Illeték keletkezése és fenntartása tulajdonjog fenntartással történő adásvétel esetén

A cikk a 2007-es és azt követő illetéktörvények, jogalkotói rendelkezések és bírósági gyakorlat alapján mutatja be, hogy mikor keletkezik és milyen feltételek mellett érvényesül az illetékkötelezettség, különös tekintettel a tulajdonjog fenntartásával kötött ügyletekre, illetve az ehhez kapcsolódó mentességek és kedvezmények összetett rendszerére.

A visszterhes vagyonátruházási illeték és annak keletkezése

A visszterhes vagyonátruházási illeték a szerződés megkötésének napján keletkezik, s ez alól a tulajdonjog fenntartásával megkötött adásvétel sem mentesít. A jogalkotó szerint tehát a vagyonszerzés ténye alapozza meg az illetékkötelezettséget, és a bejelentés napja a NAV eljárásának kiindulópontja. A jogszabályok szerint vagyonszerzés akkor is bekövetkezik, ha a szerződés csak részben vagy későbbi időpontban valósul meg, ezért a bejelentés határidőn belül történik.

Mi számít vagyonszerzésnek és hogyan differenciál a törvény?

A jogalkotó az öröklési, ajándékozási és visszterhes vagyonátruházási illetéket összefoglalóan vagyonszerzési illetéknek nevezi. A különböző jogügyletek - például lakásvásárlás, lakásrésztulajdon megszerzése vagy vagyoni értékű jog megszerzése - esetén az illeték mértéke és az alapja a forgalmi érték és az adott jogviszony részletei szerint kerül meghatározásra. Külön szabályok érvényesek a lakáscserére, amelynél az illeték alapja az elcserélt ingatlanok terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének különbözete lehet.

Lakásvásárlás és illeték két fontos összefüggése

Ha lakást vásárolunk, a forgalmi érték első négymillió forintja után 2% az illeték, az ezt meghaladó rész után pedig 6% a visszterhes vagyonátruházási illeték.
Amennyiben a lakás résztulajdonát szerezzük meg, a két százalékos mértéket arányosan kell alkalmazni a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegre, a 4 millió forintos határ pedig a részesedés arányában kerül kiigazításra; a hat százalékos rész pedig a forgalmi érték meghaladó részére vonatkozik.

Speciális szabályok vonatkoznak a lakáscserére: ilyenkor az illeték alapja az elcserélt ingatlanok terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének különbözete. Közös tulajdon megszüntetésekor pedig akkor kell illetéket fizetni, ha a megosztás során valamelyik tulajdonostárs értéknövekedést ér el.

Lakásvásárlás és haszonélvezeti vagyoni értékű jog

Ha az ingatlan vásárlása során valaki haszonélvezeti vagy egyéb vagyoni értékű jogot szerez, akkor az illeték teljes forgalmi értéke után fizetendő illeték arányosan oszlik meg a jogosultak között: a haszonélvezet értékével csökkentett érték után a lakástulajdon megszerzője fizet, a haszonélvezeti jog pedig jogosultja után. E forgalmi érték kiszámításának lényege, hogy az ingatlan forgalmi értékének egyhuszad részét szorozzák az életkor szerinti megfelelő szorzóval, amely az adott jogosult életkorától függ. Ha a vagyoni értékű jog több személy élete alapján függ, az idősebb személy életkora irányadó, vagy ha több élettartamot érint, a legidősebb vagy a legfiatalabb esetét vesszük figyelembe attól függően, hogy melyik személy halála zárja le a jogosultságot.

Lakáscserét érintő kedvezmények és mentességek

A jogszabályok külön kedvezményeket és mentességeket nevesítenek, például:

Lakásépítésre alkalmas telek vásárlása esetén, ha négy éven belül ott lakóházat építünk, az illetéket nem kell fizetni.
Ha új építésű lakást vásárolunk vállalkozótól, az illeték mentességgel járhat, ha a használatbavételi engedély kiadását követően történik a vásárlás és az ingatlan megfelel az új építésű lakás minőségének.
Első lakástulajdon megszerzése esetén, különösen fiatal jogosultak számára, kedvezmény állapítható meg, amely a fizetendő illeték 50%-át vagy legfeljebb 40 ezer forint összegig terjedő kedvezményt jelenthet.

A kedvezmények alkalmazása nem automatikus: például a lakásépítési szándék bejelentésének elmaradása esetén is a kedvezmény a nyilvántartásba vételkor sem érvényesülhet, ezért érdemes időben nyilatkozni. A jogalkalmazást sokszor befolyásolja az, hogy a nyilatkozat megtételének időpontja pontosan mely jogi tényekhez kapcsolódik.

Cserepótló vétel és haszonélvezeti jog

A cserepótló vétel mellett alkalmazható kedvezmények lényege, hogy a vásárolt lakás forgalmi értékének és a korábbi lakás forgalmi értékének különbözete után kell illetéket fizetni, feltéve ha az eladott ingatlan a vásárlást megelőző vagy az azt követő időszakban megfelelően igazolhatóan eladották. Ha a kedvezményt igazolni tudják, a NAV felé benyújtandó igazoláson keresztül lehet érvényesíteni a kedvezményt. Fontos azonban, hogy a beszerzett jogot, illetve a kedvezmény igénybevételét mindig a megfelelő határidőn belül kell rögzíteni, mert a késve benyújtott nyilatkozat már nem biztosít kedvezményt.

Hogyan határozza meg a NAV az illeték alapját?

Ha a vételár lényegesen alacsonyabb a piaci árnál, a NAV a forgalmi értéket állapítja meg (a piaci ár alapján);
Ha a vételár közel van a piaci értékhez vagy az valamelyest magasabb, a szerződésben feltüntetett összeg lehet az illeték alapja, de a NAV a valós piacot tükröző értéket is felhasználhatja.
Az illeték alapját a vagyonszerzés tényleges értéke határozza meg, például lakásvásárlás esetén a forgalmi érték, nem feltétlenül a vételár.

Összefoglaló: ki fizet és mikor

A lakásvásárlásokkal kapcsolatos alapfeladat az, hogy a vevő fizető fél legyen a visszterhes vagyonátruházási illetékért, amely az általános szabály szerint 4% az ingatlan forgalmi értékének első 1 milliárd forintos része után, és 2% az ezt meghaladó rész után (ingatlanonként legfeljebb 200 millió forintig). Az első lakás vásárlók és más kedvezmények esetén a NAV által kiadott fizetési meghagyás fogja meghatározni az összeget, a kedvezményekért külön nyilatkozatot kell tenni. Az eladó átruházási ügyletei esetén az illetéket általában nem az eladó, hanem a vevő fizeti, kivéve bizonyos belterületbe vont ingatlanok eladása esetén.

Ha az adásvétel után fizetnél, a NAV a földhivatal adatait felhasználva küldi ki a fizetési meghagyást általában 30 napra mérsékelt határidővel. A késedelmi pótlék a jegybanki alapkamat növelt mértékével számolható fel. Érdemes tehát a fizetést a NAV által kiadott határozat alapján teljesíteni, ne az adásvételi szerződés alapján.

Kockázatok és gyakori problémák

A téves illetékkiszabások gyakoriak, ezért mindig ellenőrző számításokat érdemes végezni, hogy elkerüljük a jogerőre emelkedő kedvezőtlen határozatot.
A lakáscserére vonatkozó kedvezmény nem automatikusan jár, a bejelentések és igazolások hiánya miatt előfordulhat, hogy a kedvezmény nem érvényesül.
Az életkor szerinti szorzó és a jogosultság meghatározásánál fontos a jogszabályok aktuális állapota, mivel az átmeneti rendelkezések vagy a jogszabály módosításai befolyásolhatják a számítási módot.

Infografika: Illetékkezelés folyamata lakásvásárlásnál

Ingatlan illeték - hogyan úszd meg, ha lakást vásárolsz? (vagyonszerzési illeték)

Az előírt számítási módok és mentességek áttekintése alapján látható, hogy a tulajdonjog fenntartásával kötött adásvételi ügyletek komplex rendszert képeznek, ahol a bejelentés időpontja, az eladott ingatlan státusza, a jogcím és a kapcsolódó kedvezmények mind befolyásolják a fizetendő illeték összegét.

tags: #illetekkotelezettseg #keletkezese #tulajdonjog #fenntartassal