Ingatlan értékesítése kapcsolt vállalkozások között jogi és adózási vonatkozásai

A kapcsolt vállalkozások közötti ingatlan-értékesítés jogi és adózási keretei különös figyelmet igényelnek, mivel a Tao. tv. és az Itv. összetett kontextusában a többségi befolyás, a kapcsolt vállalkozás fogalma és a szokásos piaci ár elve központi szerepet játszanak. A kérdés jogi oldala kiemeli, hogy az Ingatlanalap 75%-os üzletrésszel és meghatározó vagy 100%-os szavazati aránnyal rendelkező tagként működő társaság, valamint a fő tevékenységként saját tulajdonú ingatlan adásvétele, befolyásolja az illetékmentességet. A körülményeket és hatályos szabályokat részletesen taglalja a jogi ítéletek és a vonatkozó jogszabályok összefüggéseiben.

A tényállás és a jogi háttér rövid összegzése

Az Itv. 26. § (1) bek. t) pontja szerint az illetékmentesség megillethet olyan ingatlan-ügylet esetén, amely kapcsolt vállalkozások között jön létre. A Tao. tv. 4. § 23. pontja a kapcsolt vállalkozás fogalmát adja meghatározásul, amelyet a Ptk. 8:2. §-a többségi befolyásként definiál. A felperes egy olyan gazdasági társaság, amelyben az Ingatlanalap 74%-os üzletrész tulajdonosa és bizonyos kérdésekben 100%-os szavazati arányt gyakorol, így a per tárgyát képező ingatlan-értékesítés kapcsolt vállalkozások közötti, illetékmentes ügyletté válhat. A bírósági döntések rögzítik, hogy a befektetési alapok és kezelőik speciális jogi struktúrái miatt a kapcsolt vállalkozás kapcsán megállapított többségi befolyás és a közös vezetés olyan tényezők, amelyek alapján vizsgálni kell a jogtalan adóztatást elkerülő, vagy épp ellenkezőleg, adóztatási kötelezettséget létrehozó tényezőket.

Mi számít kapcsolt vállalkozásnak?

A Tao. tv. 4. § 23. pontja szerint kapcsolt vállalkozás az adózó és az a személy, aki közvetlenül vagy közvetve többségi befolyással rendelkezik az adózóban; továbbá kapcsolt vállalkozás lehet az adózó és olyan személy, amely az adózó és a harmadik személy között meghatározó befolyással bír, illetve külföldi telephelyek és külföldi adózók is érintettek lehetnek. A Ptk. 8:2. § (1)- (2) bekezdése alapján többségi befolyás akkor áll fenn, ha a szavazatok több mint felével vagy meghatározó befolyással rendelkezik. Ezen definíciók összefonódnak az IFRS/IAS szempontokkal is, ahol a kapcsolt fél fogalom és a kapcsolt vállalkozás megközelítése hangsúlyos, de az Itv. és a Tao. tv. magyar szabályozásában a követelmények konjunktívak lehetnek, és a kapcsolt vállalkozási viszony megállapításához több feltétel együttes teljesülése szükséges.

Az elsőfokú bíróság és a precedensek

A bíróság a precedens-kérdések vizsgálatakor kiemelte, hogy a befektetési alap jelenlegi formája és a felperest érintő tényállás különbözik a korábbi Kúria-döntésektől, például a Kfv.V.35.335/2022/6. számú ítélettől. A tényállásban az Ingatlanalap többségi befolyást gyakorol a felperesi Kft.-ben, és a vele szemben álló jogi entitás összevetése során megállapítható, hogy az Itv. 26. § (1) bekezdés t) pontja szerinti mentességet a konkrét tények alapján lehet alkalmazni, ha a kapcsoltság fennáll. Ezzel szemben a felületi összevetések alapján az ingatlanalap állhat jogi közvetítőként a befektetési formák között, és a többségi befolyás koncepciója a tényleges befolyás gyakorlását jelenti a szervezetben vagy köztes jogi személyen keresztül.

Az illetékmentesség gyakorlati feltételei

A bizonyítási kör összevetése során a felek megállapították, hogy az Itv. 26. § (1) bekezdés t) pontjában található konjunktív feltételek közül a kapcsolt vállalkozás értelmezése volt a vitás pont. A Tao. tv. 4. § 23. pontjának b) alpontja szerint kapcsolt vállalkozás az olyan személy, aki közvetlenül vagy közvetve többségi befolyással rendelkezik az adózóban. A Kúria pedig hangsúlyozta, hogy a tényállás alapján a befektetési alap, amely 75%-os üzletrésszel és bizonyos kérdésekben 100%-os szavazati aránnyal rendelkezik, a többségi befolyást a Ptk. értelmében gyakorolhatja, azonban a jogi entitás és a tényállás különbsége miatt az Itv. 26. § (1) bekezdés t) pontja szerinti mentesség alkalmazása részletesen vizsgálandó. Emellett kiemelve, hogy a kapcsolt vállalkozási viszonyban lévő jogi személyek bejelentési kötelezettségei is jelentősek lehetnek, és a mulasztási bírságok kockázata fennáll.

Adózási kihatások: transzferár, áfa és egyéb szempontok

A kapcsolt vállalkozások közti ügyletek adóztatását meghatározza a szokásos piaci ár elve. A Tao. tv. alapján a kapcsolt vállalkozások között az ellenértéknek a független felek által alkalmazott körülmények között érvényesített árhoz kell viszonyulnia. A transzferár nyilvántartás és az APA-eljárás célja, hogy a vállalkozások megfeleljenek a piaci árláncnak. Az ÁFA szempontjából alapesetben a kapott ellenérték az ÁFA alapja; a szokásos piaci ár az adóalap akkor, ha a felek nem rendelkeznek 100%-os ÁFA-levonási joggal. A kapcsolt ügyletek esetében tehát a pénzügyi és adózási döntések során fontos a módszertan és a dokumentáció pontos kezelése, hogy elkerüljék a jogkövetkezményeket.

Az ingatlan-értékesítés adózási részletei

Az ingatlan értékesítésének adózása magánszemélyekre és vállalkozásokra különbözik. A magánszemélyek jövedelemadója 15%-os lehet, ha adóköteles jövedelem keletkezik; 5 évnél rövidebb időn belüli értékesítés esetén a jövedelem meghatározott ütemezésben csökkenhet, vagy adómentes lehet, ha a feltételek teljesülnek. Az illeték kiszámítása az ingatlan forgalmi értéke alapján történik, az illetékkal kapcsolatos kedvezmények pedig magánszemélyekre vonatkozóan többek között a családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) és a cserét pótló vétel kedvezménye. A földhivatal a határozatot kiadja és az illetéket a NAV-hoz kell befizetni a meghatározott határidőig.

Pótolható, de fontos részletek

• A befektetési alapok és kezelőik jogi keretei, a Kbftv. 4. § 1) bekezdés 17. pont, és a 65., 66. §-ok fontos útmutatást adnak a befektetési alapok működésére és jogi képviseletére.
• A kapcsolt vállalkozás bejelentési kötelezettsége a NAV felé 15 napon belül történik az első szerződéskötéskor, a viszony megszűnésekor, vagy 1 millió forint feletti készpénz-átutalás esetén.
• A jogi megközelítés szerint a kapcsolt vállalkozási viszony fennállása kiemelt kockázat a számvitelben és az adózásban, és a szokásos piaci ár elv nem csak elméleti elv, hanem gyakorlati mércét jelent a kapcsolódó ügyletek értékelésében.

Gyakorlati útmutató az adó- és jogi eljárásokhoz

Az Itv. 26. § (1) bekezdés t) pontja szerinti illetékmentesség csak konjunktív feltételek teljesülése esetén alkalmazható. Az ingatlan adásvételéről szóló szerződés benyújtása után a hatóság dönt az illetékről, és a kapcsolt vállalkozások közti átruházás esetében a szokásos piaci ár elv alkalmazásával kerülhet sor az illetékmentes vagy adóköteles kifizetés meghatározására. A felülvizsgálati eljárás során a Kúria hangsúlyozta, hogy az ügyazonosság megállapítása elengedhetetlen a jogvita helyes megítéléséhez, és hogy a befektetési alap és a gazdasági társaság közötti viszonyok igazolása kulcsfontosságú a döntés meghozatalához. A jogi és adózási elegancia megköveteli a kapcsolt vállalkozások közti ügyletek alapos feltárását, annak érdekében, hogy megfelelően alkalmazhassák a jogszabályokat és elkerüljék a jogsértéseket.

Táblázat: összehasonlítás a kapcsolt vállalkozás alapján

Meta leírás és kulcsszavak

tags: #ingatlan #ertekesites #kapcsolt #vallalkozasok #kozott #illetek

Népszerű bejegyzések:

• Juventus Bt. társasházkezelési szolgáltatásai
• Családi házra tervezett trapézlemez tető: árak és megfontolandó szempontok
• Tippek a fürdőszoba dekorálásához és személyre szabásához
• Hogyan kínálják az Atkári ingatlanokat? Teljes útmutató
• Szent Sír-templom történelme