Ingatlanközvetítők elleni vizsgálatok és fogyasztóvédelmi kockázatok

Mind az ingatlanvásárlás mind az ingatlan eladás az egyik legfontosabb fogyasztói döntés. Ezért különösen gondos körültekintést igényel az, hogy milyen szerződéses feltételek mellett adunk megbízást az ingatlanunk értékesítésére.

Miért lép fel az ügyészség ingatlanközvetítőkkel szemben?

A Pest Vármegyei Főügyészség e tevékenysége körében az elmúlt évben kilenc ingatlanközvetítő irodát működtető vállalkozással szemben indított keresetet, annak érdekében, hogy a kifogásolható szerződési kikötéseket a bíróság nyilvánítsa érvénytelenné. Az ügyészség a kereseteiben részletesen megindokolta, hogy miért kifogásol bizonyos szerződési rendelkezéseket. Az ügyészség több bírósági eljárásban is fellépett azon jogellenes szerződéses kikötések ellen, amelyeket ingatlanközvetítő cégek, hálózatok alkalmaztak a fogyasztókkal szemben.

Tisztességtelen szerződési feltételek: jellemző példák

Az ingatlanközvetítői szerződés jellemzően úgynevezett sikerdíjas szerződés, vagyis a díj a közvetítőnek csak akkor jár, ha a szerződés a vevő és az eladó között a közvetítő tevékenysége eredményeként jön létre. „Az ingatlanközvetítő csak írásban kötött megbízási szerződés alapján járhat el.”
…tisztességtelen az, ha az ingatlanközvetítő a sikeres közvetítéstől függetlenül, annak ellenére kéri a jutalékát, hogy megfelelő vevőt ténylegesen nem közvetít.
A szerződésblanketták egy része tartalmazta azt is, hogy a tulajdonos az ingatlanközvetítői szerződést, azaz a megbízást meghatározott ideig nem szüntetheti meg. Az ügyészség álláspontja szerint ezek a kikötések jogszabályba ütköznek, mivel akadályozzák a fogyasztót abban, hogy éljen a törvényben biztosított egyoldalú felmondási jogával.
Tisztességtelennek minősült az ügyészség szerint az is, hogy a megbízó kötbér megfizetésére köteles, ha az előre meghatározott vevői ajánlatot bárminylen okból nem fogadja el. Egyes ingatlanközvetítői szerződések előírják, hogy kötbért kell fizetnie a tulajdonosnak, ha nem fogadja el az ingatlanközvetítő által hozott vevő ajánlatát - akkor is, ha annak elfogadása számára nem lenne reális vagy biztonságos.
Több szerződés is tartalmazta azt a kikötést, amely kizárta, hogy a megbízó kizárólagos megbízás mellett bárminemű jogcímen maga is szerződést köthessen az ingatlanra. Az olyan „kizárólagos” szerződés, ahol a tulajdonos nem értékesítheti az ingatlant a közvetítő nélkül, a Ptk. és a bírói gyakorlat alapján tisztességtelen lehet.
Az ügyészség szerint komoly probléma, hogy a közvetítői szerződés megkötésekor még nyilvánvalóan nem lehet tudni, hogy a közvetített vevő megkapja-e a hitelt, milyen fizetési ütemezést kér majd, vagy hogy olyan kellékszavatossági feltételeket támaszt-e, amelyeket a tulajdonos nem tud vállalni.

Mi lehet a következménye a közérdekű pernek?

Az ilyen, ügyészség által indítható közérdekű perek jogkövetkezménye az, hogy a bíróság jogerős ítéletében - amennyiben osztja az ügyészi keresetben foglaltakat - megállapítja a tisztességtelen általános szerződési feltételek érvénytelenségét. A közérdekű perben hozott ítélet hatálya - az érintettek minden egyéb jogcselekménye nélkül - a törvény erejénél fogva kihat minden, a vállalkozással szerződő magánfélre, tehát minden olyan egyedi szerződésre, amelyben a tisztességtelen kikötés megtalálható.

Sikerdíjas szerződések és aránytalan költségek

Az ügyészi vizsgálatok évek óta azt mutatják, hogy az eladókra nézve leginkább hátrányos szerződési feltételek jellemzően a közvetítői díjazás körében jelentkeznek. Előfordul, hogy a megbízási szerződés kifejezetten sikerdíjat említ, a díjazást azonban sikertelen közvetítés esetére is kikötik - sokszor aránytalan mértékben, például fix százalékban meghatározva. Ha a megbízó kifejezetten és a következmények tudatában beleegyezik, akkor akár járhat díjazás eredménytelen közvetítés esetére is. Lényeges ugyanakkor, hogy ilyenkor a teljes díj nem számlázható ki, csak egy része. Ennek pedig a tényleges és elszámolható tevékenységgel arányosnak kell lennie.

Fogyasztóvédelem: átláthatóság, tájékoztatás, jogi szerepek

A fogyasztóvédelem lényege az, hogy az ügyfél pontos, ellenőrizhető és félrevezetéstől mentes tájékoztatást kapjon az ingatlanról, a közvetítő szerepéről, a díjakról és az ügylet kockázatairól. Az ingatlanközvetítő csak írásban kötött megbízási szerződés alapján járhat el. A megbízásnak egyértelműen tartalmaznia kell, hogy ki adja a megbízást, melyik ingatlanra vonatkozik, milyen szolgáltatást vállal a közvetítő, mikor jár díj, mennyi a díj, és milyen esetben kell azt megfizetni. Az ügyfélnek már a szerződéskötés előtt értenie kell, hogy milyen kötelezettséget vállal.

Az ingatlanközvetítő feladata az ingatlan bemutatása, az érdeklődők kezelése, a felek közötti kommunikáció segítése és az ügylet előkészítése. A jogi kérdésekben ügyvéd, a hitelkérdésekben bank vagy engedéllyel rendelkező hitelközvetítő, az energetikai kérdésekben pedig megfelelő szakember adhat érdemi tájékoztatást. Ez a pontos szerepelhatárolás védi az ügyfelet és a közvetítőt is.

Ügyfél-átvilágítás és pénzmosás elleni kötelezettségek

A pénzmosás elleni küzdelemben valóban nagy jelentőségük van az ingatlanközvetítőknek, hiszen ha egy szakember egy adásvétel során gyanút észlel, akkor azt jelentenie kell, ez pedig megteremti az esélyét annak, hogy az illetékes hatóságok fel tudjanak lépni a pénzmosás ellen. Akár a nagy összegű készpénzfizetés, akár egy strómannak látszó vevő felkeltheti az ingatlanközvetítő figyelmét.

Mikor kötelező az ügyfél-átvilágítás ingatlanközvetítők esetén? Az ügyfél-átvilágítás akkor válik kötelezővé, amikor a közvetítő és az ügyfél között üzleti kapcsolat jön létre, vagy az ügyfél olyan szándékot fejez ki, amely már túlmutat az egyszerű érdeklődésen. Eladói vagy bérbeadói oldalon ez jellemzően akkor történik meg, amikor az ingatlan tulajdonosa megbízza a közvetítőt az ingatlan eladásával, bérbeadásával vagy cseréjével. Vevői oldalon akkor, ha vételi ajánlatot tesz vagy egyértelműen megvásárlási szándékot jelez.

Az ingatlanközvetítőnek azonosítania és átvilágítania kell az ügyfelet: név, születési adatok, lakcím, személyi okmány bemutatása; okmányok rögzítése; jogi személy esetén cégadatok; tényleges tulajdonos azonosítása; ügyfél-nyilatkozat (pl. PEP státusz). Az ügyfél-átvilágítást minden esetben a közvetítő végzi, nem helyettesíthető az ügyvéd által később végzett azonosítással. Az adatokat a Pmt. szabályai szerint 5 évig meg kell őrizni.

Piaci visszaélések, csalások és hogyan védekezzünk

Hallani arról is, hogy a bánatpénz, és a letét kezelése sem mindig történik szabályszerűen. Ez is egy olyan jelenség, amiről fontos beszélni. Itt lényegében az összekevert és rosszul használt jogi fogalmak alkalmazásáról van szó. Tipikus példa erre a bánatpénz, ami egy olyan összeg a Ptk. szerint, amit akkor kell megfizetni, ha valamelyik fél mégis eláll a szerződéstől. Ezzel szemben, látni olyan rossz alkalmazását a bánatpénznek, ami úgy jelenik meg, hogy ezt az összeget a szerződésben nem szereplő ingatlanközvetítő számára kell megfizetnie akár az eladónak, akár a vevőnek, ha nem jön össze az ügylet.

Az ingatlant megtekintve kérdezzünk rá mindenre: hol van a pince, van közös tároló, a tárolóban kinek hol lehet a cucca, mutassa meg, milyenek a lakók, milyen korúak, kik laknak alatta, felette, mellette, milyen emberek, mutasson csekkeket a fogyasztásról, vagy átutalást, mik a szokások a házban, mikor volt a ház felújítva, mi volt felújítva, mennyibe került, mennyi pénze van a háznak, mutasson papírokat a felújításról, az ingatlanról például Társasházi Alapító Okiratot, Szervezeti és Működési Szabályzatot stb..

Minden esetben hatalmas piros lámpa legyen a szemeid előtt, ha olyannal találkozol, hogy a tulajdonos nemrég jutott az ingatlanhoz bármilyen jogcímen. Ilyenkor pláne, meg egyébként kérdezősködj a szomszédoktól. Előfordulhat ilyen, mert nagyon sok ingatlan befektető létezik, akik megveszik az ingatlant, majd tovább adják. Azonban az sincs kizárva, hogy éppen hamis meghatalmazással, papírokkal került le az ingatlan az igazi tulajdonosnak a nevéről. Olyan is lehetséges, hogy még a régi tulaj nevén van az ingatlan, csak ő pont nincs ott és meghatalmazást lobogtatnak, vagy éppen hamis a személyi igazolvány és azt hiszed, hogy az igazi tulajdonossal tárgyalsz.

Pénz átadáskor meg pláne, mert egy esetleges későbbi bizonyítási eljárás meg is hiúsulhat, ha egyedül voltál, meg több szem többet lát. Mindig ügyelj arra, hogy a másik szerződő fél saját kezűleg írja alá a szerződést előtted. Ha nem érzed a biztonságot, vagy gyanús valami állj fel, kérj időt, akármilyen kecsegtető a helyzet, és akármilyen alkalmi a lakás vétel, olcsó az ingatlan.

Szabályozás, szakmai jogosultságok és etika

Magánszemélyként vagy egyéni vállalkozóként üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenységet főszabály szerint csak a jogszabályban előírt szakképesítéssel és hatósági nyilvántartásba vétellel lehet végezni. Ezért önmagában az a tény, hogy valaki az egyéni vállalkozói nyilvántartásban felvette az ingatlanos ÖVTJ-kódot, még nem jogosítja fel az üzletszerű ingatlanközvetítés végzésére. Jogi szempontból kifejezetten érdekes kérdés, hogy egy ilyen, szakképesítés és nyilvántartás nélkül eljáró „ingatlanos” által kötött közvetítési szerződés alapján követelhető-e egyáltalán közvetítői díj.

A területileg illetékes vármegyei (fővárosi) kormányhivatal - az ingatlanközvetítői tevékenység hatósági felügyelete ide tartozik. Az új lehetőség az, hogy minden munkavállalókat vagy megbízottakat foglalkoztató ingatlanközvetítő 2023. július 24-től köteles visszaélés-bejelentési rendszert működtetni.

Etikus Ingatlanos Mozgalom és a piaci öntisztulás

Az Etikus Ingatlanos Mozgalom azon ingatlanközvetítők szerveződése, akik a fogyasztók védelme érdekében munkájukat átláthatóan, törvényi követelményeknek megfelelően kívánják végezni. A Mozgalom a szakmát alulról szervezve pont azért jött létre, hogy pozitív irányba változtasson a szakmai színvonal emelése érdekében. Az Etikus Ingatlanos Mozgalom a teljes szakmát célozza meg azzal az üzenettel, hogy az ingatlanközvetítés önálló, szuverén emberek által végzett tevékenység és mint ilyen márkanevektől, hálózatoktól függetlenül célozza meg a közvetítőket.

A Mozgalom által használt etikai kódex alapjául szolgáló Etikai Normagyűjteményt 2014-ben a szakma döntő többsége képviselőiken keresztül elfogadta. A Szellemi Tulajdon Nemzeti Hivatala 2019-ben bejegyezte a kiemelt, minősített csoport Tanúsító Védjegyét. Aki magán „hordozza” az Etikus Ingatlanos logót, arról a mozgalom más tagjai tudják, hogy ugyanazokat az irányelveket, etikai normákat vallja, mint ők.

Mi a teendő, ha visszaélés éri Önt?

Ha ingatlan visszaélés áldozata leszel, például csaló kerül be a tulajdoni lapra tulajdonosként, vagy éppen másik károsult, akkor minél előbb lépjél és keresd meg a földhivatalt, hogy állítsa vissza az eredeti állapotot. Az ügyészi közérdekű perek célja, hogy a bíróság érvénytelennek nyilvánítsa az ingatlanközvetítők által alkalmazott blankettaszerződések kifogásolt részeit. A bíróság ítélete kihat minden olyan szerződésre, amelyben az adott vállalkozás az érvénytelennek ítélt feltételt alkalmazta - függetlenül attól, hogy az adott fogyasztó indított-e pert.

Gyakori jogi lépések és kinek érdemes fordulni

Ha a jutalék okoz vitát, akkor az jellemzően polgári peres eljárást von maga után.
Ha jogosulatlanul, vagy szabálytalanul történik a munkavégzés, akkor az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságot lehet megkeresni.
Az ügyfeleimnek mindig azt tanácsolom, akár venni, akár eladni szeretnének, hogy keressenek fel egy ügyvédet, aki felelősséggel, megfelelő jogi ismeretekkel és tapasztalattal tudja ezeket a dokumentumokat elkészíteni.

Tippek fogyasztóknak

Soha ne írjon alá ingatlanközvetítői szerződést anélkül, hogy ne értette volna pontosan, miért és mikor kell fizetni. Ha kétségei vannak, kérjen ügyvédi tanácsot.
Minden lapot írjon alá a másik fél saját kezűleg, és lehetőleg legyenek tanúk pénzátadásnál.
Kérjen tulajdoni lapot, ellenőriztesse a jogi helyzetet, és nézze meg a társasházi dokumentumokat, felújítási papírokat és a fogyasztási számlákat.
Legyen óvatos, ha a vételárat készpénzben vagy virtuális fizetőeszközben, különösen nagy összegben akarják rendezni.

Probléma	Miért kifogásolható
Kizárólagosság korlátozása	Megakadályozza a tulajdonost abban, hogy maga értékesítsen; aránytalan korlátozás
Sikerdíj még sikertelenség esetén	Díjazás nincs arányban a tényleges munkával; megtévesztő gyakorlat
Előre megállapított kötbérek	Nem lehet minden jövőbeli körülményt előre látni; aránytalan terhek
Jogellenes letétkezelés, bánatpénz hibás alkalmazása	Ügyfeleket hátrányos helyzetbe hozhat; jogi fogalmak összekeverése

Az ügyészség gyakran indít pert ingatlanközvetítő irodák ellen olyan szerződéses kikötések miatt, amelyek a fogyasztók szempontjából tisztességtelennek minősülhetnek. A leggyakoribb problémák közé tartozik a kizárólagosság túlzott korlátozása, a felmondási jog elvonása, az aránytalan kötbérek és a sikerdíj feltételeinek tisztázatlansága. A Ptk. szerint a közvetítő csak akkor jogosult díjra, ha az ő közreműködése vezetett szerződéskötéshez - ettől eltérni csak átlátható, arányos és jogszerű feltételekkel lehet.

tags: #ingatlankozvetitok #elleni #nyomozas