Ingatlan értékesítés és bérbeadás ÁFA szabályok — részletes áttekintés

Az ingatlanok áfa-szempontú kezelésében több, egymással összefüggő szabály érvényesül: a besorolás (lakóingatlan vs. egyéb ingatlan, beépítetlen föld, építési telek), a választási jogok, a levonási tilalmak és korrekciók, valamint az értékesítésnél alkalmazandó adózási mód (egyenes vagy fordított adózás). E cikk célja, hogy a rendelkezésre álló anyagból összegyűjtött mondatok rendezésével, logikusan felépítve adjon részletes útmutatást az ingatlan bérbeadás és értékesítés ÁFA-szabályaira vonatkozóan.

Alapvető fogalmi kérdések: mi számít ingatlannak, lakóingatlan és építési telek

Az általános forgalmi adó szempontjából ingatlan alatt a Polgári törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény szerinti ingatlant kell érteni. Az építmény fogalmát az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény határozza meg, amely szerint építménynek minősül az építési tevékenységgel létrehozott, illetve késztermékként az építési helyszínre szállított minden olyan helyhez kötött műszaki alkotás.

Az Áfa törvény az ingatlanok körében ugyanakkor tartalmaz építési telek fogalmat, valamint lakóingatlan-fogalmat a 259. § 7. és 12. pontja szerint. Építési teleknek minősül az Étv.-ben meghatározott építési telek és építési terület, amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak. A gyakorlatban célszerű az illetékes települési önkormányzattól információt beszerezni arra vonatkozóan, hogy az adott földterület az Étv. szerint építési teleknek minősül-e.

Az Áfa törvény 259. § 12. pontja értelmében lakóingatlan a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott ingatlan. A definíció negatív módon is meghatározza, hogy mely ingatlan(rész) nem tekintendő lakóingatlannak, még akkor sem, ha az a lakóingatlannal egybe épült (például garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület).

Az ingatlanértékesítés adókötelezettsége és az adókulcsok

Az ingatlanértékesítés áfa szabályai meglehetősen sokrétűek. Vannak bizonyos ingatlanértékesítések, amelyek adómentesek, illetve vannak olyanok is, amelyek a normál adókulcs alá tartoznak. Az Áfa törvény 86. § alapján több, különböző kategória létezik; az Áfa törvény 88. § (1) bekezdés a) pontja alapján ugyanakkor az adóalany az egyébként adómentes körbe tartozó ingatlanjainak az értékesítésére adófizetési kötelezettséget választhat.

Amennyiben az ingatlan értékesítése áfa-kötelezettséget von maga után, két lehetőség állhat fenn: fordított vagy egyenes adózás. Fordított adózással jár az építési telek eladása, az építési szerződés szerint zajló ingatlan átadás, az adásvételi szerződéssel való új ingatlan eladása, ill. az Áfa törvény 142. §-ban meghatározott esetek. Az adó mértéke az ilyen esetekben jellemzően 27% (a normál kulcs).

Az Áfa törvény 88. § (4) bekezdéséből következően az áfa alanynak lehetősége van arra is, hogy úgy válassza az ingatlanértékesítésre az általános szabályok szerinti adózást, hogy a lakóingatlanok értékesítését adómentes körben hagyja. Fontos szabály, hogy bármely variációját válassza is az adóalany az ingatlanértékesítés adókötelessé tételének, e választásától a választása évét követő ötödik adóév végéig nem térhet el.

Bérbeadás áfa-kérdései: adóköteles vagy adómentes bérbeadás

Az ingatlanok bérbeadásánál előforduló alapvető kérdés: adóköteles-e vagy adómentes a bérbeadás? A vállalkozás az ingatlan bérbeadást nem tette adókötelessé az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés l) pontja szerint. Kérdés, hogy milyen áfatartalommal kell az ingatlan bérbeadást számlázni?

Az adómentes bérbeadás miatt felmerül az a jogértelmezés is, hogy az Áfa tv. 11. § (2) bekezdés a) pontját kell alkalmazni (feltételezve, hogy saját teljesítményérték - saját anyag felhasználása, saját munkaerő felhasználása, saját eszköz használata - felmerül), valamint a megállapított fizetendő áfát az Áfa tv. 11. § (2) a) pontja alapján megállapított fizetendő adó előzetesen felszámított adónak minősül, és nem lehet levonásba helyezni.

Ha a bérbeadó fél úgy dönt, hogy áfásan szeretné lebonyolítani a bérlést, erről köteles előre nyilatkozni. Döntése a következő öt évre érvényes, módosításra nincs lehetőség. A választási jogát az értékesítésre és a bérbeadásra külön-külön is gyakorolható, lehetséges csak a lakóingatlannak nem minősülő ingatlanokra kiterjedően gyakorolni e jogot.

Áfa-levonási jog és tételes tilalmak a lakóingatlanoknál

A lakóingatlanokhoz kapcsolódó áfa-szabályok különösen fontosak, mivel számos ponton eltérnek az általános ingatlanokra vonatkozó előírásoktól. A lakóingatlan fogalmából következően a lakóingatlanhoz kapcsolódó beszerzések és építések kapcsán az Áfa törvény tételes levonási tilalmat állapít meg. Ez azt jelenti, hogy ha egy adóalany lakóingatlant szerez be vagy épít, főszabály szerint nem jogosult a beszerzéshez kapcsolódó áfa levonására.

A törvény azonban tartalmaz kivételeket: a levonási tilalom nem áll fenn, ha az adóalany a lakóingatlant továbbértékesítési céllal szerezte be, illetve ha azt adóköteles bérbeadás céljából hasznosítja. Ezekben az esetekben a beszerzéshez kapcsolódó áfa levonhatóvá válik. Ha ugyanis az adóalany a bérbeadás tekintetében az adókötelezettséget választja, és így az ügylet áfakötelessé válik, akkor ezzel összefüggésben a lakóingatlan beszerzéséhez kapcsolódó áfa is levonható. Amennyiben azonban a bérbeadás tárgyi mentes marad, a levonási jog gyakorlására nincs lehetőség.

Magas fontosságú szabály továbbá, hogy a tételes levonási tilalom alá eső lakóingatlanok esetén a beszerzéshez kapcsolódó áfa levonási tilalmától való eltérés - például az ingatlan további adóköteles hasznosítása miatt - csak a törvény adta keretek között és szabályok szerint lehetséges.

Előzetesen felszámított áfa korrekciója és a figyelési időszak

Az ingatlanok tárgyi eszközzé minősítése meghatározza az előzetesen felszámított áfa sorsát. Az Áfa törvény értelmében tárgyi eszköznek minden olyan vagyontárgy minősül, amely rendeltetésszerűen legalább egy éven túl szolgálja az adóalany gazdasági tevékenységét. Az ingatlan ebből következően általában tárgyi eszköznek tekinthető, és a minősítést a beszerzés vagy létrehozás időpontjában kell meghatározni.

Az ingatlan tárgyi eszközzé minősítésével együtt a levonási jog sorsa a figyelési időszakhoz kötődik. Azoknál az ingatlanoknál, amelyeket 2008 előtt helyeztek üzembe, a figyelési időszak tíz év volt. A 2008. január 1-je után használatba vett ingatlanok esetében azonban a figyelési időszak húsz év. Külön szabály vonatkozik arra is, amikor 2008 előtt használatba vett ingatlanon 2008 után beruházás, felújítás vagy korszerűsítés történt: ezekre a beruházásokra új, húszéves figyelési időszak indul.

Amennyiben egy ingatlan beszerzéséhez kapcsolódó áfát levontak, majd később az ingatlan hasznosítása megváltozik (például adóköteles bérbeadás helyett adómentes használat), az adóalanynak az áfa-korrekciós szabályokat kell alkalmaznia. Ha az ingatlan adóköteles értékesítésre kerül és az értékesítéskor a lakóingatlan újnak minősül, akkor bizonyos korrekciós szabályok nem érvényesek (például az adóköteles értékesítés miatt a levont áfa korrekcióját nem kell elvégezni az Áfa tv. 136. § alapján, amennyiben a feltételek fennállnak).

Speciális helyzetek: bérbeadás után értékesítés, kivitelezéshez kapcsolódó levonás

Ha a továbbértékesítési céllal felépített ingatlant bérbe adják, akkor alkalmazni kell az Áfa tv. 135. §-át. Amennyiben a lakóingatlant a bérbeadást követően értékesítik és az értékesítéskor a lakóingatlan újnak minősül, az Áfa tv. 86. §-a szerint az értékesítés adóköteles lehet. Az adóköteles bérbeadás útján hasznosított ingatlan fenntartási, karbantartási kiadásainak áfája is levonásba helyezhető.

A kivitelezéshez kapcsolódó levont áfa vonatkozásában nem merülhet fel utólagos korrekció kötelezettsége, ha a bérbeadásra vonatkozóan a vállalkozás az adófizetési kötelezettséget választja (Áfa tv. 88. §). Amennyiben már sor került áfamentes bérbeadásra, akkor megvizsgálandó a kijavítási kérelem (Áfa tv. 257/F.).

Számlázás, előleg, foglaló és teljesítés időpontja az ingatlanügyleteknél

A teljesítés időpontját az Áfa törvény több rendelkezése határozza meg: a 9. §, a 10. § a) és d) pontjai alapján. Az Áfa törvény 10. § a) pontja szerint termékértékesítés a termék birtokba adása olyan ügylet alapján, amely határozott időre szóló bérbeadás vagy részletvétel esetén a jogosult tulajdonjog-szerzési kikötésével jár. Az Áfa törvény 10. § d) pontja értelmében termékértékesítésként adózik az építési szerződésen alapuló minden ingatlan átadása.

Minden olyan ingatlanértékesítést, amely nem tartozik a 10. § a) vagy d) pont alá, az általános 9. § alapján kell megítélni, ahol a teljesítés időpontja az ingatlan birtokba adásának napja. Ennek következtében az ún. tulajdonjog-fenntartással kötött adásvételi szerződések esetén sem a tulajdonjog átszállásának napja, hanem a birtokba adás napja lesz a teljesítési időpont.

Az Áfa törvény 59. §-a szerint előleg esetén az előleg jóváírásakor vagy kézhezvételekor keletkezik adókötelezettség, de ha az ügylet fordított adózás alá esik, az előleg átadásának/átvételének időpontjában nem merül fel adókötelezettség. Az előleghez kapcsolódó szabályok különösen fontosak az egyenes adózás alá eső ingatlanértékesítések során, ahol az előleg átvételének napjával számlát kell kibocsátani az adóalap és az áfa feltüntetésével.

Adótervezés és szervezeti megoldások ingatlanhasznosításnál

Gyakorló szakemberként nemegyszer tapasztaljuk, hogy az ingatlanok bérbeadása és értékesítése kapcsán az ügyfelek az adótervezés eszközeivel szeretnének élni. Az adótervezéshez pontos számításokra van szükség, azonban néhány adózási kérdést átgondolva az adótervezés irányát már meg lehet határozni.

A fenti esetet meg lehet oldani úgy, hogy a tevékenységeket (bérbeadás, ingatlan tulajdonlása és értékesítési lehetőségei) külön társaságokba tesszük, mely az adókockázat elkerülése miatt is célszerű. Az üzemeltető társaságba érdemes felvenni a munkavállalókat, akik gondoskodnak az ingatlan bérbeadásáról, így erre a cégre érdemes KIVA alanyiságot választani, illetve az általános forgalmi adó szempontjából pedig pénzforgalmi elszámolást alkalmazni - természetesen ezt célszerű számokkal is alátámasztani.

A KIVA koncepciója, hogy ezen vállalkozásoknál kiváltja a nyereséget terhelő adót, valamint a bérek után fizetendő közterheket; a KIVA alanyának mindössze 16% kisvállalati adót kell megfizetnie. Az adóalap ennek megfelelően két komponensből áll: az egyik az adózó (korrigált) pénzforgalmi szemléletű eredménye, a másik pedig a személyi jellegű kifizetések összege, mely az ingatlan üzemeltető társaságok számára két sarkalatos pont.

Kockázatok: túlzott áfalevonás, bizonylati hibák, határidők

Ha az áfa törvény által megengedettnél több áfát von le, vagy nem megfelelő bizonylatok alapján, vagy nem a megfelelő áfa bevallási időszakban az adózó, akkor adóhiányt és bírságot állapíthat meg az adóhatóság. Ha olyan ingatlant értékesítenek, amelynek a beruházási, beszerzési áfáját levonásba helyezték, az értékesítés előtt érdemes elvégezni a számítást arra vonatkozóan, hogy mennyi áfát kellene visszafizetni és szükség esetén az értékesítést megelőzően választani kell az ingatlan értékesítésre az áfa-kötelezettséget.

Az adósemlegesség elve azt is jelenti, hogy ha az ingatlant később a felhasználási cél megváltoztatása miatt mégis adóköteles tevékenységhez kezdik alkalmazni, az adóalany jogosulttá válik a korábban le nem vonható áfa korrekció útján történő érvényesítésére.

Gyakorlati példák és alkalmazás

Példa: tegyük fel, hogy a felek közötti adásvétel tárgya egy 3 hónapja használatba vett ingatlan. Az ügylet egyenes adózás alá esik és 25 százalékos adókulccsal adózik. Az ingatlan vételára 12,5 millió forint (10 millió adóalap + 2,5 millió áfa); a teljesítésre, azaz az ingatlan átadására március 31-én kerül sor. A vevő - az ingatlanértékesítés teljesítését megelőzően - 2 millió forint foglalót fizet február 15-én. A foglaló ezen példában az Áfa törvény 59. §-a szerinti előleg, ami azt jelenti, hogy azt úgy kell kezelni, mint amely az áthárított adó arányos összegét is tartalmazza. Éppen ezért az eladó a foglaló átvételének napjával - azaz február 15-ével - köteles az átvett foglalóról számlát kibocsátani, mégpedig 1,6 millió forint adóalap + 400 ezer forint áfa összegről.

Tippek és javaslatok

• Már a beszerzés időpontjában határozza meg az ingatlan későbbi hasznosítási célját; ez befolyásolja az áfalevonás jogát.
• Ha lehetséges, különítsen el tevékenységeket (üzemeltetés vs. tulajdonlás/értékesítés) külön cégekbe az adókockázat csökkentése érdekében.
• Vizsgálja meg minden értékesítés esetén előre, hogy fordított vagy egyenes adózás alkalmazandó-e, és készítse el a szükséges előzetes számításokat a le nem vont áfa esetleges visszafizetésére.
• Ha dönt az áfás bérbeadás mellett, a választásról időben tegyen írásos nyilatkozatot, mert a döntés a következő öt évre köti.
• Előlegek és foglalók kezelésénél különös gondot fordítson a számlázásra és a bevallási időszakokra vonatkozó szabályokra.

Táblázat: Áttekintés - fő szabályok röviden

Amennyiben további kérdései lennének, adótanácsadást szeretne igénybe venni, forduljon hozzánk bizalommal, könyvelőirodáinkban Budapesten naprakész szakembergárdával állunk rendelkezésére!

tags: #ingatlan #ertekesites #es #berbeadas #afa

Népszerű bejegyzések:

• Fedezze fel Zsámbék nyaralók kínálatát: örökpanorámás telkek és családi házak
• Kigyulladt családi ház Alsó-Dobszán: részletek a mentésről
• Balmazújváros önkormányzati döntéseinek és költségvetési dokumentumainak áttekintése Molnár Pétertől
• Gyakori kérdések az elektromos motoros járművekről (robogók és motorkerékpárok)
• Bírói költségek és eljárási illeték visszaigénylése bontóperben