Idegen volt egy családi ház udvarán: közös tulajdon és ingatlanvédelmi kihívások

Az űrhajó egy kertes ház udvarán landol. Az idegen pár bemegy a házba, szállást kérni, kérdezik, hogy maradhatnak-e, csak egy estére? A földi pár mondja nekik, hogy szívesen látják őket. Minden úgy lesz, ahogy megbeszélték, az idegen pár a következő nap elhagyja a bolygót.

A férj másnap kérdezi a feleségét a múlt éjszakáról. „És neked milyen volt?” - kérdezi vissza a nő. „Hát nekem nagyon rossz volt, egész este a fülemet rángatta.” 😀 Ne felejtsd el megosztani, hogy a barátaid is nevessenek egy jót! Elolvasnál még egy viccet? Van még néhány jó poén a tarsolyunkban.

Közös tulajdon alapelvei és gyakorlati jelentősége

Közös tulajdon számos esetben létrejöhet ingatlanokon. A leggyakoribb, amikor a szülő halála után a gyermekek közösen öröklik az ingatlant, vagy többen közösen vásárolnak egy nagyobb területet. Az osztatlan közös tulajdonú ingatlan széles körben ismert fogalom, azonban számos tévhit kering a köztudatban. A közös tulajdon mindig egy olyan jogi helyzet, amely több személy együttműködését kívánja meg.

Gyakori tévhit, hogy a tulajdonostársak csak a saját tulajdoni hányaduknak megfelelő ingatlanrészt használhatják - ez azonban nem így van. Szintén téves feltételezés, hogy amennyiben az egyik tulajdonostárs a többiek részét is használja, ezért tőle többlethasználati díj követelhető. Mint az előző pontban leszögeztük: minden tulajdonostárs az egész ingatlan használatára jogosult. Mindenki eldöntheti tehát, hogy kíván-e élni ezzel a jogával vagy sem. Ha valaki használhatná a közös tulajdont, de mégsem teszi, akkor ezért mást nem vonhat felelősségre. Más kérdés természetesen, ha az egyik tulajdonostárs megakadályozza, hogy a többiek is használják az ingatlant. Ilyen esetben jogos a többlethasználati díj iránti követelés.

3. a közös tulajdonnal járó egyéb terheket, kiadásokat (pl. általánosan ismert szabály, hogy a közös tulajdonban álló ingatlanok esetén a tulajdonostársaknak elővásárlási joguk van egymás tulajdoni hányadára. Tegyük fel, hogy van egy ingatlan, aminek három tulajdonosa van, és az egyik tulajdonos el akarja adni az 1/3-ad részét. Az eladó tulajdonostárs meghirdeti a tulajdoni hányadát, és ha jelentkezik egy vevő, a tőle kapott vételi ajánlatot köteles közölni a tulajdonostársakkal. Ha azonban a vevő által ajánlott áron egyik tulajdonostárs sem hajlandó az adásvételre, akkor ezt úgy kell tekinteni, mintha az elővásárlási jogukkal nem kívántak volna élni. Ebben az esetben az eladó nyugodtan eladhatja a tulajdonrészét a „külsős” vevőnek.

Elővásárlási joga mindegyik tulajdonostársnak van. Azonban ha valaki az egyik tulajdonostársának kívánja eladni a részét, akkor ez ellen a többi tulajdonos nem tehet semmit. Ilyen esetben nincs és nem is lehet szó elővásárlási jogról. Az elővásárlási jog lényege pedig a tulajdonostársakon kívüli személyekkel szembeni elsőbbség. Közös tulajdonú ingatlan esetén - ahogyan ezt már fentebb rögzítettük - minden tulajdonostárs az egész ingatlan használatára jogosult. Ezért a használatot célszerű írásbeli megállapodással rendezni.

Fontos tudni, hogy amennyiben a tulajdoni hányad vásárlása hitelből történik, a hitelnyújtó bankok elvárják a használati megállapodás meglétét. Az ingatlan birtoklásának és használatának megosztása leggyakrabban területi alapon történik. Ennek keretében a tulajdonostársak meghatározzák, hogy az ingatlan mely részének kizárólagos birtoklására és használatára melyik tulajdonostárs jogosult. A használat megosztásának kiindulópontja általában a tulajdoni hányadok aránya, azonban a megállapodásban a tulajdonostársak ettől eltérhetnek, továbbá meghatározhatnak olyan ingatlanrészeket is, amelyeket továbbra is közösen használnak (például az ingatlanon húzódó út, gépkocsibejáró, stb.).

A területi alapú használati megosztás a gyakoribb, de előfordulhat az is, hogy az ingatlan birtoklásának és használatának időben való megosztásáról döntenek. Ilyen például, ha a közös tulajdonú nyaralót más-más hónapokban használhatják. Mivel senki sem szeret másokkal közösködni, különösen akkor nem, ha a tulajdonostársak egymás számára idegenek. Ezért gyakran merül fel az igény arra, hogy a tulajdonostársak a közös tulajdoni helyzetet megszüntessék. Erre a jogszabály három lehetőséget kínál. A harmadik lehetőség pedig az ingatlan közös értékesítése, és a vételár megosztása, a tulajdoni hányadok arányában. Fontos tudni, hogy ez egyben törvényi sorrend is, ami azt jelenti, hogy a bíróság először az első lehetőséget alkalmazza.

A Polgári Törvénykönyv kimondja, hogy a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti, és az e jogról való lemondás semmis. A természetbeni megosztás esetén a bíróság általában a tulajdoni hányadokhoz igazodik, akkor is, ha korábban a tulajdonostársak ettől eltérően használták az ingatlant. Sajnos azonban a megosztás - bár ez a legszerencsésebb megoldás - nem mindig lehetséges. Nincs lehetőség a megosztásra akkor, ha ezt a hatósági előírások nem teszik lehetővé. Ha nincs lehetőség a természetbeni megosztásra, akkor a tulajdonostársak megpróbálhatják egymás tulajdoni hányadát magukhoz váltani. A magához váltásra azonban egyetlen tulajdonostársat sem lehet kötelezni.

Egyetlen kivétel van, mégpedig az az eset, ha az egyik tulajdonostárs benne lakik az ingatlanban. Fontos tudni, hogy lehetőség van a közös tulajdon megszüntetésére akkor is, amikor a megszüntetés csak egyetlen tulajdonostárs tulajdoni hányada ellen irányul. Ilyen esetben szintén közös tulajdon megszüntetése iránti pert kell indítani. A bíróság végső soron a közös tulajdon megszüntetését árverés útján történő értékesítéssel rendeli el. Ebben az esetben a vételárat kell a tulajdonostársak között felosztani. Az árverés útján való értékesítésnél a legkisebb vételárat a bíróságnak ítéletében kell megállapítania. Határoznia, hogy mi az a legkisebb vételár, amelyért az ingatlan eladható, és hogyan oszlik meg a vételár a tulajdonostársak között. Sajnos a közös tulajdon bíróság általi megszüntetése egy hosszú és költséges jogi procedúra. A bíróságok szakértőt rendelnek ki az ingatlan forgalmi értékének megállapítására. Ezért közös tulajdon esetén sokkal inkább célravezető a birtoklás és használat kérdését megállapodással rendezni. Ezáltal mindenki csak annyiban használja majd az ingatlant, amilyen arányban tulajdonos, és a költségeket is csak ilyen arányban kell viselnie. Forduljon hozzánk kérdés esetén!

Gyakorlati példák a közös tulajdonból adódó kérdésekre

Vannak települések, ahol kötelező volt az ingatlanok határvonalától elhagyni 50-60 cm ereszcsorgást. Ennek az volt a célja, hogy a tetőről lefolyó víz, még a saját telken kerüljön elvezetésre, és ne kerüljön át a szomszédos ingatlanra. Voltak települések, ahol a ház mögött 80 cm -1 méter is volt. Az ereszcsatornák elterjedésével már engedélyezett volt a telekhatárra építkezés is. Nagyon sok telekhatár vita van abból, hogy van-e ereszcsorgás, vagy nincs? Vannak, akik úgy gondolják, hogy mindenkinek van. Akkor van „csurgó”, ereszcsorgás, amikor az építtető beljebb építi a házát a telekhatártól. annyi cm-es az ereszcsorgása, amennyit elhagyott a telekhatár szélétől. Mit lehet tenni, ha a szomszéd nem engedélyezi a kb. 10 cm-es szigetelés felrakását sem. Ha nincs hely, akkor csak belülről lehet szigetelni a ház falát. Más magántulajdonát nem lehet elvenni. Telekhatárra épült ház gázbekötési problémája. Azt például, hogy a szomszéd ingatlanára kerüljön a gázcső, be kell szerezni a szomszéd engedélyét. Ehhez ügyvéd előtt szolgalmi jogi szerződést kell kötni. Földmérővel szolgalmi jogi vázrajzot kell készíttetni. Értékbecslővel fel kell értékelni, hogy a szolgalmi jog mennyit csökkent az ingatlan értékében. A szolgalmi jog örökre ott marad az ingatlanon. A térképezési hibák miatt előfordulhat, hogy később derül ki, hogy le kellett szedni a gázvezetéket. A földmérő tűzi ki a telekhatárokat, jegyzőkönyvet készít, és ha a szomszéd elfogadja a kitűzést, rendeződik a vita. A telekhatár kitűzéskor a szomszédok értesítésére és aláírásra van szükség, hogy elkerüljék a jogi procedúrát.

Más példák is jelzik, hogy a közös tulajdon megszüntetése nem csak jogi, hanem gyakorlati kérdés is. Például közlekedési és közterületi parkolási problémák kapcsán gyakori a vita a be- és kihajtás akadályozásáról. A megoldás lehet a közterület-felügyelet értesítése, vagy jogi bírság kiszabása amennyiben rendszeres a tilos várakozás. A cikk szerzője, dr. Janklovics Ádám ügyvéd, a közlekedési jog területén szerzett tapasztalataival segít eligazodni a gyakorlatban.

Infografika és vizuális segédletek

Infografika a közös tulajdon problémáiról: jogi lehetőségek sorrendje, használat megosztása és végső értékesítés

További érdekességek és gyakorlati tanácsok

Sokan gondolják úgy, hogy a probléma megoldására célszerű kamerát felszerelni. Fontos azonban tudni, hogy magánszemély által üzemeltetett kamerás megfigyelőrendszer főszabályként csak a saját tulajdonú terület határáig terjedhet. Jogellenes, ha a kamera látószöge az utcára vagy parkoló járművekre irányul, mivel ez a magánélet megsértése. Gyakori, hogy az ingatlantulajdonosok köveket vagy egyéb akadályokat helyeznek el a parkolás megakadályozására, de ez csak a helyi önkormányzat engedélyével történhet.

A közterületet nem lehet önhatalmúlag kizárólagos használatba venni. Ha a parkolási problémák rendszeressé válnak, a helyi közterület-felügyelethez vagy önkormányzathoz kell fordulni. A jogi következményeket a szabálysértési törvény írja elő, helyszíni bírságot alkalmazva. Ebben segít a közlekedési jogi szakértő, például a fent említett dr. Janklovics Ádám.

Összességében a közös tulajdon keletkezése ritkán oldható meg egyszerűen. A legcélszerűbb a használat és költségek megosztását írásbeli megállapodásokkal rendezni, és szükség esetén a hatóságokat bevonni, hogy a jogi út ne legyen hosszú és költséges. Kérdés esetén keresse szakértőnket!

#09 Osztatlan közös tulajdon - "Közös lónak túros a háta?" 🏠🎙️