Ingatlan jelzáloggal terhelté válása és terhelhetősége jelzáloghitel esetén
Jelzáloghitel esetén a hitelezőnek van valamilyen biztosítéka, fedezete - egy olyan tárgy vagy jog - melyet fizetésképtelenség esetén a hitelező könnyen pénzé tehet.
Ez lehet egy vagy több, de maximum három ingatlan.
A követelés összege általában a felvett kölcsönnel megegyezik.
Hitelcél szerint megkülönböztetünk lakáscélú és szabad felhasználású jelzáloghiteleket.
Lakáscélú jelzáloghitel felhasználási célok és feltételek
Lakáscélú jelzáloghitel esetén számos cél finanszírozható, többek között lakás- és telekvásárlás, lakásépítés, bővítés, felújítás, vagy akár lakáscsere is.
Általában a lakáscélú hitelek futamideje maximum 35 év.
A bankok nagyobb hitel esetén, általában 10 millió forint fölött fedezetet követelnek meg.
Rendszerint a jelzáloghitel fedezetei a hitelt igénybevő saját tulajdonú, tehermentes ingatlanjai, de mást ingatlanok is bevonhatóak.
A jelzálog mindig az adott ingatlanra érvényes, tehát nem függ annak tulajdonosától, így az adós és a jelzálogra bejegyzett ingatlan tulajdonosa lehet különböző személy.
A bejegyzés után az ingatlan ugyanúgy tovább értékesíthető, kivéve, ha elidegenítési vagy terhelési tilalmat jegyeztek be rá.
Az elidegenítési tilalom azt jelenti, hogy az ingatlan nem cserélhet gazdát.
Egy rendelkezésre álló ingatlan önmagában nem elég a jelzáloghitel felévteléhez, emellett más kritériumoknak is eleget kell tenni a hitelfelvevő.
Értékbecslés és fedezet
Jelzáloghitel esetén a bank által küldött értékbecslő méri fel az ingatlan értékét.
Két féle értéket szoktak felbecsülni.
A jelzáloghitel, a komoly fedezet miatt olcsóbb a személyi kölcsönnél.
A két hitel kamatlába közötti különbség akár 10% is lehet.
A jelzáloghitelek alapvetően komolyabb ügyintézést igényelnek, emiatt a szerződéskötés is költségesebb.
A bank rövid határidőn belül érvényesítheti követelését, így esetleges törlesztés elmaradás során könnyen elveszíthetjük az értékes ingatlant.
Szabad felhasználású jelzáloghitel
Szabadfelhasználású jelzáloghitel bármire elkölthető.
Tárgyi fedezet és eljárás
Rendszerint a jelzálogfedezetek olyan ingatlanok, amelyeken a hiteligénylő a tulajdonos, vagy amelyeket a hitel fedezeteként elfogadunk.
A jelzálog mindig az ingatlanra vonatkozik, tehát a tulajdonos személye nem feltétlenül egyezik a hitelt felvevőével.
A fennálló teher a földhivatalban kerül bejegyzésre, és a teher felhasználásáért a bank előírásai szerint jár el.
Elidegenítési és terhelési tilalom
Az elidegenítési tilalom azt jelenti, hogy az ingatlant nem cserélhet gazdát.
Az elidegenítési tilalom a hitel biztosítékának részét képezi, és a tilalom jogosultjának hozzájárulása szükséges más teher bejegyzéséhez.
Önerő és fedezetek
Csak meghatározott összegű önerővel lehet hitelt felvenni, azaz a hitelen felül saját pénzbeli hozzájárulás szükséges.
A saját pénzén kívül az önerő lehet lakáscélú megtakarítás vagy állami támogatás is (pl. Falusi CSOK).
Lakáshitel esetén legalább 20% önerőre van szükség.
Megfelelő plusz fedezet bevonása mellett az ingatlanok értékétől függően akár önerő nélkül is kaphat hitelt.
Kamat- és díjváltozások
A kamatok és THM értékei a 2026. augusztus 1-től érvényes kondíciók alapján lettek meghatározva, és a feltételek változása esetén módosulhatnak.
Kamattámogatott vagy kamatstop jellegű intézkedések befolyásolhatják a thm és a teljes költség mutatóját.
Eljárás a hitelfelvétel során
A hitel igénylésének két alapvető feltétele, hogy Ön vagy adóstársa rendelkezzen rendszeres, igazolható, legalább 3 hónapja fennálló havi jövedelemmel, melynek összege eléri a havi nettó 214 000 forintot, és egy olyan ingatlannal, ami a hitel fedezete lehet.
Az előzetes hitelbírálat díjmentes, és a megadott adatok alapján akár 90%-os pontossággal meg lehet mondani, hogy kaphat-e hitelt és mennyit.
Az ingatlan értékének megállapítására a hitelkérelem beadása után kerül sor, ez kb. 3 hétet vesz igénybe.
Folyósítás és törlesztés
A folyósítás előtt teljesíteni kell a folyósítási feltételeket és közjegyző előtt kötelezettségvállaló nyilatkozatot tenni.
A folyósítás részleteiről a szerződéskötés során adnak részletes tájékoztatást.
A kölcsön törlesztése lehetőség szerint részben vagy teljes mértékben előtörlesztéssel is megoldható, díjakkal és feltételekkel.
A hitelkiváltás lehetősége szintén adott: más banknál felvett ingatlanfedezetű hitelt kedvezőbbre cserélhetjük.
Fedezetek és jogok átvezetése
A hitel fedezete lehet: lakóház, udvarbaépítetlen terület, hétvégi ház, üdülő, üdülőtelek, társasházban lévő lakás, vagy egyéb megoldások a feltételek függvényében.
A földhivatalban a zálogjog bejegyzése szükséges, és a törlés csak akkor lehetséges, ha a tartozást rendezik.
A jelzálog törlése a földhivatal hatáskörébe tartozik, a törlési engedély kiadásához a hitelező hozzájárulása és közjegyzői vagy ügyvédi ellenjegyzés szükséges.
Kereskedelmi és jogi megfontolások
Ha jelzáloggal terhelt ingatlant adunk el, a vételár kifizetésekor a bankot először ki kell fizetni, és a fennmaradó összeg az eladóé lesz.
Az adásvételi szerződésben rögzíteni kell a végtörlesztés összegét és címzettjét, a törlési engedély kiadásának feltételeit, valamint a tulajdonjog-bejegyzés sorrendjét.
Ami a végrehajtást illeti, a jelzálogjog érvényesítése történhet bírósági végrehajtáson keresztül, vagy közvetlenül a banki egyeztetéssel is a fizetési kötelezettség rendezése után.
Összefoglalás
A jelzálog és az elidegenítési és terhelési tilalom az ingatlanok tulajdoni lapján található két leggyakoribb teher. A jelzálogot törölni csak a tartozás rendezése után lehet, az elidegenítési tilalom pedig korlátozza az ingatlan további jogi bejegyzéseit a tilalom jogosultjának hozzájárulásával.
A hitellel terhelt ingatlan eladása során kiemelten fontos a banki hozzájárulás, a végtörlesztési igazolás és a törlés engedélyének beszerzése, valamint a költségek és a sorrend pontos meghatározása a szerződésben.
Selling a House with a Mortgage Made Easy!
tags: #ingatlan #terhelhetosege #jelzaloggal #mkb