Külföldiek ingatlanszerzésének engedélyezése Magyarországon

Külföldiek ingatlanszerzése bizonyos esetekben eltérő módon zajlik, mint a magyar állampolgárok tulajdonszerzése. Külföldi magánszemély vagy jogi személy a jogszabályban meghatározott kivételektől eltekintve magyarországi ingatlan tulajdonjogát csak a 251/2014. (X. 2.) Korm. rendeletben szabályozottak szerint, kormányhivatali engedéllyel szerezheti meg. Külföldiek ingatlanszerzése iránt kérelmet kell előterjeszteni a kormányhivatal előtt. megszerzését kezdeményezte. Az eljárási illetéket az illetékes földhivatal részére kell átutalni.

A kormányhivatali engedély intézményének alapelvei

A külföldiek ingatlanszerzése során a kormányhivatali engedély elbírálása az esetek többségében formalitás. A kormányhivatal az engedélyezési eljárást 45 nap alatt bírálja el, és a 45 napba nem számít bele az eljárás felfüggesztése vagy hiánypótlás teljesítése sem. Ha a kérelmet vagy mellékleteit nem nyújtják be a jogszabályi követelményeknek megfelelően, 8 napon belül hiánypótlási felhívás kerül kiadásra. A külföldiek ingatlanszerzése engedélyezése során gyakran javasoljuk 90 napos határidő kikötését, hogy a vevő ne kerüljön rövid határidő miatti problémákba.

Jogász és képviselet szerepe

Az ingatlan adásvételi szerződéshez külföldiek ingatlanszerzése esetében kötelező a jogi képviselet igénybevétele. Azonban nincs kötelező jogi képviselet a kormányhivatali engedélyezési eljárásban. Az adásvételi szerződésben felmerülő kockázat abból adódik, hogy a külföldi vevő a szerződésben meghatározott határidőn belül megkapja-e a kormányhivatali engedélyt. A megoldás alapja, hogy az eljáró ügyvéd letétbe veszi a foglaló összegét a döntésig. Mindkét fél számára megoldást jelenthet, ha a vevő jogosulttá válik arra, hogy maga helyett másik személyt jelöljön ki vevőnek.

Az engedélyezés tartalma és következményei

A külföldiek ingatlanszerzésére irányuló adásvételi szerződés így nevezett “hatóság jóváhagyásához kötött szerződés”. A jóváhagyás megtagadása vagy annak hiányában a szerződés nem lép hatályba, és a felek a szerződéses viszonyból származó jogokat és kötelezettségeket a hatályon kívülre vonatkozóan rendezik. A már teljesített foglaló vagy vételár-részletek esetében különös jelentősége van annak, hogy az eladó visszafizetési kötelezettsége fennállhat, ha az engedély hiányában a szerződés érvényét vesztését okozza.

Az illetékképzés és adózás szempontjai

Meggyőződés szerint külföldi állampolgárok vagyonszerzési illetéke tekintetében nincs megkülönböztetés az alapján, hogy a vagyon szerző az Európai Unió állampolgára vagy sem. Az ingatlan megszerzésére irányuló jogi eljárás díjköteles: 2026-ban ingatlanonként 65 000 forint igazgatási szolgáltatási díjat kell előre befizetni a kormányhivatal számlájára. A folyamat során az önkormányzatotól és az érintett területi önkormányzattól is nyilatkozatot kérnek, amely befolyásolja az engedély megadását.

Az adózási szabályok szerint a belföldi magánszemély adókötelezettsége összes bevételére kiterjed, ideértve a külföldön szerzett jövedelmet is, kivéve, ha nemzetközi egyezmény ezt másként rendeli. A külföldön megfizetett adó beszámítható az összes adókötelezettségbe, és a kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezmények hiányában a magyar adóalanyra kivetik az adót. A jövedelem meghatározásakor a bevételt és a költséget forintban kell meghatározni, a külföldön keletkezett bevételt pedig a Magyar Nemzeti Bank hivatalos devizaárfolyamával kell átszámítani.

Jogszabályi keretek és gyakorlati példa

A Külföldiek ingatlanszerzésének engedélyeztetése összefügg a Lakástörvénnyel és a 251/2014. (X. 2.) Korm. rendelettel. A jogi keret szerint a külföldi jogi személy vagy külföldi természetes személy csak az adott ingatlan fekvése szerint illetékes fővárosi vagy megyei kormányhivatal engedélyével szerezheti meg a tulajdonjogot. Ebben a felhatalmazásban a polgármester értesítési kötelezettsége mellett a kormányhivataltól elvárt eljárási rendet is meghatározza a rendelet, amely szerint a polgármester nyilatkozata nem szakhatósági döntés, hanem értesítés, azonban az értesítés tartalma és indokolása elengedhetetlen a döntés megalapozásához.

  1. Beérkezik a kérelem a kormányhivatalhoz; ellenőrzik, hogy minden melléklet és nyilatkozat megfelel-e a jogszabályi követelményeknek.
  2. A kormányhivatal 45 napon belül vizsgálja a kérelmet, és szükség esetén felkér eljáró önkormányzatot, hogy nyilatkozzon közérdekről és önkormányzati érdekekről.
  3. Hiány esetén hiánypótlási felhívás érkezik; a beadott anyag újraértékelésre kerül.
  4. Az engedély megadása vagy elutasítása a közérdeket és az önkormányzati érdekeket figyelembe véve történik.
  5. Az engedélyezési eljárás díja és a végső bejegyzés a földhivatalhoz kerül benyújtásra.

Konkrét példák és gyakorlati következtetések

Az egyik ismertetett jogi esetről szóló döntés rávilágít arra, hogy a polgármester értesítésének tartalma és annak indokolása elengedhetetlen a hatóság tényállás- és jogi megítéléséhez. A büntető- vagy kötelező jogi érdekek meghatározásához a Korm. rendelet részleteit és az Ákr. vonatkozó rendelkezéseit kell figyelembe venni. A polgármesternek konkrét tényeket és szempontokat kell megjelölnie, amelyek alapján megítélhető, hogy az ingatlanszerzés sérti-e az önkormányzati érdekeket.

Az Európai Unión belüli és az EGT tagállamaiban bejegyzett jogi személyek és természetes személyek egyaránt jogosultak lehetnek Magyarországon ingatlant szerezni, amennyiben az adott ingatlan nem tartozik szigorú mező- és erdőgazdasági földkörbe, és a szükséges engedély megkapásra kerül. Kivételes esetekben az uniós állampolgárok számára másodlagos lakóhelyű ingatlan vásárlásához 2009. május végéig közigazgatási engedély szükséges volt, de ha az állampolgár legalább négy éve folyamatosan és jogszerűen Magyarországon tartózkodik, akkor ez a feltétel megszűnhet.

1. A külföldi ingatlanszerzés engedélyezésének áttekintése

Összegzés és további források

A külföldiek ingatlanszerzésének engedélyezése összetett és több szakterületet érintő folyamat, amelyben jogi képviseletre és gondos kiindulási dokumentációra van szükség. A kormányhivatal 45 napos elbírálási határideje, a hiánypótlási lehetőségek és az érintett önkormányzatok nyilatkozati kötelezettsége mind hozzájárulnak a döntés lassabb, de átgondolt meghozatalához. A jogi és adózási keretek megértése létfontosságú ahhoz, hogy a külföldi vevő sikeresen és jogszerűen szerezze meg a kívánt ingatlant.

tags: #ingatlanszerzes #engedelyezese #irant

Népszerű bejegyzések: