Ingatlan adózási és illetékköltségek méltányossággal: SZJA, illeték és kedvezmények részletes áttekintése
Az ingatlan eladásánál és vásárlásánál is számolni kell adózási és illetékköltségekkel.
Röviden összefoglalva: az eladónak személyi jövedelemadót, vevőként pedig illetéket kell fizetni.
Az ingatlanadót akkor kell fizetnünk, ha az eladásból nyereség keletkezett - tehát ha veszteséggel értékesítettük az ingatlant, annak nincsen adóvonzata.
Fontos tudnivaló még az is, hogy az ingatlan megszerzését követő 5. évtől már nem kell adózni.
Az SZJA és az adóalap alapelvei
Az ingatlan eladás után jövedelmünk keletkezik, az SZJA mértéke pedig 15%.
Az adóalap a következőképpen alakul: eladási ár - vételár - elszámolható költségek = adóalap.
Ez azt jelenti, hogy ha az ingatlan eladásához kapcsolódtak költségeink, például a hirdetési díjak, az ingatlanközvetítői jutalék, ügyvédi költség, akkor ezeket elszámolható költségként levonhatjuk az adóalapból.
A vételár 4%-a a vagyonszerzési illeték, amit a földhivatali bejegyzés után a NAV állapít meg.
Az egyenesági rokonok, házastársak közötti adásvétel viszont illetékmentes.
Kedvezmények és csökkentések az illetéknél
Szerencsére van néhány kedvezmény, ami csökkenti az illeték összegét.
Ha például ingatlant veszünk, és az ezt megelőző három, vagy ezt követő egy éven belül másik ingatlanunkat eladjuk, akkor a forgalmi értékek különbözete után kell csak illetéket fizetni.
Így ha kisebb értékű lakás eladása után nagyobb értékűt veszünk, a különbözet után kell csak 4%-os illetéket fizetni.
Ha viszont kisebb értékű lakást vásárol, mint az értékesített lakás ingatlana, egyáltalán nem kell illetéket fizetnie.
A kedvezmény alkalmazásához a másik lakás eladását igazolni kell az adásvételi szerződés másolatával vagy más megfelelő módon.
Telek vásárlása és ottani illetékmentesség
Építkezni szeretnénk, ezért telket vettünk. Ez illetékmentes?
A lakóház építésére alkalmas telek megszerzése akkor illetékmentes, ha Ön vállalja, hogy arra 4 éven belül lakóházat épít.
A felépített lakóházban a lakás hasznos alapterületének el kell érnie a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség 10 százalékát.
A lakóházépítési szándékról legkésőbb az illetékkiszabásról szóló fizetési meghagyás véglegessé válásáig nyilatkozni kell.
A nyilatkozattétel után a NAV felfüggeszti az illetéket és ha 4 éven belül felépült a ház, véglegesen törli is azt.
Ellenkező esetben az eredeti illetéket késedelmi pótlékkal növelt összegben kell megfizetni.
Hogyan és mikor kell bevallani az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet?
A magánszemélynek keletkező adóköteles jövedelem megszerzése után SZJA-t kell fizetni, melynek mértéke 15%.
A jövedelem kiszámítása: bevétel - elszámolható költségek = adóalap; az adóalapot viszont az eltelt idő csökkenti a megszerzés évétől számított arányban.
Az ingatlan értékesítéséből származó bevételt a földhivatali benyújtás utáni év május 20-áig kell bevallani az SZJA-bevallásban.
Gyakorlati példa a számításra
Ha például 2022-ben 30 millió forintért vásároltunk ingatlant, majd 2025-ben 40 millióért értékesítjük, a bevétel a eladási ár, a megszerzésre fordított összeg és az elszámolható kiadások különbségeként alakul.
A 2022-es szerzés évében és az azt követő évben a jövedelem 100% lehetősége: a számított összeg 100%-a lenne, de a szerzés éveket figyelembe véve a csökkenés a 2., 3., 4., 5. évben is megjelenik.
Ha a szerzés éve 2022 és az értékesítés éve 2025, akkor a jövedelem 60%-a adóköteles összeg lehet a 4.-ik évig, és a 5. évtől 0%-os adóköteles részhez jutunk.
Az adóbevallás részletei
Az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet az adásvételről szóló szerződés földhivatali benyújtása utáni év május 20-áig kell bevallani az SZJA-bevallásban.
Az ügyfélkapuval rendelkező személy ezt a jövedelmet úgy is bevallhatja, hogy a NAV által készített adóbevallási tervezetét kiegészíti és elfogadja.
Ha nem vállalkozó és nem ÁFA-alany, akkor lehetőség van arra, hogy a bevallott SZJA- és szociális hozzájárulási kötelezettség 500 000 forintot meg nem haladó összegig, legfeljebb 12 hónapon keresztül, pótlékmentesen, egyenlő részletekben teljesüljön.
Mit tegyek, ha nem tudom megfizetni az adót?
Indokolt esetben az NAV biztosít fizetési kedvezményt, amely lehet részletfizetés vagy fizetési halasztás.
Kérdések és válaszok az illetékkel kapcsolatban
Kell-e áfát fizetni ingatlan eladása után? A magánszemélyek általában nem alanyai az általános forgalmi adónak, így az ingatlan eladása esetén áfafizetési kötelezettség nem áll fenn, kivéve a sorozatjellegű értékesítés.
Az ingatlanvásárló oldaláról: illeték és kedvezmények röviden
Az illetéket az ingatlan forgalmi értékéből kell kiszámítani, amelyet a NAV állapít meg; 4%-os illetékre számít a kiindulási összeg.
Ha az ingatlan forgalmi értéke a vevőkénti megvásárlásnál felezett, az illeték is ennek megfelelően kettő vagy több esetben arányos lesz.
Az egyenesági rokonok és házastársak közötti adásvételnél illetékmentesség érvényesül.
A cserét pótló vétel kedvezménye lehetőséget ad arra, hogy ha a vevő előzőleg adásvételt bonyolított le, akkor a két érték közötti különbség után lehet csak 4%-os illetéket fizetni.
Építkezési célú telek vásárlásakor az illetékmentesség megilleti, ha a vevő 4 éven belül lakóházat épít és a beépítési feltételek teljesülnek.
Öröklés és ajándékozás adózási vonzata
Öröklés során az öröklött ingatlan értékesítésétől függően adózási szabályok vonatkoznak.
Öröklés esetén az adómentességek és adókulcsok speciálisak lehetnek: például az alapértelmezett illeték 18% lehet, de bizonyos esetekben 9% lehet az illeték.
Ajándékozás esetén nincs előre fixált szerzési érték; ha illetékmentesség vagy kedvezmény nincs, akkor a bevétel 75%-a költségként vehető figyelembe.
Összefoglalás a dolgozat fő pontjairól
Az ingatlan eladásából származó jövedelem SZJA-köteles, kivéve, ha a törvény mentességet ad rá.
A leggyakoribb adómentességi ok az időmúlás: az öt év időtartama alapján csökken az adóalap.
A 5 éves szabály szerinti szerzés időpontja a földhivatali benyújtás napja; öröklésnél pedig az örökhagyó halálának napja számít.
A vevőnek fizetendő illeték 4%-os általános kulcs, kivéve az illetékmentes és kedvezményes eseteket.
tags: #ingatlan #szja #illetek #meltanyossag