Az ingatlan tulajdoni hányad átvételi eljárása
Az ingatlan birtokbaadása kulcsfontosságú lépés az ingatlanvásárlási vagy -bérleti folyamatban, melynek során mind az eladó, mind a vevő, illetve a bérbeadó és a bérlő érdekeit egyaránt védi a birtokbaadási jegyzőkönyv. Ez a dokumentum hivatalosan rögzíti az ingatlan állapotát a kulcsok átadásának pillanatában.
Az ingatlanvásárlás során akár hónapok is eltelhetnek a szerződés megkötése és a kulcsok átadása között, így nem csoda, ha az ingatlan átadás-átvétel mindkét fél számára izgalmas időpont. A birtokbaadási jegyzőkönyv egy hivatalos dokumentum, ami a kulcsok átadásával egyidőben, az eladó és a vevő, vagy a kiadó és a bérlő jelenlétében rögzíti a birtokbaadás dátumát, az ingatlan állapotát, esetleges hibákat, hiányosságokat, a mérőóraállásokat és a benne található berendezési tárgyakat.
Az átadás-átvétel során az ingatlant alaposan át kell vizsgálni műszakilag. Ellenőrizni kell a nyílászárók, burkolatok állapotát, a bojlert, a gázkazánt és egyéb berendezéseket. A felek megállapodása szerint a jegyzőkönyv bármivel bővíthető, amit fontosnak tartanak.
Tipp: A szöveges leírás mellett érdemes fotókat is készíteni és csatolni a jegyzőkönyvhöz. Szintén az átadás-átvételhez és az ingatlan állapotához kapcsolódik, hogy milyen bútorok, berendezések, esetleges lomok maradnak az ingatlanban a kulcsátadás után.
A birtokátruházással kapcsolatos költségek, mint például a takarítás vagy lomtalanítás, az eladót terhelik, még akkor is, ha erre az adásvételi szerződés nem tér ki. Azt, hogy pontosan milyen bútorok, berendezések maradnak az ingatlanban, és mit tartalmaz a vételár, az adásvételi szerződésben érdemes rögzíteni. Még a kulcsok átvétele előtt fel kell hívni az eladó figyelmét, hogy a lomtalanítást vagy neki kell elvégeznie, vagy a költségét (például takarítócég, vagy konténer bérlése) fedezni.
Az adásvételi szerződésben foglaltaktól eltérő állapotot rögzítsük a birtokbaadási jegyzőkönyvben, és támasszuk alá fotókkal, videóval is. A kiürítés során felmerülő költségek számláit pedig őrizzük meg.
A dokumentum abban az esetben lesz hivatalos, ha mindkét fél aláírja, de a legjobb, ha tanúk is szerepelnek rajta. Nem elvárás, és nem is kimondottan gyakori, hogy a birtokbaadási jegyzőkönyvet ügyvéd ellenjegyezze. Különleges esetben azonban érdemes megfontolni, ez ugyanis erősíti a jegyzőkönyv bizonyító erejét.
A tulajdoni hányad fogalma és jelentősége
A tulajdoni hányad a közös tulajdon külön tulajdonhoz tartozó része. Társasházak esetében a tulajdoni hányad határozza meg például a közös költségek megosztását és a tulajdonosok szavazati jogait a közgyűlésen. Bár a közös tulajdon fogalma sokak számára ismert, ennek pontos jelentése és a hozzá kapcsolódó szabályok gyakran félreértésre adnak okot.
Az „osztatlan közös tulajdon” kifejezést nagyon sokan tévesen értelmezik, nem ismerik a tulajdonostársak jogait és kötelességeit, például az elővásárlási jogot vagy a közös költségviselést. Ennek következtében gyakran tévhitek alakulnak ki.
A tulajdoni hányad nem azt jelenti, hogy az ingatlan fizikailag részekre van osztva, hanem azt, hogy minden tulajdonos egy eszmei részt birtokol. Például, ha egy ingatlan két személy tulajdonában van, mindketten 50%-os tulajdoni hányaddal rendelkeznek, tehát mindkettőjüké a tulajdon fele-fele arányban.
A közös tulajdonban lévő dolgot minden tulajdonostárs jogosult birtokolni és használni, függetlenül a tulajdoni hányadától. Azonban a használat korlátozott abban az értelemben, hogy nem sértheti a többi tulajdonostárs jogait és érdekeit. Például egy osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan esetében egyik tulajdonos sem zárhatja ki a többieket az ingatlan használatából.
A tulajdonostársak általában a tulajdoni hányaduknak megfelelő arányban használják a közös tulajdont. Azonban ez nem mindig valósítható meg könnyedén, például egy közös földtulajdon esetében, ahol a területet nem lehet fizikailag arányosan felosztani. Ilyenkor a tulajdonostársak külön megállapodást köthetnek a használatról, amely lehet térbeli vagy időbeli elosztás.
A közös tulajdonból származó haszon arányában a tulajdonostársak kötelesek viselni a felmerülő költségeket is. A közvetlen használathoz kapcsolódó költségek - például egy ingatlan esetében a rezsiköltségek - azt a tulajdonost terhelik, aki ténylegesen használja az adott dolgot. Azonban az állagmegóvással és karbantartással kapcsolatos költségeket minden tulajdonostárs közösen viseli, arányosan a tulajdoni hányaduk szerint.
A közös tulajdonban lévő ingatlanok esetében fontos tudni, hogy a tulajdonostársaknak elővásárlási joguk van, ha valamelyik tulajdonos a tulajdoni hányadát el kívánja adni. Ez azt jelenti, hogy a többi tulajdonostársnak elsőbbsége van a vásárlásban más vevőkkel szemben. Az elővásárlási jog azonban csak adásvétel esetén gyakorolható, tehát ha a tulajdonos elajándékozza vagy elcseréli a részét, az elővásárlási jog nem érvényesíthető.
A tulajdoni hányad kiszámítása
Több tényező is befolyásolja a tulajdoni hányad mértékét. A felek közötti megállapodás: az ingatlan megvásárlásakor vagy örökléskor a tulajdonosok megállapodhatnak arról, hogy ki mekkora részt kap.
A tulajdoni hányad kiszámítása egyáltalán nem bonyolult, ha ismerjük az alapvető lépéseket és az ide vonatkozó jogszabályokat.
- Első lépésként fontos, hogy tisztában legyünk az ingatlan teljes értékével. Ez lehet piaci érték, amelyet ingatlanforgalmazók vagy értékbecslők határoznak meg, de lehet a felek közötti megállapodás alapján is.
- A második lépés az egyes tulajdonosok részesedésének meghatározása. Ez általában a szerződésben vagy a tulajdoni lapon rögzített százalékos arány.
A tulajdoni hányad mértékét az alaptó okirat tartalmazza és a magántulajdonban álló lakásokhoz, helyiségekhez tartozik, azoktól nem választható el, vagyis nem lehet külön értékesíteni. A társasházakban az egyes külön tulajdonú épületrészek tulajdoni hányadának kiszámítása az ingatlan nagyságának és a teljes társasház területének arányát tükrözi.
Számláló: az adott külön tulajdonban lévő lakás vagy helyiség hasznos területét veszik figyelembe. Nevező: a társasház összes külön tulajdonú részének hasznos alapterületét összeadják, majd ezt az értéket viszonyítják egy adott hányadoshoz, amely gyakran 10 000 egység, de kisebb társasházaknál ez lehet 1000 egység is.
Egyes esetekben, ha a helyiségek különböző célokat szolgálnak (például üzlethelyiségek vagy parkolók), a társasház alapító okirata eltérő szorzókat rendelhet hozzájuk, ami az adott helyiség fontosságának megfelelően befolyásolja a tulajdoni hányadot.
Hasznos alapterület: az egyes külön tulajdonú lakások vagy helyiségek hasznos alapterületét kell alapul venni, ami a tulajdoni hányad kiszámításának alapja. A tulajdoni hányadot jellemzően úgy határozzák meg, hogy az adott lakás vagy helyiség méretét elosztják az összes külön tulajdonú alapterület összegével.
Eltérő súlyozás: az alapító okiratban rendelkezhetnek úgy, hogy egyes helyiségeket különböző súlyozással vesznek figyelembe. Ilyen például, ha a tárolók vagy garázsok csak a területük egy részével szerepelnek, míg üzletek vagy irodák nagyobb súllyal.
Nagyobb társasházak esetén: gyakran 10 000-es egységből áll a közös tulajdonra vonatkozó tulajdoni hányad összessége, de kisebb társasházaknál akár 1 000-es egységet is alkalmazhatnak, amelyet az alapító okirat rögzít.
A tulajdoni hányad kiszámítását egy folyamatosan frissülő program, az Abacus is segítheti. A társasházi alapító okiratnak a társasházi ingatlanokhoz tartozó eszmei tulajdoni hányad értékének a megadása ebben kötelező tartalmi kellék.
Osztatlan közös tulajdon esetén a tulajdoni hányadot a tulajdonosok közötti megállapodás vagy a törvény határozza meg. A tulajdoni hányad megváltoztatása közös megegyezéssel lehetséges. Öröklés során a törvény által meghatározott arányok szerint oszlik meg az ingatlan.
A tulajdoni hányad kiszámítása alapvető fontosságú minden olyan esetben, amikor több tulajdonos osztozik egy ingatlan vagy más vagyon felett. A számítás során figyelembe kell venni a vagyon teljes értékét, a tulajdonosok közötti megállapodást és a vonatkozó jogszabályokat. Az ilyen számítás nemcsak az ingatlanhasználatot határozza meg, hanem a kötelezettségek viselését is.
Az ingatlan átvételének jogi háttere és a végrehajtás
A végrehajtási jog és a végrehajtás anyagi és eljárásjogi következmények, az ezt felölelő jogviszonyok összessége. Szűkebb értelemben a végrehajtási jog a végrehajtási eljárás megindításának jogát jelenti. A végrehajtás e könyv tartalmi sajátosságaihoz igazodóan kizárólag hatósági eljárás vagy sikeres igényérvényesítés okán született hatósági és bírósági határozatokban előírtak teljesítését jelenti.
A végrehajtás két csoportja a bírósági és a közigazgatási végrehajtás. A bírósági és a közigazgatási végrehajtás a bírói és közigazgatási hatalom érvényre juttatása kényszer útján. Az igazságszolgáltatás célja nem a végrehajtás, de a cél - önkéntes teljesítés hiányában - a végrehajtással valósítható meg.
A végrehajtás alapja a végrehajtható bírói vagy közigazgatási határozat, de a közvetlen végrehajtás és az azonnali beszedési megbízás kivételével önmagában ez kevés a végrehajtás foganatosításához. A végrehajtás alapjául szolgáló határozatok a következők (Vht. 15.§):
- a bíróság polgári ügyben hozott marasztaló határozata,
- a bíróság büntetőügyben hozott határozata, ha abban polgári jogi igénnyel kapcsolatos marasztalás szerepel,
- a bíróság által jóváhagyott egyezséget,
- a munkavállalóhoz intézett olyan - keresettel meg nem támadott - írásbeli felszólítás, amely a munkavállaló részére jogalap nélkül kifizetett munkabérnek vagy a munkavállaló munkaviszonnyal összefüggő más tartozásának a megtérítésére irányul (23. (1) bek. a) pont),
- a munkavállalót kártérítésre kötelező - jogerős és végrehajtható - határozat, amely munkavállaló munkaviszonnyal összefüggő más tartozásának a megtérítésére irányul (23. (1) bek. b) pont),
- a munkavállalóval a békéltetõ eljárás során kötött egyezségét munkavállaló munkaviszonnyal összefüggő más tartozásának a megtérítésére irányul (23. (1) bek. c) pont),
- fogyasztóvédelmi békéltető testület határozata, illetve egészségügyi közvetítői tanács határozata (23/A. §)
- A 805/2004/EK rendelet szerint európai végrehajtható okiratként hitelesített külföldi közokirat (23/B. §).
A végrehajtás foganatosítása és a végrehajtható bírói vagy közigazgatási határozat közé ékelődik az ún. végrehajtható okirat. Ez az az okirat, amivel a bíróság a végrehajtást elrendeli (Vht. 10.§).
A végrehajtható okiratok a következők:
- a bíróság által kiállított végrehajtási lap,
- az olyan okirat, amelyet a bíróság végrehajtási záradékkal látott el,
- a bíróság végrehajtást elrendelő, letiltó, illetőleg átutalási végzése, továbbá közvetlen bírósági felhívást tartalmazó határozata,
- a bíróság pénzbüntetésről, pénzmellékbüntetésről, pénzbírságról, rendbírságról, vagyonelkobzásról, valamint bűnügyi költségről, elővezetési és kísérési költségről szóló értesítése, továbbá a bírósági gazdasági hivatalnak az ügyészség által kiszabott rendbírságról, megállapított bűnügyi költségről, valamint az ügyészség és a nyomozó hatóság által megállapított elővezetési és kísérési költségről szóló értesítése,
- a bűnügyi zárlatot elrendelő határozat.
Az ingatlant akkor is végrehajtás alá lehet vonni, ha nem áll az adós tulajdonában, de az ingatlan a követelés behajtására zálogul szolgál vagy az ingatlan az állam tulajdonában áll és az adós az ingatlan ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett kezelője vagy kezelői jogát jogszabály rendelte el. Kezelői jog esetében a Vht-t úgy kell alkalmazni, mintha a kezelő lenne a tulajdonos.
Az ingatlan nem vonható végrehajtás alá, ha felszámolási eljárás során nem lehetne az adós vagyonához tartozóként figyelembe venni (Vht. 136. § (3) bek.). Ez a szabály nem csak akkor érvényesül, ha olyan gazdálkodó szervezet az adós (Ptk. 685.§ c) pont), ami ellen van helye felszámolásnak, hanem akkor is, ha az adós gazdálkodó szervezetnek nem tekinthető, illetve ha az adós egy önkormányzat (1996. évi XXV. Törvény a helyi önkormányzatok adósságrendezési eljárásáról).
Az ingatlan nem csak az egy helyrajzi számon nyilvántartott egységes földrészlet lehet, hanem annak ingatlan-nyilvántartásban regisztrált hányada is. A Ptk. 95.§. (1) bekezdése és a 97. § (1) bekezdés alapján a földön álló épület a föld alkotórésze és az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg. Ha tehát a földtulajdonos az adós, az épület alól nem hajtható végre a föld és az épület nem értékesíthető a föld nélkül.
Társasági jog: Részvények és részvényesek 3 percben
Az első- és a másodfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest 10 955 000 forint és annak 2021. január 1-jétől a kifizetés napjáig járó késedelmi kamata, 2023. november 1-jétől a használatbavételi vagy fennmaradási engedéllyel rendelkező lakásingatlan rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban történő birtokba adásáig havi 227 000 forint havonta előre esedékesen, minden hónap 15. napjáig történő megfizetésére. Kötelezte továbbá az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 76 335 forintot. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította.
Az elsőfokú bíróság ítélete megállapította, hogy a felek között a Ptk. 6:215. §-a szerinti adásvételi szerződés jött létre, amelyben az alperes - a szerződés tárgyát nem képező jogviszonyban megépített - ingatlan tulajdonjogának és birtokának átruházására vállalt kötelezettséget, és a szerződés vállalkozási elemeket nem tartalmazott.
Az adásvételi szerződés IV/22. pontjában foglalt kikötéssel kapcsolatban, az alperes érdemi védekezésére tekintettel rögzítette, hogy a felperes fogyasztóként [Ptk. 8:1. § (1) bekezdés 3. pontja], míg az alperes vállalkozásként [Ptk. 8:1. § (1) bekezdés 4. pontja] kötötte a szerződést. Ehhez képest, a Ptk. 6:77. § alapján vizsgálta, hogy a hivatkozott általános szerződési feltételt a felek egyedileg megtárgyalták-e. E tény bizonyítását az alperestől követelte meg, és a tanúbizonyítás eredményét is értékelve arra a következtetésre jutott, hogy az alperes ezt a bizonyítási feladatát nem teljesítette, és ezért a szóban forgó szerződéses rendelkezés általános szerződési feltételnek minősült. A közérdek perben hozott jogerős ítéletre figyelemmel pedig azt is megállapította, hogy ez a rendelkezés tisztességtelensége miatt nem képezi a szerződés részét, az alperest arra jogot nem alapíthatott.
Az alperes érvénytelenségi kifogását - határozott érvénytelenségi ok megjelölése hiányában - megalapozatlannak minősítette. Nem vitatottnak tekintette, hogy az alperes a tulajdon átruházása iránti kötelezettségét- ugyan nem a társasházi lakás, hanem a közös tulajdoni hányad vonatkozásában - teljesítette, a felperes a vételárat megfizette, azonban az alperes az ingatlan birtokát a felperesre nem ruházta át. Hivatkozása szerint ezért a szerződés teljesítéssel nem szűnt meg.
A szerződés lehetetlenülés miatti, a Ptk. 6:179. §-a szerinti megszűnését sem tartotta megállapíthatónak. Az alperes által hivatkozott, jogi okból bekövetkezett lehetetlenülés tekintetében kiemelte, hogy az alperes kötelezettsége volt a társasházi ingatlan tulajdonjogának átruházása. Azt a körülményt, hogy a felperes közös tulajdoni hányadhoz jutott, nem a saját magatartása következményének tekintette, hanem annak, hogy a társasház bejegyzése nem történt meg. Nem tulajdonított jelentőséget annak, hogy a felperes a bejegyzési engedélyben rögzített időpont előtt kérte tulajdonjogának bejegyzését a közös tulajdoni hányad vonatkozásában, mert ha 2018. december 31. után terjesztette volna elő a kérelmét, akkor sem társasházi ingatlanra jegyezték volna be a tulajdonjogát, a társasház alapítása ugyanis még ekkor sem történt meg.
Kifejtette: a szerződés az alperes által állított gazdasági, illetve egyéb okokból sem lehetetlenült. A szerződésből eredő főkötelezettségek, illetve a felperes szerződésből eredő jogai szempontjából irrelevánsnak tartotta, hogy kinek a kötelezettsége az ingatlan felépítése, és ezért ennek folyamata és az ezzel kapcsolatos jogviszony sem képezte a szerződés tárgyát. Rámutatott: az alperes az ingatlan felépítésére vonatkozó vállalkozási szerződések körében felmerült körülményekre, és így a vele jogviszonyban állt vállalkozók szerződésszegésére sem hivatkozhatott. Álláspontja szerint e körülmények a szerződés teljesítését nem tették lehetetlenné.
Azt az alperes által megjelölt további körülményt, hogy az építkezést 2022-ben a 2018-as árakon nem lehet megvalósítani, egyrészt evidenciának tartotta, másrészt az megítélése szerint semmilyen módon nem jelentette a szerződéses kötelezettség alól történő szabadulást. Figyelemmel volt arra is, hogy az alperes 2018. június 30-ig vállalta a felépítendő ingatlan tulajdonjogának és birtokának átruházását, ami nem történt meg, és ez az alperes részéről szerződésszegést jelentett. Kiemelte továbbá: annak az oka, hogy az állított hátrányos gazdasági változások megnehezítették a szerződésszerű teljesítést, nem az alperesen kívül álló okra, hanem az alperes szerződésszegő magatartására volt visszavezethető.
tags: #ingatlan #atveteli #eljaras #tulajdoni #hanyad