Az ingatlanok jogi rendezetlensége Magyarországon: kockázatok és megoldások
Egy lakás vagy ház eladása előtt az egyik legfontosabb lépés az ingatlan jogi helyzetének tisztázása. Egy ingatlan akkor tekinthető jogilag rendezett állapotúnak, ha annak tulajdoni viszonyai és nyilvántartási adatai összhangban állnak a jogszabályokkal és a valósággal, valamint az ingatlan birtoklását, használatát és a tulajdonjog átruházását nem korlátozza semmilyen jogi akadály. A tulajdonjog és a használat akkor van összhangban a valósággal, ha az ingatlan tényleges használója a tulajdonos, a bejegyzett haszonélvező, a bérlő stb., illetve nincs önkényes használat, birtokháborítás, valamint jogcím nélküli lakó.
A lakásvásárlás kockázatai közé tartozik, ha egy ingatlan helyzete jogilag rendezetlen, ami több tényező miatt is lehet. Ilyenkor a valóságos állapot és a hivatalos nyilvántartás közötti eltérés áll fenn, vagy rendezetlen terhek, jogok korlátozzák az adásvételt. Az ingatlan vásárlás hibák közé tartozik, ha nem ellenőrzöd, hogy jogilag minden rendben van-e az ingatlannal. Ingatlanvásárlás előtt azért kell mindenképpen ellenőrizni vagy ügyvéddel ellenőriztetni a megvásárolni kívánt ingatlan jogi helyzetének rendezettségét, mert jelentős kockázatokkal, akár anyagi veszteséggel járhat, ha ez elmarad és a folyamat során vagy később probléma merül fel.
Hitelfelvétel esetén a bankok szigorúan ellenőrzik az ingatlan jogi helyzetének rendezettségét, mivel az ingatlan jelenti a fedezetet a hitelre. Egy jogilag nem rendezett helyzetű ingatlan megvásárlása vagy nem lehetséges, vagy kockázatos és időigényes. A legegyszerűbb tehát kihagyni a vételt. Kaphatok lakáshitelt, ha az ingatlanon még jelzálog van? Igen, amennyiben ingatlanvásárlásról van szó, akkor a bankok elfogadják a jelzáloggal terhelt ingatlant egy új hitel fedezeteként, ha a hitel folyósításával egy időben tehermentesítés is történik.
A bankok csak jogilag rendezett helyzetű és tehermentesíthető ingatlant fogadnak el fedezetként. Milyen esetben tagadhatja meg a bank a hitelfolyósítást jogi okból? A bankok csak jogilag rendezett helyzetű és tehermentesíthető ingatlant fogadnak el fedezetként.
Mit jelent, hogy egy ingatlan jogilag rendezett?
Tisztázottak a tulajdonosi viszonyok: a tulajdonos személye egyértelmű, nincs örökösödési vita, hagyatéki eljárás, elhunyt tulajdonos bejegyezve, osztatlan közös tulajdon esetén használati megállapodás készült.
A földhivatali nyilvántartás rendben van: az ingatlan rendelkezik helyrajzi számmal; az alapterülete, az épületek, a besorolása stb. megfelel a tényleges állapotnak és a helyi építési előírásoknak; a térképi adat és a valós telekhatárok egyeznek.
Nincs folyamatban jogvita vagy per, nem zajlik sem tulajdonjogi, sem használati, sem telekhatárra vonatkozó eljárás. Emellett nem áll fenn birtokháborítási ügy és nincs folyamatban végrehajtási eljárás.
Az ingatlan rendelkezik használatbavételi engedéllyel, jogerős építési engedéllyel vagy fennmaradási engedéllyel. Ha bővítés, átalakítás történt, az is engedélyezett és dokumentált. Ha egy ház engedély nélkül épült, de már régóta áll, akkor fennmaradási engedélyt kell kérni az építésügyi hatóságtól.
A tulajdoni lapon nincsenek olyan bejegyzések - például végrehajtás, illetve szolgalmi jog, haszonélvezeti jog tisztázottak -, amelyek akadályoznák a tulajdonátruházást vagy korlátoznák az ingatlan birtoklását és használatát. Fontos: bizonyos ingatlan terhek (pl. A lakásvásárlás kockázatai közé tartozik, ha egy ingatlan helyzete jogilag rendezetlen, ami több tényező miatt is lehet. Ilyenkor a valóságos állapot és a hivatalos nyilvántartás közötti eltérés áll fenn, vagy rendezetlen terhek, jogok korlátozzák az adásvételt. A banki jelzálogjog az egyik leggyakoribb teher a tulajdoni lapokon. Ez a bank biztosítéka arra az esetre, ha az adós nem fizetné vissza a hitelt: ebben az esetben a bank végrehajtást kérhet.
A térképmásolat és a valóság eltérése
Megtaláltad álmaid otthonát, a banknál is jó vagy, kiválasztod az adásvételi szerződést megíró ügyvédet és hátradőlsz! Idilli állapot, de gyakran csak ezután jön a bosszúság, mert új otthonod egy része nincs a földhivatali térképmásolaton feltüntetve. A térképen fel nem tüntetett épületrészek jogilag rendezetlensége ugyanis az értékbecslő látogatásakor vagy az értékbecslési szakvélemény benyújtását követően derül ki. Gyakran itt jön a hoppá, amikor a fel nem vázolt, de egyébként jó állapotú és értékes épületrészek értéke nulla!
A bank, ellentétben az ügyvédi gyakorlattal (és itt tisztelgek az ügyvédi kivétel előtt), vizsgálja a tulajdoni lapon felül a térképmásolat adatait is. A dokumentummal szerintem minden ügyvédnek foglalkoznia kellene, hiszen ha hitel is kerül az ügyletbe, a jogilag rendezettség vizsgálatára is sor kerül. Az értékbecslő úgy készíti el a szakvéleményét, hogy a vonatkozó banki előírásokat is betartja.
Gyakori probléma (főként családi házak, házrészek tekintetében), hogy a lakóterület, melléképület egy része nincs feltüntetve a térképmásolaton. Az érintett épületrész jogilag rendezetlen! Vagyis az értékelő, függetlenül annak méretétől és állapotától, 0 (zéró) Ft összegben veheti figyelembe.
A térképmásolat alapján ellenőrizheted, hogy az ingatlan valós mérete megegyezik-e a hirdetésben szereplővel. A térkép pontatlan lehet: A térképmásolat nem feltétlenül tükrözi a valóságot, elavult adatokat is tartalmazhat.
Gyakori probléma - kertes, családi házak esetében - hogy a térkép és a helyszínen fellelt állapot nem egyezik. Nincs vele gond, ha a vevő készpénzes, és senki nem ellenőrzi a feltüntetett adatok helyességét (persze ettől még fennáll a probléma, és ha később újra eladóvá válik, akkor újra gondot okoz). Nincs feltüntetve egy alap nélküli építmény, pl. Ez nem okoz problémát, ha nincs beton alapja, vagyis a tároló bármikor elmozdítható. Ha az ingatlanhoz utólag lettek hozzáépítve ezek a részek, azonban nem szerepelnek a térképmásolaton, a bank elutasíthatja a hitelkérelmet.
Ha szorít az idő, ez nem jó hír. Ha megvan az a bizonyos „hátszél”, itt érdemes kihasználni. Sokat gyorsíthat az ügyintézésen.
Engedély nélküli építkezés és következményei
Amennyiben engedély nélküli építkezésről van szó, például engedély nélkül építette a ház, épület, mert háznak ilyenkor nem igazán nevezhetjük, vagy éppen bővítve lett, vagy terasz lett hozzá építve és így tovább, vagy éppen garázs, melléképület, nyári konyha stb. 10 éven belül, ha éppen feljelentés van, vagy éppen észre veszik, ki szúrják visszabontathatják, lebontathatják a szabálytalan ingatlant meg még fizethetsz is bőven.
Sok pénzedbe és idődbe fog kerülni. Sőt az sincs kizárva, hogy köteleznek a le, illetve visszabontásra, meg még jól meg is büntetnek.
Ebben az esetben nem mondta el a valóságot az ingatlan tulajdonosa, hogy engedély nélkül építette a teraszt, egyszóval megetetett. Itt mindenki bűnös volt, az eladó, vevő és az ügyvéd is.
Ha egy ház engedély nélkül épült, de már régóta áll, akkor fennmaradási engedélyt kell kérni az építésügyi hatóságtól.
Amennyiben 10 évnél régebben épült az épület, akkor meg kell bíznunk egy földmérőt, aki elkészíti az ehhez szükséges vázrajzot. A földmérő a terepi felmérés után, irodai feldolgozás során elkészíti a földhivatalba beadandó dokumentumokat a törvényi előírásoknak megfelelően.
Ha engedély nélküli hozzáépítésről van szó, akkor is megoldható a probléma: kérhető fennmaradási engedély.
A tulajdoni lap és a térképmásolat fontossága
Az ingatlan térképmásolat és az ingatlan tulajdoni lapja elengedhetetlen dokumentum ingatlanvásárláskor mind a vevő, mind az eladó számára.
A legtöbb ember élete során legfeljebb egy-két alkalommal ad el/ vásárol ingatlant, és nem igazán van tisztában azzal, hogy a tulajdoni lap mennyi fontos információt rejt és mennyire lényeges ezeket pontosan érteni.
A tulajdoni lap egy olyan okirat, amelyben megtalálható az összes fontos adatod egy ingatlanról az ingatlan-nyilvántartás adatai alapján. Tulajdoni lapja minden ingatlannak és teleknek van. A tulajdoni lapok publikusak, vagyis bárki lekérheti bármelyik ingatlan tulajdoni lapját térítés ellenében. Ehhez tudni kell az ingatlan pontos címét és/vagy helyrajzi számát.
Tartalmazza az ingatlan számszerű adatait (cím, helyrajzi szám, terület, besorolás), a tulajdonos(ok) neve, adatai, az esetlegesen bejegyzett jogok (jelzálog, végrehajtás, haszonélvezet stb.).
I. II. rész az ingatlan tulajdonosainak nevét, személyes adatait, valamint egyéb adatait (a tulajdonos kiskorúságát vagy gondnokság alá helyezésének tényét), jogi személynél a megnevezését, illetőleg székhelyét rögzíti. Itt ellenőrizhetjük, hogy tényleg az-e a tulajdonos, akitől meg akarjuk venni az ingatlant, hány százalékban birtokolja az ingatlant stb.
III. a III. A fentiek mind akadályai lehetnek az ingatlannal kapcsolatos jogszerzésnek, ezért különleges figyelmet érdemelnek. A legfontosabb, hogy az ingatlan akkor tehermentes, ha a III.
Nagy a jelentősége az I. rész feletti szakasznak is, ahol az esetleges széljegyet tüntethetik fel. Az ingatlannal kapcsolatban benyújtott bármely kérelem esetén, az ingatlan tulajdoni lapjára a beadvány iktatószámát, és a benyújtás dátumát, már a benyújtás napján rávezetik, ideiglenes jelleggel, ez a széljegy. A széljegy kifejezi, hogy az ingatlanra vonatkozóan már megindult ingatlan-nyilvántartási eljárás. Mutatja továbbá a kérelmek elintézésének sorrendjét is. A földhivatal köteles mindig a korábban érkezett kérelmet elbírálni, kivéve, ha a különböző beadványok kérelmezői eltérően állapodnának meg. A széljegy csak azt jelzi, hogy egy benyújtott kérelem elbírálása folyamatban van. A széljegy alapjául szolgáló ügyet akár el is utasíthatja a földhivatal.
Fontos: az ingatlan tulajdoni lapját megtekintve, ha valamelyik rész nem tartalmaz adatokat, akkor is szerepelnie kell, valamint annak a bejegyzésnek is ott kell lennie, hogy "ez a rész bejegyzést nem tartalmaz". Előfordulhat, hogy olyan régi kölcsönök, hitel vagy nagyobb közműtartozások is szerepelnek rajta, amik időközben rendezve lettek, de a bejegyzés nem lett róla törölve.
Tehát akár vásárolni, akár eladni szeretne, mindenképpen tájékozódjon az ingatlanról! Ha szükséges, vegye igénybe ingatlanszakértő, ügyvéd segítségét! Kérdése van? Keresse munkatársainkat!
Az osztatlan közös tulajdon felszámolása és rendezése
A 2020. évi LXXI. törvény indokolása a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szól.
Az európai szinten is versenyképes magyar agrárgazdaság kialakításának alapvető feltétele a tiszta, átlátható földtulajdoni struktúra kialakítása valamennyi állami és magántulajdonú föld tekintetében. Ennek egyik jelenlegi gátja az osztatlan közös földtulajdon fennállása, ami a magyar agrárium fejlődésének egyik felszámolandó akadálya. Erre tekintettel fontos, hogy a jogalkotó minden olyan osztatlan közös földtulajdon megszüntetésére lehetőséget kínáljon, amelynek létrejöttében az állam, a szabályozás szerepet játszott.
A törvény számos új előírással segíti az osztatlan közös földtulajdon megszüntetését, minden esetben támogatva a felek egyezségét, valamint a tényleges földhasználók további tulajdonszerzését és jól hasznosítható birtoktestek kialakítását.
A törvény mindezeken túl egy új eljárás bevezetésével kísérletet tesz a földnek minősülő ingatlanok tekintetében tulajdonosként bejegyzett azon személyek beazonosítására, akiknek az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatai hiányosak. Az eljárás keretében a törvény az ingatlanügyi hatóság számára hivatalból történő kötelező adatfeltárást, adategyeztetést és annak sikeressége esetén adatkiigazítást ír elő.
Ha az adatfeltárás nem vezet eredményre, az ingatlanügyi hatóság hirdetmény útján próbálja felderíteni a tulajdonos személyét.
Ha az adatfeltárási eljárások alapján a tulajdonost nem lehet beazonosítani, vagy az adott ingatlan esetén a tulajdonosként bejegyzett személy 120 évnél idősebb, de halálának ténye semmilyen módon nem vált ismertté, úgy az ingatlanügyi hatóság hivatalból megállapítja, hogy a tulajdonos beazonosíthatatlan és ezáltal az ingatlan tulajdoni helyzete rendezetlen. Ezekben az esetekben az érintett ingatlanok a törvény erejénél fogva kerülnek az állam tulajdonába.
A törvény tárgyi hatálya illeszkedik ahhoz a társadalmi igényhez, hogy a földnek minősülő ingatlanok - ideértve az erdő művelési ágú ingatlanokat is - tulajdonviszonyainak rendezése hatékonyan megvalósulhasson, függetlenül attól, hogy az egyes tulajdonjogok mikor és milyen jogcímen keletkeztek. Erre tekintettel a törvény kimondja, hogy a tárgyi hatálya a Földforgalmi törvény szerint földnek minősülő ingatlanra terjed ki.
A törvény az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének minél hatékonyabb és gyorsabb folyamatát kívánja megteremteni, ennek érdekében több vonatkozó ágazati jogszabályban szereplő szabályhoz képest tartalmaz eltérő rendelkezéseket.
A tulajdonostársak közötti egyezség eredményes létrehozatalának és a megosztási folyamat sikeres lezárásának biztosítása érdekében indokolt, hogy a megosztással érintett ingatlan tulajdoni lapjára feljegyzésre kerüljön a folyamatban lévő megosztás ténye, melynek joghatása, hogy a megosztási folyamat időtartama alatt az érintett ingatlanon semmilyen ingatlan-nyilvántartási változás nem mehet végbe. A visszaélések elkerülése érdekében ugyanakkor rendelkezni kell az ingatlant érintő ezen zárlat maximális időtartamáról, valamint ismételt feljegyzésének feltételeiről is.
Mindezekhez az szükséges, hogy a megosztást kezdeményező tulajdonostárs a földrészlet fekvése szerint illetékes ingatlanügyi hatóságnál jelentse be a megosztási folyamat megindítását. A bejelentés alapján az ingatlanügyi hatóság felvezeti a tulajdoni lap III. részére a folyamatban lévő megosztás tényét, valamint kiadja az osztóprogramhoz az adott ingatlan tekintetében hozzáférést biztosító technikai azonosítót. A tény feljegyzését követően benyújtott egyéb kérelmeket vagy megkereséseket az ingatlanügyi hatóság függőben tartja megosztás tényének törléséig.
A tulajdonosok minél szélesebb körű tájékoztatása érdekében garanciális jelentősége van annak is, hogy a kormányzati portál erre a célra kialakítandó felületén mindenki számára hozzáférhető legyen a megosztással érintett ingatlanok aktuális listája, ennek érdekében a tényfeljegyzéssel egyidejűleg az ingatlanügyi hatóság intézkedik az ezzel kapcsolatos hirdetmény elektronikus úton történő közzétételéről.
A bejelentéssel nem indul hatósági eljárás a megosztást illetően, a folyamat kizárólag a felek és az általuk kötelezően igénybe veendő ügyvéd, valamint az általuk bevont személyek részvételével zajlik.
A folyamatban lévő megosztás ténye nem jegyezhető fel, ha az ingatlan tulajdoni lapján széljegy, vagy a megosztás eredményes lefolytatását veszélyeztető tényfeljegyzés szerepel. Ugyancsak nem jegyezhető fel a folyamatban lévő megosztás ténye az érintett ingatlan valamely tulajdoni hányadára vonatkozó tulajdonátruházás hatósági jóváhagyása iránti eljárás időtartama alatt.
A törvény rendezi továbbá azt az esetet is, ha a megosztani tervezett ingatlan a földrendező és a földkiadó bizottságokról szóló 1993. évi II. törvény szerinti részarány földkiadás eredményeként keletkezett osztatlan közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó eljárással is érintett.
A megosztás nem hatósági és nem bírósági úton történik. Az Alaptörvény II. cikkében rögzített emberi méltósághoz való jogból levezethető cselekvési és döntési autonómia és az Alaptörvény XIII. cikk (1) bekezdése szerinti tulajdonhoz fűződő jog érvényesülése érdekében megosztás kizárólag a tulajdonostársak egyezségén alapulhat.
A tulajdonostársak bármelyikének kezdeményezésére, a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti egyszerű többségének egyetértése mellett létrehozható olyan egyezség, amelynek hatálya kiterjed a megosztást ellenző kisebbségi tulajdonostársakra, illetve azon tulajdonostársakra is, akik a megosztásban azért nem vettek részt, mert nem voltak elérhetőek.
A tapasztalatok szerint a megegyezések eredményességét csökkentik egyrészt azon - az ingatlan-nyilvántartásban jelenleg is nagy számban fellelhető - jogosultak, akik személye egyértelműen nem beazonosítható, vagy lakóhelye, tartózkodási helye nem ismert, másrészt a tulajdonukat képező földről megfelelően gondoskodni nem tudó vagy nem akaró tulajdonostársak. Ennek kiküszöbölése érdekében rendelkezik úgy a javaslat, hogy az egyezség létrejöttéhez elegendő a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerint számított egyszerű többsége (50%+1 szavazat).
A kisebbségbe kerülő tulajdonostársak védelme érdekében ugyanakkor - a már említett értesítési szabályokon túl - további garanciális előírások beépítése szükséges, melyek megszegése egyúttal az egyezségi megállapodás semmisségét is maga után vonja.
A javaslat anyagi jogi korlátként rögzíti, hogy a megosztás során egyik tulajdonosnak sem juthat a megosztás alapjául szolgáló ingatlanban fennálló tulajdoni hányada alapján a földnek aranykorona értékben kifejezett kataszteri tiszta jövedelme szerint számított értékűnél kisebb értékű ingatlan, kivéve, ha abba az egyezség részeként kifejezetten beleegyezik.
Az új ingatlanokat - az Alaptörvény P) cikkének (1) bekezdésében foglaltak érvényesülésének érdekében - úgy kell kialakítani, hogy azok a rendeltetésszerű mező- és erdőgazdasági művelésre alkalmasak legyenek.
Kifejezett beleegyezése nélkül egyik tulajdonostárs tulajdoni hányada sem kerülhet közös tulajdonú ingatlanba kiosztásra.
Amennyiben a tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti egyszerű többség szerint létrejön az egyezség, azt egyezségi megállapodásban szükséges rögzíteni, mely ügyvédi ellenjegyzést igénylő dokumentum. Az egyezségi okiratnak részét képezi a megosztás térképi megjelenítését szolgáló elektronikus dokumentum (a továbbiakban: térképvázlat), melyet a tulajdonosok az erre a célra létrehozott és a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szerv által üzemeltetett, a megosztás során kötelezően bevonandó ügyvéd számára hozzáférhető informatikai program, ún. osztóprogram alkalmazásával tudnak elkészíteni.
Az egyes tulajdonostársak jogos érdekeit védő garanciaként az egyezségi megállapodás kizárólag az osztóprogram által készített térképvázlat és területkimutatás csatolásával készíthető el érvényesen. A kizárólagosság az osztóprogram alkalmazását illetően kettős jelentéssel bír: egyrészt az e program segítségével létrehozott térképvázlat kizárólag az e törvény szerinti megosztásban használható fel, ennek biztosítására a program által előállított elektronikus, illetve az abból létrehozott papír alapú dokumentumot megfelelő azonosító jelzéssel szükséges ellátni; másrészt az e törvény szerinti megosztás során kizárólag az osztóprogram segítségével létrehozott térképvázlat használható fel.
Az osztóprogram lehetőséget biztosít mind az értékarányos, mind pedig a területi alapú megosztás elvégzésére, valamint a tulajdonostársak az eredeti tulajdoni hányaduktól eltérő megosztásban is megegyezhetnek, vagyis egyes tulajdonostársak a megosztással egyidejűleg további tulajdonrészt is szerezhetnek az ingatlanban osztatlan közös tulajdon megszüntetése jogcímén.
A tényleges tulajdoni rendezést és az optimális birtokszerkezet kialakítását segíti továbbá, hogy a megosztásba a tulajdonosok több ingatlant is bevonhatnak annak érdekében, hogy az - ugyanazon település különböző részein, vagy akár ugyanazon járáshoz tartozó több településen elhelyezkedő - ingatlanokban fennálló tulajdoni illetőségeik egy tömbben kerüljenek kiosztásra.
Az osztóprogram az új ingatlanok kialakítása során átveszi az eredeti ingatlannak a térképvázlat elkészítésekor hatályos ingatlan-nyilvántartási adatait. A megosztandó ingatlant esetlegesen érintő felmérési, térképezési és területszámítási hibák, valamint a művelési ág eltérések javítására a megosztás során a felek erre irányuló akarata esetén sem kerülhet sor.
Az esetleges felmérési, térképezési és területszámítási hibák, valamint a művelési ág eltérés kockázatát az egyezség aláírásával a tulajdonosok viselik. A megegyezésben részt vevő tulajdonosok felelősségi körébe ugyanis beletartozik az is, hogy kellő körültekintéssel járjanak el a megegyezést megelőzően az ingatlan állapotát illetően. Amennyiben a tulajdonostársak az egyezségi folyamat során ilyen jellegű hibát azonosítanak, és azt az új ingatlanok kialakítása előtt rendezni szándékoznak, úgy azt saját kezdeményezésre, a megosztástól független, külön erre szolgáló hatósági eljárás keretében tehetik meg. Ebben az esetben az e törvény szerinti megosztást a rendezésre irányuló eljárások lezárultát követően tudják megvalósítani.
Az egyezségben rendelkezni kell arról is, hogy az eredeti ingatlan tulajdoni lapján szereplő jogok és tények a megosztással kialakítandó új ingatlanok melyikére kerüljenek átjegyzésre, valamint a tulajdonostársak valamelyikének tulajdonában álló, a földtől elválaszthatatlan vagyontárgyak tulajdonba adásáról és értékének megtérítéséről vagy további használatuk feltételeinek a meghatározásáról.
Az eredeti ingatlan tulajdoni lapján szereplő jogok, tények bejegyzésének, illetve feljegyzésének alapjául szolgáló vázrajzok tekintetében a föld fekvése szerint illetékes ingatlanügyi hatóságot szükséges adatszolgáltatás céljából megkeresni.
A térképvázlaton, illetve területkimutatáson rögzíteni szükséges, hogy az adott jog, illetve tény az újonnan keletkező mely ingatlan(oka)t érinti, és ezt a dokumentumot jóváhagyás céljából meg kell küldeni a jogosultak számára.
Az e törvény szerinti megosztások során nem hagyhatók figyelmen kívül az adott ingatlanra vonatkozó - sok esetben más jogágakhoz tartozó - jogszabályi előírások, melyek érvényesítése az egyezség során szintén a felek kötelessége. Ennek érdekében indokolt, hogy a tulajdonosok az egyezségi dokumentumokat megküldjék a feladatkörük által érintett hatóságok számára is a megosztás jóváhagyása érdekében.
Annak érdekében, hogy a fenti eljárás ne eredményezze a megosztási folyamat indokolatlan elhúzódását, a törvény 15 napban rögzíti a véleményadás határidejét. A határidő elmulasztása egyenértékű a megosztáshoz való hozzájárulással.
Az egyezség keretében rendelkeznek a tulajdonostársak az új ingatlanok megközelítéséről is. Főszabály szerint szolgalmi jog biztosítja azon ingatlanok megközelítését, amelyek nincsenek összekötve úttal, de a felek döntése szerint önálló út is kialakítható. Út kialakítása esetére szükséges a termőföld védelméről szóló törvény módosítása a más célú hasznosítási engedély alóli mentességi esetek bővítése tekintetében.
A birtokelaprózódás megakadályozása érdekében elengedhetetlen a területi minimum megállapítása, amelynél kisebb térmértékű földrészlet nem kerülhet a megosztás során kialakításra. Ezen méretkorlát alapján az új földrészletek szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetén 3000 m2-nél, szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelési ág esetén 10 000 m2-nél (1 hektár), zártkerti földnek minősülő ingatlan esetében pedig 1500 m2-nél kisebb területnagyságúak nem lehetnek.
Az e törvény szerinti megosztási folyamat fontos eleme, hogy a területi minimumot el nem érő tulajdoni hányadok ne maradjanak a megosztás után közös tulajdonban álló, úgynevezett maradványterületekben. Nincs azonban akadálya annak, hogy az egyezség során közös tulajdonú ingatlan is kialakításra kerüljön, ha az abban érintett tulajdonostársak azt kifejezetten kezdeményezik.
A területi minimumot el nem érő és önálló ingatlanná nem alakítható tulajdoni hányadoknak a többi tulajdonostárs általi megváltására kerül sor. A tulajdonostársaknak az egyezségben ki kell térniük ezen területi minimum alatti tulajdoni hányadok megváltására is.
Ingatlan vásárlás hitelre: a jogi rendezetlenség nagy kockázat !
tags: #jogilag #rendezetlen #ingatlan