Ingatlanközvetítői Jutalék Feltételek: Adózás és Gyakorlat

Az ingatlan közvetítése megvalósulhat bérleti szerződések, vagy adásvételi ügyletek közvetítésével, egy azonban biztos: ingatlan eladáskor, bérbeadáskor a közvetítőnek a jutalékból adóköteles jövedelme keletkezik!

Ebből következően az adóoptimalizálásra nem az első ingatlanközvetítői jutalék begyűjtésekor, hanem már a vállalkozás beindításakor érdemes gondolni! Különösen fontos az adótervezés a sikeres ingatlanközvetítők esetén: 12 millió forintos bevétel felett ugyanis az ingatlanközvetítői jutalék után 27% áfa fizetendő!

Az ingatlanközvetítői adózás alapja: a helyesen megválasztott működési forma

Az ingatlanközvetítői tevékenység valamilyen - egyéni vagy társas - vállalkozási formában végezhető. Alapításkor és működés során is figyelni kell a tevékenység végzéséhez kapcsolódó adó és járulékszabályokra. Ami a vállalkozási formát illeti, a következő a választék:

Egyéni vállalkozás
Gazdasági társaság alapítása (bt., kkt., kft. vagy zrt.)

Hogy melyik vállalkozási formát érdemes választanunk, azt egyfelől a jogi felelősségi szabályok, másfelől az adózási lehetőségek határozzák meg. Nem mellékes persze az sem, hogy a működés, fenntartás milyen költséggel jár. Egy egyéni vállalkozásnak kisebb a működési rezsije, mint egy kft-nek.

Nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy az ingatlanközvetítés kapcsán az 1993. évi LXXVIII. törvény, azaz a Lakástörvény előrírja, hogy csak bejelentés alapján folytatható, amennyiben az illetőt az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság nyilvántartásba vette.

Az üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenységet - a bejelentést követően - pedig csak olyan gazdálkodó szervezet folytathat:

amelynek legalább egy személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja, egyéni vállalkozó esetén, ha a tevékenységet nem maga látja el, legalább egy foglalkoztatottja a fenti nyilvántartásban szerepel,
amely az ilyen tevékenységével összefüggésben keletkezett, jogerősen megállapított köztartozásának eleget tett,
amelynek vezető tisztségviselője, tagja, illetve a pénzmosás és a terrorizmus finanszírozása megelőzéséről és megakadályozásáról szóló 2017. évi LIII. törvény szerinti tényleges tulajdonosa az üzleti jó hírnevét igazolja, és
amely megfelel az e törvény felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban meghatározott egyéb feltételeknek.

A cikkünkben bemutatjuk az ingatlanközvetítők számára elérhető adózási formákat és azok jellemzőit, beleértve az egyéni vállalkozói és a gazdasági társaságok adózását, az átalányadózást, a kata adózást, valamint a társasági és kisvállalati adózási lehetőségeket, hogy segítsünk Önnek a leginkább személyre szabott választás meghozatalában!

Mielőtt belekezdünk: ne feledkezzen meg róla, hogy 2023-tól az ingatlanközvetítőkre is vonatkoznak az ún. Panasz törvény előírásai! Kézikönyvünkből megismerheti, hogy hogyan felelhet meg könnyedén és egyszerűen ezeknek a szabályoknak!

Ingatlanközvetítői egyéni vállalkozás az átalányadó alatt

Az utóbbi években ez átalányadó népszerűbbé válik az ingatlanközvetítők között is. Ezen adózási alternatívában feltétel az egyéni vállalkozói jogállás, és abban az átalányadó választása.

Az átalányadózás a személyi jövedelemadóban az egyéni vállalkozók által választható egyik adózási mód (a másik a vállalkozói jövedelem szerinti adózás mód).

Az átalányadózás az Szja törvényben meghatározott bevételi értékhatárig (amibe természetesen az ingatlanközvetítő jutaléka is beletartozik) választható és alkalmazható: az egyéni vállalkozói bevétel az adóévben nem haladja meg az éves minimálbér tízszeresét. Ez 2023. évben 27.840.000,-Ft. (232.000 x 12 x 10), 2024. évben 32.016.000,-Ft.

Az ingatlanközvetítői tevékenységre átalányadó alatt a 40%-os költséghányad vonatkozik. A 80%-os költséghányad mezőgazdasági és egyéb szolgáltató tevékenységekben, a 90%-os költséghányad kiskereskedelmi tevékenységben alkalmazható.

Meghatározó szabálya az átalányadózásnak az adómentesség - amely tevékenységtől, foglalkozástól függetlenül minden átalányadózó egyéni vállalkozót megillet. Adómentes az átalányadózást alkalmazó egyéni vállalkozó e tevékenységéből származó jövedelmének az éves minimálbér felét meg nem haladó része (Szja tv. 1.M.4.48). Ez az értékhatár 2023. évben 1.392.000,-Ft. (232.000 x 6), 2024-ben: 1.600.800,-Ft

Ez az adómentesség nem a bevételre, hanem az ingatlan eladáskor megfizetendő jutalékok alapján keletkező jövedelemre vonatkozik. Átalányadó alatt a bevétel 60%-a a jövedelem (40%-os költséghányadnál) - és ennek az éves minimálbér felét meg nem haladó része az, ami adómentes. Ez alapján tehát 2023. évben 2.320.000,-Ft bevételig áll fenn az adómentesség (2.320.000 x 0,6 = 1.392.000) Ezen értékhatárig másodállásban és nyugdíjasként ingatlanközvetítő egyéni vállalkozónak társadalombiztosítási járulékot és szociális hozzájárulási adót sem kell fizetni, főállásban pedig azért kell, mert kötelezően fizetendő minimumok vannak meghatározva.

Ezen adómentességi rendelkezés miatt ez most a legkedvezőbb adózási mód - az egyéni és társas vállalkozási formák egészét tekintve (kivéve szűk körben az egyszerűsített közteherviselési hozzájárulás szerinti adózást, ahol ennek foglalkozási feltételei adottak). A vállalkozói jövedelem szerinti adózási módot választó egyéni vállalkozónak nincs ilyen adómentessége, mint ahogy társas vállalkozások esetében sincs.

Az átalányadózás választható főállású, mellékfoglalkozású, és nyugdíjas egyéni vállalkozóként is. Ez a társadalombiztosítási jogállás nagyban meghatározza a havonta fizetendő - önfoglalkoztatáshoz kapcsolódó közterheket. Átalányadózás alatt főállásban havonta kötelezően fizetendő közterhekkel kell számolni. Mellékfoglalkozásban nincs minimum fizetendő közteher, azokat a bevétel függvényében kell fizetni. Nyugdíjas átalányadózó egyéni vállalkozónak nem kell fizetnie társadalombiztosítási járulékot és szociális hozzájárulási adót.

Az átalányadózás a beépített adómentesség miatt előnyösebb, mint a vállalkozói jövedelem szerinti adózás, és előnyösebb az adószámos magánszemély adózásánál is. Ahogy fentebb említettük, az átalányadózásra nem alapítható az egyszerűsített közteherviselési hozzájárulás alkalmazása. Átalányadózás alkalmazása esetén nem kell cégautó adót fizetni, mert annak feltétele a tételes költségelszámolás, ez pedig átalányadóban fogalmilag kizárt.

Áfa - az ingatlanközvetítői jutalék igazi terhe

Az átalányadózó egyéni vállalkozó az általános forgalmi adó alanya, tehát az adóhatósághoz be kell jelentkeznie. 12 millió forint éves bevételig alanyi adómentesség választható, az első ezt átlépő számla felett azonban a jutalék mértékét áfa terheli.

Ezen értékhatár átlépése esetén az ingatlanközvevítői jutalékra 27%-os áfát kell felszámítani.

Az egyéni vállalkozó áfa alanyként számla és nyugtaadásra kötelezett. Számlakiállítás esetén regisztrálnia kell a NAV Online Számla rendszerben.

Helyi iparűzési adó

Az átalányadózó egyéni vállalkozó egyszerűsített adóalapmegállapítást választhat: az egyszerűsített adóalap - amely után a helyi önkormányzati rendeletben megállapított mértékű adót meg kell fizetni - 12 millió forint bevételig 2,5 millió forint, 12 és 18 millió forint közötti bevételi sávban 6 millió forint, 18 és 25 millió forint bevétel között, illetve kiskereskedő, átalányadózó esetében 120 millió forint bevételig pedig 8,5 millió forint. Az adót bevallás benyújtása nélkül, évente egyszer, az adóévet követő év május 31. napjáig kell megfizetni.

Ügyviteli kötelezettségek

Az átalányadózó egyéni vállalkozó könyvelésként a pénztárkönyv bevételi rovatát köteles vezetni ha áfa alanyi adómentes. Ha nem akkor a teljes pénztárkönyvet (Szja tv. 51.§/3/), mérlegképes könyvelő megbízása nem kötelező,a negyedévet követő hónap 12. napjáig átalányadó előleg fizetésére köteles,a negyedévet követő hónap 12. napjáig negyedéves járulékbevallásra -kivéve a nyugdíjas egyéni vállalkozót,a tárgyhónapot követő hónap 12 napjáig az önfoglalkoztatáshoz kapcsolódó tb-járulék és szociális hozzájárulási adó fizetésére köteles, kivéve a nyugdíjas egyéni vállalkozót,az átalányban megállapított jövedelmével szemben az Szja adóalapkedvezményekre - családi kedvezmény (Szja tv. 29/A.§), az első házasok kedvezménye (Szja tv. 29/C.§), négy vagy több gyermeket nevelő anyák kedvezménye (Szja tv. 29/D.§ Személyi kedvezmény (Szja tv. 29/E.§) 25 év alatti fiatalok kedvezménye (Szja tv. 29/F.§), 30 év alatti anyák kedvezménye - jogosult - lásd a 8. pontot - ezeket a negyedéves járulékbevallásában érvényesítheti,éves szja bevallásra kötelezette-ügyintézésre kötelezett, (2015. évi CCXXII. tv. 14.§, 451/2016. (XII. 19.) Korm. r. 88/A.§)tevékenysége megkezdésének bejelentésével egyidejűleg köteles a székhelye szerint illetékes területi gazdasági kamaránál a kamarai nyilvántartásba való bejegyzését kérni (1999. évi CXXI. törvény 8/A.§/1).

Egyéni vállalkozó ingatlan közvetítői tevékenység a kisadózók vállalkozók tételes adója (kata) alatt

Az átalányadóval elérhető előnyök ellenére van olyan eset, hogy a kisadózó vállalkozók tételes adója, azaz a KATA szerinti adózás lehet a legkedvezőbb adózási alternatíva, a havi 50.000,-Ft tételes adójával, amely mentesít az szja, szociális hozzájárulási adó és a járulékok megfizetése alól. Viszont alkalmazhatóságát bármely tevékenységben nagyban korlátozza, hogy csak a lakossági (fogyasztói) szolgáltatásoknál, értékesítéseknél alkalmazható. Ingatlanközvetítő csak az ingatlan eladás vagy bérbeadás során magánszemély ügyfelei részére nyújtott szolgáltatásokkal kapcsolatban alkalmazhatja. Aki ingatlanok kapcsán természetes személyeknek. pl. kizárólagos megbízások útján dolgozik, annak ez az adónem különösen kedvező lehet!

Itt is feltétel az egyéni vállalkozói jogállás (és minden, ami ezzel jár). A katás egyéni vállalkozó nem tartozik a személyi jövedelemadó hatálya alá, éppen azért lehet katás, mert nem az Szja törvény szerinti - előbbi pontokban tárgyalt - adózási módokat választotta az ingatlan kiközvetítéssel járó tevékenysége során. Ez az adózási mód csak főállású egyéni vállalkozóként választható, és csak abban az esetben, ha kizárólag magánszemélyek részére végez szolgáltatást, azaz ha az ingatlanközvetítői díj egyetlen forrásai a magánszemélyek.

Mindez bizonyos feltételekkel összehangolható más vállalkozási formákkal: saját kft-ben fennálló munkaviszonnyal, vagy más munkáltatónál fennálló munkaviszonnyal is. A fizetendő közteher - ha esik, ha fúj - havi 50 ezer forint, ez meghatározza azt a bevételi szintet, amely mellett érdemes ezt választani.

Egyébként nyugdíjasként, vagy főállás mellett - mellékfoglalkozásra szóló munkaviszonyt létesítő szerződés mellett - az új kata adózási mód nem választható.

A kisadózó a személygépkocsi után nem számol el tételes költséget, így cégautó adó már nem a nehezen megszerzett közvetítői díj terhére esik.

Áfa - ami az ingatlanközvetítő jutalék egyik legnagyobb versenyképességi tényezője

A katás egyéni vállalkozó az általános forgalmi adó alanya, tehát az adóhatósághoz be kell jelentkeznie. 12 millió forint éves bevételig a katás ingatlanközvetítő ugyanúgy választhatja az alanyi adómentességet, mint az átalányadózó. Itt is fontos, hogy minden szolgáltatással érintett ingatlan utána a közvetítő által kiállított számla szerinti bevételt kell összeadni és az értékhatár elérését követően a következő ingatlan eladása után járó jutalékot már 27%-os áfával kell kiszámlázni.

Az egyéni vállalkozó áfa alanyként számla és nyugtaadásra kötelezett. Számlakiállítás esetén az ingatlanközvetítőnek regisztrálnia kell a NAV Online Számla rendszerben.

Helyi iparűzési adó

A katás egyéni vállalkozó egyszerűsített adóalapmegállapítást választhat: az egyszerűsített adóalap - amely után a helyi önkormányzati rendeletben megállapított mértékű adót meg kell fizetni - 12 millió forint bevételig 2,5 millió forint, 12 és 18 millió forint közötti bevételi sávban 6 millió forint, 18 és 25 millió forint bevétel között, illetve kiskereskedő, átalányadózó esetében 120 millió forint bevételig pedig 8,5 millió forint. Az adót bevallás benyújtása nélkül, évente egyszer, az adóévet követő év május 31. napjáig kell megfizetni.

Ügyviteli kötelezettségek

A katás egyéni vállalkozó könyvelésként a bevételi nyilvántartást köteles vezetni, de az is elég, ha a gyűjti a kimenő számláit, mérlegképes könyvelő megbízása nem kötelező, járulékbevallásra nem köteles, a tárgyhónapot követő hónap 12 napjáig kell a havi 50.000,-Ft tételes adót megfizetni, a katás jövedelme után nem jogosult az Szja adóalapkedvezményekre (családi kedvezmény (Szja tv. 29/A.§), az első házasok kedvezménye (Szja tv. 29/C.§), négy vagy több gyermeket nevelő anyák kedvezménye (Szja tv. 29/D.§ Személyi kedvezmény (Szja tv. 29/E.§) 25 év alatti fiatalok kedvezménye (Szja tv. 29/F.§), 30 év alatti anyák kedvezménye)éves szja bevallásra kötelezett,e-ügyintézésre kötelezett, (2015. évi CCXXII. tv. 14.§, 451/2016. (XII. 19.) Korm. r. 88/A.§tevékenysége megkezdésének bejelentésével egyidejűleg köteles a székhelye szerint illetékes területi gazdasági kamaránál a kamarai nyilvántartásba való bejegyzését kérni (1999. évi CXXI. törvény 8/A.§/1).

Ez a legkedvezőbb adózási mód - ha a cég nincs az ügyfelek között.

Egyéni vállalkozó ingatlan közvetítői tevékenység - a vállalkozói szja hatálya alatt

A legtöbb nyugdíjas ingatlanközvetítő a vállalkozói szja-t választja. Itt is feltétel az egyéni vállalkozói jogállás - és minden, ami ezzel jár.

Ha egyéni vállalkozóként bármely okból nem választjuk az átalányadót, akkor a vállalkozói jövedelem szerinti adózási mód a lehetséges másik választás (a katán kívül).

A vállalkozói jövedelem szerinti adózási módban nincs ingatlanközvetítő jutalék bevételi értékhatár - a bevétel korlátlanul nőhet, ami nyilván kedvezően hat az ingatlanközvetítő árak alakulására - de nincs adómentességi szabály sem, tehát a jövedelem egésze adóköteles lesz. Az átalányadóval szemben itt a bevételekkel szemben tételes költségelszámolással kell az adóalapot megállapítani. Tehát itt gyűjteni kell a számlákat.

Vállalkozói szja szerinti adózási módban a következőképpen történik a jövedelem kivétele a vállalkozásból:

Adózni kell a vállalkozás eredménye - vázlatosan a bevételek és a költségek különbözete - után 9%-os szja-val, és ehhez kapcsolódóan adózni kell az adózott eredménynek tekinthető vállalkozói osztalék-alap után, az Szja törvényben írt korrekciókkal 15 %-os szja-val és az adófizetési felső határig 13 %-os szociális hozzájárulási adóval.
Továbbá adózni kell önfoglalkoztatóként - amely a vállalkozói kivét utáni szja-előleg (15%) társadalombiztosítási járulék (18,5%) és szociális hozzájárulási adó (13%) fizetését, bevallását jelenti.
Főállású egyéni vállalkozóként a társadalombiztosítási járuléknak és szociális hozzájárulási adónak havonta kötelezően fizetendő minimuma van, bevételtől függetlenül.
Ezen adózási mód is alkalmazható mellékfoglalkozású, és nyugdíjas egyéni vállalkozóként. Mellékfoglalkozásban nincs minimum fizetendő közteher, azokat a bevé...

Az ingatlanközvetítői jutalék feltételei és a bírósági gyakorlat

Gyakran merülnek fel vitás kérdések az ingatlanközvetítők szerződései, az azokban foglalt feltételek tisztességessége-tisztességtelensége kapcsán. Az ügyvédi irodánk által képviselt ingatlanközvetítő cég ügyében folytatott felülvizsgálati eljárásban fontos döntést hozott a Kúria. Ezzel a pert megnyertük.

A Kúria ítéletében elvi éllel mondta ki, hogy az ingatlanközvetítésre vonatkozó megbízás a szerződni kívánó felek (eladó és vevő jelölt) közötti kapcsolat megteremtésével teljesítettnek tekintendő. Az ingatlanközvetítő jutalékához való jogát a szerződés későbbi sorsa sem befolyásolja. Azaz nem szünteti meg a közvetítő díjazásra való jogosultságát, ha az adásvételi szerződést akár a megbízás megszűnését követő hosszabb idő elteltével kötik meg. Ennek feltétele, hogy a szerződéskötés a közvetítő tevékenységére legyen visszavezethető.

Az új Polgári Törvénykönyv (Ptk.) már a Kúria által részletezett elvek mentén szabályozza a közvetítői szerződést.

A megbízási díjjal kapcsolatban a törvény nem szabályozza sem annak minimumát, sem a maximumát, annak mértékét a felek határozzák meg, általánosságban azonban elmondható, hogy jutalék címén az ingatlanközvetítők az ingatlan bruttó vételárának 3-5%-át teszik zsebre.

A törvény szerint a megbízási díj a közvetített szerződés (legyen az előszerződés vagy végeleges adásvételi szerződés) megkötésekor válik esedékessé.

A Polgári Törvénykönyv alapelvi szinten fogalmazza meg a felek közötti együttműködési kötelezettséget. Eszerint a felek kötelesek egymással együttműködni a szerződéskötési tárgyalások alatt, a szerződés megkötésénél és fennállása során, valamint kötelesek egymást tájékoztatni a szerződést érintő lényeges körülményről. Ez azt jelenti, hogy amennyiben az eladó az ingatlanra adásvételi szerződést köt, köteles erről a tényről az ingatlanközvetítőt tájékoztatni, függetlenül attól, hogy ki hozta a vevőt.

Fontos azonban kiemelni, hogy az ingatlanközvetítők semmilyen szerződéses konstrukcióval nem zárhatják el a tulajdonost attól, hogy saját maga értékesítse az ingatlanát.

Ingatlanközvetítői szerződések jogi háttere

A jutalék mértéke és összetétele

Magyarországon az ingatlanközvetítői díjak jelentős mértékben szóródnak, a nagy hálózatok többet kérnek el, míg az egyéni irodák kevesebbet. A rendszerváltás utáni zavaros időkben a közvetítői jutalékok nagy szórást mutattak, a piaci törvényszerűségek még csak mutatóban sem érvényesültek.

„Az utóbbi években folyamatosan csökkentek a díjak, amelyek alapvetően egyrészt a magas ingatlanárak, másrészt a technológiai fejlődésnek köszönhetők. A nagy hálózatok 5-6%-os jutalékszintjei 3-4%-os tartományba csökkentek, de így is milliós díjakról beszélhetünk. Emellett továbbra is működnek a feketézők, szakértelem és minőségi szolgáltatások nélkül. Emiatt a díjak alsó 1%-os szintje ma is jelen van, csak eközben a felső díjszint csökkent.

A nemzetközi trendek is azt mutatják, hogy világszerte csökkennek a közvetítői jutalékok, ahogy már egy korábbi elemzésünkben is rámutattunk. Olyan országokat említhetünk itt, mint az USA vagy éppen Nagy-Britannia, sőt, Londonban például 1-1,5% körüli díjakkal is találkozhatunk. Jelenleg tehát nagy a szórás a díjak tekintetében, ezért érdemes az ingatlan.com statisztikáit megnézni. Ezek alapján Magyarországon jelenleg 2,95% az átlagos ingatlanközvetítői díj az értékesített ingatlanok után.

„Alapvetően a 3-3,5 százalékos jutalékot tartom ideálisnak, de ezért minőségi szolgáltatást kell nyújtani, vagyis összességében több időt kell szánni a munkára. Ha valaki 0,5-1%-ért elvállal egy megbízást, akkor biztosan nem tud minőségi szolgáltatást végezni. Ugyanakkor a hálózatok 5-6%-os jutalékszintje is teljesen irreális az ismert szolgáltatási szinteket figyelembe véve.

A jutalék nem a hirdetési díj, hanem a teljes értékesítési folyamat ellenértéke - az előkészítéstől a szerződéskötésig.

A jutalék a közvetítő díja sikeres értékesítés esetén. A piacon megszokott formátum a vételár százalékában meghatározott sikerdíj, amit többnyire az eladó fizet. Vevői jutalék Magyarországon csak külön, a vevővel kötött megbízás esetén állhat fenn.

Alapesetben a megbízó - jellemzően az eladó. A versenytársainkkal szemben az Általános Szerződési Feltételeink szerint kizárt, hogy a vevővel olyan díjat fizettessünk meg, amiben nem egyeztünk meg vele. Ha pedig az eladó bíz meg minket, kizárólag őt képviseljük (kizárólagos képviselet elve).

Ingatlanügynökség	Jellemző jutalék
Duna House	3-5%+áfa
Otthon Centrum	maximum 2,5%+áfa
OTP Ingatlanpont	2,5-5 % + áfa
Balla Ingatlan	2,5% + áfa
e-ingatlanközvetítők	3-3,5% + Áfa

Mit tartalmaz az ingatlanközvetítői díj?

„Miért kell ennyit fizetni egy ingatlanosnak? Ez teljesen jogos kérdés. Tényleg sokan gondolják úgy, hogy saját maguk is el tudnák adni az ingatlanukat, és a jutalék csak kidobott pénz. Ezek az érvek addig hangzanak meggyőzőnek, amíg az ember valóban bele nem áll az ingatlaneladásba. Aki átment már rajta, pontosan tudja: az ingatlaneladás rengeteg időt, energiát, türelmet és rutint igényel.

A lakáshirdetés csak a jéghegy csúcsa. Amikor valaki meg akar bízni az ingatlana eladásával, a munkát már jóval azelőtt elkezdem, hogy személyesen találkoznánk.

Ingatlanpiaci elemzést készítek, hogy reális és eladható ingatlan árat határozzunk meg. Ez a legfontosabb lépés - rossz árazás = elhúzódó értékesítés vagy komoly pénzveszteség.
Tehát, mint az első pontban írtam, veled előzetesen elbeszélgetve, ami már a találkozásunk előtt a telefonon elkezdődik érdeklődőm az ingatlan jogi helyzetéről az esetleges problémákról és adott esetben nemcsak az ingatlan problémáiról, hanem személyes problémákról is, innéttől kezdve azon vagyok, vagyunk, hogy az eladást gátló problémák elháruljanak az értékesítés megkezdéséig.
Megkeresem az előzőleg hasonló ingatlanok iránt nálam érdeklődőket. Nem várok a csodára, hogy majd valaki beesik egy hirdetésre. Van egy aktív vevőköröm, akiknek célzottan kiküldöm az ingatlant.
Telefonhívásokat kezelek, nemcsak magyar, hanem adott esetben német nyelven is. Amennyiben más nyelvű érdeklődő keres meg, azt is én intézem természetesen. Kezelni a hirdetésre érkező hívásokat, kiszűrni a „nézelődőket”, egyeztetni a komoly vevőkkel - ez sokszor napi több óra háttérmunka.
Áralku és tárgyalás, lefolytatom a tárgyalásokat, ingatlan ártárgyalás, feltételek megtárgyalása, időpontok egyeztetése stb…Ez az egyik legkritikusabb rész.
Esetleges jogi, finanszírozási buktatókat előzök meg.
Végigviszem a folyamatot az ingatlan adásvételi szerződésig és a kulcsátadásig, birtokba adásig, hogy mindenki pontosan tudja, mi következik és mikor.

Ha ezeket a feladatokat Te magad szeretnéd elvégezni, számolj rá jó néhány délutánt, hétvégét és rengeteg utánajárást. Ha úgy érzed, hogy az időd többet ér annál, mintsem idegenekkel egyezkedj, és szeretnéd a lehető legjobb árat kihozni az eladásból ingatlan szakmai segítséggel, akkor keress bátran.

Mikor jár az ingatlanközvetítői jutalék és mikor nem?

Az ingatlanközvetítői jutalék akkor jár, ha a közvetítő tevékenységének eredményeként az eladó és a vevő között létrejött az adásvételi szerződés - függetlenül attól, hogy végül a vevő képes-e a teljes vételárat kifizetni.

A pontos választ természetesen a megbízási szerződés és a Polgári Törvénykönyv szabályai adják meg.

Mikor nem jár az ingatlanközvetítői jutalék?

Nem jött létre adásvételi szerződés - Például a vevő meggondolja magát, vagy az eladó (jogos okkal!) eláll az eladástól a szerződéskötés előtt.
A közvetítő nem végezte el a feladatát - Nem hirdette az ingatlant, nem szervezett megtekintéseket, nem tájékoztatott megfelelően.
A szerződést jogszerűen felmondták vagy visszavonták azelőtt, hogy a közvetítő teljesített volna.
A közvetítő megszegte a szerződést - Például kettős megbízásban járt el az eladó tudta nélkül, vagy valótlan adatokat közölt.

A Kúria Pfv.VI.21.254/2022/5. számú döntése egy olyan ügyben született, ahol az eladó (alperes) és egy ingatlanközvetítő cég (felperes) „prémium” megbízási szerződést kötött az eladó ingatlanára. A szerződés tartalmazta: határozott, 1 éves prémium időszak, ezután automatikusan határozatlan idejűvé alakul, kizárólagosság az első évben, 2,5% + áfa megbízási díj, 3.4. pont: ha a közvetítő olyan vevőt hoz, aki elfogadja az eladó által meghatározott árat, de az eladó elutasítja, a díj akkor is jár.

Az ingatlanra 2021-ben érkezett egy írásos vételi ajánlat, amely pontosan a szerződésben rögzített árat tartalmazta, sőt a vevő még plusz 10.000 eurót is ajánlott több vevő érdeklődése miatt. Az eladó megtagadta az ajánlat elfogadását, arra hivatkozva, hogy ő másnak akarja eladni”. A Kúria végül a közvetítőnek adott igazat.

A Kúria szerint mindegy, hogy:

az eladó mással tárgyalt,
volt egy „majdnem vevő”,
érkezett-e foglaló,
ki mutatta be a vevőt.

A lényeg: a közvetítő teljesítette a szerződésben vállalt feladatot, mert olyan ajánlatot hozott, ami megfelelt a szerződésben rögzített árnak.

A 2/2005. Polgári jogegységi határozat alapján az ingatlanközvetítésre megkötött ügynöki szerződés nem minősül tartós jogviszonynak, ha a közvetítés kizárólag egy darab ingatlanra irányul. Ebből következően a felmondás joga nem korlátozható és nem zárható ki, az ilyen megállapodás - a Ptk. 6:278. § (4) bekezdés alapján - semmis.

A Kúria Pfv.V.21.165/2021/10. számú ítélete alapján tisztességtelen a sikerdíjas ingatlanközvetítői szerződésekre kidolgozott olyan általános szerződési feltétel, amelynek eredményeként az eladónak jutalékot kell fizetnie akkor is, ha az ingatlanára az ingatlanos által hozott vevővel adásvételi vagy bérleti szerződés neki, azaz az eladónak felróható okból nem jön létre. Az eladókat tehát mindig megilleti a vételi ajánlat visszautasításának joga.

A Kúria Pfv.V.20.566/2022/4. számú ítélete alapján tisztességtelen feltételnek minősül, és ekként érvénytelen, ha az ingatlanos kötbért kér azért, mert az eladó, azaz az ügyfele a megbízás első 6 hónapján belül szünteti meg a közvetítői szerződést.