Ki berelhet több hektár földet jogi feltételeknek megfelelően a Földforgalmi törvény alapján
A föld adásvétel a magyar jogban speciális jogügylet, amelyre elsődlegesen a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény, valamint számos más kapcsolódó jogszabály irányadó. A jelen összefoglaló célja, hogy - a 2025. december 24-én hatályba lépett változásokra is kitérve - összefoglalja a föld adásvétel menete legfontosabb jogszabályait. A cikkben ismertetjük, hogy Magyarországon ki szerezhet földtulajdont, milyen szerzési korlátok érvényesülnek, továbbá részletesen bemutatjuk a föld adásvételi szerződés kötelező tartalmi elemeit, az elővásárlási jog föld esetében irányadó szabályait, a kifüggesztési eljárást, valamint a földbizottsági és hatósági jóváhagyás rendszerét.
Ki szerezhet földtulajdont Magyarországon és mekkora lehet a terület
A jogszabály szigorúan meghatározza, hogy ki és milyen feltételekkel szerezhet földet. A jogszabály kiemelten kezeli a földműveseket, akik hivatásszerűen mezőgazdasági tevékenységet folytatnak. A nyilvántartásba vett földműves 300 hektárig szerezhet földet, míg a nem földműves vevő esetében a megszerzett és már birtokolt föld együttes területe nem haladhatja meg az 1 hektárt. Ebből kivételt képez a közeli hozzátartozótól történő szerzés, illetve a rekreációs célú földvásárlás. Jogi személyek/fizikai személyek közül a főszabály szerint jogszabály szerint magyar állampolgár és más EU-tagállam állampolgára szerezhet földet, de a jogszabály részletesen differenciálja a földműves és nem földműves státuszokat, amely meghatározza a maximális területet is.
A földvásárlás során fontos szempont a földtulajdon-szerzés célja, a spekulatív jelleg kizárása és a helyi érdekek védelme. A közeli hozzátartozóval kötött föld adásvételi szerződés esetén bizonyos kedvezmények és kivételek érvényesek lehetnek: például a kifüggesztés alóli mentesség és az elővásárlási jog tekintetében speciális szabályok alkalmazhatók. A föld adásvételi szerződésben az ellenértéket részletezni kell, és a szerződés az a dokumentum, amely az eljárás során az alapját képezi.
A jogszabályi keret alapelvei és a szerzés feltételei
A jogalkotó szigorúan meghatározza, ki és milyen feltételekkel szerezhet földet. A jogszabályi keretek központi elemei a következők: kiléte (állampolgárság, természetes személy vagy jogi személy), státusz (földműves vagy sem) és a földműves státusz igazolása. A földtulajdon-szerzés maximalizált mennyisége a földtulajdonjog 300 hektárig terjedhet, míg a nem földműves vevő legfeljebb 1 hektár tulajdont szerezhet. A közeli hozzátartozók közötti adásvétel esetén bizonyos korlátok feljogosíthatják a vevőt a nagyobb területre, de ez mindig részletes büntető- és adminisztratív szabályozás alá esik. A jogszabály alapján a jogi személyek alapvetően nem szerezhetnek termőföld-tulajdont, kivéve ha a jogszabály kivételt enged.
A föld adásvételi szerződés tartalmi elemei
A föld adásvételi szerződésre szigorú tartalmi és formai követelmények vonatkoznak, mivel ez az okirat adja meg az eljárás alapját. A szerződésnek tartalmaznia kell több jogszabályban előírt nyilatkozatot, kötelezettségvállalást és speciális rendelkezést is. Fontos elemek: a tulajdonjog időpontjától számított kötelezettségek (például 3 évig hasznosítási kötelezettség), elővásárlási jogok és a vonatkozó nyilatkozatok. 2025-től bevezetésre kerültek olyan pontok, amelyek a földhaszonbérlet jogintézményének átértékelését és módosítását érintik, például a földhaszonbérlet már nem minősül jogszabályba ütköző földhasználat átengedésének, így a tulajdonos nem köteles saját maga művelni a megvásárolt földet. Ezzel a változással összefüggésben a szerződésnek a kifüggesztése és jóváhagyása kiemelt jelentőségű marad. A szerződésben szerepelnie kell az elővásárlási jog gyakorlásának módjára és határidejére vonatkozó rendelkezéseknek is.
Az elővásárlási jog és a kifüggesztés
Az elővásárlási jog alapesetben a föld eladása esetén illeti meg a jogosultakat, rangsorolások szerint: állam, helyben lakó földművesek, fiatal földművesek, pályakezdő gazdálkodók etc. A rangsor és a jogosultság részletes szabályai módosultak a jogalkotó 2019-2021 között hozott intézkedéseivel, illetve a 2020 és 2023 közötti hatálybalépésekkel. A kifüggesztés kötelező, és a jegyző (közigazgatási szerv) hozzárendelt kifüggesztési kötelezettségeket teljesít, amely lehetővé teszi az elővásárlási jog gyakorlásának határidőben történő megadását. A jogszabály szerint az elővásárlási jog gyakorlására állapított határidő jogvesztő: a kifüggesztést követő 30 nap áll rendelkezésre a nyilatkozat benyújtására.
Helyi földbizottság szerepe és a jóváhagyás menete
A mezőgazdasági föld adásvételéhez szigorú szabályozás tartozik a földbizottság általi értékelés is. A helyi földbizottság állásfoglalást ad, amelyet a mezőgazdasági igazgatási szerv a föld adásvételi szerződés jóváhagyásáról szóló döntése során figyelembe vesz. A bizottság feladata annak vizsgálata, hogy a szerződés megfelel-e az agrárpolitikai és földbirtok-politikai céloknak. A 30 napos határidő a megkeresés beérkezésétől számítva teljesül, és a Kamara (NAK) tájékoztatót tesz közzé az érintett ingatlanokról. A hatóság a beérkező érveket mérlegelve hozza meg a jóváhagyást vagy annak megtagadását, amelyet a helyi közösségi érdekek és a törvényben meghatározott krülmények alapján mérlegelnek.
Őstermelők, fiatal földművesek és pályakezdő gazdálkodók
A törvény az (1) bekezdés c)-e) pontjában, valamint a (2) és (3) bekezdésben meghatározott jogosulti csoportokon belül további sorrendiséget is meghatároz. Így például a fiatal földművesek és pályakezdő gazdálkodók előnyökhöz juthatnak a földvásárlás során. 2023. július 1-től jelentősen egyszerűbbé válik az előnyhöz jutás, mert a közvetlen közelben élő mezőgazdasági tevékenységet folytató gazdálkodókat előnyben részesítik, további feltételek mellett a 3 éves földtulajdon-lét már nem szükséges feltételként bizonyítani, ha a helyi lakóhely és a megvásárolt föld közel van. A szabályozás azonban összetett és az előnyök konkrét alkalmazása mindig az adott körülményekhez kötött. A 20 kilométeres távolság kiszámítása sem egyszerű: azt közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton mérik a föld fekvése szerinti település és a lakóhely közti közigazgatási határ alapján. A 10 hektáros korlát vizsgálata is tartalmazhat bonyolult kivételeket: például a már korábban birtokolt föld összegzése minden eddigi területet figyelembe vesz a korlát számításánál.
Gyakorlati tanácsok és tennivalók
- Jogi tanácsadás az elejétől: A föld adásvételi folyamat gyakran hat hónapot is elhúzódhat, így célszerű már az első lépésektől fogva földügyekben jártas ügyvéd bevonása.
- Előzetes jogosultság tisztázása: Mielőtt keresgélne, derítse ki, hogy jogszerűen jogosult-e föld megvásárlására és mekkora területre.
- Kifüggesztés és határidők: Figyelni kell a kifüggesztésre és a 30 napos jogvesztő határidőre az elővásárlási nyilatkozathoz.
- Elővásárlási sorrend és kivételek: Ismerje meg a jogszabály szerinti sorrendet és a kivételeket, például közeli hozzátartozók esetében.
- Forintban való feltüntetés: 2023. július 1-je után minden esetben forintban kell feltüntetni az ellenértéket, és részletezni kell a föld, az ültetvények és az ahhoz kapcsolódó létesítmények ellenértékét is.
Rövid válasz a leggyakoribb kérdésekre
Termőföldet Magyarországon főszabály szerint csak belföldi (magyar) természetes személy és EU/EGT-állampolgár vásárolhat - földműves vagy nem földműves egyaránt. A mennyiség azonban erősen korlátozott: a nem földműves belföldi vagy EU-állampolgár legfeljebb 1 hektárig szerezhet tulajdont, a földműves pedig akár 300 hektárig. A 2023. július 1-je óta hatályos szabályok szerint elővásárlási jog és egyes kedvezmények meghatározott feltételekhez kötöttek, és a 30 napos határidő jogvesztő jellegű. Fontos megérteni, hogy a föld adásvétel nem feltétlenül jelenti a földbérleti jog megszűnését; a 2025-től életbe lépő módosítások ezt részben megváltoztatják. A közeli hozzátartozóval kötött adásvételi szerződés előnyöket hozhat, például a föld elővásárlási jog és a kifüggesztés alóli mentesség lehetőségét.
tags: #ki #berelhet #tobb #hektar #foldet