Ingatlan kiürítésére irányuló pert illetéke és a peres-végrehajtási útvonalak részletes áttekintése

Korábban már írtunk azon esetkörökről, hogy mi a teendő akkor, amikor önkényes lakásfoglalók lakják az ingatlanunkat, illetve határozott idejű bérleti szerződés lejártakor nem hajlandóak kiköltözni. Ugyanakkor egyre többször keresik fel Irodánkat, hogy a határozatlan időre kötött bérleti szerződés megszűnésekor - legtöbbször nemfizetésre visszavezethető felmondás esetén - a bérlők nem mutatnak hajlandóságot a kiköltözésre. Jelen cikkünk a gyakorlati tapasztalataink mentén próbálja végig vezetni az Olvasót a peres eljárás megindulásától annak lezárásáig tartó időszakban, majd a 2. részben tárgyalja a kapcsolódó végrehajtási eljárást, illetőleg a 3. részben a nemperes eljárást is.

Mi a jogi kiindulópont a kiürítésre irányuló eljárásokban?

Először minden esetben tisztáznunk kell, hogy a bérleti jogviszony jogszerűen került-e megszüntetésre - azaz a felmondás, vagy más megszüntetési mód a jogszabályoknak és a bérleti szerződésnek megfelelt-e. A bérbeadó gyakran önállóan készíti el a megszüntetésre vonatkozó okiratot, amely sem formai, sem jogszabályi feltételeknek nem felel meg, és gyakran nem megfelelően kerül kiküldésre a bérlőnek. Ezért javasolt már a megszüntetés kapcsán szakmai segítséget kérni.

E körben kiemeljük: egyik leggyakoribb veszélyforrás, hogy közreműködőkre bízzák a kilakoltatást, holott ezek mögött nincs olyan jogszabályi háttér, amely legitim úton kitessékelné az exbérlőt. Egy ügyvédi felszólító levél tehát általában nagyobb eséllyel vezet eredményre, mint a közreműködői levelezés vagy tárgyalások önálló lefolytatása.

Hogyan indul a peres eljárás az ingatlan kiürítésére?

A peres eljárás a keresetlevél benyújtásával indul. A kereset benyújtását követően 30 nap áll a bíróság rendelkezésére annak eldöntésére, hogy a kereset alkalmas-e peres eljárásra. Ha igen, azt megküldi a bérlő/alperes részére, hogy 45 napon belül írásbeli ellenkérelmet terjesszen elő. Ha az alperes nem vagy nem megfelelően terjeszt elő ellenkérelmet, a bíróság kötelező végzéssel intézkedik. A későbbi raffináltabb bérlő akár 45 napos nyilatkozati idő meghosszabbítását is kérheti, így 90 napot kap az írásbeli ellenkérelem benyújtására.

Fontos, hogy a bérbeadó elsődleges kérdése mindig az, mikorra kaphatják vissza az ingatlanukat. A gyakorlatban határozatlan időre kötött szerződések esetében I. fokon körülbelül 1,5 év, II. fokon pedig ( optimális feltételek mellett ) körülbelül még egy év szükséges lehet a teljes peres úton történő lezárásig, abban az esetben, ha a jogi képviselő kizárólag az ingatlan kiürítésére nyújt be kérelmet. E mögött a taktika mögött gyakran a jogi képviselet költségeinek és a megvívott felek érdekeinek összhangba hozása áll, nem kizárólag a díjak növelése.

Az 1. fokú döntés előzetes végrehajthatóságát kérve csökken a várakozási idő, mivel a bíróság az első fokon hozott határozatai alapján intézkedhet, és a végrehajtás azonnal megindulhat, amennyiben a felperes ezt kéri. A peres eljárás során a bíróság tisztázza a jogi alapokat: kell-e a kiürítéshez eljárás, és ha igen, melyik eljárási forma a legmegfelelőbb.

Mi a helyzet a Vht. és a nemperes eljárás közötti viszonyról?

A Vht. (1994. évi LIII. törvény a bírósági végrehajtásról) alapvetően meghatározza a meghatározott cselekmény végrehajtását, köztük az ingatlan kiürítését is. A kiürítésre irányuló eljárás lehet akár peres (végzésen alapuló kiürítés) vagy nemperes eljárásban hozott végzés alapján történő kiürítés. A nemperes eljárás gyorsabb és költséghatékonyabb, és különösen előnyös lehet az önkényesen elfoglalt lakás kiürítésére vagy határozott időre kötött szerződés felmondása utáni kiürítésre, amennyiben a feltételek fennállnak. A nemperes eljárás megindításának lehetősége hosszú évek óta adott, de a köztudatban gyakran a peres út, vagy a végrehajtási eljárás az általános megoldás.

A 2018. január 1-jét követő ügyekben a Pp. (2016. évi CXXX. törvény) és a nemperes eljárásról szóló törvény bizonyos eltéréseket tartalmaz, amelyek a nemperes eljárás sajátosságaiból adódnak. A 2018-as jogszabályváltozások következtében a nemperes eljárás szabályai részben a Pp. szabályait egészítik ki, és a bírósági nemperes eljárásokra vonatkozó általános rendelkezések is irányadóak lehetnek.

Milyen típusú végrehajtási eljárások léteznek a kiürítésre?

A meghatározott cselekmény végrehajtására irányuló eljárások közül az ingatlan kiürítésének végrehajtása a leggyakoribb. A Vht. 183-184. § szerinti nemperes eljárásban a kiürítésre vonatkozó okirat kiállítható, amennyiben a körülmények fennállnak. A nemperes eljárásban hozott végzés alapján a bíróság kiürítést rendelhet el, és ezt követően a végrehajtó (általában rendőrrel vagy tanú jelenlétében) kézbesíti a végzést a lakásban tartózkodó személynek, majd 2 napos határidő van a kiürítésre. A 60 nap jogvesztő hatályú, tehát ha ez az időtartam letelik, a nemperes eljárást meghatározott körülmények között már nem lehet megindítani.

Az eljárás során lehetőség van az ingatlan kiürítésére vonatkozó végzés hatályon kívül helyezésére és új eljárásra utalásra is, de ez ritkábban fordul elő. A gyakorlatban az önkényes lakásfoglaló kiürítésére irányuló nemperes eljárás gyorsabb és költséghatékonyabb megoldást kínál, mint a hagyományos peres eljárás.

Kikre terhelhetők a költségek és milyen illetékek érintik az eljárást?

Az ingatlan kiürítésével kapcsolatos költségek között szerepelnek a végrehajtási költségek és az illetékek. Az öröklési és adásvételi, illetve ingatlan- és vagyontárgy-ügyekkel kapcsolatos adó- és illetékek részletes szabályait az Itv. (illetékekről szóló törvény) tartalmazza. A kiürítésre vonatkozó eljárásokkal összefüggően az alábbi illeték- és költségkategóriák relevánsak:- illetékek (vagyonszerzéshez, örökléshez, ajándékozáshoz kapcsolódó): alapesetben 4% a visszterhes vagyonátruházási illeték lakásvásárlásakor, és 18%-9% közötti skálán mozoghat egyéb vagyontárgyak megszerzésekor; az Itv. részletezi az egyes alapeseteket és kedvezményeket;- adóhatósági eljárási illetékek, díjak (például adóigazolvány, adóhatósági igazolások, adóigazgatási díjak);- végrehajtási költségek, amelyek a végrehajtó költségelőlegezését és az eljárás költségeit tartalmazzák.

A gyakorlatban az adó- és illetéki rendszertől függetlenül a kiürítés gyorsítására egy közjegyzői okiratba foglalt kiköltözési nyilatkozat bevált és könnyedebben végrehajtható megoldás lehet, amennyiben a felek ezt jogilag is megfelelően rögzítik. A közjegyzői okiratban foglalt kiköltözési nyilatkozat esetén a végrehajtási záradék szükségessége és a végrehajtás gyorsasága növelhető. A bérlő részéről a kiköltözési kötelezettségvállaló nyilatkozat tartalmát a közjegyző felolvassa és magyarázza a feleknek; szükség esetén a nyilatkozat tartalmát részletezik és hitelesíti.

Gyakorlati megfontolások a kiköltetés gyorsításához

Tippek a megelőzéshez és a gyorsított kiürítéshez:

  1. Előzetes jogi konzultáció: a bérleti szerződés megszűnésekor szakszerűen megállapított kiköltetési határidő és a jogi eszközök kiválasztása jelentős időt és költséget spórolhat.
  2. Közokiratba foglalt kiköltözési nyilatkozat: a legbiztosabb megoldás a peres eljárás mellőzésére vagy az eljárási idő lerövidítésére. A közjegyző által készített nyilatkozat lehetővé teszi, hogy a végrehajtó közvetlenül a záradékkal végrehajtsa a kiköltetést.
  3. Legalább az alapbérleti vagy adásvételi szerződés és a felmondás dokumentumainak közokiratba foglalása legyen előkészítve, mert az ezekben foglalt jogalapok nélkülözhetetlenek a végrehajtási eljárások megkezdéséhez.
  4. Idegen nyelvű okiratok: a közjegyzői okirat nyelve lehet magyar vagy idegen nyelv, de a végrehajtás során szükség lehet a magyar nyelvű kiadmányra is.
  5. Megfelelően kiválasztott eljárási út: a gyorsított nemperes eljárás vagy a peres eljárás közötti döntés függ a jogi körülményektől és a szerződés fajtájától (határozott idő vs. határozatlan idő).

Érdekességek és gyakorlati példák

A gyakorlatban több eset is említhető, ahol a kiürítés hosszú pereskedéses folyamatába be sem vonják a feleket. Egy példában a tartási szerződés színleltsége és az ingatlan-nyilvántartási vitarendszer bonyolította az ügyet, végül nyolc évig tartó jogvita zárult le. Másik példa szerint az önkormányzati lakások esetében is rengeteg nem fizető bérlő és önkényes lakásfoglaló van, ami jelentősen megnehezíti a visszaszerzést. Ezek a példák mutatják, mennyire fontos a jogi háttér és a jogértelmezés tisztázása a kiürítés hatékony lebonyolításához.

Öröklési és illetéki vonatkozások rövid összefoglalása

Az Itv. és a kapcsolódó előírások részletesen szabályozzák a bejegyzési és megszerzési illetékeket, például:

  • Lakástulajdon-szerzés illetéke általában 18% (öröklés esetén),
  • Visszterhes vagyonátruházás és ajándékozás esetén 4% általános mérték,
  • Ingatlan megszerzése esetén a forgalmi érték alapján 4% 1 milliárd forint-ig, az ezt meghaladó részre pedig 2% (ingatlanonként max 200 millió forint),
  • Gépjárművek és egyéb vagyontárgyak esetén eltérő rendelkezések, melyek részletezésre kerülnek az Itv. 12-15., 16., 17./B., 17./C. §-aiban.

Az öröklés, ajándékozás és vagyonszerzés összességében alkalmazandó szabályai mind értelemszerűen érintik a kiürítéshez kapcsolódó döntéseket is, különösen akkor, ha az ingatlan tranzakciója vagy átruházása történik a kiürítés előtt vagy után.

Infografika: A kiürítés nemperes és peres útvonalai összehasonlítva

A fentiekben bemutatott információk alapján látható, hogy a kiürítésre irányuló eljárások többféle útvonalon elérhetők, és az egyes eljárási formák közötti választást erősen befolyásolja a szerződés típusa (határozott vagy határozatlan idő), a jogi háttér tisztázottsága és a bérlő magatartása. A szakmai felkészültség és a korrekt dokumentáció kulcsfontosságú a gyors és jogszerű kiürítés megvalósításához.

Ötletek a gyakorlatból: hogyan készüljenek elő a kiürítésre?

  1. Készítsünk elő minden releváns dokumentumot: bérleti szerződés, felmondás, igazolások a tartozásokról és bérleti díjakról, közjegyzői okiratok, ha rendelkezésre állnak.
  2. Ha lehet, válasszunk közjegyző által készített kiköltözési nyilatkozatot, amely gyorsítja a végrehajtást.
  3. Válasszuk ki a megfelelő eljárási formát: nemperes eljárás vagy peres kiürítés, a jogi háttér és az ingatlan körülményei alapján.
  4. Értesítsük a jogi képviselőt és a végrehajtót a szükséges adatokról, hogy a költségek és a határidők pontosan legyenek betartva.

Fontos megjegyezni, hogy a november 15-től április 30-ig terjedő kilakoltatási moratórium és a veszélyhelyzetre vonatkozó rendkívüli intézkedések hatálya alatt a végrehajtások és helyszíni eljárások szünetelhetnek vagy módosított formában történhetnek. A veszélyhelyzet időtartama alatt a szokásos végrehajtási kézbesítések és helyszíni eljárások is szünetelhetnek.

Rövid gyakorlati összegzés a tények tükrében

  • A kiürítés alapja a bérleti szerződés megszűnése és a kiköltözés kötelezettsége.
  • A nemperes eljárás gyorsabb és költséghatékonyabb lehet, ha a feltételek adottak (önkényes lakásfoglaló vagy határozatlan időre kötött szerződés megszüntetése).
  • A közokiratba foglalt kiköltözési nyilatkozat erős garanciát nyújt, és közvetlen végrehajtási lehetőséget teremt.
  • A Peres eljárások hosszabb időt vehetnek igénybe, ezért érdemes a gyorsabb, nemperes lehetőségeket megfontolni, amennyiben a körülmények ezt lehetővé teszik.

tags: #ingatlan #kiuritese #iranti #per #illeteke

Népszerű bejegyzések: