Ipari ingatlan értékbecslés technikák és piaci trendek: összefüggések, döntések és a magyar piac dinamikája
Lakás vagy csarnok? Tudósítás az első HAD Ingatlan Üzleti Reggeliről, amelynek témája az ipari ingatlanpiac alakulása volt.
2025. március 26-án először rendezték meg a HAD Ingatlan Üzleti Reggelit, a RaktárAD szervezésében.
Az eseményen az ipari ingatlanpiac aktuális trendjeiről, a KKV szektor csarnokvásárlási lehetőségeiről és a piac jövőjéről volt szó.
Az üzleti brunch célja az volt, hogy egy inspiráló, kötetlen, ugyanakkor professzionális szakmai környezetben hozza össze az ingatlanpiac legbefolyásosabb vezetőit, döntéshozóit és befektetőit.
Az ipari ingatlanpiac az elmúlt időszakban zsugorodást mutatott, különösen az 1 000-3 000 m²-es csarnokok szegmensében, ahol a kisebb, elavult ingatlanokból költözni vágyó vállalkozások számára egyre nehezebbé vált a bővítés.
„Fontos azonban látni a különbséget a hosszú távon, stratégiai döntések mentén tervezett, akár országokon átívelő, nagyszabású fejlesztések-, valamint a kisebb, lokális döntéshozatalon és üzletfejlesztési szempontok mentén megfogalmazott ingatlanberuházások között.
Míg az előbbieket nehéz leállítani, utóbbiak gyorsabban alkalmazkodnak a politikai és a gazdasági változásokhoz.
Jelenleg a kisebb volumenű kereslet élénkülni látszik, miközben a nagyobb tranzakciók továbbra is elmaradnak.
Az ingatlanpiaci ciklikusság mind a lakó-, mind az ipari ingatlanpiacon érezhető.
Az ingatlan.com és a RaktárAD közel 10 évre visszanyúló statisztikái is azt mutatják, hogy az ipari ingatlanok piacán a legaktívabb hónapok az április, a május és a június, míg a tranzakciók átfutási ideje 3-6 hónap.
Az ipari ingatlanok iránti keresletet az ár mellett a lokáció, az energiahatékonyság és a könnyű megközelíthetőség is nagyban befolyásolja.
Az ingatlanpiaci döntéshozatalt főként racionális tényezők irányítják, ahol az ügynökök és a fejlesztők legfontosabb szerepe a megfelelő ár-érték arány biztosítása.
A kormányzati intézkedések és a támogatási programok széleskörű hatással vannak a gazdasági szektorra, különösen a kis- és középvállalkozások számára elérhető ipari ingatlanok piacán.
Bár a kedvezményes hitelkonstrukciók ösztönző erővel bírnak, a makrogazdasági tényezők és a piaci fundamentumok alakulása eltérő ütemben történhet.
„A 2024 novemberétől 3,5%-ra csökkentett kedvezményes kamatozású Széchenyi beruházási hitelprogram hatására jelentősebb keresleti élénkülés az ipari ingatlanpiac vételi oldalán nem következett be.
A kamatláb közelmúltbeli további csökkentése 3,5%-ról 3%-ra a Széchenyi Beruházási Hitel esetében egyelőre nem eredményezett érezhető piaci reakciót.
„Jelenleg a piacon mintegy 350 000 - 360 000 m² üres ipari terület található, amelynek jelentős része azonos minőségű és kategóriájú.
Így az ár jelentősen fogja befolyásolni a választást.
Egyes lokációkban különösen nagy területek érhetők el, ahol az ár mellett az elhelyezkedés is fontos tényező.
Kiemelendő, hogy a lakóingatlanok és az ipari ingatlanok piaca eltérő dinamikával működik.
Az ipari ingatlanpiacon a döntési helyzetekben az ingatlan által nyújtott többletérték, mint például az egyedi, extra szolgáltatások a legfontosabb tényezők, nem csak a klasszikus paraméterek.
- mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
Jelenleg számos elemzés és cikk foglalkozik a budapesti lakásárak esetleges 20%-os emelkedésével.
Miközben a lakáspiac dinamikusan drágul, az ipari ingatlanpiacon nem tapasztalható hasonló áremelkedés.
Az ipari ingatlanok vásárlása elsősorban azok számára lehet vonzó, akik már ismerik a piacot, vagy kapcsolatban állnak az ipari ingatlanpiaccal.
Tipikus vásárlók lehetnek azok, akik korábban bérlőként működtek, vagy már telephellyel rendelkeznek, és szomszédos ingatlanok megvásárlásával kívánják bővíteni tevékenységüket.
A jelenlegi hozamok az ipari ingatlanpiacon kedvezőbbek, mint a lakóingatlanok esetében, mivel itt a hosszú távú megtérülés alapvetően az ingatlan működtetéséből és üzleti felhasználásából származik.
Ezzel szemben a lakóingatlanpiacon a hozamokat leginkább az értéknövekedés biztosítja.
A vidéki ipari ingatlanpiacon a kereslet és a kínálat közötti különbségek egyre inkább előtérbe kerülnek, különösen a kisebb méretű csarnokok esetében, amelyek ideális megoldást kínálnak a kis- és középvállalkozások számára.
A nagyvárosok környékén, különösen Miskolcon, Debrecenben, Győrben, Kecskeméten, Székesfehváron, és Tatabányán a KKV-k igényei már egyértelműen megjelennek, de a regionális piac még nem teljesen feltérképezett.
„A vidéki beruházások, autópálya-építések és közműfejlesztések egyértelműen kijelölik azokat a stratégiai helyszíneket, ahol érdemes új ipari és kereskedelmi csarnokokat telepíteni.
„A RaktárAD beruházásai nemcsak az érintett vállalkozások számára kínálnak előnyöket, hanem a budapesti agglomeráció gazdasági fejlődéséhez is hozzájárulnak.
A stabil üzleti modellek és a kedvező finanszírozási megoldások kulcsfontosságúak a hosszú távú növekedés szempontjából.
A gazdasági környezet változásaihoz való alkalmazkodás pedig elengedhetetlen a piaci szereplők számára.
Meglátásom szerint, az ipari ingatlan piac napi szintű ismerete nélkül, nem lehet pontos és alapos értékbecslést készíteni.
Az értékbecslés módszertana és gyakorlata, elsősorban nagyszámú, és egymással jól összehasonlítható ingatlanokra lett kitalálva.
Az ingatlan értékbecslésének három fő módszere létezik, amelyekből kettő önállóan is használható, a harmadik meg az első kettő kiegészítéseként.
Az első a Nyílt Piaci Összehasonlítás alapú értékelés, a második a Nettó Pótlási Költség alapú ingatlan értékelés, a harmadik Hozam Alapú értékelés.
Ezek ugyanúgy alkalmazandók ipari ingatlannál, mint lakó rendeltetésű építmények esetében.
Ez a hagyományos és a legnagyobb számban használt módszer, amely során az Értékelő hasonló ingatlanokról gyűjt adatokat.
Ezeket egyenként értékmódosító szorzókkal teszi a vizsgált ipari ingatlanhoz „hasonlatossá”, majd az így „homogenizált” adatokból nyer, átlag négyzetméter árat.
A vizsgált ingatlan méretét ezzel a számmal szorozva kapjuk meg a becsült értéket.
Ha valamilyen okból nem tudjuk használni a Nyílt Piaci Összehasonlítás módszerét, (pl. mihez hasonlítanánk a Budavári Palotát!!!) akkor egy második módszert kell alkalmazni.
Itt külön meg kell becsülni a telket úgy, mintha nem tartalmazná az épületet, és külön meg kell becsülni a létesítmény építési költségét.
Ráadásul úgy, hogy a választott építési módozattal, a vizsgált épület mása jöjjön létre.
Az épület teljes élettartamát meg kell határozni, (illetve azt az időpontot, amíg gazdaságosan üzemeltethető ) mint számításhoz szükséges időtartamot.
Máshogy fogalmazva meg kell határozni, hogy jelenleg az épületre milyen élettartam vár, és ebből adódóan, milyen értéket képvisel jelenleg.
Ipari ingatlanok esetén is javasolt figyelembe venni, a bérbeadás esetén várható bevétel és költségek alapján számolható lehetséges értéket.
A számítás még bonyolultabb, ezt itt nem részletezném, az eredményt általában 20-40 %-ban súlyozva használható.
Ezeket a módszereket használják a független értékbecslők munkájuk során.
1. Eleve kis darabszámú országosan is a kínálat, amely nagyon sokféle rendeltetés miatt a különböző korszakokban épült létesítmények, jelentősen eltérhetnek egymástól.
Nehéz referencia pontot találni. Ennek következménye, hogy a kínálat egy része akár 6-10 évre „beragad” abba az állapotban amivel hirdetésüket elkezdték.
Ezen ingatlanok kiszűrése nem könnyű. Emiatt könnyen készülhetnek olyan értékbecslések, amelyek - ha ilyen ingatlanokra támaszkodnak - nem valós értéket állapítanak meg.
2. Avulás sokkal gyorsabb és erősebb mint a lakhatásra használt ingatlanoknál.
Az ipari technológiák és követelmények lényegesen gyorsabban változnak, amellyel a jelenlegi épületállomány egyre kevésbé tud lépést tartani.
Ehhez még hozzá jön a gyorsuló urbanizáció, és a közlekedési viszonyok változása (kamion behajtás lehetősége, stb.).
3. Helyszín szerepe ipari szempontból vizsgálva.
Szakképzett munkaerő kérdése jelenleg sok vállalkozás első számú szempontjává vált.
Budapesten és a megyeszékhelyeken, nagyobb eséllyel találnak speciális szaktudású munkatársakat.
Emiatt a fővároshoz és a nagyobb ipari központokhoz távoli helyszínek további értékvesztést szenvednek erről az oldalról is.
Az ingatlanpiacnak mindig is voltak stabil lábai: a lakóingatlanok mellett az irodák, kereskedelmi egységek és ipari létesítmények is fontos szerepet játszottak.
Az utóbbi években azonban egyértelműen megnőtt az érdeklődés az ipari ingatlanok iránt, különösen azok körében, akik hosszú távú, kiszámítható hozamot keresnek.
De vajon valóban megéri most ilyen típusú ingatlanba fektetni? Vagy csak egy átmeneti piaci hullámról van szó?
Az ipari ingatlan kategóriája tág fogalom, amelybe a raktáraktól a csarnokokon át a telephelyekig sokféle ingatlantípus beletartozik.
Ezek jellemzően gyártásra, tárolásra, logisztikai tevékenységre vagy ipari szolgáltatásra alkalmas épületek.
A „csarnok eladó” típusú hirdetések mögött gyakran nagy belmagasságú, könnyen alakítható tereket találunk, míg más esetekben irodarészeggel kombinált, komplex telephelyekről van szó.
A piacon pedig egyre nagyobb a mozgás, különösen a frekventált ipari övezetekben.
Ha egy csarnok eladó táblát kap, az sokszor nem véletlen: a tulajdonosok jellemzően tudatos döntés alapján válnak meg az ingatlantól, legyen szó átszervezésről, átalakuló logisztikai igényekről vagy egyszerűen egy jó piaci lehetőségről.
Vásárlás vagy bérlés? A döntés sok mindentől függ: mennyire hosszú távra tervezünk, milyen tevékenységre használjuk az ingatlant, és milyen likviditással rendelkezünk.
A bérlés gyorsabb, rugalmasabb megoldás, ami ideális lehet induló vagy dinamikusan változó cégeknek.
Ezzel szemben az eladó ipari ingatlan típusú ajánlatok azok számára lehetnek vonzóak, akik stabil működésre rendezkedtek be, és a saját tulajdonban lévő infrastruktúrában hosszú távon gondolkodnak.
Az ipari ingatlanok iránti kereslet nem csak itthon, hanem nemzetközi szinten is emelkedő tendenciát mutat.
Ennek több oka van, például a megnövekedett e-kereskedelmi forgalom, az egyre összetettebb logisztikai láncok és a regionális gyártás felértékelődése mind hozzájárultak a piac bővüléséhez.
Az összehasonlító piaci elemzés az egyik leggyakrabban használt módszer, amely az adott ingatlant hasonló tulajdonságú és helyzetű, a közelmúltban eladott ingatlanokkal veti össze.
A jövedelemalapú megközelítést főként befektetési ingatlanoknál alkalmazzák, ahol az ingatlan által generált vagy várható jövedelem alapján határozzák meg az értéket.
A költségalapú értékbecslés az ingatlan reprodukciós vagy helyreállítási költségén alapul.
Ez a megközelítés vizsgálja, hogy mennyibe kerülne az ingatlan újjáépítése vagy helyreállítása, figyelembe véve az anyagok, munkaerő és egyéb költségeket, majd levonja a fizikai elavulás miatti értékcsökkenést.
Az ingatlan értékbecslésének első lépése az ingatlan típusának és állapotának alapos megértése.
Különböző ingatlantípusok, mint például lakóingatlanok, kereskedelmi ingatlanok, ipari ingatlanok vagy speciális célú ingatlanok, eltérő értékelési megközelítést igényelnek.
Például egy családi ház értékét leginkább az összehasonlító piaci elemzés alapján lehet meghatározni, míg egy bérbeadott irodaépület esetében a jövedelemalapú megközelítés lehet a legmegfelelőbb.
Az értékbecslés során kulcsfontosságú a piaci helyzet és a befektetési célok elemzése.
A piaci helyzet, beleértve a gazdasági környezetet, a helyi ingatlanpiaci trendeket és a kínálat-kereslet viszonyait, jelentős hatással van az ingatlanok értékére.
egy növekvő piaci környezetben az ingatlanok értéke emelkedhet, míg egy stagnáló vagy csökkenő piacon csökkenhet.
A befektetési célok, például hosszú távú bérbeadás vagy rövid távú átértékesítés, szintén meghatározóak a megfelelő értékbecslési módszer kiválasztásában.
tags: #ipari #ingatlan #ertekbecsles