Ingatlanközvetítők közötti alvállalkozói szerződés és kizárólagos megbízás jogi kockázatai
Pereskedés lehet a vége a futtában aláírt sablonszerződéseknek. Amikor valaki eladja a lakását, gyakran ingatlanközvetítő segítségét veszi igénybe. Ilyenkor azonban nemcsak egy szolgáltatást vesz igénybe, hanem egy jogi kapcsolatba is belép - sokszor anélkül, hogy pontosan tisztában lenne a részletekkel. Az ingatlanközvetítői szerződések többségét magánszemélyek kötik: tipikusan olyan eladók, akik a saját lakásukat vagy házukat szeretnék értékesíteni, nem pedig üzletszerűen foglalkoznak ingatlanok adásvételével.
A konkrét történetben az ingatlanközvetítő cég egy előre elkészített, nem kizárólagos közvetítői szerződésmintát használt magánszemély ügyfelével szemben. A szerződéskötéskor mindent alaposan át is beszéltek, pontról pontra végigmentek a feltételeken. A tulajdonos kifejezetten ragaszkodott ahhoz, hogy ne kizárólagos szerződést kössön. Azonban ezen a magasabb áron nem sikerült megfelelő vevőt találni. Így pár hónap elteltével maga az ingatlanközvetítő cég jelentkezett a tulajdonosnál azzal, hogy módosítsák az eredeti megállapodásukat, és az ingatlant már egy alacsonyabb áron kezdjék tovább hirdetni. Az ingatlan végül nem a kérdéses közvetítő által közvetített vevő vette meg.
A felszólító levél kézhezvételekor szembesült az ingatlantulajdonos, hogy a módosított szerződés szövege teljesen más volt, mint az eredetié. Ez már kizárólagos megbízásra vonatkozott, és jutalék tekintetében sokkal több kötelezettséget fogalmazott meg vele szemben. A peres ügyben az ingatlantulajdonos védekezése az volt, hogy fogyasztóként az Ingatlanközvetítő által előzetesen elkészített szerződésben nem egyeztek meg. Azok a kikötések, amelyeket a cég előre, több szerződéshez készít, és amelyeket a felek nem beszélnek át egyedileg, úgynevezett általános szerződési feltételnek minősülnek. A jog szerint pedig tisztességtelen minden olyan általános szerződési feltétel, amely egyoldalúan és indokolatlanul a fogyasztó hátrányára válik, és sérti a jóhiszeműség követelményét.
A bíróság azt is szem előtt tartotta, hogy a Kúria Polgári Kollégiuma által kiadott vélemény szerint a jogszabályi vélelem alapesetben azt feltételezi, hogy a fogyasztói szerződésben az egyoldalúan, előre meghatározott szerződési feltételt egyedileg nem tárgyalták meg. Ennek elmaradása esetén az adott rendelkezés, mint tisztességtelen szerződési feltétel semmis, a fogyasztóval szemben nem alkalmazható. A konkrét perben a bíróság úgy látta, hogy a módosított szerződés feltételeit a felek egyedileg nem tárgyalták meg. A fenti esetből jól látszik, hogy mind az ingatlanközvetítőnek, mind az eladónak alapvető érdeke, hogy a szerződés aláírása előtt minden részlet tisztázott legyen. Sokan nem tudják, de fogyasztóként nem vagy köteles automatikusan elfogadni az ingatlanközvetítő által hozott szerződésmintát. Jogod van ahhoz, hogy egyes pontokat visszautasíts, módosítást kérj, vagy akár saját igényeid szerint alakítsd a megállapodást. Ez különösen fontos, mert egy ilyen szerződés gyakran jelentős - akár több millió forintos - kötelezettséget is jelenthet.
A blogcikk szerzője az Ecovis Zalavári Legal Hungary irodavezető partnere, Dr. Gyakran hallani ingatlan eladóktól, hogy nem kötnek ingatlanközvetítői megbízást, semmilyen szerződést nem hajlandóak aláírni. Egyes eladók több ingatlanossal is szerződnek, mások, csak eggyel. Az ingatlanközvetítői szerződések kapcsán gyakran felmerül a kérdés, hogy miért is van szükség ezekre a megállapodásokra. Az egyik legfontosabb ok, hogy ezek a szerződések biztosítják mind az eladó, mind a közvetítő számára a jogi védelmet és a tiszta feltételeket. Az ingatlanközvetítői szerződés egyfajta biztosíték arra, hogy a közvetítő elvégzi a munkáját, és az eladó megkapja a megfelelő szolgáltatást.
Az USA-ban nincs olyan, vagy legalábbis értelmetlenül néznének rád, ha több ingatlanost is foglalkoztatni akarnál egyszerre. A Real Estate Agentek egy rendszert használnak, ahová minden beérkező ingatlant feltöltenek, így felesleges, hogy több ügynök foglalkozzon az ingatlannal. Természetesen mi még nem tartunk ott, mivel nincs még akkora bizalom és sokan nem is méltók akkora bizalomra. Ezenkívül a gondolkodásban is messze vagyunk az amcsiktól. Ne kerülgessük a témát, rögtön mondjuk meg az őszintét!
A hajdani feleségem balatoni nyaralójába, amikor kiadta egy utazási iroda, foglalkozott vele és általános iskolás lányok jöttek mindig a németekkel mutatni nekik az ingatlant. Ez mind oké és érthető is, viszont egy a dolog lényege, hogy már többnyire nem elég a jó ár és jó eredményekhez egy lakás hirdetést fel dobni a helyi lapba. Ennél már sokkal több kell. Na látod erre is kell többek között egy olyan rutinos, tapasztalt ingatlanos, aki előre felismeri az esetleges bajt, mert már annyi ingatlant és vevőt látott és nem várja meg a baj létrejöttét, vagy ha már megvan a baj, akkor azonnal tudja, hogy hová nyúljon és tudja enyhíteni a kárt. Ilyen esetben, pedig nem mindegy, hogy kit bíztál meg a lakásod eladásával. Arról a gyakorlatról meg ne is beszéljünk, amikor felveszi valamelyik ingatlanos az ingatlanodat, majd eltűnik a szakmából és már más néven hirdetik az ingatlanodat a rengeteg irodában lévő név és arc közül, akit nem is ismersz és nem is látta az ingatlant és ez akár eljátszódik 4-5 szor is az értékesítés időtartama alatt. Eljutottunk odáig, hogy szerintem nem is annyira a szerződés számít, hanem milyen szakember, vagy amatőr az ingatlanos, illetve inkább azt mondanám, hogy az ember is számít, meg a szerződés is.
Először is ostobaságot, számodra káros feltételeket ne írj alá, olvasd át a szerződést, mielőtt megkötöd, ha nagyon nem tetszik tedd szóvá, de azért nézd meg, hogy kivel kötsz ingatlanközvetítői megbízást. Az ingatlaneladás egy fontos döntés, és az ehhez kapcsolódó szerződések megkötése is komoly gondolkodást, odafigyelést igényel. A klasszikus ingatlanközvetítők háromfajta megbízási szerződéssel dolgoznak. Javaslom, hogy alaposan olvasd el, értelmezd a szerződést és csak azután írd alá.
- Mi a lényege?
- Hátrányok: A hirdetések széttagolódhatnak, zavart okozhat a vevőkben. A több ingatlanközvetítő között nehezebb nyomon követni az érdeklődéseket.
- Ha te magad szeretnél is keresni vevőt, köteles vagy kifizetni a jutalékot, ha az ingatlanközvetítő talál vevőt.
- Előnyök: A legprofibb megközelítés, az ingatlanközvetítő minden erőforrását az ingatlanod értékesítésére fordítja.
Vigyázz, mert vannak ingatlanosok, akiknek a cégnél ki van adva, hogy csak kizárólagos szerződést kössenek és visszaélhetnek a jóhiszeműségeddel! Magyarul sportot űznek a kizárólagosságból. Előfordul, hogy aláírsz egy kizárólagos szerződést egy nagy sok ingatlan ügynökös cégnél, aztán pár nap múlva azt látod, hogy akár húsz különböző ott dolgozó ingatlan ügynök és ingatlan iroda hirdeti a lakásodat úgy, hogy közben a megbízóval semmilyen élő kapcsolatot nem tartottak.
Úgy, hogy a nagy cégek gyakran megnyitják az ingatlan adatbázisaikat más partnereknek is és boldog boldogtalan ingatlan ügynök és a sajátjaik is mindannyian foglalkozhatnak az ingatlanoddal, anélkül hogy látták volna és kapcsolatod lett volna veled. Ez akkor jöhet jól, ha egy ingatlanközvetítő azzal hív fel, hogy van egy vevője, aki pont a te lakásodat venné meg, vagy pont ilyen lakást keres a vevője.
Az eladók gyakran felvetik: szükség van-e kizárólagos szerződésre? A válasz igen is meg nem is lehet: a döntés attól függ, hogy milyen szakemberrel és milyen szerződési feltételekkel bírod a lakásod eladását. A szerződés legyen mindig egyedileg tárgyalt, és lehetőleg legyen benne, hogy saját vevőt is találsz, saját magad vagy harmadik személy által. A fogyasztóvédelmi szemlélet szerint fontos, hogy az eladónak legyen joga kiválasztani a közvetítőt, és ne legyen automatikusan kizárva attól, hogy saját maga adjon el ingatlant.
A kizárólagos megbízás sokszor tartalmazza az alábbi elemeket: az ingatlan kizárólagos értékesítésének megállapítása, kedvezőbb jutalék, és a közvetítő nagyobb marketingerőforrásokkal dolgozik. Ugyanakkor a gyakorlatban előfordulhat, hogy az eladó maga is értékesít, és ilyenkor a bíróság szerint a díj nem jár, hacsak a közvetítő tevékeny közreműködése egyértelmű összefüggésben állt az eladással.
A fenti témában a jogi védelem egyik fontos eleme az általános szerződési feltételek tisztességtelenségének vizsgálata. A Győri Ítélőtábla és a Kúria több döntése is kimondta, hogy bizonyos automatikus díjtételek tisztességtelenek, ha nem bizonyított, hogy a közvetítő tevékenysége vezetett a szerződés megkötéséhez. Például, ha a megbízó saját maga talált vevőt, a jutalék megfizetésére általában nem kötelezhető.
Az egyik lényegi megállapítás: a kizárólagos szerződés önmagában nem tiltja meg a tulajdonosnak, hogy saját maga adja el az ingatlanát. A bírói gyakorlat szerint a tulajdonos elidegenítési joga nem korlátozható kizárólagos megbízás esetén sem. A jogesetek alapján a kötbér-kikötések csak arányosan és a közvetítő által végzett tevékenység mértékéhez igazodva érvényesíthetők.
- Olvasd el alaposan a szerződést, mielőtt aláírod, és kérj részletes magyarázatot minden olyan pontból, amelyet nem értesz.
- Nézz utána az ingatlanossal - referenciák, vélemények, múltbeli gyakorlata alapján győződj meg arról, hogy megbízható-e.
- Győződj meg róla, hogy a kizárólagosság nem korlátozza a saját értékesítés jogát, és hogy lehetőséget ad-e saját kezű vevő felkutatására.
- Tárgyalják meg egyedileg a szerződésben szereplő rovid és hosszú távú kötelezettségeket, a jutalék mértékét, és a kötbér feltételeit, hogy a feltételek arányosak legyenek.
- Ha már aláírtad egy tisztességtelen feltétellel bíró szerződést, érdemes jogi segítséget kérni és felülvizsgálni a szerződést, vagy kifejezetten felmondani.
Az ingatlanközvetítői tevékenység lényege, hogy megteremtse a kapcsolatot a vevő és az eladó között, és ehhez a Megbízó és az ingatlanközvetítő közötti megbízási szerződés megkötése az előfeltétel. A Győri Ítélőtábla Pf.20001/2022/6. és más ítéletek is rávilágítanak arra, hogy a fogyasztói jogokat védő eljárások közé tartozik, hogy a fogyasztó visszautasíthassa a nem méltányos vagy tisztességtelen általános szerződési feltételeket.
Összességében elmondható, hogy a kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés jogszerű és tisztességes lehet, ha a korlátozások pontosan és szükségszerűen vannak meghatározva, és a közvetítő által nyújtott többletszolgáltatásokkal és költségvetéssel egyensúlyban állnak. Ha azonban a szerződés olyan kötelezettségeket ró rád, amelyek a saját értékesítésedet korlátozzák vagy aránytalanul terhelnek, jogi problémák léphetnek fel, és a következmények súlyosak lehetnek.
Gyakorlati útmutató eladók számára
- Olvasd el a szerződést teljes egészében, különösen az ÁSZF és a kötbér-kikötések részeit.
- Győződj meg róla, hogy a szerződésben egyértelműen meghatározzák-e, ki és mikor találhat vevőt, és milyen feltételekkel jár a jutalék.
- Kérj módosítást vagy kivételeket olyan pontokra, amelyek visszaélést vagy tisztességtelen elemeket tartalmaznak.
- Ha a közvetítő kizárólagos szerződésben kifejezetten tiltja a saját vevő felkutatását az eladó részéről, ezt csak akkor tűrd meg, ha a teljesítő szolgáltatás és a díj arányos és igazoltan kompenzálja ezt a korlátozást.
- Kérj jogi tanácsot, ha kétségeid vannak a szerződés jogszerűségét illetően.
Rövid összefoglaló a jogi álláspontokról
- A kizárólagos szerződés önmagában nem zárhatja ki a tulajdonost attól, hogy saját maga értékesítse ingatlanát.
- Tisztességtelennek minősülhet az olyan kötbér-kikötés vagy sikerdíj, amely az adásvétel tényleges közvetítésétől függetlenül jár, vagy olyan, amely a vevőt nem közvetítette meg.
- Ha a vevő nem a közvetítő közreműködésével kerül az ingatlanhoz, a jutalék sok esetben nem jár.
- A bírósági döntések szerint a közvetítői díj elszámolása arányos legyen a végzett munka mennyiségével és minőségével, és ne legyen kizárólag a szerződésben meghatározott összeg vagy százalék.
tags: #ingatlankozvetitok #kozotti #alvallalkozoi #szerzodes