Jelzálog törlése lakás tulajdoni lapján: jogi hátterek, eljárás és gyakorlati tippek
A jelzálogjog törlése az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) értelmében alapvetően a jogosult törlési engedélye szükséges.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a hitelezőnek nyilatkoznia kell a jelzálogjog törléséről - méghozzá a jogszabály által elvárt formában: Jelzálogjog törlésének ügyvéd, vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokirat, továbbá közokirat alapján van helye.
Ha hitelintézet a jelzálogjog jogosultja, akkor ügyvédi ellenjegyzés/közokiratba foglalás nem szükséges, de szabályszerű aláírás igen.
A probléma akkor jelentkezik, ha a hitelező cég jogutód nélkül megszűnt, így a törlési engedély utólagos beszerzése jogilag lehetetlenné válik.
Ilyenkor merül fel a kérdés: hogyan lehet mégis törölni a jelzálogjogot?
Igazolhatja a volt ügyvezető a kölcsön visszafizetését és a jelzálog megszűnését? Ebben az esetben a Kúria Kfv.II.38.110/2016/9. számú döntése iránymutatást ad.
A döntés kimondja, hogy önmagában a jelzálogjog megszűnésének ténye - például a hitelező megszűnése - nem elegendő a törléshez, továbbra is szükség van a törlési engedélyre.
A megszűnt cég volt képviselőjének nyilatkozata pedig nem helyettesítheti a törlési engedélyt.
A jelzálogjog törlésének folyamata jogutód nélküli megszűnés esetén
Bár a megszűnt cég volt vezérigazgatójának/ügyvezetőjének nyilatkozata nem helyettesítheti a törlési engedélyt, a cégnyilvánosságról, a bírósági cégeljárásról és a végelszámolásról szóló 2006. évi V. törvény megoldást nyújt erre a patthelyzetre.
Budapesten a Fővárosi Törvényszék Felszámolási csoportja illetékes.
Akár felszámolással, akár végelszámolással szűnt meg a cég, a hitelezők kielégítése után fennmaradó vagyonnak a tagok közötti természetbeni felosztása esetén a vagyonelemek értékét a vagyonfelosztási javaslatban kell meghatározni.
Jó esetben tehát a jelzálogjog sorsát is a vagyonfelosztási javaslat rendezi.
A fennmaradó jelzálogjogokat sajnos hajlamosak a felszámolók/végelszámolók elfelejteni, így ez a ritkább eset.
Hogyan igazolják a kölcsön visszafizetését és a jelzálog megszűnését?
A különleges vagyonrendezési eljárás megindítása kérelem alapján történik, amelyhez csatolni kell a kérdéses ingatlan tulajdonjogát és a jelzálogjog sorsát igazoló iratokat.
Praktikusan a kölcsön visszafizetésének igazolására a következő dokumentumok szolgálhatnak: Banki igazolás a tartozás kiegyenlítéséről: Ez a legfontosabb dokumentum, mely egyértelműen bizonyítja, hogy a kölcsön teljes összegét visszafizetted. Törlesztési igazolások: Ha rendelkezel a törlesztésekről szóló banki igazolásokkal, azok is alátámasztják a kölcsön visszafizetését.
Különleges vagyonrendezési eljárás és támpontok
A "elfelejtett" jelzálogok kapcsán a Ctv. 124/B. §-a lehetőséget biztosít az ún. különleges vagyonrendezési eljárásra. Eszerint a jogutód nélkül törölt cég ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett jogainak törlését bírósági eljárás keretében lehessen kezdeményezni.
Egy szabályos eljárásban a bíróság megvizsgálja, hogy a megszűnt cég jogutód nélküli megszűnésével összefüggő iratokban volt-e rendelkezés a jog más javára történő átengedéséről. Ha ilyen rendelkezés nem található, és más módon sem bizonyítható, hogy a jog mást illet meg, a bíróság végzésben megállapítja ezt a tényt. Ezt a végzést csatolva a földhivatal - a törlési engedély hiányában is - törli a jelzálogjogot az ingatlan-nyilvántartásból.
Hogyan igazolható a kölcsön visszafizetése és a jelzálog megszűnése?
A különleges vagyonrendezési eljárás megindítása kérelem alapján történik...
Mit jelent a gyakorlatban a jelzálog törlése?
Ha a tulajdonos a megszűnt hitelező ellenében mégis törölni szeretné a jelzálogot, akkor a földhivatal eljárási díja és a bank által kiállított törlési engedély szükséges.
Érdekesség, hogy a törlés díja 2026-ban 10 600 Ft, soron kívüli eljárásért 16 000 Ft lehet. A CSOK jelzálog törlése díjmentes.
- Terhek azonosítása a tulajdoni lap III. részéből
- Egyeztetés a teher jogosultjával (általában bank)
- Engedélyek beszerzése
- Földhivatali kérelem benyújtása
- Díj befizetése
- Hivatalos döntés és törlés
Online ügyintézés és díjak
Jelzálog törlése online az Ügyfélkapun keresztül, az e-papír rendszeren át is benyújtható, amennyiben a banki iratok elektronikusan aláírtak.
A földhivatal 30 napon belül, soron kívüli eljárás esetén 15 napon belül dönthet.
Előforduló tipikus kérdések
- Ki kérvényezheti a törlést?
- Mennyi idő kell a törléshez?
- Mi történik, ha a bank megszűnt?
- Mit jelent a széljegyzés a tulajdoni lapon?
TISZTÍTOTTA A Kölcsönét? 🏡 Így TÖRHETI KI Ingatlan Jelzáloghitelét (REM)! #okiratoknyilvántartása
CSOK és egyéb további terhek törlése
A CSOK jelzálog törlése díjmentes, a tilalom törlésére is kiterjedően igazolni kell a tartozás rendezését.
Mi történik a jelzálog törlése után?
A jelzálogjog sikeres törlése után az ingatlan tehermentessé válik, így az eladás, ajándékozás vagy öröklés egyszerűbbé válik.
Összefoglaló: A folyamat nem automatikus, de a megfelelő lépések követésével viszonylag sima lehet: fizess vissza mindent a banknak, kérd a törlési engedélyt, és nyújtsd be a kérelmet a földhivatalhoz.
tags: #jelzalog #lakas #kivonasa