Ingatlan közvetítői jutalék és ÁFA levonása
Az ingatlanok bérbeadása és értékesítése összetett adózási kérdéseket vet fel, különösen az ÁFA (általános forgalmi adó) levonása és megfizetése tekintetében. A közvetítők díjazása, valamint az ingatlanok beszerzéséhez és hasznosításához kapcsolódó ÁFA-szabályok megértése kulcsfontosságú mind az eladók, mind a bérbeadók, mind pedig a bérlők és vevők számára.
Az ingatlan-bérbeadás ÁFA-szabályai
Az ingatlan-bérbeadás főszabály szerint adómentes tevékenység az ÁFA rendszerében. Azonban az adóalany dönthet úgy is, hogy adókötelezettséget választ e tevékenységére, amit az állami adóhatósághoz előzetesen be kell jelenteni. Ha az adóalany élt e választási jogával, attól a választása évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el. A választást külön-külön lehet megtenni a lakóingatlannak minősülő és a lakóingatlannak nem minősülő ingatlanok bérbeadása esetében. Nem élhet az adókötelessé tétellel két speciális áfajogállású kör: az alanyi mentességet választók és az eva-alanyok.
Amennyiben az ingatlan-bérbeadást a bérbeadó - választásával - áfakötelessé tette, akkor arról számlát köteles kiállítani a bérbevevő adóalany felé. Amikor a bérbevevő az ingatlant kibérli, célszerű a bérbeadótól az áfa tekintetében egy nyilatkozatot kérni, vagy esetleg magáról a bejelentőről másolatot kérni. A bejelentő adatlap alapján győződhet meg arról a bérbevevő, hogy a szolgáltatás nyújtója áfás adózást választott-e avagy sem. A nyilatkozat a felelősség megosztására lehet jó, hiszen evvel lehet bizonyítani a körültekintő hozzáállást.
Előfordulnak olyan bérbeadások is, amelyeket összekevernek az ingatlan-bérbeadással. Mindig áfaköteles körbe tartozik például a gépjármű elhelyezését szolgáló bérbeadás, az ingatlannal tartósan összekötött gép vagy berendezés bérbeadása, és például a széfbérbeadás.
Fontos megemlíteni, hogy sok esetben lehet találkozni olyan megoldással, amikor több cég vesz bérbe egy adott ingatlant, úgy, hogy egy cég lesz kvázi a főbérlő, és ez a cég számlázza tovább a bérleti díjat a többi bérlő felé. A válság hatására sok esetben a bérbeadók ahhoz is hozzájárulnak, hogy a bérbevevő a korábban bérbevett terület egy részét albérletbe továbbadja a költségei csökkentése érdekében. Az áfakérdés ilyen esetekben is felmerül. Amikor továbbszámlázzák a bérleti díjat, akkor szintén meg kell határozni, hogy áfa szempontjából a bérbeadás adóköteles avagy nem. Meg kell azt nézni, hogy aki továbbszámlázza a bérleti díjat, választotta-e az adókötelezettséget a bérbeadás tekintetében. Itt fontos, hogy újra és újra a bérbeadó adóalanyisága szempontjából kell megvizsgálni az áfakérdést, nem a közvetítés tényéből kiindulva. Az ingatlan-bérbeadás áfakérdése független attól, hogy a szolgáltatás közvetített szolgáltatás vagy saját, itt mindig az adóalany áfaválasztása lesz a mérvadó. Egy továbbszámlázásos láncolatban szereplőnként kell megismételni a választást. Tehát ha valamelyik szereplő nem választott adókötelezettséget a bérbeadás tekintetében, akkor neki áfamentesen kell számlázni, függetlenül attól, hogy az előző láncszem adókötelezettséget választott-e és ő áfásan számláz-e felé. Természetesen ennek az a hátránya, hogy nem tudja levonni a bejövő számlán szereplő bérleti díj áfatartalmát.
Az ingatlanértékesítés ÁFA-szabályai
Az ingatlanpiaci és gazdasági változások sok magánszemélyt arra ösztönöznek, hogy használt, elavult ingatlanokat vásároljanak felújítás céljából, majd azokat magasabb áron értékesítsék. Ez a tevékenység különösen vonzó, mivel a magánszemélyek elkerülhetik a vállalkozói adóterheket, és kedvezőbb adózási feltételekkel értékesíthetik ingatlanjaikat.
Sokan úgy gondolják, hogy magánszemélyként eladni egy felújított ingatlant ugyanolyan alkalmi ügylet, mint amikor valaki a saját otthonát értékesíti. Ez azonban nem minden esetben igaz. Az Áfa tv. szerint gazdasági tevékenységnek minősül minden olyan tevékenység, amely üzletszerű, tartós vagy rendszeres jelleggel történik, és célja az ellenérték elérése. Az adószám kiváltása nem jelenti automatikusan azt, hogy minden értékesítés áfaköteles lesz. A használt ingatlan eladása főszabály szerint tárgyi adómentes ügylet, amely ráadásul nem számít bele az alanyi adómentesség éves értékhatárába. Van lehetőség arra is, hogy a magánszemély a tárgyi mentes ingatlanértékesítési tevékenységére adófizetési kötelezettséget válasszon. Ez a döntés a teljes tevékenységére vonatkozik, nem csupán egyetlen ügyletre. Az előnye, hogy a felújításhoz és a beszerzésekhez kapcsolódó áfa levonhatóvá válik, így az értékesítést megelőző ráfordítások adóterhe csökkenthető. A választás ugyanakkor kockázattal jár, hiszen az értékesítés ekkor áfával növelten történik.
Ha a magánszemély használt ingatlant értékesít, amely már több mint két éve rendeltetésszerű használatban van, az ilyen ingatlan értékesítése áfa alól mentes marad. Ha az ingatlanértékesítés gazdasági tevékenységnek minősül is, áfa-kötelezettség ez esetben is csak akkor keletkezik, ha új ingatlan vagy építési telek kerül értékesítésre. Sorozatjellegű ingatlanértékesítés esetén is csak akkor keletkezik áfa-kötelezettség, ha az értékesített ingatlan új vagy építési telek. Áfa-kötelezettség az üzletszerű ingatlanértékesítés után tehát akkor keletkezik, ha a magánszemély új ingatlant vagy építési telket értékesít, különösen, ha ez sorozat jelleggel történik.
ÁFA levonási szabályok ingatlanok esetében
Az áfa levonás témakörében az ingatlanokkal kapcsolatos beszerzések áfa levonási kérdései igénylik talán a legnagyobb körültekintést. Egyrészt a Földhivatal nyilvántartásából kiderül, hogy lakóingatlanról van-e szó, másrészt néhány esetben az önkormányzati besorolás is döntő lehet akkor, ha az nem azonos a földhivatali megjelöléssel.
Az ingatlanok esetében számolni kell a 240 hónapos szabállyal is. Azaz, ha a használatba vételtől számított 240 hónapon (20 éven) belül megváltozik az adólevonási jog státusza, akkor az ingatlan esetében az adólevonási jogi státusznak megfelelő használat arányában el kell végezni a kiigazítást. Ennek eredményeképpen előfordulhat, hogy utólag levonható vagy utólag le nem vonható áfa keletkezik.
Az ingatlan beszerzéséhez, építéséhez kapcsolódó áfa levonásának alapvető feltétele, hogy az adóalany az ingatlan beszerzését, építését vagy egyéb módon történő megszerzését saját, adóköteles gazdasági tevékenységéhez használja fel. Amennyiben a beszerzéshez kapcsolódó áfa tárgyi mentes tevékenységhez kapcsolódik - például ingatlan tárgyi mentes bérbeadásához -, úgy a levonási jog nem gyakorolható. Ha viszont az ingatlant adóköteles tevékenységhez használják, az áfa levonása főszabály szerint megilleti az adóalanyt.
Az Áfa törvény tételes levonási tilalmakat tartalmaz, amelyek közül a legjelentősebb a lakóingatlanhoz kapcsolódik. Lakóingatlan építése vagy beszerzése esetén az előzetesen felszámított adó főszabály szerint nem vonható le, függetlenül attól, hogy az adóalany milyen célra kívánja azt felhasználni. A tilalom alól azonban léteznek kivételek: ha a lakóingatlant az adóalany kifejezetten továbbértékesítési célból szerzi be, vagy ha a lakóingatlant adóköteles bérbeadás céljából használja fel. Ezekben az esetekben a levonási jog mégis megnyílik. Ugyanakkor, ha a lakóingatlan tárgyi mentes bérbeadás útján kerül hasznosításra, a tilalom továbbra is fennmarad.
Az ingatlan közvetítői díjak és az ÁFA
Az ingatlanközvetítői díjak mértéke jellemzően 1,5-5% között mozog, és ehhez általában hozzáadódik az ÁFA. A különböző közvetítők eltérő díjstruktúrát alkalmaznak, sokszor más a díjazás kizárólagos, vagy nyílt megbízás esetén.
A Duna House díjazása például 3-5%+áfa között mozog, az Otthon Centrum maximum 2,5%+áfa sikerdíjat számít fel a "Felezős csomagban", ahol a díj felét a vevő viseli. Az OTP Ingatlanpontnál a díjak 2,5-5 százalék plusz áfa között mozognak, míg a Balla Ingatlan nettó 2,5% + áfa sikerdíjért dolgozik.
Az e-ingatlanközvetítők egyedi modellt képviselnek, ahol az értékesítést ügyvéd tagok végzik, és a jutalék mértéke 3-3,5% + ÁFA között mozog, amit nem az ingatlan értéke, hanem a jogi státusza határoz meg.
Gyakran felmerül a kérdés, hogy hogyan kerülhető ki az ingatlanközvetítői díj. A legegyszerűbb módja ennek, ha a hirdetésben szereplő ingatlant közvetítő nélkül találjuk meg. Az alapos információgyűjtés, a környék bejárása, a Google Maps használata, valamint a tulajdoni lap lekérdezése segíthet az eladó felkutatásában. Ha sikerül közvetlenül az eladóval felvenni a kapcsolatot, lehetőség nyílik az ingatlanközvetítői jutalék megspórolására.
Összefoglalva, az ingatlanügyletek ÁFA-szabályai rendkívül összetettek. Fontos tisztában lenni azzal, hogy az ingatlan bérbeadása vagy értékesítése adóköteles-e, és ennek megfelelően kell eljárni a számlázás, az ÁFA levonás és a bevallások tekintetében. Az ingatlan közvetítők díjai is jelentős tételként jelenhetnek meg, ezért érdemes megfontolni a közvetlen kapcsolatfelvételt az eladókkal.
tags: #ingatlankozvetitoi #jutalek #afa #levonasa