Az ingatlan-nyilvántartási tulajdonjog változás bejelentése Magyarországon
Az ingatlanok tulajdonjogának változása egy összetett folyamat, amelynek pontos ismerete elengedhetetlen a jogi biztonság szempontjából. Ez a cikk részletesen foglalkozik a tulajdonjog változásának bejelentésével, a földhivatali eljárásokkal, valamint az ezzel kapcsolatos fontosabb jogszabályi változásokkal.
A tulajdonjog változásának alapjai és a földhivatali bejegyzés
A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) alapján egy ingatlan tulajdonjogának adásvétellel történő megszerzéséhez szerződés és erre tekintettel a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Tehát míg egy ingó (például egy kosár alma) megszerzéséhez elég egy szerződés és az alma átadása, ingatlanok esetén addig nem szerez tulajdonjogot a vevő, ameddig ezt az állam - földhivatali bejegyzés formájában - nem szentesíti.
A vevők néha úgy teszik fel a kérdést, hogy mikor jelennek meg a tulajdoni lapon? A tulajdoni lap ugyanis az, ami közhitelesen tanúsítja egy ingatlan tulajdoni viszonyait. A széljegyben persze már a szerződéskötés után megjelenik a nevük, de a II. részbe való bejegyzésük valójában a tulajdoni jog bejegyzése.
Mi az a széljegy és hogyan működik?
Az ingatlanokkal kapcsolatos bejegyzések ügyintézése az ún. széljegyzéssel veszi kezdetét. A széljegyzés azt jelenti, hogy a beérkezett kérelmet a földhivatal megjeleníti az ingatlan tulajdoni lapján. Vagyis ha a vevő "széljegyre került", akkor bárki értesülhet a kérelméről, aki lekér egy tulajdoni lapot.
Ha személyesen érkezteti az ügyfél, vagy az ügyvédje a papír alapú kérelmet, akkor az már munkaidő végéig széljegyre kerül (a reggeli kérelmek 14:00-kor már látszanak). Ha postán küldjük be az iratcsomagot, akkor a széljegyzés értelemszerűen hosszabb időt vesz igénybe.
Az E-ING rendszer élesedését követően a széljegy az elektronikus kérelem és az iktatószáma és beérkezési ideje másodperc pontossággal kerül majd feljegyzésre az ingatlan tulajdoni lapjára.
A széljegyzés és az érkeztetés különbsége
A széljegyzés nem azonos az érkeztetéssel. Az érkeztetés a dokumentum szerint az a fizikai eljárás, amikor az ügyfélszolgálaton a benyújtott papíralapú okirat egy másolati példányára (pl. adásvételi szerződésre) egy bélyegzőlenyomatot helyeznek. A széljegyzés ezzel szemben egy jogi aktus, amelynek során az ingatlan-nyilvántartásba, konkrétan az ingatlan tulajdoni lapjára kerül feljegyzésre, hogy egy bejegyzési kérelem érkezett az adott ingatlanra vonatkozóan. A széljegyzés biztosítja a kérelem rangsorát (elsőbbségét) a később érkező beadványokkal szemben, és mindenki számára láthatóvá teszi, hogy az ingatlannal kapcsolatos eljárás van folyamatban.
A bejegyzés folyamata a széljegyzés után
Az E-ING rendszer bevezetésével az automatikus eljárásban elbírálható kérelmek esetén azonnal megtörténik majd a bejegyzés. Ez azonban csak egyszerű megítélésű ügyekben lehetséges - ha az ingatlan 1/1 tulajdoni hányada érintett, a vételárat azonnal megfizeti a vevő és nincs pl. kiskorú az ügyletben.
Az ún. teljes eljárásos ügyekben a két budapesti földhivatal 2025-ben meglehetősen belassult, sőt, vidéken se jobb a helyzet. A széljegyzést azonban Budapesten is csak akkor követi feszesebb ütemben a tulajdonjog bejegyzés, ha nincs megelőző széljegy, nincs szükség hiánypótlásra és az adásvételi szerződés tartalmazta az ún. tulajdonjog bejegyzési engedélyt.
Tulajdonjog-fenntartás és a vevői jog
Abban az esetben, ha a vevő nem ún. készpénzes vevő, azaz nem fizeti ki a vételárat a szerződéskötéskor, akkor az eladó teljes joggal mondja, hogy addig nem ad hozzájárulást a vevő tulajdonjogának bejegyzéséig, ameddig a vevő a vételárat nem rendezi, de a vevő is teljes joggal kéri, hogy szeretné, ha a tulajdoni lapon azért látszana, hogy megvette az ingatlant.
A fenti problémát a jog a tulajdonjog bejegyzési engedély ügyvédi letétbe helyezése és 2025. január 15. óta az ún. tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői joggal oldja meg. A tulajdonjog-fenntartással történő adásvétel lehetőséget ad arra, hogy a felek egyedi igényeik szerint állapodjanak meg a fizetés és a tulajdonjog átszállásának időzítéséről. A vevői jog az ingatlan-nyilvántartásban történő bejegyzését követő első 6 hónapban teljes körű védelmet biztosít a végrehajtási eljárásokkal szemben - de védi az eladót is a nem fizetéstől.
A földhivatali ügyintézési határidő megelőző széljegy esetén akár egy év is lehet.
Az ingatlan-nyilvántartási rendszer fejlesztése és a jövő
Magyarországon a földhivatal ingatlan-nyilvántartási rendszere folyamatosan megújul. A digitalizáció célja, hogy egy sokkal magasabb színvonalú szolgáltatás álljon az ügyfelek rendelkezésére. A kormány kiemelt célja, hogy megújuljon az ingatlannyilvántartási rendszer, melynek alapjait még Mária Terézia idejében rakták le.
A közigazgatási rendszer fejlesztése során egy ügyfélközpontú földhivatal jön létre, és várhatóan 2026-ra a tulajdonjog bejegyzése néhány óra alatt megtörténhet majd. A földhivatali ügyintézési folyamatok jelentősen egyszerűsödni fognak. A teljes földhivatali adathalmaz elektronikusan is elérhetővé válik.
A földhivatali ingatlan-nyilvántartás rendszer fejlesztése és digitalizációja egyébként már évekkel ezelőtt elkezdődött, hiszen magyar állampolgárok bármikor lekérdezhetik interneten keresztül bármelyik magyarországi ingatlan tulajdoni lapját vagy térképmásolatát. A tulajdoni lap interneten keresztül történő lekérdezése segít abban, hogy az ingatlanokkal kapcsolatos visszaélések minimálisra csökkenjenek.
Így Üzemeld Be az ÚJ GÉPED Gyorsan és Egyszerűen!
Fontos változások 2025. január 15-től
2025. január 15. napjától fontos változások következnek be az ingatlan ügyekkel kapcsolatban. Ekkor hatályba lép az új ingatlan-nyilvántartási törvény. A változások sok területet érintenek. Többek között módosításra került a Polgári Törvénykönyv is.
Az új ingatlan-nyilvántartási törvénnyel és a Polgári Törvénykönyv ezzel összefüggő módosításával megszűnik a függőben tartás és a tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényének feljegyzése. Az eladónak a jogszabálymódosításokat követően is joga lesz arra, hogy adásvétel esetén tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig fenntartsa. A módosítást követően a törvény már kifejezetten kimondja, hogy a tulajdonjog-fenntartás ideje alatt az eladó a vevő tulajdonszerzésre irányuló jogát a vevő hozzájárulása nélkül nem csorbíthatja.
Fontos változás, hogy eddig a tulajdonjog-fenntartással eladás tényként került feljegyzésre az ingatlan tulajdoni lapjára. A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzésének következménye, hogy automatikusan kapcsolódik hozzá a később érkezett bejegyzési kérelmek elintézésének felfüggesztése.
Az új szabályozás szerint az ingatlan-nyilvántartási eljárás függőben tartását nem kell külön kérni. 2025. január 15. után az nem válik el a tulajdonjog-fenntartással történő eladás intézményétől.
Teendők lakásvásárlás után
A tulajdonjog bejegyzése mellett számos más teendő is adódik lakásvásárlás után, mint például a birtokba vétel, közműátírás, lakcímbejelentés és illetékfizetés.
Birtokba adás
A birtokba adás (kulcsátadás) időpontját az eladóval közösen az adásvételi szerződésben kell meghatározni. A birtokba adás általában a vételár kifizetésével egy időben történik. A birtokba adáshoz a birtokbaadási jegyzőkönyvet kell magaddal vinned. Alaposan nézd át az ingatlant, kérj az eladótól nullás igazolásokat, és fotózd le a mérőórák állását.
Közművek átírása
A közműveket birtokba adás után 15 napon belül kell átíratni a nevedre függetlenül attól, hogy beköltözöl-e a lakásba. Ha a bejelentést nem teszed meg a közművek felé 15 napon belül, az kötbért vagy bírságot vonhat maga után. Az átírást intézheted online vagy személyesen.
Lakcímbejelentés
Ha beköltöztél a lakásba, 3 munkanapon belül be kell jelentened a lakcímváltozást. Ezt ingyenesen megteheted személyesen kormányablakban, az új lakcím szerint illetékes jegyzőnél, vagy online.
Illetékfizetés
Lakásvásárlás esetén vagyonszerzési illetéket kell fizetned a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) felé. Egyes államilag támogatott hiteleknél nem kell illetéket fizetni lakásvásárlás esetén. Van lehetőség részletfizetésre is.
Az építményadó és a tulajdonosváltás időzítése
Építmény idei eladása esetén érdemes figyelni az időben történő szerződéskötésre és földhivatal felé történő benyújtásra, ugyanis a hatályos veszélyhelyzeti szabályok értelmében előfordulhat, hogy az eladó viseli jövőre is az építményadó terhét. Emiatt fontos, hogy úgy nyújtsák be az érintettek az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződést az ingatlanügyi hatósághoz, hogy ott még az idén - az igazgatási szünetet megelőzően - megtörténjen a széljegyre vétel, ugyanis ez alapozza meg a 2023. január 1-jei állapotnak megfelelően a vagyoni terhek viselését.
A helyi adókról szóló 1990. évi C. törvény alapján az építmény-, ill. telekadó alanya az, aki január 1-jén az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként/vagyoni értékű jog jogosítottjaként szerepel. Ettől az általános szabálytól eltér, ha az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották, melynek tényét az széljegyezte, ekkor a szerző felet kell tulajdonosnak tekinteni.
A kormányzati igazgatási szünet elrendeléséről és a kormányzati igazgatási szünetre alkalmazandó veszélyhelyzeti szabályokról szóló 369/2022. (IX. 29.) Korm. rendelet szerint előre tervezetten igazgatási szünet lesz 2022. december 22. napjától 2023. január 6. Az igazgatási szünet alatt elektronikusan érkezett vagy postai kézbesítés útján átvett iratokat az ingatlanügyi hatóság a különleges jogállású szerveknél és a helyi önkormányzatok képviselő-testületeinek hivatalainál elrendelhető igazgatási szünetre alkalmazandó veszélyhelyzeti szabályokról szóló 460/2022. (XI. 10.) Korm. rendelet 7.§-a értelmében 2023. január 9-i érkeztetéssel széljegyzi a tulajdoni lapon.
| Jogszabály megnevezése | Szám/Év |
|---|---|
| A helyi adókról szóló törvény | 1990. évi C. törvény |
| Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény | 1997. évi CXLI. tv. |
| Az általános közigazgatási rendtartásról szóló törvény | 2016. évi CL. törvény |
| A polgári perrendtartásról szóló törvény | 2016. évi CXXX. törvény |
tags: #ingatlan #tulajdonjog #valtozas #bejelentese