Jóváírás közös költség: mit jelent, hogyan számolják és mi a teendő tartozás esetén?
Ingatlanvásárlásnál vagy egy új albérletbe való költözésnél az egyik első kérdésünk a tulajdonostól, hogy - természetesen a rezsi mellett - mennyi a közös költség összege, milyen többletkiadásokra számíthatunk? Magyarok milliói élnek társasházakban, ahol az egyik legnagyobb konfliktusforrás nem más, mint a közös költség, ami minden tulajdonost tulajdoni hányada arányában, a lakásának négyzetméterszámától függően terhel.
A közös költség mindenkit terhel, aki valamilyen társasházban, közös fenntartású épületben lakik, avagy ilyen ingatlant birtokol. A közös költség (közös költség angolul: common charges) magában foglalja a közös tulajdon fenntartási- és felújítási költségeit, a közös tulajdonrészt képző épület berendezéseinek költségeit, a rendes gazdálkodáson túli kiadásokat, illetve a biztosítási költségeket is, amelyekről általában havi rendszerességű elszámolást vezetnek, lakásonként.
Mit tartalmaz a közös költség?
A közös költség tartalma részletesen:
- Társasházi biztosítási költségek: ide tartoznak például az épületen belüli villany-, víz- és gázvezetékek meghibásodásával kapcsolatos költségek fedezése, a beázás, a viharkár és minden egyéb tényező, amelyre vonatkozik a társasházi biztosítás.
- Fenntartási költségek: a közös használatú, nem lakáscélú terek takarítási költségei (pl. lépcsőház, szeméttározó), a közös helyiségek rezsiköltségei, a liftek működtetési díja, a szemétszállítás díja (van, ahol ez a tétel nem tartozik a közös költségbe), az épület körüli járdák és zöldterületek karbantartási költségei.
- Felújítási költségek: az épület homlokzatának és közös helyiségeinek rendszeres felújítása - pl. szigetelés, festés, tetőcsere és egyéb időszakos munkálatok, de ide tartozik például a panelprogram is.
A közös költség összege magasabb, ha valakinek nagyobb alapterületű lakása van a házban, ugyanígy a kisebb lakások esetében a közös költség is kevesebb. A közös költség összege hozzávetőlegesen 7-15.000 Ft-tól indul, azonban az ennél jóval magasabb közös költség sem számít ritkának.
Jogszabályi alapok: mi a közös költség törvényi háttere?
A közös költségről a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) rendelkezik: a Társasházi Törvény közös költség tekintetében kimondja, hogy a közös költség fogalma a számviteli szabályok szerint értelmezendő, a közös költség a lakások tulajdonosait terheli, tulajdoni hányaduk arányában. Az állandó és a rendhagyó kiadások kapcsán éves elszámolást készítenek, melyben a tényleges kiadások költségnemenként kerülnek felsorolásra, az elszámolásnak tartalmaznia kell a tulajdonosok közös költséghez való hozzájárulásának előírását, teljesítését.
A Társasházi törvény 24. § (1) bekezdése szerint „A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.”
Hogyan történik a társasházi közös költség kiszámítása?
A közös költség jogszabály értelmében, akinek több a külön tulajdona és ezáltal a külön tulajdonra jutó közös tulajdoni hányada, annak a személynek a rendelkezési, használati és hasznosítási joga is több - éppen ezért a társasházi költségviselés során is arányosan több terhet kell a „közösbe” befizetnie. A társasházi közös költség megállapítása történhet a közös tulajdoni hányad alapján számított havi hozzájárulás formájában, illetve a közös tulajdoni hányad kiszámításának alapjául szolgáló alapterület szerint történő havi hozzájárulás kiszámításával is.
A lényeg tehát: a közös költség összege annak függvényében növekszik, hogy kinek mekkora a külön tulajdona a társasházban - a nagyobb lakások esetében több a közös költség, a kisebbeknél kevesebb a közös költség. Továbbá a közös költség megemelő tényezői közé tartoznak a közös kiadások: tipikusan a társasház karbantartását és felújítását célzó beruházások, mint például a tetőcsere vagy a homlokzati szigetelés.
Hol mennyi a közös költség?
A közös költség összegének megállapítása minden esetben egyedi alapon történik, hiszen minden társasháznak és a bennük található lakásoknak, garázsoknak, tárolóhelyiségeknek egyedi műszaki paraméterei vannak nyilvántartva. A közös költség összegét befolyásolhatja a lakásunk mérete mellett az épület kora és energiahatékonysága, a társasház anyagi helyzete, a múltbéli kiadások és a tervezett kiadások egyaránt.
Albérlet esetén: ki fizeti a közös költséget?
A közös költség terhe általában azt/azokat a személyt/személyeket terhelik, akik az ingatlanban élnek vagy azt birtokolják. Alapesetben a közös költség a tulajdonos terhe a rá eső tulajdoni hányadának megfelelően, azonban amennyiben az ingatlan albérlet formájában kerül kiadásra, ezt a költséget átterhelik az albérlőre a lakás rezsijével együtt - mindez érthető, hiszen a társasház működtetéséhez szükséges költségeket annak célszerű fizetni, aki ott lakik.
A „sima” közös költség rendszerint az albérlő terhe (pl. szemétszállítás, liftüzemeltetés, lépcsőház takaríttatása), azonban erről mindenképpen egyezzünk meg előre és foglaljuk bele a bérleti szerződésbe a későbbi közös költség konfliktusok elkerülése végett. A közös költséget megemelő múltbeli tételek - amelyek, habár az ingatlan értékét növelték, de az alacsonyabb rezsi miatt az albérlőnek is kedveznek - gyakran vitatható kategóriába tartoznak (pl. panelprogram). A tulajdonos megteheti, hogy az ilyen közös költség többletet az albérlőre terhelje (már ha az albérlő ennek ellenére is belemegy a szerződéskötésbe), azonban az a legetikusabb megoldás, ha az albérlő mindössze a fentiekben felsorolt alapköltségeket fizeti.
Közös költség tartozás: mik a következmények és mi a teendő?
Mondanunk sem kell, a közös költség összegét a társasház tagjainak kötelező befizetnie, különben közös költség tartozás keletkezik. A közös költség beszedése a társasház közös képviselőjének a felelőssége: amennyiben egy tulajdonos nem fizet, a közös költség hátralék behajtása céljából előbb írásbeli emlékeztetőt, majd fizetési felszólítást küldenek ki számára, benne a fizetési határidővel (ami alapesetben a közlés tudomásulvételétől indul).
Bizonyos esetekben csak az oldja meg a problémát, ha fizetési meghagyás kerül kibocsátásra, és ha a társasház egy ügyvéd közreműködését kéri, ugyanis a tulajdonosok gyakran nincsenek tisztában azzal, milyen következményei lehetnek a közös költség nemfizetésének, ugyanis végső esetben végrehajtási eljárás folyhat le a közös költséggel tartozó tulajdonossal szemben. Már három havi közös költség tartozás következményeként jelzálogjog bejegyzése történhet, amit akkor törölnek, ha a közös költség tartozás kiegyenlítése megtörténik.
A Társasházi törvény 13. §-ának (2) bekezdése szerint a szervezeti-működési szabályzatnak - e törvény keretei között - tartalmaznia kell a közös tulajdon fenntartására, ezen belül a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére, - felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására vonatkozó szabályokat. A gyakorlatban a legtöbb szervezeti és működési szabályzat a tulajdoni hányaddal arányos költségviselést írja elő.
Jogi lépések röviden
- Írásbeli fizetési emlékeztető és fizetési felszólítás kiküldése.
- Ügyvédi felszólítás kiküldése, ennek költsége a tartozó tulajdonost terheli.
- Fizetési meghagyásos eljárás kezdeményezése (ha a tartozás eléri az erre vonatkozó küszöböt), amely után ellentmondás esetén peres eljárásra kerülhet sor.
- Végrehajtási eljárás, jövedelem letiltás, pénzforgalmi számlák lefoglalása, illetve jelzálogjog bejegyzése (három havi tartozás esetén gyakran alkalmazott szankció).
A fizetési meghagyást a kérelem benyújtását követően a Magyar Országos Közjegyzői Kamara egy kijelölt közjegyzője közli az adóssal. Az adósnak el kell döntenie 15 napos határidőn belül, hogy él-e az ellentmondás lehetőségével. Ha az adós nem vitatja a tartozását, a fizetési meghagyás jogerőssé válik. Ezt követően pedig megindítható a tartozó lakó ellen a végrehajtási eljárás.
Mi történik vásárláskor: a korábbi tulajdonos tartozása kire száll?
Időről-időre felmerül a kérdés: ha a korábbi tulajdonos közös költség tartozást halmozott fel, akkor a tartozást a korábbi vagy az új tulajdonostól követelheti-e a társasház? Sajnos e kérdésben a jogszabály nem egyértelmű, és a bíróságok sem képviselnek egységes álláspontot. Viszonylag gyakori probléma, hogy az adásvételt követően derül ki, hogy az ingatlan előző tulajdonosa közös költség tartozást hagyott hátra.
Az egyik értelmezés szerint a közös költség fizetési kötelezettség akkor keletkezik, amikor valaki tulajdont szerez a társasházban. Így e kötelezettség a tulajdonos személyéhez tapad, és nem magához a tulajdonrészhez, ezért a korábbi közös költséget az előző tulajdonostól lehet követelni. Ezzel szemben van olyan álláspont is, amely szerint a közös költség inkább a dologhoz, tehát a közös tulajdon tárgyához tapad, és a vásárláskor az új tulajdonos automatikusan átvállalja a korábbi tartozást.
Mit tehet a vevő annak érdekében, hogy közös költség hátralék nélkül vegyen ingatlant? A vevő kikötheti, hogy az eladó mutassa be a közös költségről szóló „nullás igazolást”; ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni. A vásárláskor érdemes a közös költség helyzetét és az esetleges tartozásokat külön tisztázni, mivel a törvény sajnos nem tartalmaz egyértelmű útmutatást erre az esetre.
Gyakorlati megoldások és megelőzés
A társasházak napi működéséhez elengedhetetlen a közös költség rendszeres befizetése. Ha egy lakó nem teljesíti pénzügyi kötelezettségét, az nemcsak a ház fenntartását, hanem az egész közösség működését veszélyeztetheti. Ilyenkor pedig elkerülhetetlen, hogy a közös képviselő a megfelelő jogi lépéseket tegye meg. A közös képviselő első lépésben írásbeli - fizetési emlékeztetőt, majd fizetési felszólítást küld az adósnak, amelynek a kintlévőséggel kapcsolatos összes körülményt, így nemcsak a kintlévőség összegét, de a határidő megjelölését is tartalmaznia kell.
Érdemes arra törekedni, hogy a „notórius” nemfizetők is megértsék, végső soron nem csak a házzal, de saját magukkal is kiszúrnak. Hiszen, ha nincsenek almérők felszerelve, a szolgáltatók akár az egész házban felfüggeszthetik például a gázszolgáltatást, hogyha a többi lakó befizetése nem elég a számlák ellentételezésére. A következő megoldást abban az esetben alkalmazhatja a közös képviselő, ha a lakó a felszólítás ellenére sem teljesít. Ilyenkor kezdeményezi a közös költség tartozásának jogi úton való behajtását.
HBPM Kft. példa: hogyan lehet hatékonyan kezelni a tartozásokat?
A HBPM Kft., mint közös képviselő, egy jól kidolgozott eljárásrendet alkalmaz a közös költségek behajtására. A következő lépésekben kerül sor a tartozás rendezésére:
- Negyedéves egyenlegközlő levél kiküldése: ebben a levélben szerepelnek a nyitó- és záróegyenlegek, a közös költség előírások, a rendkívüli pótbefizetések előírásai, az egyéni előírások, valamint az eddig befizetett összegek. Tartozás esetén az egyenlegközlő levél egyben fizetési felszólításnak is minősül.
- Fizetési határidők és jogi lépések kategorizálva: legenyhébb esetben ügyvédi felszólítás, közepes tartozásnál ügyvédi intézkedés és költségáthárítás, magas tartozásnál fizetési meghagyás és peres eljárás.
- Egyéni megállapodás lehetősége: amennyiben a közgyűlés felhatalmazza a közös képviselőt, lehetőség van a tartozás részletekben történő kiegyenlítésére.
Miért fontos a hatékony eljárás? A közös költség elmaradása nemcsak pénzügyi, hanem jogi problémákat is okozhat. A gyors és hatékony lépések segítenek abban, hogy a társasház zavartalanul működhessen, és hogy a ház pénzügyi helyzete stabil maradjon.
Hasznos gyakorlati tanácsok
- Kérjük el vásárláskor a közös költségről szóló igazolást (nullás igazolás), és ellenőrizzük a közgyűlési határozatokat.
- Albérlet esetén a közös költségről és annak mértékéről rendelkezzen egyértelmű megállapodás a bérleti szerződésben.
- Ha fizetési nehézségeink vannak, időben jelezzük azt a közös képviselőnek és törekedjünk részletfizetési megállapodásra.
- A közös költségek pontos nyilvántartása és rendszeres elszámolása segít elkerülni a vitás helyzeteket.
A fent megjelent cikk a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak. A társasházi közösköltség és az ebből fakadó tartozások kezelése kiemelten fontos a lakóközösség harmonikus együttélése és az épület fenntarthatósága szempontjából.
tags: #jovairas #kozos #koltseg