Ingatlanszerzés és bérbeadás adózása Magyarországon

Az ingatlanok megszerzése és bérbeadása jelentős pénzügyi tranzakció, amely adózási kötelezettségekkel jár. Fontos tisztában lenni azzal, hogy milyen adókat kell fizetni, hogyan kell azokat kiszámítani, és milyen szabályok vonatkoznak az egyes esetekre.

Ingatlan bérbeadásának adózása

Ha valaki kiadja lakását, a jövedelem után 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetnie negyedévenkénti adóelőleg formájában. A jövedelem nem egyezik meg a bevétellel, mert a költségeket le lehet vonni a befolyó összegből. A bérbeadás jövedelme önálló tevékenységből származó jövedelemnek számít, amit az összevont adóalapba kell beszámítani a bevalláskor. A jövedelmet a bevételből, a költségek levonásával kell kiszámítani.

Bevételnek számítanak ezek a tételek is, ha azokat a bérlő fizeti: a társasház biztosítási és takarítási díja, a közös képviselő díja, a felújítási alapba fizetett összeg, a közös költség, még ha az tartalmaz is például vízdíjat, szemétdíjat, a fix összegű bérleti díj, amiben benne van a rezsiköltség is, vagy a fix összegű költségtérítés, ha a bérbeadó átalánydíjat fizet a közműszolgáltatónak, de bérlője a fogyasztásmérő-órák állása szerint fizeti neki a rezsit. Nem számít bevételnek: a bérlőre áthárított, jellemzően közüzemi szolgáltatások díja, feltéve, hogy a lakás bérlője a fogyasztásmérők által mért pontos összeget fizeti meg a bérbeadónak, és a bérbeadó is a tényleges fogyasztás alapján számol el a szolgáltatóval.

A jövedelemszámítás módszerei

Kétféle módszer létezik a bérbeadásból származó jövedelem kiszámítására:

10 százalék levonása költségként: Ebben az esetben a bevétel 90 százaléka után kell megfizetni a személyi jövedelemadót. Akkor célszerű ezt választani, ha a bérbeadás nem jár jelentős kiadásokkal. Külön tételekről nem kell számlákat gyűjteni, mert a 10 százalékon felül, egyenként nem számolható el semmilyen további költség.
Tételes költségelszámolás: Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a bérbeadó a bérbeadással kapcsolatban felmerült, számlával igazolt, kifizetett kiadásokat levonhatja a bevételéből. Ide tartoznak a használattal kapcsolatos kiadások, például a rezsiköltség, a karbantartás, javítás, felújítás költségei, valamint az értékcsökkenés.

Ha a bérbeadó máshol maga is bérel:

A bérbeadás bevételéből le lehet vonni a más településen bérelt lakás bérleti díját, ha a bérlés időtartama 90 napnál hosszabb, és az illető a bérelt lakásra nem számol el költséget. Ilyenkor a bérbeadásából nem kell adóelőleget levonni, ha a bérbeadó nyilatkozik saját bérleti díja beszámításáról.

A bérbeadás utáni adó

A jövedelem után év közben 15 százalék adóelőleget kell fizetni negyedévente, a következő hónap 12. napjáig. Ha cég vagy egyéni vállalkozó veszi ki az ingatlant, akkor annak kell az adóelőleget levonni és megfizetni a bérbeadó számítása alapján. Erről a kifizetőnek igazolást kell kiállítania.

Kell-e hozzá adószám?

Alapvetően ingatlant bérbeadni adószám nélkül, adóazonosítóval is lehet. Adószám akkor szükséges, ha a bérbeadó:

egyéni vállalkozó;
olyan ingatlant ad ki, például garázst, amelynek bérbeadása nem áfamentes;
maga választja az áfa-alanyiságot;
közösségi adószám kiváltására kötelezett;
számviteli bizonylat helyett számlát vagy nyugtát állítana ki.

Az adószámot a bérbeadást megelőzően, a ’T101 jelű adatlapon kell kérni, legegyszerűbben az Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazásban (ONYA) igényelhető.

Bizonylat, számla

Minthogy az ingatlan-bérbeadás áfamentes, számla helyett elég számviteli bizonylatot kiállítani. Ezen szerepel: sorszám, bérbeadó neve, címe, adóazonosító jele, bérlő neve, bérbeadott ingatlan címe, a bérlőtől átvett összeg és az az időszak, melyre vonatkozik, dátum. Áfaköteles bérbeadás vagy garázs alanyi adómenetesen történő bérbeadása esetén számlát kell kibocsátani.

Mikor kell áfát fizetni?

Garázs, parkolóhely bérbeadása esetén adószámot kell kiváltani, a bérbeadás után áfát kell fizetni és főszabály szerint számlát kell kiállítani. Nem kell áfát fizetni és áfabevallást benyújtani, ha a bérbeadó az adószám kérésekor, vagy december 31-éig, a következő évre nézve alanyi adómentességet választ. Ezt 12 millió forint éves bevételi határig teheti meg. Áfafizetési kötelezettség bármely ingatlan (például lakás) bérbeadására választható. Ez akkor célszerű, ha van olyan vásárláskor, felújításkor, berendezéskor, karbantartáskor kifizetett áfa, ami a fizetendő áfából levonható. Áfafizetés esetén kötelező pénzforgalmi számlát nyitni és áfabevallást benyújtani.

Ingatlan eladásának adózása

Ingatlan eladása után is adózni kell, de nem minden esetben. Csak akkor kell személyi jövedelemadót (SZJA) fizetni, ha nyereség keletkezik az ügyleten, vagyis ha drágábban adják el, mint amennyiért vették, figyelembe véve a levonható költségeket.

A fizetendő adó alapja a bevétel (eladási ár) és a költségek (pl. vételár, felújítás, ügyvédi díj, illeték) különbözete. 2025-ben az ingatlan eladásából származó jövedelem után 15% személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni.

Az 5 éves szabály

Az úgynevezett „öt éves szabály” azt jelenti, hogy ha egy ingatlant a megszerzésétől számított öt éven belül adsz el, akkor a nyereség (azaz a jövedelem) után személyi jövedelemadót (15%) kell fizetned. Minél régebb óta vagy tulajdonos, annál kevesebb jövedelmet kell adózni - az adóköteles rész évente csökken:

1. évben (vagy a szerzés évében) → 100% adóköteles
2. évben → 90%
3. évben → 60%
4. évben → 30%
5. év után → 0%, vagyis teljesen adómentes az eladásból származó nyereség

Ez a szabály tehát az idő múlását jutalmazza: minél tovább tartod meg az ingatlant, annál kisebb lesz a fizetendő adó, végül pedig teljesen megszűnik.

A szerzés időpontja

Az 5 éves szabály - vagyis az az időtartam, ami után az ingatlaneladásból származó jövedelem adómentessé válhat - az ingatlan megszerzésének időpontjától indul. A főszabály szerint ez az a nap, amikor az adásvételi szerződést az ingatlanügyi hatósághoz (földhivatalhoz) benyújtották.

Vannak azonban speciális esetek is:

Öröklésnél a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja.
Házassági vagyonközösségben szerzett ingatlannál mindkét fél számára azonos a szerzés időpontja, még akkor is, ha csak az egyik nevén szerepel a tulajdonjog.
Új építés vagy bővítés esetén a szerzési időpont az utolsó használatbavételi engedély jogerőre emelkedésének napja, vagy egyszerű bejelentés esetén a felépítést igazoló hatósági bizonyítvány kiállításának napja.

Hogyan kell kiszámítani az ingatlan eladás utáni adót?

Az ingatlan eladás utáni adót úgy számítjuk ki, hogy először meg kell határozni az adóalapot, vagyis az eladásból származó jövedelmet. Ezt lépésenként így lehet kiszámítani:

Bevétel megállapítása: Ez az az összeg, amit az eladó a vevőtől ténylegesen kap - ideértve a vételárat, a részletekben fizetett összegeket és az esetleges kamatot is.
Levonható költségek kiszámítása: A bevételből le lehet vonni:
- a szerzési értéket (amennyit az ingatlanért anno fizettél, vagy amennyiért örökölted, ajándékba kaptad stb.),
- az igazolt, számlás értéknövelő beruházásokat (pl. felújítás, ráépítés, bővítés),
- valamint az eladáshoz kapcsolódó költségeket (pl. ügyvédi díj, hirdetés, energetikai tanúsítvány).
Számított összeg (nyereség) = Bevétel - Költségek. Ha a költségek meghaladják a bevételt, akkor nem keletkezik adóköteles jövedelem.
A jövedelem adóköteles része: Az adó alapját nem a teljes nyereség képezi, hanem az a része, amely a tulajdonban tartás idejétől függően adóköteles.

Milyen költségeket lehet levonni az adóalapból?

Az ingatlan eladásából származó bevétel nem teljes egészében számít jövedelemnek, hiszen bizonyos, igazolt költségeket le lehet vonni belőle. A levonható tételek a következők:

A megszerzésre fordított összeg és kapcsolódó kiadások - ide tartozik például a vételár, az ügyvédi díj, az illeték, vagy akár a közvetítői jutalék, ha az eladáskor ezek ténylegesen felmerültek és igazolhatók.
Értéknövelő beruházások - minden olyan felújítás, korszerűsítés, bővítés, amely növelte az ingatlan értékét (például szigetelés, nyílászárócsere, fűtéskorszerűsítés). Fontos, hogy a kiadások számlával igazoltak legyenek, és az eladás előtti 24 hónapon belül történtek, legalább a bevétel 5%-át elérő összegben.
Az átruházással kapcsolatos kiadások - például hirdetési díjak, energetikai tanúsítvány költsége, értékbecslés díja vagy ügyvédi munkadíj, amennyiben ezek közvetlenül az eladással függnek össze.

Nem vonható le viszont olyan kiadás, amit a tulajdonos korábban más jövedelemmel szemben már elszámolt (például ha az ingatlant bérbe adta, és ott értékcsökkenést érvényesített). Minden költséget számlával vagy más hiteles okirattal kell alátámasztani, különben az adóhatóság nem fogadja el a levonást.

Mi van, ha felújítottam az eladott lakást?

Ha eladás előtt felújítottad a lakást, a felújítás költségeinek egy része levonható az adóalapból - de csak akkor, ha „értéknövelő beruházásnak” minősül. Ez azt jelenti, hogy a munkálatok tartósan növelték az ingatlan piaci értékét, például új nyílászárók, fűtéskorszerűsítés vagy hőszigetelés esetén. Ezeket a költségeket csak akkor számolhatod el, ha számlával tudod igazolni a kiadásokat, a felújítás az eladást megelőző 24 hónapon belül történt, és a ráfordítás összege meghaladja az eladási ár 5%-át. A kisebb karbantartási, állagmegóvó munkák - mint a festés, csaptelepcsere vagy parketta felújítás - nem értéknövelő beruházásnak, hanem fenntartási költségnek minősülnek, ezért nem vonhatók le az adóalapból.

Ügyvédi díjat levonhatom?

Igen, az ügyvédi munkadíj az ingatlan eladásakor levonható költség lehet, de csak bizonyos feltételekkel. Az adásvételi szerződés elkészítéséért és lebonyolításáért fizetett ügyvédi díj az „átruházással kapcsolatos kiadások” közé tartozik, így csökkenti az adóalapot, ha számlával vagy okirattal igazolható. Nem vonható le viszont olyan ügyvédi díj, amely nem az értékesítéshez kapcsolódik.

Hogyan tudom igazolni, mennyiért vettem az ingatlant?

Az adóalap kiszámításánál döntő kérdés, hogy pontosan mennyiért szerezted meg az ingatlant. Ezt hívja a jog „megszerzésre fordított összegnek”. Ezt számlával vagy hiteles okirattal kell igazolni. A legtöbb esetben elegendő az adásvételi szerződés. Ha építkeztél vagy bővítettél, akkor az építési számlák és a használatbavételi engedély szolgálnak igazolásként. Ha az ingatlant örökléssel vagy ajándékozással kaptad, akkor a szerzési értéket az illetékkiszabáshoz figyelembe vett forgalmi érték, illetve az öröklési leltárban feltüntetett érték alapján kell megállapítani. Ha semmilyen dokumentum nem áll rendelkezésre, csak akkor alkalmazható a NAV „75%-os szabálya” - vagyis a bevétel 75%-át automatikusan levonhatod költségként, de más kiadás ekkor már nem érvényesíthető.

Hány év után adómentes az ingatlan eladás?

Az ingatlan eladásából származó jövedelem öt év után válik teljesen adómentessé. Ez azt jelenti, hogy ha az ingatlant legalább öt éve szerezted meg, az értékesítéskor nem kell személyi jövedelemadót (SZJA) fizetned a nyereséged után. Az adóköteles jövedelem az évek múlásával fokozatosan csökken: az első két évben a teljes nyereség adóköteles, a harmadik évben a nyereség 90%-a, a negyedik évben 60%-a, az ötödik évben 30%-a után kell adózni, öt év után pedig nulla forint az adóalap.

Kell-e külön adóbevallást benyújtanom?

Ha az eladásból adózni való jövedelmed keletkezik, azt a következő év május 20-áig be kell vallanod a 25SZJA nyomtatványon, vagy a NAV által készített adóbevallási tervezet kiegészítésével és beküldésével. Ebben az esetben az adót is ugyanezen határidőig kell megfizetned. Fontos: az eladásról szóló szerződést, bizonylatokat és minden igazolást a NAV-ellenőrzés elévüléséig - vagyis a 2025-ben történt eladás esetén 2031. december 31-éig - meg kell őrizni.

Mikor kell befizetni az adót?

Ha eladtad a lakásodat, és keletkezett belőle adóköteles jövedelmed, akkor a következő év május 20-áig kell azt bevallanod és befizetned a NAV felé. Például: ha 2025-ben adtad el az ingatlant, akkor az adóbevallásodban a 2026. május 20-i határidővel kell szerepeltetned az ügyletet. Fontos tudni, hogy nem kell bevallani az eladást, ha az adómentes (például öt évnél régebben vásárolt lakás eladásáról van szó), vagy ha az eladásból nem keletkezett jövedelem.

Ingatlan eladás után illetéket is kell fizetni?

Az ingatlan eladása után az eladónak nem kell illetéket fizetnie, mivel az illetékfizetési kötelezettség a vevőt terheli. Az eladónak a bevétel után személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetnie, ha az eladási ár magasabb, mint a korábbi vételár és a levonható költségek összege. Az illeték tehát az adásvétel másik oldalát, a tulajdonszerzést terheli: a vevő 4%-os visszterhes vagyonátruházási illetéket fizet, bizonyos esetekben (például első lakás vásárlása, CSOK, lakáscsere) kedvezményekkel.

Mi történik, ha nem vallom be az eladást?

Ha nem vallod be az ingatlan eladását, az adóhatóság (NAV) a földhivatali adatok és az illeték-kiszabás alapján automatikusan tudomást szerezhet az ügyletről. Ilyenkor utólagos ellenőrzést indíthat, és adóhiányt állapíthat meg. Ez nemcsak a be nem fizetett adót jelenti, hanem annak 50%-áig terjedő adóbírságot és késedelmi pótlékot is kiszabhat. A 2025-ös ingatlaneladásból származó jövedelmet legkésőbb 2026. május 20-ig kell bevallani és befizetni. Ha ezt elmulasztod, az adó megállapításához való jog 2031. december 31-ig nem évül el, vagyis a NAV addig bármikor ellenőrizhet és bírságolhat.

Mi a helyzet, ha örökölt ingatlant adok el?

Ha az eladni kívánt ingatlant öröklés útján szerezted, az adózás szempontjából néhány fontos eltérésre kell figyelned. Az öröklés napja számít a szerzés időpontjának - vagyis az örökhagyó halálának napja lesz a kiindulópont annak megállapításához, hogy hány év telt el a szerzés óta. Az eladáskor keletkező adóalap meghatározásához az ingatlan szerzési értékét az örökléskor megállapított érték (például a hagyatéki leltárban szereplő érték) alapján kell figyelembe venni. Ha ez az érték nem ismert, akkor az adóhatóság az átruházásból származó bevétel 50%-át tekintheti szerzési értéknek, amelyet később önellenőrzéssel lehet pontosítani. Fontos tudni, hogy a 15%-os személyi jövedelemadó csak akkor merül fel, ha az eladási ár meghaladja az örökléskor megállapított értéket, és a tulajdonszerzéstől számítva még nem telt el öt év. Ha az örökölt ingatlant több mint öt éve szerezte az eladó (az örökhagyó halála óta), akkor az eladás adómentesnek minősül.

Ajándékba kapott ingatlan eladása után kell adót fizetni?

Igen, az ajándékba kapott ingatlan eladásakor is keletkezhet adófizetési kötelezettség, de nem a teljes vételár után. A személyi jövedelemadóról szóló törvény (Szja tv.) szerint az ingatlan eladásából származó jövedelmed után kell személyi jövedelemadót fizetned. Az érte kapott vételár ugyanis jövedelemszerzésnek minősül. Ugyanakkor az ingatlan eladása utáni adókötelezettség sok tényezőtől függ. Lényeges, hogy hogyan jutottál az ingatlanhoz (pl. vásároltad, építetted, örökölted), és különösen fontos az is, hogy mikor. Adófizetési kötelezettséged csak az ingatlan megszerzési évében vagy az azt követő négy évben történő eladás után keletkezik. Ha az ingatlant ajándékozás útján szerezted, és fizettél utána illetéket, akkor az illeték kiszabásához alapul vett érték a szerzési érték.

Ingatlan adó - hogyan fizess kevesebbet, ha eladod a lakásodat?

tags: #ingatlanszerzes #ado #nav