Ingatlan bérbeadása haszonélvezeti jog mellett: jogi és adózási kérdések részletesen

Gyakran találkozhatunk olyan ingatlannal, amelyet haszonélvezeti jog terhel, de mit is jelent pontosan a haszonélvezeti jog és mi a jogi helyzet az ilyen ingatlanokkal az eladás vagy bérbeadás során. A haszonélvezeti jog jogi fogalom, amely azt jelenti, hogy valaki használhatja egy másik személy tulajdonát, de a tulajdonjog nem kerül át az ő nevére. Ez azt jelenti, hogy a haszonélvező jogosult az ingatlan használatára, de a tulajdonos továbbra is tulajdonos marad.

Mire jogosít és mit köteles vállalni a haszonélvező?

A Polgári törvénykönyv szabályozza a haszonélvezet jogintézményét. E szerint, a haszonélvező széleskörű jogosultságokkal rendelkezik a haszonélvezet tárgyát illetően. Jogosult a dolog birtoklására, használatára, hasznosítására. A haszonélvező köteles viselni a dologgal kapcsolatos terheket, valamint őt terhelik a dolog használatával kapcsolatos kötelezettségek. A haszonélvező joga a következőkre terjed ki: birtokolhatja az ingatlant - kulcsa lehet hozzá, oda bejárhat, másokat pedig eltilthat ettől; használhatja az ingatlant - benne lakhat akár egyedül, akár a családjával; hasznosíthatja az ingatlant, a hasznait is szedheti - bérbeadhatja, cége székhelyeként használhatja, vagy a telket akár megművelheti.

A haszonélvező a birtoklás, a használat és a hasznok szedése jogának gyakorlását átengedheti harmadik személynek, magyarul bérbe adhatja az ingatlant, bizonyos esetekben akár airbnb-ként is üzemeltetheti azt! Fontos szabály azonban, hogy ha a haszonélvező bérleti vagy használati díjat szed, azt csak akkor teheti meg, ha a tulajdonos - azonos feltételek mellett - a dolog használatára, hasznosítására vagy a dolog hasznainak szedésére nem tart igényt. Azaz a tulajdonosnak lényegében előbérleti joga van az ingatlanra.

Ki viseli a költségeket? Haszonélvező vs. tulajdonos

A haszonélvező köteles viselni az ingatlannal (dologgal) kapcsolatos terheket (pl. közös költség, adók) és a használattal felmerülő költségeket (pl. víz, gáz, villany, biztosítás). A társasházi közös költség viselése összetettebb: bár a közös költség alapvetően a tulajdonost terheli a társasházi törvény szerint, a tulajdonos és a haszonélvező viszonyában - ha a haszonélvező ténylegesen használja az ingatlant - a közös költség a dolog fenntartásával járó tehernek minősül, amelyet a Ptk. 5:159. § (1) bekezdése szerint a haszonélvezőnek kell viselnie. A felek ettől eltérően is megállapodhatnak, de megállapodás hiányában a haszonélvezőt terheli a használattal kapcsolatos minden költség.

A haszonélvező által viselt költségek: rendszeres karbantartási költségek, üzemeltetési költségek (közüzemi díjak, adók), helyreállítási költségek, károkról és veszélyekről értesítés. A tulajdonos által viselt költségek: rendkívüli javítások és helyreállítások, valamint a haszonélvező által saját költségen végzett értéknövelő munkák megtérítése a haszonélvezet megszűnésekor, jogalap nélküli gazdagodás szabályai alapján.

Eladhatja-e a tulajdonos a haszonélvezettel terhelt ingatlant?

Igen, a tulajdonos az ingatlant szabadon eladhatja, vagy megterhelheti (pl. kölcsönt vehet fel rá). A haszonélvezeti jog főszabály szerint akkor is fennmarad, ha a tulajdonos az ingatlant eladja. Ebben az esetben az ingatlan nem lesz tehermentes, hiszen a haszonélvező ezen joga változatlanul megmarad. Arra is van azonban lehetőség, hogy az ingatlan eladásával egyidejűleg a haszonélvezeti jog megszüntetésre kerüljön. A haszonélvezeti jog megszüntetése történhet ellenérték fejében vagy ingyenesen is. Fontos tudni, hogy a haszonélvezeti jog egy vagyoni értékű jog, melynek az értékét a jogszabályi előírások alapján kell kiszámítani.

Mikor szűnik meg a haszonélvezeti jog?

A haszonélvezeti jog megszűnésének okai: időbeli korlát elérése (határozott idő lejárta), haszonélvező halála (személyhez kötött jog esetén), összevonás (konfúzió) - ha a haszonélvező tulajdonossá válik, például megörökli az ingatlant -, lemondás (a haszonélvező lemondhat a jogról, akár ellenérték fejében), megsemmisülés vagy használhatatlanná válás. A szerződéssel alapított haszonélvezeti jog szólhat a jogosult haláláig, de egyéb meghatározott időre is. A törvény erejénél fogva keletkezik az örökhagyó házastársának a holtig tartó haszonélvezeti joga az örökhagyóval közösen lakott lakáson és a hozzá tartozó berendezési és felszerelési tárgyakon abban az esetben, ha az örökhagyónak leszármazója van.

Adózási kérdések haszonélvezeti jog és bérbeadás esetén

Az ingatlan bérbeadás a forgalmi adózás rendszerében általában adómentes, de az adómentesség nem abszolút: az áfa tv. lehetőséget ad az adókötelessé tételre. Az Áfa tv. 13. § (2) bekezdés a) pontja alapján vagyoni értékű jog időleges vagy végleges átengedése szolgáltatásnyújtásnak minősül, tehát a haszonélvezeti jog alapítása szolgáltatásnyújtásnak minősül. Ha adóalany ellenérték fejében alapít haszonélvezeti jogot, annak részjogosultságát engedi át más részére, vagy mond le haszonélvezeti jogról, úgy az Áfa tv. szabályai szerint adókötelezettség keletkezhet.

A haszonélvezeti jog alapítása esetén a tulajdonosoknak a járó ellenérték után 15 százalékos személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettsége keletkezhet. Emellett fontos tudni, hogy a haszonélvező a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de a birtoklás, használat, hasznok szedése jogának gyakorlását másnak átengedheti. Amennyiben a jog gyakorlásának átengedéséért a haszonélvező ellenértéket kér (pl. az ingatlant díjért bérbe adja), úgy csak akkor jogosult ezen jogok gyakorlását másnak átengedni, ha arra a tulajdonos azonos feltételek mellett nem tart igényt.

Magánszemély bérbeadó adókötelezettségei

Ha a bérbeadó magánszemély, a bérleti díjból származó jövedelem adóelőleg-fizetési kötelezettséget vonhat maga után. A személyi kedvezmény tekintetében a magánszemélynek írásos nyilatkozattételi kötelezettsége van, melyben összegszerűen indokolni köteles a levonás jogalapját és mértékét. A lehetséges költségelszámolást illetően az igazolható költségek az irányadóak a bevételi összeg (bérleti díj) 50%-ig. Ha léteznek igazolható költségek, akkor ezek csökkentik az adóelőleg alapját, de csak maximum 50%-ig. Amennyiben nem léteznének igazolható költségek, akkor a magánszemély érvényesítheti a 10% költséghányadot.

Kifizető szerepe bérleti díj esetén

Amennyiben a bérbeadó kifizetőnek minősülő bérlővel köt szerződést, a kifizető köteles a bérleti díj után az adó megállapítására, annak levonására és befizetésére. A kifizetőnek az adólevonással kapcsolatban igazolás kiállítási kötelezettsége keletkezik a bérbeadó felé. Ha a kifizető számlát kérne, akkor lehetséges egy számviteli bizonylat kiállítása, amelyet a kifizető a könyveiben rögzíthet. A kifizető további kötelezettsége, hogy az adóelőleget kiszámolja, levonja, vallja be és megfizeti a NAV-nak; ha a bérlő magánszemély, a bérbeadónak kell a levont adót előlegként megfizetnie, ami negyedévet követő hónap 12-éig esedékes. Ha a teljes negyedévben létezett a bérleti jogviszony, akkor a három hónap bevételének 15%-át kell előlegként befizetni a NAV-nak. Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem nem alapja a kifizető esetében a szociális hozzájárulási adónak.

Gyakorlati tanácsok bérbeadás előtt

Amennyiben az ingatlanra haszonélvezeti jog van bejegyezve, úgy az ingatlan bérbeadásáról a haszonélvező jogosult rendelkezni. Ilyenkor azonban mindenképpen kérjük be a tulajdonos azon nyilatkozatát is, hogy az ingatlanra ő maga nem tart igényt azonos feltételek, bérleti díj fizetése mellett.
Ha bizonytalan vagy kérdéseid vannak, mindig fordulj ügyvédhez a pontos jogi tanácsért és eljárásrendért.
A haszonélvezet értékét jogszabályi előírások alapján kell kiszámítani; a lemondásért cserébe gyakran meg kell téríteni a holtig tartó haszonélvezeti jog értékét.
Az ingatlan adásvételekor, különösen cégek és kapcsolt vállalkozások közötti tranzakciók esetén, érdemes áfa-, illeték- és társasági adóhatásokat előre tisztázni.

Joggyakorlati példák és fontos kiegészítések

A gyakorlatban előforduló esetek rámutatnak a haszonélvezeti jog sokszínűségére: például egy 100 nm-es lakásnál a haszonélvező önállóan dönthet a bérbeadásról; egy holtig tartó haszonélvezettel rendelkező személy a kis nyugdíját kiegészítendő bérbe adhatja a lakást; a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan tulajdonosa eladhatja az ingatlant, de a haszonélvező joga megmarad; a haszonélvezeti jog alapítása ellenérték fejében adókötelezettséget vonhat maga után; és gazdasági társaságok, nonprofit szervezetek, lízinghelyzetek mind speciális könyvelési és adózási kérdéseket vetnek fel.

Kérdés	Rövid válasz
Lehet-e bérbe adni a haszonélvezettel terhelt ingatlant?	Igen, a haszonélvező jogosult a bérbeadásra, ha a tulajdonos azonos feltételek mellett nem tart igényt a használatra.
Kinek kell fizetni a közüzemi díjakat és a közös költséget?	Alapvetően a haszonélvezőt terhelik a használattal kapcsolatos költségek; közös költség esetén a jogi helyzet összetett, gyakorlatban a haszonélvező viseli, ha ténylegesen használja az ingatlant.
Megszüntethető-e bíróságon a haszonélvezeti jog?	Általában nem szüntethető meg egyszerűen, de a haszonélvezet gyakorlása felfüggeszthető, ha nem rendeltetésszerű a használat.
Milyen adókötelezettségek merülhetnek fel?	Áfa, szja és egyéb helyi adók kérdései; a haszonélvezeti jog alapítása ellenérték fejében szja-kötelezettséget vonhat maga után, az adóalanyoknak az Áfa tv. szabályait is figyelembe kell venni.

Hol érdemes jogi segítséget kérni?

A jelen bejegyzésben szereplő tartalom nem minősül jogi, illetve adótanácsadásnak és nem hoz létre megbízási szerződést. Minden esetben szükséges az adott ügy egyedi, részletes ismerete annak megítéléséhez és a személyre szabott megoldás megtalálásához. Ha kérdése merül fel a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan bérbeadásával, eladásával vagy a haszonélvezet alapításával kapcsolatban, érdemes ügyvédhez, adószakértőhöz vagy könyvelőhöz fordulni.

tags: #ingatlan #berbeadas #adozasa #haszonelvezeti #jog