Jelzálog levétel díja és tehermentesítés lépései
A jelzáloglevétel díja és a tehermentesítés konkrét folyamata sok tényezőtől függ: a terhek azonosításától az ingatlan tulajdoni lapján keresztül, az engedélyek beszerzésén át a földhivatali eljárásokig. A cikk célja, hogy részletesen bemutassa a legfontosabb lépéseket, a felmerülő költségeket és a határidőket, hogy az adásvétel vagy a hitel rendezése gördülékenyen történjen.
A tehermentesítés alapvető lépései röviden
- A terhek azonosítása az ingatlan tulajdoni lapja alapján (jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalmak, elővásárlási jogok, haszonélvezeti jogok, vezetékjogok is előfordulnak).
- Egyeztetés a teher jogosultjával - tipikusan a bankkal.
- Engedélyek beszerzése a terhek törléséhez.
- Földhivatali eljárás megindítása a terhek törlésének érdekében.
- Végrehajtandó lépések a törléshez szükséges dokumentumok és díjak rendezése.
A leggyorsabb és legbiztosabb információt egy friss tulajdoni lap adja az ingatlan tehermentes státuszáról. Ügyfélkapuval mindenki évente kétszer ingyen kérheti a tulajdoni lapot. A III. részben találhatók a terhek, és a földhivatal mindig jelzi pontosan, mely tulajdonost érintenek a terhek.
A jelzálog fogalma és a tehermentesítés szükségessége
A jelzálogjog biztosítékként szolgálhat az eladó bankkölcsönére. A jelzálogjog lényege, hogy ha a kölcsön mindenben nem fizethető vissza, a bank jogosult lehet az ingatlant elárverezni vagy eladni, hogy visszaszerezze a kölcsönzött összeget és a kapcsolódó költségeket. A jelzálog önmagában nem feltétlen akadálya az ingatlan eladásának, de a bank nagyobb kontrollt gyakorolhat, ezért gyakran elidegenítési és terhelési tilalom is kapcsolódik hozzá.
Ha az eladó el akarja adni a hitellel terhelt ingatlant, először a bankkal kell egyeztetnie, hogy melyik megoldás a legelőnyösebb: visszafizetni a fennmaradó kölcsönt az adásvétel előtt, a vételárból törleszteni, vagy új ingatlant felajánlani biztosítékként.
A biztonságos adásvételhez és a tehermentesítéshez elengedhetetlen az ügyvédi közreműködés. A hitel rendezése a vásárlás előfeltétele lehet: jelzáloggal terhelt ingatlan eladása esetén két fő lehetőséget látunk:
- Eladó választása: kölcsön sorsa - fedezetcsere vagy fennmarad, a tulajdonos továbbra is törleszti, illetve végtörlesztés.
- Fedezetcsere: ha az eladó új ingatlant vásárol, bizonyos esetekben az új ingatlanra is átterhelhető a jelzálog.
Jelzálog törlése végtörlesztés esetén
A tapasztalat szerint a jelzálog törlése végtörlesztés esetén a legegyszerűbb. Gyakran a törlesztési díj meghatározott összegben maximalizált, és lakossági tartozásnál bizonyos korlátok vonatkoznak rá. A bankok gyakran egyes kedvezményeket biztosítanak az előtörlesztésekre, például a folyósítási díj elengedése vagy a közjegyzői és értékbecslési díjak visszatérítése. Az engedmények feltételei változhatnak, és előfordulhat, hogy bizonyos időn belüli végtörlesztés esetén a kedvezményeket később visszakerülnek a költségek közé.
A végtörlesztési szándékot írásban előzetesen be kell jelenteni a banknál. Ha a vevő is banki kölcsönt vesz fel, előfordulhat, hogy a vételár első részletéből történik a végtörlesztés. Ha a kölcsön megszűnik végtörlesztéssel, a bank kiadja a jelzálog (és elidegenítési és terhelési tilalom) törléséhez szükséges engedélyt, és az eladó köteles intézkedni a törlésről a földhivatali eljárás érdekében.
Fontos megjegyezni, hogy ha az eladó családi, munkáltatói vagy más nem banki kölcsön jelzálogja terheli az ingatlant, a törléshez gyakran előzetes rendezés szükséges, és az adásvételi szerződés megkötése előtt vagy együtt kell megoldani a törlést.
CSOK, Babaváró és más támogatások hatása a törlésre
A CSOK és egyéb állami támogatások jelzálogját és tilalmi jogát külön meg kell szüntetni. A CSOK esetén a jelzálog és tilalom törlése díjmentes lehet a díjtörvény 32/C. § d) pontja alapján, ha a feltételek teljesülnek és a támogatott személy visszafizeti a CSOK-t. Ha a CSOK-ot új lakás építésével vagy vásárlásával elégíti ki a támogatott személy, a kormányhivatal felfüggesztheti a törlési eljárást, amennyiben a feltételek teljesülnek. A Babaváró hitel esetében a gyermekvállalási határidő teljesítése után lehet jelzálogtörlést kérni.
A CSOK miatt fennálló tilalmat és jelzálogot a kormányhivatal intézkedik a feltételek teljesülése esetén. A tilalom feloldásához általában a banktól vagy az államtól érkezik a törlési engedély, és az engedély kiállítása után a földhivatal eljárását meg kell indítani. A felfüggesztés időtartama alatt a támogatott személy bejelentheti, ha a lakásigénye másik ingatlanban kerül kielégítésre, és a kormányhivatal ennek megfelelően intézkedik.
A földhivatali eljárás díjai és online ügyintézés
A földhivatali díjak emelkedtek a 2024-es rendeletek következtében - például a jelzálog törlésének alapeljárási díja 10 600 Ft, soron kívüli eljárás esetén 16 000 Ft. A tulajdoni lap másolatának díja 4 800 Ft, papíralapú hiteles példány esetén 10 000 Ft. A CSOK jelzálog törlése díjmentes lehet. Az online ügyintézés az e-ingatlan nyilvántartás bevezetésével válik egyre gyakoribbá, és a bankkockázatokat is csökkenti. A jelzálog törléséhez szükséges engedélyt a bank adja ki, ezt követően indítható meg a földhivatali eljárás.
Ha a bank időközben megszűnt, a jogutód intézményétől vagy bírósági úton lehet beszerezni a törlési engedélyt. A tilalom és a jelzálog törlése külön kérelmet igényel, és a kérelem benyújtása formanyomtatvány útján történik - az 1/2024. KTM rendelet alapján érkezik a díjszabás és a beadványi eljárás.
Mi történik a jelzálog törlése után?
A törlés sikeres végrehajtása után az ingatlan tehermentessé válik: a III. rész tehermentessé válik, a piaci érték növekedhet, és az ingatlan könnyebben adható- vagy örökölhető. Az adásvétel során a vevő tehermentes ingatlanra van jogosult, és a törlés után szabadon lehet az ingatlant értékesíteni vagy új hitelt felvenni rá.
Gyakran ismételt kérdések
- Ki kérvényezheti a jelzálog jog törlését? Az ingatlan tulajdonosa, meghatalmazottja (pl. ügyvéd), vagy a jelzálog jogosultja (bank).
- Mennyibe kerül a jelzálog törlése? Alapeljárási díj 10 600 Ft, soron kívüli eljárás 16 000 Ft. CSOK esetén díjmentes lehet.
- Mennyi idő alatt törlik a jelzálogjogot? A földhivatal általában 30 napon belül dönt, soron kívüli eljárás esetén 15 napra rövidíthető.
- Hogyan lehet online benyújtani a törlést? Ügyfélkapun keresztül az e-papíron keresztül nyújtható be elektronikusan. A formanyomtatványokat és a banki törlési engedélyt digitálisan kell csatolni.
Complete guide: How to cancel real estate mortgage? | VSConcha Realty
tags: #jelzalog #levetel #dija