Az ingatlan haszonélvezeti jogának részletes szabályai
A haszonélvezeti jog ingatlanok értékesítése vagy vásárlása során kényes, sokszor kellemetlen helyzeteket teremthet. Ez egy vagyoni értékű jog, amely bizonyos tekintetben felülírja a tulajdonos jogait, és nem szűnik meg automatikusan az ingatlan eladásával. A haszonélvezet csak a haszonélvező beleegyezésével szüntethető meg, ami azt jelenti, hogy az adásvételi szerződést a haszonélvezőknek is alá kell írniuk, kvázi eladókként.
A haszonélvezet bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba kötelező, megszűnése esetén pedig töröltetni kell. Így a vevő tisztában van az ingatlan terheltségével, és rákérdezhet az esetleges problémákra.
A haszonélvezet, mint személyhez kötött jog, a jogosult halálával szűnik meg, kivéve, ha időbeli korlátozása van a szerződésben. Megszüntetése szigorúan szabályozott, a tulajdonos részéről kikényszerítésre kevés lehetőség van.
Ha egy ingatlanon már fennáll a haszonélvezet, az elvonja a tulajdonos egyes jogait. A haszonélvező birtokolhatja, használhatja és hasznait szedheti az ingatlannak ellenszolgáltatás nélkül. Bármiféle ellenszolgáltatás esetén már bérleti jogról beszélünk.
A tulajdonos csak akkor gyakorolhatja a fenti jogokat, ha a haszonélvező nem él velük. A haszonélvező akár a tulajdonos számára is megtilthatja az ingatlan másnak való átadását, és kicseréltetheti a zárakat.
Az átengedés tényéről a haszonélvezőnek értesítenie kell a tulajdonost, aki igényt tarthat azonos feltételek mellett a használatra.
A vagyoni értékű jogként nyilvántartott haszonélvezet után vagyonszerzési illetéket kell fizetni. Az illeték alapja az ingatlan forgalmi értékének 1/20-ad része, ami az egyéves haszonélvezet értékét jelenti. A további számítás a határozott vagy határozatlan idejű alapítástól függ.
A haszonélvező köteles viselni a terheket, a használattal összefüggő költségeket és a kisebb javítások költségeit, kivéve a rendkívüli javításokat és helyreállításokat. A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások, mint például a fűtési rendszer korszerűsítése, a tulajdonos feladatai közé tartoznak.
A haszonélvezeti jog részletes szabályai
A haszonélvezeti jog, más néven vagyoni értékű jog, értékkel bír. Lemondás esetén a jogosult méltányos ellenértékre tarthat igényt, de ingyenesen is lemondhat róla. Az érték kiszámításának módját az illetéktörvény határozza meg, de ettől a felek eltérhetnek.
A haszonélvezeti jog értéke nem haladhatja meg az ingatlan (beköltözhető) értékének felét. Az egyéves érték a terhelt ingatlan forgalmi értékének 1/20-ad része.
A haszonélvezeti jog lehet határozott vagy határozatlan idejű:
- Határozott idő esetén: az egyévi értéket meg kell szorozni az évek számával. Az érték maximuma az egyévi érték 20-szorosa, vagy természetes személyek esetén a rájuk vonatkozó egyévi érték életkorhoz rendelt többszöröse.
- Határozatlan időre: az érték az egyévi érték ötszöröse.
Kivételt képez, ha a haszonélvezeti jog valamely személy életének, házasságának vagy özvegységének idejére terjed. Ilyenkor az idősebb személy életkorát kell figyelembe venni.
A haszonélvezeti jog megszüntetése és megváltása
A haszonélvezeti jogról való lemondást ügyvéd által ellenjegyzett szerződésbe foglalják. Ha ellenérték fejében történik a lemondás, az fizetési kötelezettséget jelent, és vagyonszerzési illetéket kell fizetni (a megfizetett érték 4%-a). Ingyenes lemondás esetén ajándékozási illetéket kell fizetni (18%). Mindkét esetben a haszonélvezeti jog megszűnik, és ezt az ingatlan-nyilvántartásba is be kell jelenteni.
Több haszonélvező esetén
Ha több személynek van közös haszonélvezeti joga, és a jog időtartama a legelőször elhalt személy halálával szűnik meg, az értékelésnél a legidősebb személy életkora az irányadó. Ha a jogosultság a legutóbb elhalt személy haláláig tart, a kiszámítás a legfiatalabb személy életkora szerint történik.
Ha a haszonélvezeti jog időtartama a házasság idejére terjed, az idősebb házastárs életkorával kell számolni.
A tulajdonjog és a haszonélvezeti jog különbségei
A legfontosabb eltérés a tulajdonjog és a haszonélvezeti jog között a rendelkezés joga. A haszonélvező birtokolhatja, használhatja, felújíthatja, kiadhatja az ingatlant, de nem adhatja el és nem használhatja hitelfedezetként. Köteles az ingatlan állagát kímélni és a tulajdonost értesíteni az átengedésről.
A tulajdonos jogosult mindenre, ami nem rendeltetésellenes joggyakorlás, joggal való visszaélés, és nem sérti mások jogát vagy törvényes érdekét.
Ki az úr a háznál?
A haszonélvező birtokolhatja, használhatja és hasznait szedheti az ingatlanból, de nem rendelkezhet vele. Ha a haszonélvező bérbe akarja adni a lakást, a tulajdonos azonos feltételek mellett elsődlegesen jogosulttá válik a használatra.
A haszonélvezeti jog egy igen erős jog, amely jelentősen korlátozza a tulajdonjogot.
A haszonélvezeti jog szabályai az új Ptk. szerint
A haszonélvezet jogintézményének jelentősége és jogi szabályozása sokak számára nem teljesen ismert. Az új Polgári Törvénykönyv (Ptk.) V. könyvének XXX. fejezete szabályozza.
Rendkívüli javítás vagy helyreállítás: ha az a szokásos mértéket túllépő, aránytalan terhet jelent (pl. épület födémjének vagy tetőszerkezetének cseréje). Ilyen munkálatok elvégzése sem a tulajdonos, sem a haszonélvező kötelessége.
A rendes fenntartási költségek (pl. kisebb javítások, festés) a haszonélvezőt terhelik. A rendkívüli javítások és helyreállítások elvégzése a tulajdonos feladata, de a haszonélvező is elvégezheti, ha a tulajdonos nem teszi meg.
A haszonélvező köteles viselni a dolog használatával kapcsolatos kötelezettségeket, például a járda tisztán tartását, az egészségügyi és tűzrendészeti szabályok betartását.
A haszonélvező köteles a tulajdonost értesíteni a dolgot fenyegető veszélyről, a beállott kárról, és tűrni, hogy a tulajdonos a szükséges intézkedéseket megtegye.
A tulajdonosnak nyomós érdeke fűződik ahhoz, hogy az ingatlan jó állapotban kerüljön vissza hozzá. Jogosult ellenőrizni a haszonélvezet gyakorlását, és a haszonélvező köteles ezt tűrni.
A haszonélvezet jogellenes gyakorlása miatt nem szüntethető meg, kártérítés csak a megszűntekor követelhető.
Az ingatlan elpusztulása esetén a haszonélvezet megszűnik, hacsak a tulajdonos nem állítja helyre a dolgot. Ha a pusztulás okáért felelős a tulajdonos vagy a haszonélvező, kártérítésre kerülhet sor.
Gyakori kérdések a haszonélvezeti joggal kapcsolatban
Mi a különbség az özvegyi jog és a haszonélvezeti jog között? Az özvegyi jog jogszabály által előírt, holtigtartó haszonélvezet a közösen lakott ingatlanra és annak használati, berendezési tárgyaira, amelyet csak az özvegy egyértelmű szándékával lehet megváltani.
Milyen kötelezettség terheli a haszonélvezeti jog jogosultját? A haszonélvezőnek kell fizetnie az ingatlan fenntartásának költségeit (rezsi), és nem semmisítheti meg, illetve nem okozhat kárt az ingatlanban.
Mire jogosít a haszonélvezeti jog? A haszonélvező jogosult az ingatlan használatára, hasznainak szedésére, és díjmentesen másnak is birtokba adhatja. Bérbeadni csak a tulajdonossal egyetértésben lehet.
Mikor szűnik meg a haszonélvezeti jog? A haszonélvezeti jog megszűnik lemondással, a jogosult halálával, a határozott idő lejártával, vagy ha a haszonélvező szerzi meg a dolog tulajdonjogát.
Lehet-e haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant eladni? Igen, a haszonélvezettel terhelt ingatlanok eladhatók, de a vételárat a haszonélvezet értéke csökkenti.
Mi az a haszonélvezeti jog?
Mennyibe kerül és mivel jár a haszonélvezeti jog bejegyzése? A bejegyzés költségei magukban foglalják az ügyvédi díjat, az illetékeket (vagyonszerzési, ajándékozási) és a földhivatali eljárási díjat.
tags: #ingatlanon #haszonelvezok #szama