Csok albetétesítés igazolása és gyakorlati útmutatója
Néha kreatív és vállalkozószellemű tulajdonosok esetén előfordul, hogy gondolnak egy nagyot és egy lakásból kettőt alakítanak ki.
Ebben az esetben a tulajdonosok többsége használati megosztással rögzíti, hogy ki melyik rész kizárólagos használatára jogosult, de néhány még vállalkozóbb szellemű ember azon is gondolkodik, hogyan tudja albetétesíteni a lakást, hogy ne legyen probléma az eladásnál.
A történet eleje: közös tulajdon felosztása és két albetét megteremtése
A tulajdonosok a tulajdoni lap tanúsága szerint 1/2-1/2 arányú tulajdonosai voltak egy 57 nm alapterületű 2 egész szobás ingatlannak és a közös tulajdonból az ingatlanhoz tartozó 345/10.000 eszmei hányadnak.
A tulajdonosok gondoltak egy nagyot és az 57 nm-es 2 szobás lakásból kialakítottak két lakást: az egyik 29.42 nm, a másik 27, 19 nm lett.
Aztán azt is kigondolták, hogy el kellene adni, így fontos lenne a közös tulajdon megosztása, és az, hogy mindkét lakás külön albetéttel, tehát külön helyrajzi számmal rendelkezzen a forgalomképesség növelése és nem utolsó sorban a helyzet rendezése céljából.
Első lépésként megírtam a közös tulajdon megszüntetésére irányuló szerződést, amiben rögzítettük, hogy milyen terhek vannak a lakáson, mert a helyzetet tovább bonyolította, hogy két jelzálogbejegyzés is volt az ingatlanon.
Rögzítettük továbbá, hogy melyik lakás kinek a tulajdonába kerül.
Ez természetesen kevés volt a földhivatalnak, az albetét megosztásához még jó pár kört futni kellett:
Hatósági és engedélyezési lépések
Építészmérnököt bíztunk meg azzal, hogy tervrajzokat készítsen az eredeti és a megosztás utáni állapotról.
Hatósági bizonyítvány kiadása iránti kérelmet nyújtottunk be az illetékes kerületi Önkormányzathoz.
A kérelemben előadtuk, hogy milyen helyiségekből állt a lakás, és a kérelem benyújtásakor milyen helyiségekből állt.
Előadtuk, hogy 2008 szeptemberében és októberében történtek a fal áthelyezési munkálatok, amikor is a 37/2007. ÖTM rendelet alapján bejelentés és engedély nélkül lehetett átalakítási tevékenységet folytatni az ingatlanban.
Nyilatkoztunk, hogy a természetbeni lakások megosztása után létrejött lakások megfelelnek az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet előírásainak.
Csatoltuk a tulajdoni lapot és az építészmérnök által elkészített vázrajzokat.
Az igazgatási szolgáltatási díjat, 20.000,- Ft-ot befizettünk.
Az önkormányzat munkatársa helyszíni szemlét tartott, valamint tájékoztatott, hogy mivel a külvilág számára is új lakás jön létre igazolnunk kell, hogy a gépjármű-elhelyezési kötelezettségnek eleget tettünk.
Az nem baj, hogy nincs gépjármű. Az érv az, hogy ha egyszer 100 év múlva lesz, akkor kell a parkolóhely.
Ami viszont mégsem fontos, ha van az ügyfélnek pénze és pénzben megváltja. esetünkben nem ez volt az út, hanem szociális alapon nem kellett új parkolóhelyet teremteni.
Az igazolás és az új albetét bejegyzése
A hatósági bizonyítvány kiállításra került, az önkormányzat igazolta, hogy két önálló rendeltetési egység jött létre, valamint rögzítette, hogy az OTÉK 42.§-ában és a 4. sz. mellékletben, továbbá a BVKSZ 6. §-ában előírt gépjármű-elhelyezési kötelezettségnek eleget tett.
Következő lépés: illetékes földhivatal, a tulajdonosok adatinak rögzítése, a közös képviselővel egyeztetés és rendkívüli közgyűlés összehívása.
A jegyzőkönyvben meghozott határozat alapján a közgyűlés egyhangúan hozzájárul, hogy az albetét megosztásra kerüljön azzal, hogy ahhoz is hozzájárulnak, hogy a társasházi alapító okiratba új albetét kerüljön bejegyzésre egy újabb sorszámmal.
A Földhivatal az ingatlanra vonatkozóan a tulajdonosok által előterjesztett társasház alapító okirat módosításának átvezetése, illetve új albetét létrehozása iránti kérelmet elutasította azzal, hogy a lakás megosztásához szükséges az építésügyi hatóság által jóváhagyott vázrajzon túl az alapító okirat módosítása is.
A hiánypótlás nem volt lehetséges, mert ahhoz, hogy ez bejegyezhető lehessen, a benyújtott okirat tartalmát kellene módosítani vagy pótolni, ezért el kell utasítani a kérelmet.
A krelem függőben tartására pedig nincs lehetőség a zálogjogosult hozzájáruló nyilatkozatának beszerzéséig.
A jelzálogjogosult hozzájáruló nyilatkozatának beszerzéséhez szükséges, hogy a közös tulajdont megszüntető szerződéshez való hozzájárulást megelőzően benyújtsuk a banknak az illetékes önkormányzat hozzájárulását ahhoz, hogy a jelenlegi hitel fedezetét képező ingatlanból a két jelzett albetét megnyíljon, valamint csatoljuk a jegyzőkönyvet a társasház közgyűlésének hozzájárulásáról, mindezeken túl pedig nyújtsuk be az új fedezetek banki átvezetéséhez a 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapot.
Mindezek benyújtásával kértük az elidegenítési és terhelési tilalom törlési engedélyének kiadását a banktól annak érdekében, hogy a földhivatalhoz be tudjuk nyújtani a kérelmet.
A bank végül hozzájárult a társasház alapító okiratának módosításához a jegyzőkönyv alapján azzal, hogy a jelzálogjogát, valamint az azt biztosító elidegenítési és terhelési tilalmat fenntartja a két albetét egészén.
Újabb eljárás és végleges bejegyzés
Újabb eljárásban kértük az albetét megosztását a zálogjogosult nyilatkozatának beszerzése után a földhivataltól, a kérelemben pótoltuk a közgyűlési jegyzőkönyvbe foglalt közgyűlési határozatban a hiányzó személyazonosító adatokat és a lakcímeket, valamint a két ingatlan önálló sorszáma is feltüntetésre került az alaprajzon, a jelenléti ív eredeti példányát csatoltuk az olvasható aláírásokkal.
Az új társasházi albetét, illetve a külön álló helyrajzi szám végül bejegyzésre került.
A földhivatal mintegy másfél évvel az elhatározás után bejegyezte a társasház alapító okiratának módosításának jogcímén a tulajdonjogokat - a jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom mellett, melyet mindkettő albetétre felvezetettek -, a lakás adatai is módosításra kerültek (tulajdoni hányadok, cím).
Az egyik albetét az új felállás alapján tehát 29,42 nm lett, mely a közös tulajdonból 179/10000 tulajdoni hányadnak felel meg, míg a másik pedig 27,19 nm, mely 167/10000 rész tulajdoni illetőséggel rendelkezik, valamint mindkettő 1-1 egész szobával rendelkezik.
Szóval nem lehetetlen jogilag rendezni a sorsát egy ingatlannak, amiből a valóságban két lakást hoztunk létre.
Mit jelent ez a gyakorlatban az albetétesítés szempontjából?
Az albetétesítés ugyanis nem megy egyszerűen egyik napról a másikra, és csak használatbavételi engedélyt követően történik.
A legtöbb banknál ezalatt megtörténhet a hitel elbírálása, a jövedelemellenőrzés, és persze az értékbecslés is, akár a kölcsönszerződés aláírásáig is eljuthatunk, de a folyósítással várni fognak.
Ugyanez igaz, ha valamilyen akciós feltételnél van szó. A megújult CSOK egyik változatlanul hagyott feltétele, hogy az adásvételi szerződés nem lehet régebbi 120 napnál.
Normális esetben (pl. használt lakásvásárlásnál) nem igen szoktak belefutni ebbe a korlátba, de az új lakások esetében ez simán benne van a pakliban.
Az albetétesítés tehát határozza meg, hogy mikor és hogyan lehet a banki és állami támogatásokat felhasználni és mikor adható ki jogerős tulajdonjog a külön albetétekre.
Csok Plusz és alapterület: mit várhatunk?
Az év végén kiadott CSOK Plusz rendelet a támogatott hitel céljául szolgáló ingatlannal szemben is számos követelményt támaszt.
Az egyik feltétel ezek közül az ingatlan jelenlegi vagy építés/bővítés utáni mérete, ugyanis a jogszabályban rögzítésre kerültek az ingatlan típusától, valamint a gyermekek számától függően minimálisan elvárt alapterületek.
Az már régóta ismert, hogy a CSOK Plusz által kínált támogatott hitellel kizárólag vállalt gyermek(ek) esetén lehet élni, az azonban újdonság, hogy a minimális alapterület meghatározásánál a gyermekek száma tekintetében figyelembe kell venni a már meglévő gyermekeket is.
„Az új rendelet különbséget tesz a lakás, illetve az egylakásos lakóépület (ház) fogalma között.
Ráadásul új szabályozás lépett életbe az alapterületeket tekintve is, mind a használt, mind az új ingatlanok esetében.
A Credipass szakértői szerint, így előfordulhat olyan helyzet is, hogy az ügyfél által vásárolt hivatalosan, a társasházi alapító okirat szerint bejegyzett társasházi lakás, a CSOK Plusz jogszabály alapterület elvárásai szempontjából mégis önálló épületnek minősül.
Alaposnak kell lenni az ingatlan CSOK Plusz hitelhez elfogadható alapterületének pontos meghatározásánál is, hiszen sok esetben a rendelet által előírt úgynevezett „hasznos alapterület” nem egyezik meg a tulajdoni lapon szereplő hivatalos négyzetméteradatokkal, így nem lehet automatikusan az ott szereplő adattal számolni.
Arról nem is beszélve, hogy családi ház esetén, a tulajdoni lapon nem található meg a lakóház területe, ugyanis csak a teljes telek mérete van feltüntetve.
Különböző alapterület-meghatározások és ellenőrzések
Különbséget kell tennünk a bruttó, a nettó, a redukált és a hasznos alapterület között. A jogszabály által előírt alapterület-elvárásoknak való megfelelést az igénylést befogadó bank által kiküldött ingatlan értékelő szakember ellenőrzi, aki mind a négy fenti alapterület-kategóriát meghatározza.
Bruttó: az épületszerkezetek alapterületével növelt nettó alapterület, melybe beleszámít a külső határoló falak és a belső válaszfalak vastagsága is.
Nettó: helyiség vagy épületszerkezettel részben, vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe. Az ingatlan nettó alapterületébe beleszámít minden helyiség alapterülete, a falak belső kontúrján belül mérve.
Redukált: az épület eltérő hasznosságú és különböző fajlagos költséggel megépíthető építményrészeinek szorzókkal való egyneműsítésével kiszámolt területe.
Hasznos alapterület: a jogszabály által előírt, ténylegesen használható terület, amelyet az ingatlan értékelője számol ki a készültségi állapot figyelembevételével.
Csok igénylésének gyakorlati tippek
„Pl. 7 fontos tipp a CSOK igényléséhez és a szerződéskötéshez” - a CSOK a Magyar Állam által nyújtott, új lakás építéséhez vagy vásárlásához, valamint használt lakás vásárlásához és bővítéséhez igénybe vehető vissza nem térítendő állami támogatás.
Megközelítés: kik vehetik igénybe a CSOK-ot a fenti feltételek alapján?
Meglévő gyermekeknél házaspárok, élettársak és gyermeküket egyedül nevelő szülők is igényelhetik, vállalt gyermek esetén azonban csak olyan fiatal házaspárok jogosultak rá, akiknél legalább az egyik fél a 40. életévét még nem töltötte be.
A készpénzben történő foglaló vagy előleg kifizetése a CSOK esetében maximum a vételár 10 százaléka lehet. Ennél magasabb összegű vételárrészlet átutalással teljesíthető.
A CSOK-kal vásárolt vagy felépített ingatlanban csak a támogatott személyek szerezhetnek tulajdont. A jelzálogjog és az elidegenítési és terhelési tilalom bejegyezése biztosítja a feltételek teljesítését.
Ha építésre használják a CSOK-ot, lehetőség van szakaszos folyósításra a készültség arányában, és a bank bizonyos összeget visszatart a használatbavétel meghatározott napjáig.
Az adásvételi vagy vállalkozási szerződés készítésekor fontos, hogy a folyósítási feltételeket pontosan rögzítsük, és figyeljünk a határidőkre.
A CSOK Plusz rendelet pedig a megadott alapterületi minimummal és a gyermekek számával összefüggő további követelményeket tartalmazza, melyek különböztetik meg a lakás és az egylakásos lakóépület fogalmát.
Összegzés a gyakorlatból
Az albetétesítés nem lehetetlen jogi rendezés egy olyan ingatlan esetén sem, amelyből két teljes értékű lakás lett létrehozva.
A folyamat hosszadalmas lehet, de a végén a földhivatali bejegyzés és a társasházi alapító okirat módosítása jogilag rendezett állapotot hozhat.
A bankszektor és az állami támogatások részleteit mindig az aktuális jogszabályok és banki feltételek határozzák meg, ezért érdemes szakértői segítséget igénybe venni a konkrét ügyben.
tags: #csok #albetetesites #igazolasa