Ingatlanközvetítői jutalék ítélet: mikor és miért jár, és mire kell figyelni az eladónak
A cikk célja, hogy a tipikus vitás helyzetekből kiindulva összefoglalja, hogyan alakul ki, mikor jár ingatlanközvetítői díj, és milyen bírói gyakorlat formálja a közvetítői jutalék feltételeit Magyarországon. Rávilágítunk arra is, mikor nem jár jutalék, illetve milyen megbízási feltételek és jogkövetkezmények születhetnek a szerződésekben. Agyalágyuló ítéletek és példák alapján bemutatunk konkrét helyzeteket, amelyekből tanulhatnak az eladók, vevők és a közvetítők egyaránt.
Mi jár az ingatlanközvetítői díj ellenében?
Az ingatlanközvetítőt megbízási díj illeti meg a megbízás teljesítéséért. Elméletileg lehetséges, hogy a felek által a szerződésben meghatározott összegű megbízási díjat vagy sikerdíjat kötnek ki. A sikerdíjas jutalék azért lehet magasabb, mert a közvetítő nem tudhatja előre, hogy megtérül-e a rá fordított energia, idő és pénz. A Kúria EBH 2005.1333 szerint a sikerdíj meghatározása a szerződés hatálya alatt közvetített adásvételi szerződés létrejöttén alapozza meg, függetlenül attól, milyen mennyiségű vagy értékű munkát végzett a közvetítő. A felek szabadon döntenek a díjfizetés módjáról és összegéről a szerződésben.
Jár-e jutalék, ha az adásvételi szerződés létrejött, de később egyik fél eláll?
Ha az adásvételi szerződést már megkötötték, a közvetítő jogosult lehet a jutalékra akkor is, ha a teljesítés később problémás lesz. Az eladónak előre tisztázni kell a fizetési feltételeket: aláíráskor, foglaló megfizetésekor, teljes vételár kifizetésekor vagy a tulajdonjog bejegyzésekor válhat esedékessé a díj. A biztonságosabb megoldás az, ha a jutalék esedékességét az esemény tényleges teljesüléséhez kötik. A legtöbb közvetítő azonban az adásvételi szerződés aláírásához köti a jutalék esedékességét.
Jár a jutalék, ha az eladó saját maga adja el az ingatlant?
A joggyakorlat szerint tisztességtelen és érvénytelen az olyan kizárólagos megbízási feltétel, amely szerint a jutalék akkor is jár, ha az eladó a vevőt maga találja meg vagy olyan módon adja el az ingatlant, amelyet a közvetítő nem közvetített. Az EBH 2005/1333. szerint a kizárólagosság ellenére sem jogos a jutalék, ha az eladó saját maga értékesíti az ingatlant. A Kúria PFV.20.156/2013/4 és más ítéletek ezt a gyakorlatot is megerősítik. Ugyanakkor előfordulhat, hogy kizárólagos megbízás esetén, ha az eladó a közvetítő által hozott vevőt adja el, a jutalék megilletteti a közvetítőt.
Felmondható ingatlanközvetítésről szóló szerződés?
Általános jogegységi határozat szerint az ingatlanközvetítésre kötött ügynöki szerződés nem minősül tartós jogviszonynak, ha kizárólag egy darab ingatlanra irányul. Ennek következtében felmondási jog azonban nem feltétlenül korlátozható vagy kizárható - a szerződés ezt a legtöbb esetben megengedi. A felmondás lehetősége tehát függ a konkrét szerződés feltételeitől és attól, hogy a közvetítő a megbízás teljesítéséért járó díjat milyen valós teljesítés alapján követelheti.
Kikötheti-e az ingatlanközvetítő, hogy minden egyeztetésen ott legyen?
Nem. A bíróság szerint egy általános Szerződési Feltétel, amely minden egyeztetésen a közvetítő jelenlétét köti ki, tisztességtelen és aránytalan. A Tulajdonos magánautómiáját érinti, és indokolatlanul korlátozza a megbízó jogait azáltal, hogy minden tárgyaláson kötelező jelenlétet ír elő. A közvetítőnek elegendő garanciát kell nyújtania a díj jogalapjára és összegére anélkül, hogy minden megbeszélésen jelen kellene lennie.
Kizárólagos megbízás és kötbér?
A kizárólagos megbízásról szóló szerződés alapján kötbér kiköthető-e? A Kúria Pfv.V.20.566/2022/4. számú ítélete szerint tisztességtelen feltétel, ha a közvetítő a díj összegét azért követeli, mert az eladó a megbízást az első hat hónapban felmondja. Győri Ítélőtábla Pf.20061/2024/5. számú ítélete szintén hasonló irányt mutat: túlzott kötbérként értékelhető és nem igazolható az önkényes kötelezettség a vevő oldalára.
Az eladó miatt nem jött létre a közvetített vevővel az adásvételi szerződés, jár-e a közvetítői díj?
Előzékenység, ha a vevő közvetlen megbízásából indult a közvetítés. A Ptk. szerint idegen ügyet sajátjaként ellátó személy díjazását és az ebből eredő jogokat a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint lehet beszámítani. Ha a közvetítő a megbízást jogtalanul vagy idegen ügyet ellátva gyakorolta, jár-e jutalék? A gyakorlat szerint nem jár, ahol a közvetítő nem tehet meg jogszerűen közvetítői tevékenységet.
Összegzés
A közvetítői jutalék megítélése erősen függ a szerződéses feltételektől, a megkötött adásvételi szerződés létrejöttétől és attól, hogy ki hozta a vevőt, milyen formában történt a megbízás és annak megszűnése. A bírói gyakorlat egyértelműen tiltja a tisztességtelen feltételeket, amik aránytalanul korlátozzák a megbízó jogait vagy kizárólagos jelenlétet követelnek. A jogi kérdések tekintetében javasolt jogi tanácsadás és az adott szerződés pontos értelmezése, hogy elkerülhető legyen a jogi kockázat és alaposan tisztázott legyen a díj esedékessége és mértéke.
Gyakran ismételt kérdések
- Miért lehet 2-3% közeli vagy 3-4% felvehető díj általános tartomány?
- Mikor esedékes a jutalék: aláíráskor, foglaló, vagy a teljesítésnél?
- Mit tegyen az eladó, ha a szerződés szerint kötbért kérnek, de az ítéletek ezt érdemi módon tiltják?
tags: #ingatlankozvetitoi #jutalek #itelet