Ingatlan bérbeadása ÁFA szabályai Magyarországon

Az ingatlan bérbeadása Magyarországon az általános forgalmi adó (ÁFA) rendszerében alapvetően tárgyi adómentes tevékenységnek minősül. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan bérbeadója az adóalany, a bérbeadás során alapértelmezés szerint nem számít fel áfát, és a bérlő sem köteles ebben a jogcímben adót fizetni.

Tárgyi mentesség és adókötelezettség választása

A tárgyi mentesség az ingatlanokra általánosan vonatkozik, függetlenül azok rendeltetésétől, tehát minden ingatlan bérbeadása alapvetően adómentes. Ugyanakkor az adóalany dönthet úgy, hogy ettől eltérően az ingatlan bérbeadására adókötelezettséget választ, vagyis áfát számít fel. Ez a választás a teljes bérbeadási tevékenységre kötelező, nem korlátozódhat egyes szerződésekre vagy bérlőkre.

A választást az adóhatóság felé kell előzetesen bejelenteni, és a döntés visszavonásig, de legalább öt évig kötelező az adóalany számára. Amennyiben az adóalany él ezzel a lehetőséggel, akkor jogosult lesz az ingatlan bérbeadásával összefüggésben felmerült beszerzések előzetesen felszámított áfájának levonására is.

Lakóingatlan és nem lakóingatlan bérbeadása közötti különbség

Fontos megkülönböztetni a lakóingatlan és a nem lakóingatlan bérbeadását az ÁFA szempontjából. Lakóingatlan bérbeadása esetén a tárgyi mentesség fennáll akkor is, ha az adóalany általánosságban választotta az adókötelezettséget. Ez azt jelenti, hogy lakóingatlan esetében a bérbeadó nem számíthat fel áfát a bérleti díjra.

Ez a szabály jelentős adózási következményekkel bír, hiszen míg a nem lakóingatlanok bérbeadásánál az adókötelezettség választásával levonási jog keletkezik, addig a lakóingatlanok bérbeadására ez nem vonatkozik, így ott a levonási jog gyakorlása kizárt.

Közüzemi és járulékos szolgáltatások áfa kezelése

Az ingatlan bérbeadásával kapcsolatosan gyakran felmerülő kérdés az, hogy hogyan kell kezelni a bérlőre áthárított közüzemi költségeket, mint a villamos energia, víz, gáz, fűtés, valamint a közös költség meghatározott tételei. Az Európai Unió Bíróságának és a hazai jogalkalmazói gyakorlat szerint ha ezek a költségek szerves részét képezik a bérleti díjnak, és a bérlőnek nincs tényleges választási lehetősége ezen költségek tekintetében, akkor ezek a tételek is a bérleti díj részének számítanak, és a bérleti díj áfa-kezelését követik.

Amennyiben a bérlő közvetlenül a közüzemi szolgáltatóval szerződik és számlát kap, az annak áfa-kezelése az egymástól eltérő jogviszony miatt külön történik.

Járulékos szolgáltatások

A bérbeadó az ingatlan bérbeadása mellett szolgáltatásokat is nyújthat, ilyen például a takarítás, portaszolgálat, karbantartás vagy őrzés-védelem. Ha e szolgáltatások járulékosak és a bérleti díj részét képezik, akkor ezek az áfa-kezelést is a bérleti díjhoz igazítják.

Ugyanakkor, ha a szolgáltatás önálló gazdasági célú, és a bérlő külön is igénybe vehetné, akkor önálló ügyletként kezeljük, vagyis külön ÁFA szabályokat kell alkalmazni rá.

Időszakos elszámolás és előleg áfa kezelése

Az időszakos elszámolás az ingatlan bérbeadásnál különös jelentőségű, mivel a bérleti szerződés alapján a teljesítés és az ellenérték megállapítása időszakokra vonatkozik. Az Áfa törvényben főszabályként az időszak utolsó napja minősül a teljesítés időpontjának, függetlenül a számla kiállításának vagy a fizetés tényleges időpontjától.

Amennyiben azonban a számla kiállítása vagy a fizetés teljesítése megelőzi az elszámolási időszak végét, akkor a korábbi időpontot veszi figyelembe a törvény teljesítésként.

Ezen felül az időszakos elszámolásnál kiemelt figyelmet kell fordítani az előleg áfa vonzatára: ha előleget kap az adóalany az elszámolási időszak előtt, akkor az előleg áfa-vonzata már az átvétel időpontjában keletkezik, és külön számlát kell erről kiállítani.

Alanyi adómentesség és annak hatása az ingatlan bérbeadásra

Az alanyi adómentesség egy speciális adómentességi forma, amely az adóalany minden olyan ügyletére kiterjed, melyben jogosult alanyi adómentesként eljárni. Ez azt jelenti, hogy az alanyi adómentességet választó adóalany az ingatlan bérbeadást is mentesként végezheti, függetlenül attól, hogy korábban az Áfa törvény 88. § szerinti adókötelezettséget választotta volna az ingatlan bérbeadására.

Fontos megjegyezni, hogy az alanyi adómentesség választása az adóalany valamennyi ügyletére vonatkozik, így az ingatlan bérbeadási tevékenységre is, és ez felülírja a korábbi adókötelezettségi választást, így az alanyi mentes időszakban az ingatlan bérbeadás áfa nélkül történik, levonási jog nélkül.

Az alanyi adómentesség választásával az Áfa törvény 88. § (5) bekezdésében szereplő öt éves kötelezettség nem szűnik meg, hanem az adóalany egyszerűen más jogállású minőségben, alanyi adómentesként teljesíti a bérbeadást.

Magánszemélyek ingatlan-bérbeadás utáni adózása

Magánszemélyek esetében az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem önálló tevékenységből származó jövedelemnek minősül és az összevont adóalap részeként 15% személyi jövedelemadó terheli. Ezt az adózást jelenleg az 1995. évi CXVII. törvény szabályozza.

Fontos, hogy magánszemély adóalanyként az Áfa tv. szerint számlát köteles kibocsátani, ugyanakkor az adómentes ingatlan-bérbeadás esetén számviteli bizonylat kiállítása is elegendő lehet, és adószám hiányában is legeredményesebben kezelhető az ügylet.

A bérlőre áthárított közüzemi költségek továbbá egyéb szolgáltatások díjai szintén speciális kezelés alá esnek, például a társasházi biztosítás vagy felújítási alapba történő befizetések nem tekinthetők az áthárított közüzemi költségek kedvező szabályai hatálya alá.

Költségelszámolás és jövedelem megállapítása

A magánszemély bérbeadók a bevételből két módon számíthatják ki a jövedelmet: 10%-os költséghányad levonásával vagy tételes költségelszámolással. A 10%-os költséghányad alkalmazásakor a bevétel 90%-át kell jövedelemnek tekinteni, míg tételes költségelszámolás esetén a bérbeadó valós bizonylatokkal igazolja költségeit.

Speciális szabály, hogy a bérbeadó csökkentheti a bevételét a más településen bérelt lakás bérleti díjával, ha az időtartam meghaladja a 90 napot, és ha az nem térül meg más bevételből.

Bérbeadók kötelezettségei és számlázás

Ha a bérbeadó az adókötelezettséget választja, akkor az adóalany köteles az áfás bérbeadásról számlát kiállítani a bérlőnek, és a bérlő jogosult az áfa levonására amennyiben az adóalany maga is jogosult rá. Célszerű a bérlőnek is meggyőződnie a bérbeadó áfás státuszáról előzetes nyilatkozat vagy az adóhatósági bejelentő adatlap másolata alapján.

Érdekes esetek előfordulhatnak, amikor például egy főbérlő több bérlő felé számláz tovább, vagy albérletbe adja tovább az ingatlant. Ilyenkor az áfa szempontjából mindig az adóalany választása (adókötelezettség vagy mentesség) a döntő, és minden szereplőnél külön-külön vizsgálni kell az ÁFA jogállását.

Speciális áfaköteles esetek

Az ingatlanhoz tartozó eszközök, berendezések bérbeadása és a gépjárműtárolás, széf bérbeadás szintén külön ÁFA szabályok szerint kezelendők, és ezek általában áfaköteles tételek.

Áfa mentesség, választás és időbeli kötöttségek

Az áfatörvény 88. § alapján, amennyiben az adóalany adókötelezettséget választ az ingatlan bérbeadására, erről a választásról és annak megszűnéséről bejelentést kell tenni, és az öt évig kötelező érvényű döntést csak ennek az időtartamnak a leteltével lehet visszavonni vagy módosítani.

Az alanyi mentességet választó adóalanyok és az EVA-alanyok nem élhetnek az adóköteles ingatlan bérbeadás választásával, így számukra az ingatlan-bérbeadás tárgyi mentessége kötelező.

Számlázási kötelezettség és üzleti gyakorlat

Az ingatlan bérbeadás utáni általános gyakorlatban szükséges az adószám megléte és számlaadási kötelezettség teljesítése, különösen, ha az ügylet adóköteles. Az adóhatóság-kommunikáció figyelmeztet arra, hogy a bérlőnek érdemes tájékozódnia arról, hogy a bérbeadó bejelentette-e az adókötelezettséget, mert jogosulatlan áfa-visszaigénylés ellenőrzési szankciókhoz vezethet.

A társas vállalkozások által tulajdonolt ingatlan bérbeadása szintén az ÁFA törvény hatálya alá esik, és ilyen esetekben az áfa-mentesség mellett a kapcsolódó költségek áfa levonása nem megengedett, kivéve ha az adókötelezettséget választják.

Összefoglaló a gyakorlati tudnivalókról

• Az ingatlan bérbeadása főszabály szerint adómentes, de adókötelezettség választható.
• Lakóingatlan esetén az ÁFA felszámítása tilos még adókötelezettségi választás esetén is.
• Nem lakóingatlan bérbeadás esetén adóköteles választással az előzetesen felszámított ÁFA levonható.
• Közüzemi díjak áthárítása áfa-szempontból a bérleti díjra vonatkozó szabályokat követi, ha a bérlő nem választhat közöttük.
• Járulékos szolgáltatások áfa kezelése attól függ, hogy járulékosnak vagy önálló szolgáltatásnak minősülnek-e.
• Az időszakos elszámolásban a teljesítés időpontját az elszámolási időszak vége vagy korábbi számlázás/fizetés szabja meg.
• Alanyi adómentesség választása az adóalany minden ügyletére hatással van, felülírja korábbi választásokat.
• Magánszemélyek bérbeadási tevékenysége személyi jövedelemadó köteles, ÁFA-t általában nem kell felszámítani.
• A bérleti díj meghatározásánál piaci viszonyokat kell figyelembe venni, és helyes bizonylatokat kell kiállítani.

tags: #ingatlan #berbeadas #afa

Népszerű bejegyzések:

• Részletes útmutató az új Ptk. szerinti időalapú használati jogi szerződésekhez
• Hajdúböszörmény környéki szántó bérleti díjak alakulása
• Fedezze fel a Mosdósi családi házban rejlő potenciált
• Szegedi ingatlankezelő vállalat: múlt és jelen
• Balaton nyaraló árak éjszakánként – útmutató a balatoni szálláslehetőségekhez