 millióért. 2026 novemberig eladod saját (másik) lakásodat legalább 50 millió értékben. Ebben az esetben a megvásárolt lakás után nem kell illetéket fizetned (ha kérelmezed).
  3. 2023 márciusában eladtál 20 millió Ft-ért lakást. 2026 folyamán veszel egy lakást. 20 millió Ft-ig illetékmentesség; a fölötti rész után 4%-os illeték fizetendő. Például 35 millió Ft-os vételnél 15 millió Ft után 4% az illeték: 600 000 Ft.

2. Visszterhes vagyonszerzési illetékmentesség egyenes ági rokonok között

Az egyenes ági rokonok (szülő-gyerek, nagyszülő-unoka, örökbefogadás) között fennálló vagyonátruházás esetén mentes a vagyonszerzés. Például szülő adásvételi vagy ajándékozási ügylete a gyermek részére.

3. Illetékmentesség házastársak közötti visszterhes vagyonátruházás esetén

A vagyonszerzés mentes, ha házastársak között történik adásvétel, cserére vagy egy másik vagyonközösség megszüntetésére kerül sor.

4. Házassági vagyonközösség megszüntetésének illetékmentessége

A házastársi vagyonközösség megszüntetésével szerzett vagyon mentes az illetékkiszabás alól.

5. Illetékmentesség építési telektulajdon szerzése esetén

Építési telek megszerzésekor mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték, ha a vagyonszerző az ingatlanon 4 éven belül lakóházat épít, és a felépített lakóházban a hasznos alapterület eléri a településrendezési tervben meghatározott beépíthetőség legalább 10%-át. Az építési szándékról az adásvétel jogerőre emelkedéséig nyilatkozni kell a NAV-nál.; az illetékmentesség felfüggeszti a megállapított illetéket.

6. CSOK illetékmentesség

CSOK (Családi Otthonteremtési Kedvezmény) felhasználásával szerzett lakás tulajdonjogának vagy tulajdoni hányadának megszerzése esetén mentes az illeték. A mentességet a 2020. december 31. után kötött adásvételi szerződés alapján történő vagyonszerzésekre kell alkalmazni. CSOK Plusz esetén is illetékmentesség lehet irányadó.

Illetékkedvezmények: hogyan lehet csökkenteni a vagyonszerzési illetéket?

1. Fiatal első lakásszerző illetékkedvezménye

A 35. életévüket még be nem töltött fiatal első lakástulajdonának vagyontulajdoni hányad megszerzésekor 50%-os kedvezmény jár, ha az egész lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot. A kedvezmény feltétele, hogy a vásárlónak eddig nem volt lakása. Ha az ingatlan értéke meghaladja a 15 millió forintot, akkor a kedvezmény nem érvényesíthető.

2. Ingatlancsere - korábbi eladás figyelembevételével

Ha az új ingatlan értéke magasabb, mint az előzőé, és az új ingatlant az eladás utáni 5 éven belül vásárolod meg, akkor az eladott lakóingatlan ára csökkenti az illeték alapot. Példa: eladsz 40 millióért, vásárolsz 65 millióért; az illeték alapja 25 millió Ft után számítandó 4%.

3. Ingatlancsere - későbbi eladás figyelembevételével

Az új ingatlant az eladás előtti 1 évben vásárolva is a korábbi értékcsökkenés alapján számítható az illeték. A NAV a vásárolt lakás forgalmi értékét megállapítja, és felfüggeszti az eljárást. A vásárolt és eladott lakás forgalmi értékének különbözete alapján állapítják meg a fizetendő illetéket.

Gyakorlati buktatók és tippek

  1. Nem jár automatikusan a mentesség vagy kedvezmény. Nyilatkozni kell időszerűen, és a B400 (NAV) nyomtatványon be kell jelölni a jogosultságot.
  2. Csak lakóingatlanokra vonatkozik a mentesség és a kedvezmény; nyaralók, telek vagy üdülő esetén általában nem vonatkozik.
  3. A telek valóságos állapotát kell figyelembe venni; ha a telken bármi felépítmény van a NAV ezt észlelheti és kizárhatja a kedvezményt.
  4. Határidőket mindig tartsd be! Akár 1 éven belüli eladás és nyilatkozat, akár 12 hónapos részletfizetési lehetőség, mind-mind a NAV jóváhagyásától függ.
  5. Csak egyet lehet beszámítani az illeték alapja szempontjából; a legkedvezőbb opciót érdemes kiválasztani, és ezt jelezni a NAV felé.

Mit érdemes ellenőrizni és hogyan számolhatunk előre?

Érdemes előzetesen kiszámolni vagyonszerzési illeték kalkulátort használni, mert a NAV gyakran a forgalmi értéket állapítja meg, és nem feltétlenül a szerződésben szereplő vételárat veszi alapul. Ha CSOK-ot vagy CSOK Plusz-t veszel igénybe, jelentősen csökkentheted az illetéket. Első lakás vásárlása esetén 12 havi részletfizetés is kérhető a NAV-tól. Az illeték megfizetése a NAV határozata alapján történik, és a befizetési határidő a végleges határozat kézhezvételétől számított 30 nap.

Hogyan lehet megkönnyíteni a folyamatot?

Ha adásvételi szerződést írsz alá, beszélj az ügyvédeddel, hogy a vagyonszerzési illetéket érintő mentességeket és kedvezményeket be tudd jelenteni a B400-es nyomtatványon. A NAV földhivatal értesítése a megállapított forgalmi értékről történik, és a NAV a megállapított illetéket a határozatban rögzített határidőig kéri be.

Infografika: hogyan alakul a vagyonszerzési illeték alapja és kedvezmények

Részletek, gyakorlati példák és adózási kapcsolatok

Az általános mérték 4% a forgalmi érték után, de ha meghaladja az 1 milliárd Ft-ot, bizonyos részeken 2% az illeték, és maximum 200 millió Ft lehet egy ingatlanra. A forgalmi érték megállapításakor a NAV összehasonlító adatsorokat használ, és helyszíni szemlét is tarthat. A CSOK és CSOK Plusz kedvezmények nagymértékben csökkenthetik vagy eltörölhetik az illetéket a feltételek betartásával. Az első lakás vásárlásakor a 12 havi részletfizetés is lehetőség, bár korlátozott, és a kedvezmények érvényesítéséhez pontos nyilatkozatokra van szükség.

A jogszabályi összefoglaló alapján az alábbi fontos számok és tények segítenek a tervezésben:

  • Alapeset: 4% illeték a forgalmi érték után; maximum 200 millió Ft egy ingatlanon belül.
  • 1 milliárd Ft feletti ingatlan esetén a maradék rész 2% lehet.
  • Első lakás vásárlásakor 12 hónapig részletfizetés igényelhető; 4% helyett gyakran 2% kedvezmény előfordulhat fiatalok esetében.
  • Cserepótló vétel esetén az értékkülönbözet alapján számolódik az illeték (ha a vételár magasabb, mint a korábbi ingatlan értéke).
  • CsOK és CSOK Plusz esetén a CSOK-szal érintett ingatlanok illetéke mentessé válhat.
  • Kötelező a NAV B400-es nyomtatványon bejelenteni a jogszerzést és a kedvezményre való jogosultságot.

Végül: ha valamilyen speciális helyzetben vagy, és a cikkben nem találsz egyértelmű választ, a NAV Infóvonalát és egy ingatlanokra szakosodott ügyvédet érdemes megkeresni. A jogszabályok részletesek, és a gyakorlatban gyakran kell egyedi alátámasztás és igazolás a mentességek igényléséhez.

tags: #illetek #decemberi #adas

Népszerű bejegyzések: