JOGESZET TÁRSASHÁZ ALAPÍTÓ OKIRAT, HASZNÁLATBA VÉTELI ENGEDÉLY ÉS ELŐZETES ALAPÍTÁS KULCSFONTOSSÁGAI

A társasház egy sajátos tulajdoni forma. Olyan épületben alapítható a tulajdonos vagy tulajdonostársak által, ahol legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki. Társasház alapítható meglévő vagy tervezett épület esetén is. Az alapításhoz a társasháztulajdont be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. Ha az épület, amelyet társasházzá szeretnének alakítani, még nem épült fel, az épület engedélyezési záradékkal ellátott tervrajzának megfelelően a földrészlet tulajdonosa vagy valamennyi tulajdonostársa foglalhatja okiratba az alapítási szándékot. Ebben az esetben az előzetes alapítás tényét feljegyzik az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára. A feljegyzett alapítást követően a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzése a jogerős és végrehajtható használatbavételi engedély alapján kérhető. A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Több épületből álló társasház esetén az egy vagy több épületben levő lakások tulajdonosainak - tulajdoni hányad szerinti - többsége kérheti a bíróságtól önálló társasház alapítását, ha az nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak méltányos érdekét.

Alapító okirat buktatói újépítésű társasházaknál - mire figyeljen a vevő?

1. Pontatlanul rögzített kizárólagos használati jogok

   Gyakori, hogy a vevő úgy tudja, például kizárólagos használatba kap egy kertet, parkolót vagy tárolót - csakhogy az alapító okirat ezt nem tartalmazza elég pontosan vagy egyáltalán nem rögzíti. A kizárólagos használat hiánya jogi bizonytalanságot okozhat, és akár hosszú évekig húzódó jogvitákat is eredményezhet. ➜ Vásárlás előtt mindig olvasd el az alapító okiratot, és ha nem egyértelmű a kizárólagos használati jog leírása, kérd a módosítását vagy a pontosítást.

2. Veszélyes pont: pontatlan alapterületek → hibás tulajdoni hányad

   A közös költség megosztása a legtöbb társasházban tulajdoni hányad alapján történik. Ezért kulcsfontosságú, hogy a tulajdoni hányad számítása pontos legyen. Sok esetben azonban az alapító okiratban szereplő alapterületek nem a tényleges, valós m² alapján kerülnek rögzítésre, hanem tervezett vagy elnagyolt adatokból származnak. Mit jelent ez a gyakorlatban? Ha például a lakásod a valóságban kisebb, mint ami az alapító okiratban szerepel, akkor több közös költséget fizetsz, mint kellene; a vételárat is magasabb négyzetméter alapján állapítják meg; nehezebb jogilag korrigálni ezt utólag, mert az alapító okirat módosítása költséges és minden tulajdonos beleegyezése kell hozzá. Mit tehetsz? Újépítésű lakás vásárlása előtt érdemes saját geodétával felméretni a lakást és az ahhoz tartozó tárolókat, teraszokat, parkolókat is. Egy 2-3 m²-es eltérés akár több százezer forintot is jelenthet a vételárban - és a közös költségben havonta.

3. Egy kézben maradó irányítás - korlátozott beleszólás

   Gyakori jelenség, hogy a társasház megalakulásakor a beruházó a saját embereit ülteti be a közös képviseletbe vagy a felügyelő bizottságba. Ez önmagában nem jogellenes, de a valóságban kizárja az új tulajdonosokat a döntésekből, például ha a közös költség mértékét módosítani kellene; garanciális hibák kezeléséről lenne szó; közös helyiségek hasznosításáról történik döntés. ➜ Érdemes már vásárlás előtt rákérdezni, hogy mikor lesz első közgyűlés, milyen arányban szavazhatnak a lakók, és mikor történik meg a közös képviselet átadása.

4. Nem egyértelmű pince- és tárolóhasználat

   A lakásokhoz tartozó pinceszinti helyiségek gyakran „szürke zónában” maradnak: bár fizikailag elválasztottak, az alapító okiratban nem szerepel pontosan, kihez tartoznak, vagy közös tulajdonként vannak feltüntetve. Ez később vitát okozhat, főleg ha valaki lezárni vagy birtokolni kezdi ezeket. ➜ A birtokvédelmi perek megelőzése érdekében csak olyan ingatlant vásárolj, ahol a tárolók jogi státusza is egyértelműen szabályozott.

Összefoglalás

Az alapító okirat egy új társasház esetében nem csupán formaság, hanem az egész lakóközösség működésének jogi alapja. Vásárlás előtt mindig kérd el, és lehetőség szerint jogásszal vagy műszaki szakértővel értelmezd. Ami a legfontosabb: soha ne a látvány vagy a bemutatólakás alapján dönts. A társasház alapításának sajátos esete új épület építésénél az előzetes alapítás (Tv.8. §). Az épület létrejötte előtti telekre való építési jog megszerzésével és az alapítási elhatározásnak alapító okiratba történő foglalásával a társasházat előzetesen meg lehet alapítani. Az építési engedély és az alapító okirat alapján lehet kérni, hogy az előzetes alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartásba a földhivatal feljegyezze. A feljegyzést követően az épület felépülte után a használatbavételi engedély alapján a földhivataltól kérhető a társasház végleges bejegyzése. Előfordulhat, hogy a használatbavételi engedély eltér az építési engedélytől. Az előzetes alapítás lehetősége elhárítja az alapítás előtti megegyezés hiánya miatti akadályt, azonban fennmarad az építőközösség vagy az ingatlan közös tulajdona, amely jelentős érdekveszteséget okozhat. A társasház létesülhet nem lakás célú épületre is, és a nem lakás célú helyiségekre vonatkozó szabályokat a Tv. (4. §) vonatkoztatja. Az alapító okirat a társasház legfőbb dokumentuma, és meghatározza a tulajdoni viszonyokat; a közösség szervezeti és működési szabályzata (SZMSZ) pedig a közösség belső működését. Az alapító okirat módosítása csak minden tulajdonostárs hozzájárulásával vagy a körülményektől függő speciális szabályok szerint lehetséges. A földhivatal és az ingatlan-nyilvántartás eljárásának szabályai fontosak a gyors és zökkenőmentes bejegyzés érdekében. A gyakorlatban gyakori a bejegyzési csúszás, és ezért érdemes időben jogi és műszaki szakértői segítséget igénybe venni.

Előzetes alapítás és végleges bejegyzés menete

1. A tervek záradékolása a földhivatalban.
2. Az előzetes alapítás tényének feljegyzése a földrészlet tulajdoni lapjára.
3. A használatbavételi engedély alapján a társasház végleges bejegyzése.

Az alapító okirat megváltoztatása csak a tulajdonostársak közös akaratával vagy a bíróság által megengedett módon történhet. Az SZMSZ megalkotása és alkalmazása pedig a kisebb és nagyobb társasházak számára egyaránt releváns lehetőség, amely lehetővé teszi a közös költség viselésének igazságosabb, egyénibb fogyasztáson alapuló megosztását is.

Az új és fennálló épületekre történő alapítási folyamat során fontos, hogy a gyakorlatban előforduló elhúzódások és hiánypótlási kérések időben megoldódjanak, ellenkező esetben a bejegyzés késhet, ami hatással lehet a tulajdonosok szavazati jogaira és befolyásolhatja a közösség megalakulását.

tags: #jogeset #tarsashaz #alapito #okirat #hasznalatba #veteli

Népszerű bejegyzések:

• Amerikai típusú házak elérhetőek Pest megyében
• Födémkonstrukciók könnyűszerkezetes házakban
• Hozzájárulás személyes adatok kezeléséhez a társasházaknál
• Hagyományos magyar kemence használata
• Eladó ingatlan Pusztaapáti: áttekintő összefoglaló