A nem fizető bérlőkkel szembeni jogi lépések és a szerződéskötés fontossága
Egy ingatlan kiadása azonban nem teljesen kockázatmentes. Érdemes minden esetben körültekintően eljárni. Ugyanis komoly problémákat okozhat, ha olyan személy részére adjuk ki lakásunkat, aki aztán nem fizeti a bérleti díjat és a rezsi költségeket. A D.A.S. JogSzerviz szakértői átfogó, kétrészes írásukban ismertetnek minden fontos tudnivalót. Most az első részt olvashatják.
Fontos kiemelni, hogy a magyar jogi szabályozás alapvetően a birtokost védi. Ez azt jelenti, hogy egy nem fizető bérlővel szemben sajnos csak bizonyos feltételek fennállása esetén teheti meg a tulajdonos azt, hogy kilakoltatja a saját lakásából. Ilyen feltétel az, hogy bíróság, vagy közjegyző által hozott, végrehajtható határozatnak kell a bérbeadó rendelkezésére állnia.
A lakásbérleti szerződéseket írásba foglaltan kell megkötni. Az írásba foglalt szerződés érvényességi kelléke, hogy a szerződni szándékozó felek, valamint két tanú aláírja azt. Az írásba foglalás mellett célszerű a bérleti szerződést közjegyzői okiratba foglaltan megkötni. Mivel ebben az esetben nincs szükség külön lakáskiürítése iránti eljárás megindítására a nem fizető bérlővel szemben.
Ha nem fizet a bérlő a bérbeadó köteles a következményekre történő figyelmeztetéssel a bérlőt a lakás bérleti díjának megfizetésére írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással megszüntetheti a bérleti jogviszonyt. Fontos, hogy a felmondás a fizetés teljesítésére megállapított és elmulasztott határnapot követő hónap, utolsó napjára szólhat és a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.
Ezt követően, amennyiben a bérlő nem hagyja el önkéntesen a megadott határidőn belül a lakást, a bérbeadó kérésére a közjegyző végrehajtási záradékkal látja el a közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződést. Ez azonnal végrehajthatóvá válik, és kezdeményezhető a bérlő végrehajtó közreműködésével történő kilakoltatása.
Amennyiben a lakásbérleti szerződést nem foglalják közjegyzői okiratba, a bérbeadó tulajdonosnak egyedüli lehetősége a nem fizető bérlővel szemben a lakás kiürítése iránti per megindítása. Ez alapján a bíróság az önkényesen elfoglalt lakás kiürítését nemperes eljárás során hozott végzésben rendeli el.
A D.A.S. Magyarországon a népesség majdnem 9 százaléka, mintegy 850 ezer ember él bérelt ingatlanban, ami a 30 százalékos uniós átlagnál jóval alacsonyabb. Az elmúlt években a lakásukat vagy házukat bérbe adók közül egyre többen szabták a beköltözés feltételéül, hogy a bérlő közjegyzői okiratban, végrehajtás terhe mellett vállalja, hogy ha a szerződés megszűnik, kiköltözik az ingatlanból. A bérlőt megilleti az úgynevezett birtokvédelem, és őt csak a bérleti szerződés megszüntetésével lehet kimozdítani az ingatlanból. Tóth Ádám, a Magyar Országos Közjegyzői Kamara elnöke szerint a legtöbben a kiköltözésről kérnek közjegyzői okiratba foglalt kötelezettségvállalást a bérlőtől.
Felhívták a figyelmet arra: míg a jogszabályok egyes időszakokban nem engedik a lakás kiürítését, addig az elmaradt bérleti díjra, rezsire és lakáshasználati díjra mindig kérhető végrehajtás, ha a bérlő közjegyző előtt vállalta ezek megfizetését. A tapasztalatok szerint az elmaradt díjak és költségek behajtására vagy a bérlő kiköltözésének kikényszerítésére ritkán kerül sor, a közjegyzői okirat megléte ugyanis önmagában növeli a fizetési és teljesítési hajlandóságot. A közjegyzői okirat megléte nemcsak a bérbeadót, hanem a bérlőt is védi, hiszen például nem követelhetnek tőle magasabb bérleti díjat a szerződésben foglaltnál.
Gyakran előfordul, hogy a bérbeadók az adófizetés elkerülése miatt nem akarnak szerződést aláírni. Sok bonyodalom adódhat azonban abból, ha a lakás kiadásakor nem születik írásba foglalt megállapodás a bérlő és a bérbeadó között. Ez nem csak a bérbeadónak, de a bérlőnek is rendkívül hátrányos és költséges lehet.
Tipikus helyzet: nincs szerződés
„Két hete a párommal kivettünk egy lakást. Előre kifizettük az aktuális havi bérleti díjat, plusz két havi bérleti díjnak megfelelő kauciót. Ma felhívott a bérbeadó, hogy a jövő hónaptól kétszeresére emeli a bérleti díjunkat és megfenyegetett, hogy ha nem fizetjük ki az emelt összegű bérleti díjat, akkor rendőrt hív, lecseréli a zárat és lezárja a közműveket. Szerződést sajnos nem írtunk. Mit tehetek ebben a helyzetben?”
Nem írtunk alá szerződést. Nincs is szerződésem?
Nem! Attól még, hogy nem került írásba foglalásra a szerződés, a szerződés létrejött. Fontos viszont, hogy a törvény szerint a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. Ha nem kerül írásba foglalásra a szerződés, akkor az semmis, tehát olyan, mintha meg sem kötötték volna.
Jogszabály: a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény) 2. § (5) bekezdés, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:108. §
Mi lehet tenni ilyenkor?
Legjobb a megegyezést keresni és visszamenőleg írásba foglalni a szerződést, így az a szerződés a megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal érvényessé válik.
Jogszabály: Ptk. 6:111. §
Mi történik, ha nem tudunk megegyezni?
Ilyenkor mind a bérbeadó, mind a bérlő kérheti az “eredeti állapot helyreállítását.” A bérbeadó visszakövetelheti a lakást, tehát kérheti, hogy a lakó ürítse ki és bocsássa a bérbeadó rendelkezésére, a bérlő pedig visszakövetelheti a bérlőnek átadott összeget. Ha azonban már két hetet laktak a lakásban, akkor a bérlő a lakás használatáért és a közüzemi szolgáltatásokért fizetni köteles.
Jogszabály: Ptk. 6:115. §
Írásban nincs szerződés, de a megállapodásunk mégis csak számíthat valamit?
Az alakiság megsértése miatt semmis szerződés a teljesítés elfogadásával a teljesített rész erejéig érvényessé válik. Az írásbafoglalás elmaradása ellenére tehát érvényes lesz a bérleti szerződés, ha a bérbeadó átadta a lakás birtokát és elfogadta a bérleti díjat.
Jogszabály: Ptk. 6:94. § (1) bekezdés
Ha végül is utóbb mégis érvényessé válik a szerződés, akkor a megemelt lakbért is ki kell fizetni?
Nem. A lakbér emelése a bérleti szerződés módosítását igényli. Ha a felek a lakbér módosításában nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. A bíróság jogerős határozatáig a lakásért a korábban fizetett, ennek hiányában a bérbeadó által közölt lakbért kell fizetni.
A lakbér emelését tehát a bérbeadónak kell kérnie a bíróságtól, a bérlőnek ezzel nincs teendője.
Jogszabály: Lakástörvény 6. § (2) bekezdés
Jogszerű-e zárcserével fenyegetni?
Nem. A bérbeadó minden követelését törvényes úton kell, hogy érvényesítsen. A zár lecserélése, bejárati ajtó levétele nem az. Ha a bérbeadó lecseréli a zárat vagy eltávolítja a bejárati ajtót, akkor a bérlő birtokvédelmet kérhet ellene az illetékes önkormányzat jegyzőjénél. Ilyen esetben nem számít, hogy ki a tulajdonos, a jegyző a békés birtoklást fogja védeni. A birtokvédelmi kérelemért 3000 forint illetéket kell fizetni az önkormányzatnak.
Jogszabály: Ptk. 5:5. §, 5:8. §, a jegyző hatáskörébe tartozó birtokvédelmi eljárásról szóló 17/2015. (II. 16.) Korm. rendelet, az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 29. §
Hogy történhet a lakás kiürítése a gyakorlatban?
A bérbeadó a bíróságtól kérheti a lakás kiürítését jogalap nélküli birtoklás címén. A lakás kiürítése perben kérhető. A pert a lakás fekvése szerint illetékes kerületi vagy járásbíróságnál lehet megindítani. Jogi képviselet, tehát ügyvéd nem kötelező semelyik félnek. Önkéntes teljesítés (kiköltözés) hiányában más módon a lakás kiürítése nem oldható meg. Nem lehet tehát rendőrt hívni és a rendőrséget kérni a kilakoltatásra, mivel a rendőrség csak bírósági végrehajtó kérésére működik közre kilakoltatásnál. Nem lehet kérni továbbá, hogy a bíróság gyorsított eljárásban önkényes beköltözőként kezelje a lakót, mivel a lakó a felek szóbeli megállapodása alapján, tehát nem önkényesen beköltözve jutott a lakás birtokába.
Jogszabály: Ptk. 5:9. §, a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény 5. §
Hogyan történhet a kifizetett bérleti díj és a kaució visszaszerzése, ha nem írtunk alá szerződést?
A lakó visszakövetelheti a már kifizetett bérleti díjat és kauciót, amit még nem lakott le a lakásban. Először érdemes a bérbeadót írásban felszólítani. Az írásbeli felszólítást, ha megvan a bérbeadó hivatalos címe, mindig igazolható módon kell megtenni: ajánlott küldeményként postára adni vagy személyesen átvetetni vele. Ha bérbeadó eleget tesz a felszólításnak, akkor a feleknek el kell számolniuk egymással. Ha a bérbeadó nem tesz eleget a felszólításnak, a bérlő csak akkor tud bármilyen jogi lépést tenni, ha ismeri a bérbeadó hivatalos lakóhelyét, ennek hiányában a tartózkodási helyét. Ilyenkor ún. fizetési meghagyás kibocsását kérheti a bérbeadóval szemben jogalap nélküli gazdagodás címén. Ha nincs ügyvédje, akkor nem kell írásban kérnie, a kérelmet bármelyik közjegyzőnél szóban is előterjesztheti. A közjegyzőnek ilyenkor fizetni kell. A közjegyzői díj összege a követelt összeg 3%-a, de minimum 5.000 forint. Ha valaki rászoruló, akkor kérhet költségmentességet a közjegyzőtől. Ha a bérbeadó a fizetési meghagyást nem veszi át, átveszi, de nem válaszol, vagy éppen válaszol és elismeri a követelést, akkor a követelt összeget végrehajthatják rajta. Ha viszont válaszol és vitatja a követlést (ellentmond), akkor az eljárás perré alakul és a bérlőnek keresetlevelet kell benyújtania a bírósághoz. Erre a közjegyző felhívja a bérlő figyelmét. A perben a bérlőnek mint felperesnek kell bizonyítania, hogy jogosan követeli az összeget. A bizonyításban tanúkat idéztetethet vagy okiratokat (például átvételi elismervény) csatolhat be. A perben nem kötelező az ügyvéd, azonban érdemes ügyvéd segítségét kérni. Ha ezt nem engedheti meg magának a bérlő, akkor kérhet ún. pártfogó ügyvédet.
Jogszabály: Ptk. 6:579. §, a fizetési meghagyásról szóló 2009. évi L. törvény 14.§, 19. §, 20. §, 37. §, 47. §, 48. §
Van más jogi lehetőség a peren kívül?
Önmagában azért, mert bérbeadó nem adja vissza a neki átadott pénzt vagy a bérlő nem költözik ki a lakásból, nincs értelme feljelentést tenni. A rendőrség csak szabálysértés vagy bűncselekmény esetén jár el. Mivel az ígéret megszegése egyik közé sem tartozik, ezért a rendőrség az ilyen feljelentéseket el fogja utasítani. Ha azonban a bérbeadó nem hajlandó írásban szerződést kötni és úgy fogadja el a bérleti díjat, hogy nem adja át a bérlőnek a lakás birtokát, utóbb kiderül, hogy nem is volt jogosult kiadni a lakást, például mert nem ő a tulajdonos, rövid időn belül megemeli a bérleti díjat, akkor az felveti a csalás gyanúját, amiért feljelentés tehető. Szabálysértési ügyben feljelentés akkor tehető, ha a csalással nyert összeg kevesebb, mint 50 ezer forint. Fontos tudni azonban, hogy egy szabálysértési vagy büntetőeljárás hosszú ideig tart, így ilyen esetben sem jut hamar a bérlő az összeghez.
Jogszabály: a szabálysértésekről, a szabálysértési eljárásról és a szabálysértési nyilvántartási rendszerről szóló 2012. évi II. törvény 177. § (1) bekezdés b) pontja, a Büntető Törvénykönyvről szóló 2012. évi C. törvény 373. §
Hogyan lehet kilakoltatni egy bérlőt, aki nem fizet lakbért?
Egy nemrég nagy visszhangot keltő esetben például egy házaspár 2022 elején adta ki a lakását egy kisgyermekes családnak. Eleinte úgy tűnt, minden rendben lesz, de aztán az albérlők elkezdtek késni a bérleti díjjal. A tulajdonosok ősszel fogadtak ügyvédet, de csak 2024 nyarán született bírói ítélet arról, hogy az albérlőknek ki kell költöznie. A család azonban fellebbezett, így a jogi procedúra még mindig nem zárult le.
Ha a bérlő határidőig nem fizet, újabb 8 napon belül írásban értesíteni kell a bérleti szerződés felbontásáról. Az első lépés az egyeztetés, majd az írásbeli felszólítás. Fontos megjegyezni, hogy a jogszabályok szerint télen (november 15. és április 30. között) kilakoltatási moratórium van, így ilyenkor még végrehajtható kiköltözési nyilatkozattal sem lehet valakit az utcára tenni. A legbiztonságosabb megoldás közjegyző előtt tett egyoldalú kiköltözési nyilatkozattal megkötni a bérleti szerződést.
Ahogy a fentiekből látszik, egy problémás bérlő komoly fejfájást és pénzügyi veszteséget okozhat a tulajdonosnak. A Rentify ugyanakkor az ingatlankezelésben szerzett tapasztalat révén biztosítani tudja, hogy megbízható bérlő költözzön az ingatlanodba. Ne kockáztass!
A bérbeadók rémálma, hogy a bérlőjük nem fizet, és még csak az elmaradt bérleti díjat és rezsitartozást sem lehet rajtuk behajtani. Mit lehet tenni ilyen helyzetben? Általános gyakorlat, hogy a bérlő nevére nem kerülnek át a közművek, így gyakorlatilag a bérbeadó részére érkező számlák szerinti tartozások végeredményben a bérbeadót fogják nemfizetés esetén terhelni, azaz a szolgáltatókkal szemben a nem is az általa elfogyasztott közüzemi díjakat is neki kell kifizetnie. Ennek legjellegzetesebb példája, hogy a bérlő a bérleti szerződés megkötésekor a bérbeadónak kauciót (óvadékot) fizet. Mivel a bérlő kötelezettsége a bérleti díj határidőben való megfizetése, így nemfizetés esetén számolnia kell azzal, hogy a bérbeadó él a felmondás jogával és megszünteti a bérleti szerződést. Bérleti díj nemfizetése esetén tehát a bérbeadó köteles a bérlőt - a következményekre figyelmeztetéssel - a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet. A felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat. Ha a bérlő tartozására a kaució összege nem nyújt fedezetet, addig, amíg a bérlő ingóságai az ingatlanban vannak, a bérleti és rezsidíj tartozás erejéig a bérbeadónak törvényes zálogjoga van ezen ingóságokon. Ez azt jelenti, hogy ezen ingóságokat az elszállítástól visszatarthatja, sőt, végső esetben a zálogjog értékesítése útján a befolyt összegből tudja kielégíteni követelését.
A bérbeadónak lehetősége van még úgynevezett fizetési meghagyásos eljárás kezdeményezésére, mely eljárás a közjegyző előtt történik és kifejezetten lejárt pénzkövetelések érvényesítésére szolgáló nemperes eljárás. Kizárólag fizetési meghagyásos eljárás útján lehet érvényesíteni a 3 millió forintot meg nem haladó pénzkövetelést, tehát ezzel az eljárással fog a tartozást felhalmozó bérlővel szemben leggyakrabban találkozni a bérbeadó. Fizetési meghagyás esetén az érvényesíteni kívánt követelés összegének 3%-át kell eljárási díjként megfizetni ahhoz, hogy az eljárás elinduljon. Az eljárási díj alapja a pénzkövetelésnek az eljárás megindításakor fennálló, járulékok nélkül számított értéke (díjalap). A kamat a díjalapba nem számítható be. Ha a bérlő a részére a közjegyző által kiküldött fizetési meghagyással szemben 15 napon belül ellentmondással él, azaz bármely indok alapján a tartozás fennállását vitatja, úgy a fizetési meghagyásos eljárás peres eljárássá alakul és a bérbeadónak illetéket kell fizetnie, amely a díjalapként meghatározott összeg, mint pertárgyérték 6%-a lesz, mely minimum 15.000,- Ft, maximuma pedig 1.500.000,- Ft. Ebben az esetben a közjegyzői fizetési meghagyásos eljárásban megfizetett eljárási díj a fizetendő illeték összegébe beszámít, így tehát a különbözetet szükséges megfizetni.
A bérbeadók gyakran élnek azzal a jogszabály adta lehetőséggel és igénylik, hogy a teljes bérleti szerződés, vagy legalább a bérlő által egy egyoldalú, a fizetésre és kiköltözésre irányuló kötelezettségvállaló nyilatkozat közjegyzői okirati formában kerüljön aláírásra. A bérleti és rezsidíj tartozással összefüggésben az általános szabályok érvényesülnek, azaz az ilyen jogcímű követelését a bérbeadó 5 éves elévülési időn belül tudja érvényesíteni. Emellett a tartozás mellett a bérbeadót a nemfizetésből eredő késedelem idejére késedelmi kamat is meg fogja illetni. Erre vonatkozóan lehetősége van a feleknek, hogy a bérleti szerződésben erre külön kamatot határozzanak meg, azonban ennek elmaradása esetén is a bérbeadót meg fogja illetni a Ptk. szerinti késedelmi kamat, melynek mértéke magánszemélyek esetén a késedelembe esés időpontjától kezdődően a késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamattal megegyező mértékű. Sok esetben a bérleti díjakat nem forintban, hanem idegen pénznemben határozzák meg, ekkor a kamat mértéke az adott pénznemre a kibocsátó jegybank által meghatározott alapkamattal, ennek hiányában a pénzpiaci kamattal lesz egyező. Látható tehát, hogy a kaucióval nem fedezett tartozások esetén csak külön hatósági, ill. peres eljárás útján lehet a tartozást érvényesíteni.
Lakásunk bérbeadása könnyen rémálommá válhat, ha az albérlő nem fizeti a bérleti díjat. Lakást bérbe adni egyszerű és viszonylag jól jövedelmező módja a pénzkeresetnek. Magyarországon is egyre többen fektetik a pénzüket olyan ingatlanokba, amelyeket aztán szép summáért kínálnak bérbeadásra. Ám a felhőtlen pénzkereset könnyen rémálommá válhat, ha az albérlő nem fizeti a bérleti díjat. A kezdeti egy-egy havi tartozást egyre nagyobb összegek követhetik, ha a szép ígéretek ellenére az albérlő nem tud vagy nem akar fizetni. Mit lehet tenni ilyenkor? Tegyük ki a lakásból a bérlőt és hagyjuk veszni a tartozását, abban bízva, hogy az új bérlő majd becsületesen fizet? Vagy bízzunk a mostani bérlő ígéreteiben és kockáztassuk, hogy újabb kifizetetlen hónapokat hagy maga után?
- A legegyszerűbb és legbiztonságosabb módja a kellemetlen helyzetek elkerülésének, ha a bérlővel még a beköltözése előtt közösen elmentek egy közjegyzőhöz és közjegyzői okiratba foglaljátok a bérleti szerződést. Ez egy olyan okirat, amelyet a közjegyző mint hatósági személy ír alá, és amelynek segítségével a ki nem fizetett bérleti díjak utáni tartozásra azonnal, pereskedés nélkül végrehajtást tudsz indítani. Arra az esetre is van megoldás, ha attól tartunk, a bérlőnk nem lesz hajlandó kiköltözni a lakásunkból. Ehhez ráadásul nincs szükség a teljes szerződés közokiratba foglalására sem, elegendő, ha a bérlőnk közjegyző előtt egy ún. kiköltözési nyilatkozatot tesz. Ha ilyen papír van a kezünkben, probléma esetén a kilakoltatás külön jogi procedúra nélkül, azonnal elindítható.
- Akkor sincs veszve semmi, ha nincs közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződésed. Ilyenkor is célszerű közjegyzőhöz fordulni és ún. fizetési meghagyásos eljárást indítani a nem fizető albérlővel szemben. Ehhez még a bérleti szerződésre sincs feltétlenül szükség, bár jó, ha van valamilyen nyoma annak, hogy miben állapodtál meg az albérlővel (pl. levelezés). Ilyenkor a közjegyző fizetési meghagyást küld ki az albérlő címére arról az összegről, amellyel az albérlő tartozik neked. A fizetési meghagyás kézhezvételét követő 15 napon belül az albérlőnek reagálnia kell. Ha nem vitatja a követelést, akkor a fizetési meghagyás jogerőre emelkedik, ami olyan, mint egy jogerős bírósági ítélet, ez alapján pedig a közjegyző - a te kérelmedre - elrendeli a követelés végrehajtását. Így akár néhány héten belül a pénzedhez juthatsz. Ha az albérlő a kézbesítéstől számított 15 napon belül kifogással él a fizetési meghagyással szemben (pl. A közjegyzői fizetési meghagyás nagyon hatékony eljárás: az esetek több mint 90 százalékában az adós elismeri a tartozását. És ehhez nem kell tudnod, csak az adósod nevét és címét, amelyre a közjegyző kiküldheti a fizetési meghagyást.
- Akkor sincs nagy baj, ha az albérlőd fizetés nélkül lelép a lakásból és valamely uniós országba költözik. Ez többnyire akkor fordul elő, ha külföldinek adtad bérbe az ingatlant. Ekkor is elég felkeresni a közjegyzőt, és európai fizetési meghagyásos eljárást indítani az adóssal szemben. Ehhez elég az adósod új uniós címét ismerni.
Volt párja nem fizeti a tartásdíjat? Amennyiben a kiadott lakásba beköltözve az albérlő nem fizeti ki a szerződésben szereplő lakbér összegét, a tulajdonos több módon felléphet a jog szerint. Amikor valaki kiadja a lakását, tisztában kell lennie azzal, hogy a viszonylag egyszerűnek tűnő kiindulóhelyzet bármikor komoly procedúrákat jelentő folyamattá válhat. A jog, bár nyilvánvalóan megadja a kereteket, nem biztos, hogy mindig egyértelmű mindenki számára. Hallani olyan esetekről, amikor a bérlő nem költözik el a felmondási idő leteltével sem, és ez nem feltétlenül egyik napról a másikra megoldható helyzet. A végrehajtó ezekben az esetekben kiköltöztetheti a bérlőt, akár rendőrségi segítséggel, valamint behajthat minden meg nem fizetett tartozást.
A bérleti jogviszony azonban egy bérleti szerződéssel létrejön a közjegyző közreműködése nélkül is, a benne foglaltak szerinti felmondási idővel. A bérleti szerződés ilyenkor is irányadó, vagyis ha abba nem foglaltak bele a kiköltözés és lakás kiürítésére vonatkozóan semmit, akkor a bérbeadó bírósághoz fordulhat, és kiürítési pert kezdeményezhet. A jog ezzel együtt többféle megoldást kínál a tulajdonos számára, hogy valahogy rendezni tudja a helyzetet, és rábírja a bérlőt a fizetésre, kiköltözésre. Közüzemi tartozás esetén például elméletileg jogában áll a közművekhez való hozzáférést megszüntetni, hivatkozva arra, hogy a bérbeadó nem köteles a bérlő helyett fizetni. Ha a bérleti díjban van elmaradás, akkor a tulajdonosnak zálogjoga keletkezik a bérlő ingóságain a meg nem fizetett díj erejéig. Ez praktikusan azt jelenti, hogy zárat is cserélhet a bérlő tudta nélkül. Tehát a helyzet akkor sem teljesen reménytelen, amikor elsőre annak látszik, a jog adta lehetőségekkel érdemes lehet élni, ha nincs békés úton megoldás.
Aki nem akar közjegyzőhöz fordulni szerződéskötéskor, az mégis akkor jár a legjobban, ha a bérleti szerződésbe mindent belefogalmaz. A legjobb, ha már a bérleti szerződés megkötésekor előre gondolkodunk! A bérbeadók egyik kockázata, ha a bérleti jogviszony megszűnését követően a bérlő nem hagyja el az ingatlant. Ha a bérleti jogviszony megszűnése után a bérlő bérleti díjat már nem fizet, de az ingatlant jogellenesen nem hagyja el, a bérbeadó nem tudja használni az ingatlant. Ezekben az esetekben nem jogszerű, ha a bérbeadó önkényesen lecseréli a zárat, és a bérlőt kizárja vagy ingóságait elszállíttatja.
A közokiratba foglalás előnye, hogy az közvetlenül végrehajtható. Ha a bérlő mégsem költözne ki, a közjegyző végrehajtási záradékkal egészíti ki a kiköltözési nyilatkozatot. A végrehajtás során hatósági, rendőrségi fellépéssel jogszerűen megvalósítható a lakás kiürítése. A kiköltözési nyilatkozat elkészítésének feltétele az, hogy a felek előzetesen már megkötötték a bérleti szerződést, amit a nyilatkozat megtétele előtt be kell mutatni a közjegyzőnek. Azt javasoljuk, hogy a bérbeadó már a bérleti szerződés aláírása előtt egyeztessen a közjegyzővel, ha kiköltözési nyilatkozatot szeretne elkészíttetni. Az előkészített bérleti szerződés birtokbaadásra, felmondásra, és a jogviszony megszűnésére vonatkozó rendelkezéseit érdemes megvitatni a nyilatkozatot készítő közjegyzővel. Ha az egész bérleti szerződést közokiratba foglalják a felek, akár az elmulasztott bérleti díj és egyéb felmerülő kiadások behajtása is felgyorsítható.
A határozott idejű bérleti szerződés esetén a végrehajtási törvény lehetőséget biztosít a bérbeadó számára, hogy a határozott idő lejártát követő 60 napon belül kérheti egy gyorsított, nem peres eljárásban a lakás kiürítését. Ezt az ingatlan fekvése szerinti járásbíróságnál kell kérelmeznie, ahol igazolja, hogy a bérleti szerződésben meghatározott idő eltelt. Ez a 60 napos határidő jogvesztő, ha eltelt, már nem lehet ezzel a kéréssel a bírósághoz fordulni.
Jó tudni, hogy kis odafigyeléssel és előrelátással könnyen elejét lehet venni számos problémának. Míg a bérbeadók legnagyobb rémálma, ha a bérlő nem fizeti a lakbért, lelakja a lakást vagy nem hajlandó kiköltözni a szerződés megszűnése után. A bérlőket már egészen más kérdések foglalkoztatják. Például, hogy vissza fogják-e kapni a kauciót, és mihez kezdhetnek, ha a tulajdonos jogtalanul megtagadja a visszafizetését. A bérlők és a bérbeadók között leggyakrabban az okoz később konfliktust, ha csak szóban egyeznek meg, és nem kötnek írásban bérleti szerződést, vagy a dokumentum hiányos, és nem tér ki fontos részletekre, mint például a kaució visszafizetésének feltételeire. Ezért fontos, hogy kizárólag írásban szabad szerződést kötni (nemcsak a bizonyíthatóság miatt, hanem ez a szerződés érvényességének egyik feltétele is). És a dokumentumban rögzíteni kell minden lényeges kérdést. Nemcsak az fontos például, hogy mennyi a bérleti díj, hanem az is, hogy azt az adott hónapban meddig kell megfizetnie a bérlőnek, készpénzben vagy utalással, hozhat-e kisállatot, vagy mikor kell kiköltöznie a szerződés megszűnése után. Akkor is érdemes szerződést készíteni, ha a lakás egy rokon vagy jó barát tulajdona, a későbbi konfliktusok megelőzése mellett ugyanis az sem árt, ha a bérlő dokumentummal is igazolni tudja, hogy mit keres az ingatlanban.
Érvényes bérleti szerződést jogász segítsége nélkül, saját kezűleg is lehet készíteni, de számos kellemetlen helyzet megelőzhető, ha a felek szakember - ügyvéd vagy közjegyző - segítségét kérik. A legnagyobb biztonságot az jelenti, ha közjegyző készíti el a szerződést, az ugyanis közokiratnak minősül. A közjegyző őrizetében marad az eredeti példány, így azt letagadni vagy attól szerződésmódosítás nélkül eltérni nem lehet. Egy másik bevett módszer, hogy a felek maguk készítik el a bérleti szerződést, és a bérbeadó egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot kér a bérlőtől, amit gyakran kiköltözési nyilatkozatként is emlegetnek. Egy ilyen dokumentumban a bérlő közjegyző előtt, közvetlen végrehajtás terhe mellett vállalja, hogy a bérleti szerződésben foglalt kötelezettségét, például a bérleti díj és egyéb költségek fizetését vagy az ingatlanból való kiköltözést maradéktalanul teljesíti.
Ha a szerződést nem közjegyző készítette (tehát nem közokirat), és a bérbeadó nem tartja be a megállapodást, például olyan kárt akar megfizettetni a bérlővel, amit nem ő okozott, vagy megfelelő indok nélkül akarja felmondani a szerződést, először is érdemes megpróbálni megegyezni vele. Ha nem sikerül, a bérlő csak bíróságon, peres úton tudja bizonyítani az igazát, ez ugyanakkor gyakran hosszú és költséges folyamat. A fizetési meghagyásos eljárás a lejárt pénztartozások érvényesítésében nyújt egyszerű, pereskedés nélküli lehetőséget, és magánszemélyként bármelyik közjegyzőnél lehet kezdeményezni. Nincs más dolga bérlőnek, mint bemenni a közjegyzőhöz, és ott kitölteni egy űrlapot. Ezen fel kell tüntetni legalább az adós (bérbeadó) nevét, címét, a követelés összegét és egyéb adatait, valamint befizetni az eljárás díját. Ha a bérbeadó a kézbesítéstől számított 15 napon belül nem mond ellent a követelésnek, akkor a fizetési meghagyás jogerőre emelkedik. Ha pedig nem fizetett, a végrehajtás is megindítható vele szemben. Bizonyítékot nem kell, sőt, nem is lehet csatolni a kérelemhez. De nem árt, ha a bérlő valamilyen dokumentummal tudja igazolni, hogy jogos a követelése. Erre akkor lehet szükség, ha a bérbeadó nem ért egyet a követeléssel és ellentmondással él.
tags: #alberlo #nem #fizet #bizonyitek