Írásbeli szavazás a társasház jogi keretei és eljárásai
A társasházi közgyűlés összehívása évente esedékes, de a törvény szerint szükség szerint is össze kell hívni, amikor döntésre van szükség. Itt születnek meg azok a határozatok, amelyek az egész közösséget érintik: a költségvetéstől kezdve a közös képviselő megválasztásán át egészen a nagyobb felújításokig. A meghívónak kötelezően tartalmaznia kell a közgyűlés időpontját és helyszínét, a napirendi pontokat, a levezető elnök, jegyzőkönyvvezető és hitelesítők megválasztására vonatkozó javaslatot, és szükség esetén a megismételt közgyűlés időpontját és figyelmeztetést a határozatképességről.
Az írásbeli szavazás egy olyan döntéshozatali forma, amely során a tulajdonostársak nem személyesen, közgyűlésen, hanem írásban nyilvánítják ki szavazatukat egy vagy több konkrét kérdésben. Fontos, hogy az írásbeli szavazás nem jelenti a jogi értelemben vett könnyített döntéshozatalt: ugyanazok a szavazati arányok érvényesek, mint a közgyűlésen, és a döntést a tulajdoni hányad figyelembevételével kell meghatározni. A határozati javaslatnak egyértelműnek és ellenőrizhetőnek kell lennie, a szavazás menetét pedig dokumentálni szükséges oly módon, hogy utóbb egy jogvita esetén bizonyítható legyen a döntéshozatal jogszerűsége.
Az írásbeli szavazás alkalmazható például nagy alapterületű vagy sok albetéttel rendelkező társasházaknál, ahol a közgyűlés összehívása nehézségekbe ütközik. Ugyanakkor nem minden kérdés dönthető el írásban: a kereteket az adott kérdés hatóköre és az SZMSZ határozza meg. Ha például a hitelfelvétel kizárólagos hatáskörbe tartozik, az írásbeli szavazás lehetőségét a vonatkozó jogszabályok és az SZMSZ kell, hogy meghatározza.
A meghívóhoz mellékletként csatolni kell a szavazásra előterjesztett napirendre vonatkozó írásos előterjesztéseket, különösen az éves költségvetésre és az elszámolásra vonatkozó anyagokat. Ez szolgálja a tulajdonosok megfelelő tájékoztatását, és gyakran vitához vezet, ha ez elmarad.
Hogyan határozható meg a határozatképesség és a szavazati többség?
A közgyűlés akkor határozatképes, ha a tulajdoni hányad több mint 50%-a képviselve van. Ha nem határozatképes, megismételt közgyűlést kell tartani, amely már a megjelentek számától függetlenül határozatképes. A megismételt közgyűlés napirendje az eredetiével azonos, és az eseményre az eredeti meghívóban rögzített feltételek alapján kerül sor.
A közgyűlési határozatot általános esetben egyszerű többséggel hozzák meg a jelenlévő tulajdonostársak tulajdoni hányadának arányában. Ha azonban a rendes gazdálkodáson túlmutató kiadásról van szó, minden tulajdonos egyhangú szavazata szükséges. A rendes gazdálkodás körét meghaladó beruházások közé tartozik például az új lakás kialakítása a tetőtérben vagy lift beépítése, olyan beruházások, amelyek célja és eredménye megváltoztatja az épület állapotát vagy használatát.
Írásbeli szavazás esetén a határozat jogszerűségéhez szükséges, hogy a szavazás részletes szabályai az SZMSZ-ben vagy a törvény által meghatározottak legyenek. A szóhasználat és a határidők világosak legyenek, és a leadott szavazatok a tulajdoni hányadok arányában legyenek értékelve. A leadott és megfelelően azonosítható szavazatok kerülhetnek csak be a számításba.
Mi történik, ha a közös képviselő mulaszt? Ha a közös képviselő a tulajdonosi kezdeményezésre 30 napon belül nem intézkedik, a számvizsgáló bizottság vagy a kezdeményező tulajdonosok jogosultak a közgyűlés összehívására. Ez szorosan összefügg a tulajdonosi kezdeményezéses esettel, és a nagyobb társasházakban a közös képviselőnek felelősségi kötelezettsége van a közgyűlési határozatok végrehajtásáért is.
A meghívónak tartalmaznia kell a megismételt közgyűlés időpontját és azt, hogy a megjelentek számától függetlenül határozatképes lehet-e. A közgyűlés határozatait a jegyzőkönyvben kell rögzíteni, és az érvényesség érdekében a határozati javaslatot egyértelműen meg kell határozni. A határozatok végrehajtásáról a közös képviselő vagy az intézőbizottság köteles nyilvántartást vezetni, és ezt a Közgyűlési Határozatok Könyvében rögzítik.
Írásbeli szavazás és a gyakorlat
Az írásbeli szavazás olyan lehetőség, amelyet a közösség és a SZMSZ közösen határozhat meg, és amelyet a törvény és a SZMSZ keretei között lehet alkalmazni. A gyakorlatban előfordulhat, hogy a társasház alapszabálya lehetővé teszi a közgyűlés meghívójának közzétételét és a szavazás lebonyolítását írásban. A határozatok érvényességéhez azonban szükséges a jogi és adminisztratív kritériumok betartása, különös tekintettel a tájékoztatási kötelezettségre, a határidőkre és a megfelelő dokumentációra.
Ha a döntés költségvállalással jár, a szavazásban részt vevő tulajdonostársaknak egyértelműen fel kell tüntetni az összeget és forrását, valamint a megvalósítás ütemezését. A szavazatok összeszámlálása során fontos, hogy nemcsak a leadott szavazatok darabszáma számít, hanem a tulajdonostársak tulajdoni hányada is. A szavazás lezárását követően írásos jegyzőkönyvet kell készíteni, amely rögzíti a szavazás menetét, a leadott szavazatok arányát és a meghozott határozatot.
Gyakori hibák és jogorvoslat
Gyakori problémák közé tartozik, hogy a meghívó nem tartalmazza teljes körűen a napirendet vagy nem mellékelik az előterjesztéseket, a közgyűlés nem volt határozatképes, vagy a jegyzőkönyv nem szó szerint tartalmazza a határozatot. Ha a határozat jogszabályba, az alapító okiratba vagy az SZMSZ-be ütközik, illetve a kisebbség jogos érdekét súlyosan érinti, a tulajdonostárs 60 napon belül bírósághoz fordulhat a határozat érvénytelenségének megállapítása érdekében.
A közös képviselő köteles a közgyűlés határozatairól és a végrehajtásról nyilvántartást vezetni, és ezt a Közgyűlési Határozatok Könyvében kell rögzíteni. Az írásbeli szavazás részletszabályait az SZMSZ határozza meg, és ha a részletes szabályok hiányoznak, a döntés érvényességéhez szükséges feltételek nincsenek automatikusan megvonva, de a hiányosságok jogi vitát válthatnak ki.
1.1 - A szavazási folyamat
Gyakorlati összefoglaló
- A közgyűlés évente vagy szükség szerint összehívható; a meghívóban egyértelműen meg kell határozni a napirendet és a szavazás részleteit.
- Az írásbeli szavazásnak egyértelmű határidőket és a tulajdoni hányadok szerinti értékelést kell alkalmaznia.
- Ha a döntés rendes gazdálkodási költségvetésen felüli kiadáshoz kötődik, szükséges a tulajdonosok egyhangú hozzájárulása.
- Megismételt közgyűlésre van szükség, ha az első közgyűlés nem határozatképes; az ismételt közgyűlés határozatképes a megjelentek tulajdoni hányadától függetlenül.
- A határozat végrehajtásáról szóló jegyzőkönyvet és a Közgyűlési Határozatok Könyvét pontosan vezetni kell, és a határozatok a megfelelő jogszabályi és belső szabályzatoknak kell megfeleljenek.
tags: #irasbeli #szavazas #tarsashaz