Jelzáloghitelhez megvásárolandó telek fedezetként: hogyan működik, mire figyeljünk
A jelzáloghitel egyik alappillére az ingatlan fedezetként történő bevonása. Lakáshitelnél vagy építésnél általában ezt a tényt alapul véve tervezünk, hiszen a bankok akkor nyújtják a kölcsönt kedvezőbb feltételekkel, ha biztos jövedelmünk mellett egy hitelre elegendő, tehermentes ingatlant kínálunk fedezetként. Ugyanakkor vegyes funkciójú vagy üzleti célt szolgáló ingatlanok esetében a hitelezés már sokkal előrelátóbb megközelítést igényel, és gyakran speciális feltételek vonatkoznak rájuk. A garázs például általában nem elfogadható fedezetként önállóan, míg zártkertek és építési telkek módozatai a bankok gyakorlata szerint eltérő módon értékelődnek
Mi számít fedezetként elfogadható ingatlannak?
- Lakóingatlan és építési telek fedezetként egyaránt szóba jön, ha a telek és az ingatlan megfelel a banki követelményeknek.
- A vegyes funkciójú ingatlanoknál a bankok akkor hajlandók hiteleket nyújtani, ha a lakóingatlan rész aránya meghaladja az üzleti részt.
- A zártkertek adásvétele 2014 óta a termőfölddel esik egy kategóriába; általában kisebb értékű, hosszadalmas tranzakciók, de lehetőség van tőle független fedezetként való alkalmazásra is.
- A beépítésre szánt telek fedezetként fogadható; a teleknek általában beépítésre alkalmasnak és tehermentesnek kell lennie.
- A telek vásárlására csak piaci kamatozású hitel igényelhető.
- Építés alatt álló vagy félkész ingatlan esetén kedvező eljárásokat alkalmazhat a bank: szükség lehet az engedélyek átiratára a tulajdonos nevére és építési hitel igénylésére.
- Ha lakásvásárlásra, bővítésre vagy felújításra van szükség, általában a fedezetként felajánlott ingatlan dokumentációi keretében gazdálkodnak a bankok: tulajdoni lap, alaprajz, térképmásolat szükség lehet.
Gyakorlati szempontok a telek fedezetként való felhasználásánál
- Gyakori korlátozás, hogy a garázs önálló helyrajzi számmal rendelkező ingatlanrész legyen; önállóan azonban nem szolgál fedezetként.
- Az ingatlan forgalmi értéke az a piaci ár, amelyért adott pillanatban eladható; a bank ezt az értéket használja az adósnak nyújtandó hitel maximumának meghatározásakor.
- A hitelfedezeti érték (HFM) gyakran a forgalmi érték 70-90 százaléka, és ezt az értékbecslő határozza meg. Ezen felül a bank felméri a jövőbeni érték alakulását is.
- A fedezetként felajánlott ingatlan tehermentes legyen; szükség lehet a tehermentesítésre, ha a jelenlegi ingatlanon már jelzálog van.
- A telek vagy ingatlan értékbecslése és a használatbavételi engedély szükségessége befolyásolja a folyósítás időzítését.
Otthon Start és egyéb jövedelmi feltételek
A lakáshiteli vagy jelzáloghitel igénylésekor fontos megérteni, hogy az igénylőnek rendelkeznie kell stabil havi jövedelemmel. A bankok csak akkor hiteleznek, ha úgy látják, hogy a hitel törlesztőrészletét hosszú távon biztosítani tudja a rendszeres jövedelem. A JTM-nek (jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató) köszönhetően a jövedelmed melyik része fordítható hiteltörlesztésre kerül meghatározásra. A Babaváró vagy más állami támogatások beszámítása lehetővé teszi az önerő vagy a hitelcél bővítését, de ezekre is vonatkoznak speciális feltételek és időzítések.
Hitelek típusai és viszonyuk a fedezethez
- Lakáscélú jelzáloghitel - a maximális futamidő általában 30 év, a felhasználható összeg a lakáscélú tranzakciókhoz kötődik: lakás- és telekvásárlás, építés, felújítás vagy korszerűsítés. Az ingatlan értéke lehet a fedezet, de a hitel összege közelebb áll a forgalmi érték 80%-ához, és a bankok sokszor alacsonyabb finanszírozást kínálnak, mint a maximum.
- Szabad felhasználású jelzáloghitel - bármilyen célra felhasználható, de mindig a fedezetként bevont ingatlan biztonsága alapján állapítják meg a hitel összegét; a futamidő általában 30 év. Ezzel viszont nem lehet olyan kedvező feltételekhez jutni, mint a lakáscélú jelzáloghitel esetén, mert a bank kevésbé tudja ellenőrizni a hitelcélt.
- Jelzáloghitel kiváltása - régi hitelek kedvezőbb feltételekkel való felváltása olcsóbb lehet, ha a bankokkal összevetve alacsonyabb THM-t és Részletet kínálnak.
Előírt dokumentumok és a fedezet értékelése
- 30 napnál nem régebbi tulajdoni lap; szükség esetén térképmásolat a családi ház fedezete esetén; alaprajz be kell nyújtani.
- Értékbecslés: helyszíni szemle keretében az ingatlan értékét hivatalos dokumentum véleményezi.
- Ha az ingatlan már terhelt, a tehermentesítés szükségessége és ennek költségei felmerülhetnek. A hitelszerződésben a bank megkövetelheti a zálogingatlan biztosítását, és a biztosítót a bank kedvezményezettjeként tünteti fel.
- A fedezetként felajánlott ingatlan legalább 51%-os tulajdoni hányaddal kell, hogy a hitelfelvevő rendelkezzen.
- Valamennyi jogi és adminisztratív eljárás a bank által felkért értékbecslő és közjegyző közreműködésével történik.
Gyakorlati tippek a jó döntéshez
- Érdemes előre felmérni a banki ajánlatokat: mennyi hitel érhető el a kiválasztott ingatlan forgalmi értékéhez viszonyítva, és milyen feltételek vonatkoznak a telek fedezetként történő bevonására.
- A nyaralóönt, külterületi ingatlanok és gazdasági épületek hitelezési folyamata eltér a belvárosi lakásokétól; nem minden bank hitelez telket és nyaralót ugyanúgy kezel.
- Fontos megérteni a jogszabályi korlátokat: forgalmi érték maximum 80%-a lehet jelzáloggal terhelve egy forint alapú kölcsönnél, kivéve meghatározott kivételek esetén (pl. első lakás vásárlói kör).
- A hitelösszeg és a törlesztőrészlet hosszabb futamidő esetén alacsonyabb lehetőségeket ad, de összességében többet fizethetsz vissza.
- A biztosítási költségek és értékbecslési díjak összegét érdemes összevetni a havi megtakarítással a kamatköltségek alacsonyabbá válásával.
- Ha több ingatlant vonnál be fedezetként, a bank három ingatlanban maximalizálja a fedezetként bevont ingatlanok számát.
Hogyan alakul a folyamat a gyakorlatban?
A hitel igénylése előtt érdemes a saját és az ingatlan tulajdoni lapján feltüntetett minden releváns adatot ellenőrizni. A folyósítási díjak, a THM, a költségkelés és a szerződésmódosítás díjai mind fontosak a teljes költség kiszámításánál. A hitelintézetek gyakran kérnek előzetes tájékoztatást az igénybevett ingatlan állapotáról, és a fedezetként felajánlott ingatlan legyen lakhatásra, használatba vételre alkalmas állapotban. A használatba vételi engedély megléte nélkül a hitel nem folyósítható, mert a bank a jogi és műszaki szempontokat is ellenőrzi.
Összefoglaló rövid útmutató a döntéshez
- Válaszd ki a célodat: lakásvásárlás, telek vásárlás vagy építés, felújítás vagy korszerűsítés. A lakáscélú jelzáloghitel kedvezőbb feltételeket kínálhat.
- Értsd meg, mekkora összeg érhető el a fedezetre vonatkozóan: forgalmi érték és hitelbiztosítéki érték közötti különbségek, és a JTM-arányok.
- Értékeld az ingatlanod vagy a kiszemelt telek elhelyezkedését, állapotát, beépíthetőségét és a helyi rendezési tervet, mert ezek jelentősen befolyásolhatják a finanszírozható összeget.
- Készítsd elő a szükséges dokumentumokat: tulajdoni lap, alaprajz, térképmásolat, és számolj a díjakkal (értékbecslés, közokiratba foglalás, ingatlan-nyilvántartási eljárás).
- Ha bizonytalan vagy, használj bankfüggetlen hitel- és kölcsönkalkulátort, és hasonlítsd össze a THM-et, a törlesztőrészleteket és a teljes visszafizetendő összeget.
tags: #jelzalog #hitelhez #megvasarolando #telek #fedezetnek