Bérlemény Átadása és Bérleti Jogok Magyarországon
A bérlemény átadása egy fontos jogi és gyakorlati kérdés az ingatlanhasználatban, különösen akkor, ha a bérlő a bérleti jogát szeretné másra ruházni vagy az ingatlanban beruházásokat hajtott végre. Az alábbiakban részletesen ismertetjük a bérleti jogviszonyra vonatkozó szabályokat, az átalakításokat és az átadás jogi hátterét a vonatkozó magyar jogszabályok és bírósági gyakorlat alapján.
A bérleti szerződés főbb jellemzői és szabályai
Egy 2008. július 21-én kötött bérleti szerződés szerint a felperes öt év határozott időre bérelte az F. B. Kft.-től a bérleményt, amely nem lakás céljára szolgáló épületrész, gépjármű adagoló javítási tevékenység folytatásához. A bérleti díjon felül a felperesnek a rezsiköltségek - így a gáz-, elektromos energia-fogyasztás, víz- és csatornahasználat - díjait is meg kellett fizetnie az esedékességkor.
A szerződés külön kikötötte, hogy a bérlő az ingatlanban csak a bérbeadó előzetes, kifejezett, írásbeli hozzájárulásával végezhet átalakítási, felújítási vagy korszerűsítési munkákat. A bérbeadó a hozzájárulás megadásánál nyilatkozik arról, hogy a felmerült költségek mekkora részét ismeri el, és mennyiben engedélyezi azok beszámítását a bérleti díjba.
Belső átalakítások és költségek megtérítése
A szerződés szerint a bérlő belső átalakításokat végezhetett, azonban kikötötték, hogy ezen átalakítások költségeiért a bérbeadó nem felel, sem a bérleti szerződés időtartama alatt, sem annak megszűnését követően. Ugyanakkor a bérbeadó vállalt kötelezettséget évenkénti bontásban meghatározott összegek formájában kártérítésre abban az esetben, ha a szerződést saját hibájából idő előtt megszünteti, kivéve, ha a felmondás a bérlő szerződésszegése miatt történt.
A bérleti jogviszony 2010. március 31-én a bérbeadó rendkívüli felmondása következtében megszűnt, mivel a felperes a fizetési kötelezettségét nem teljesítette időben. Ebben az időpontban a felperes ügyvezetője P. Cs. volt, aki később az alperes ügyvezetőjeként is megjelent a bérleménnyel kapcsolatos jogvitákban.
Jogalap nélküli gazdagodás és a bérleti jogviszony átruházása
A felperes az alperest jogalap nélküli gazdagodás címén perelte, mivel az alperes az általa bérelt ingatlanban hasznosította a korábbi bérlő által végzett beruházásokat (átalakítás, beépített eszközök), amelyek értéke 6 727 274 forint volt. A felperes szerint az alperes ezen eszközök használatáért nem fizetett ellenszolgáltatást, így kártérítési kötelezettség áll fenn.
Az alperes vitatta a keresetet, rámutatva, hogy jogszerűen vette bérbe a helyiséget, és a bérleti díjat az ingatlan állapota szerint fizeti, ezért nem jutott jogalap nélküli vagyoni előnyhöz. Az irányadó bírósági gyakorlat szerint a korábbi bérlő beruházásait a jelenlegi bérlő jogszabályi alapon nem követelheti vissza, mivel a beruházások eredményeként keletkezett vagyoni előny a bérbeadót illeti meg.
A bérlőnek járó költségtérítés feltételei
A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 472. § (3) bekezdése szerint a bérlő a szükséges kiadásai megtérítését követelheti a bérbeadótól, de az egyéb költségeinek megtérítéséhez a szerződés vagy a megbízás nélküli ügyvitel szabályai szükségesek. Amennyiben nincs szerződéses jogviszony, a felperes nem jogosult a befektetett beruházások megtérítésére az alperestől.
A bíróság az elsőfokú ítéletben kimondta, hogy az alperes nem jutott vagyoni előnyhöz, hiszen a bérleti díjat a bérlemény állapota alapján állapították meg, amely magában foglalja a bérlő által korábban végzett beruházások értékét is. Ezért a jogalap nélküli gazdagodás nem állapítható meg.
A bérleti jogviszony megszűnése és a birtokbaadás
A bérleti jogviszony megszűnésekor alapvető fontosságú a bérlemény birtokbaadása a bérbeadó részére. A birtokbaadás tényét és az állapotot a felek jegyzőkönyvben rögzítik, mely dokumentáció segít a vitás helyzetek elkerülésében.
Gyakori probléma, hogy a bérlő nem hajlandó az ingatlant időben kiüríteni. Ennek megelőzésére célszerű a szerződéskötéskor közokiratban vállalni a kiürítési kötelezettséget.
A bérleti viszony alatti hibák és károk rendezésére szintén javasolt szakértő bevonása, aki megállapítja a helyreállítás költségeit és felelősségi kérdéseket tisztáz.
Bérlemény átadása más személynek, a bérleti jog átruházása
A bérleti jog átruházása lehetséges, ha az átvevő vállalja a határozott, vagy határozatlan időtartamú bérleti szerződés feltételeit. Az új bérlő így a korábbi bérlő helyébe lép, a szerződés további feltételeivel együtt.
Az átadás során azonban kritikusan kell vizsgálni, hogy a bérbeadó és az átvevő milyen megállapodásokat kötnek, főként a beruházások költségeinek megtérítéséről és a bérleti díj megfelelősségéről.
A bérleti szerződés tartalmi elemei és javasolt szabályozások
- A szerződés elején szerepelnie kell a felek pontos azonosításának és az ingatlan részletes leírásának.
- A bérlemény használatára vonatkozó szabályok (pl. más személyek használata, lakcím bejelentése) előzetes tisztázása megakadályozza a későbbi vitákat.
- Fontos rögzíteni, hogy az ingatlan bútorozott vagy bútorozatlan állapotban kerül kiadásra, valamint a műszaki állapotát a birtokbaadási jegyzőkönyvben dokumentálni kell.
- A közműszolgáltatások átírásának szabályai és azok kizárása is ajánlott, hogy a rezsiköltségek elszámolása egyértelmű legyen.
- Fizetési késedelem esetén érdemes a szerződésben adminisztrációs díjak és perköltségek érvényesíthetőségét is szabályozni.
- A bérlemény albérletbe, vagy harmadik személynek való használatba adása, illetve a bérlő általi átalakítások kizárólag a bérbeadó előzetes írásbeli hozzájárulásával lehetséges.
A bérlő joga és kötelezettségei a bérleti jogviszony megszűnésekor
A bérleti jogviszony megszűnése után a bérlő köteles az ingatlant a bérbeadó részére visszaadni, rendeltetésszerű állapotban. A rendeltetésszerű használatból eredő állapotromlás nem jogosít fel a bérbeadó számára az óvadék visszatartására, amennyiben a felek erről másként nem állapodtak meg.
Mennyire lehet „lelakni” egy bérleményt? Rendeltetésszerű használat és kaució kezelése
Az ingatlan rendeltetésszerű használatából eredő természetes kopás - például falak kisebb mértékű elszennyeződése vagy padlófelület természetes elhasználódása - nem indokolja a bérbeadó számára a kaució visszatartását. Azonban a nem rendeltetésszerű használatból származó károk, mint például nagyobb foltok, festékráfirkálások vagy a bérlő gondatlansága miatt keletkezett ismétlődő problémák már a bérlőt terhelik.
Tapasztalatok szerint az ingatlan festése 5-15 évente szükséges lehet, míg a parketta karbantartása gondos használat mellett 20 évente elegendő. A bútorok esetében a matracok és kárpitozott tárgyak kopása általában 5-10 év között várható, de ha huzatuk mosható, jelentősen meghosszabbítható az élettartamuk.
Fontos, hogy a bérleti szerződés részletesen tartalmazza, mi számít elfogadható kopásnak, hogy a bérbeadó és a bérlő elvárásai megfeleljenek egymásnak. Dokumentációs céllal ajánlott fotók vagy videók készítése a bérleti időszak elején és végén, hogy a vitás helyzeteket megelőzzék.
Bérleti jog átruházása és jogi következményei
Amennyiben a bérlő úgy dönt, hogy nem kívánja a bérleményt tovább használni, a bérleti jogot átadhatja egy harmadik személynek. Ebben az esetben a határozott vagy határozatlan idejű bérleti jogviszony feltételeit az átvevőnek is vállalnia kell.
Ha az átvevő nem vállalja a határozatlan idejű szerződés feltételeit, a bérleti jog 5 évig marad hatályban, 5 év előbérleti jog biztosításával. Fontos, hogy az átruházás jogi feltételeit és határait a felek szerződésben világosan rögzítsék.
Jogi források és irányelvek
- Polgári Törvénykönyv (Ptk., 1959. évi IV. törvény): Jogalap nélküli gazdagodás, bérleti jogviszony szabályai
- 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.): Lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérlete, felek jogai és kötelezettségei
- Bírósági döntések: Fővárosi Ítélőtábla 16. Gf. 40 063/2012/4., Legfelsőbb Bíróság eseti döntések a jogalap nélküli gazdagodásról
Az említett jogszabályok és bírósági gyakorlat egyértelműen mutatják, hogy a bérleti szerződésben való megállapodások és a jóhiszemű teljesítés az alapja a bérlemény átadásának és a beruházások megtérítésének kérdésében.
tags: #jofogas #berlemeny #atadasa