Kaució/fizetési óvadék a bérleti jogviszonyban: cél, szabályok és tippek
A bérlemény jellemzően ingatlan vagy egyéb ingóság, például autó. Az összeg a bérbeadót biztosítja, hogy kár vagy fizetési elmaradás esetén ne érje őt anyagi veszteség. Jellemzően a bérleti időtartam lejárta után kerül visszatérítésre a bérlő számára, ha nem okozott kárt és nem áll fenn fizetési hátralék. Kaució, kaukció, óvadék. A kaukció egy nem létező szó, egy elterjedt helyesírási hiba.
Mi legyen a kaució célja és mikor használható fel?
A kaució egy olyan pénzügyi biztosíték, amely a bérbeadó számára garantálja, hogy a bérlő a szerződéses kötelezettségeit teljesíti, és ha szükséges, fedezi a bérlemény esetleges kárait vagy a közüzemi tartozásokat. A kauciót a szerződésben lefektettek szerint kell felhasználni, attól eltérő okokból kifolyólag fel nem használható, vissza nem tartható. A bérbeadónak a kaució felhasználásáról pontos elszámolással kell számolnia a bérlő felé.
Ingatlanok esetében Magyarországon fennálló szokás, hogy a kauciót a bérlő a mértékétől függően az utolsó hónapok bérleti díjaként lelakja, azaz nem fizet több bérleti díjat, hanem az összegéből bérli a lakást az utolsó néhány hónapban. Az albérlet mellett autóbérlés esetén is gyakori a kaució fizetése. Itt a kaució általában egyedileg meghatározott összeg, figyelembe véve például az autó értékét, korát és a bérlés körülményeit.
Hogyan határozzuk meg a kaució összegét?
A legtöbb esetben a kaució összege 1-3 havi bérleti díjnak felel meg albérletnél, de lehet magasabb, ha az ingatlan berendezése nagyon értékes vagy speciális körülmények állnak fent. A Ptk. kimondja: ha a biztosíték a havi bérleti díj háromszorosát meghaladja, a bérlő kérheti a túlzott mérték mérséklését. A kaució tehát nem előleg és nem adóköteles jövedelem, kivéve ha azt a bérleti díjként használják fel.
Mit érdemes minden esetben rögzíteni a szerződésben?
- az átadott összeg pontos mértéke és jogcíme (kaucióként);
- az átadás-átvétel tényét és az ingatlan állapotát fényképekkel vagy videóval dokumentálva;
- a kaució felhasználásának feltételei, az elszámolás rendje és a visszaadás határideje;
- a kaució összegének számítása, és hogy milyen költségek kerülhetnek kifizetésre belőle (például elmaradt bérleti díj, közüzemi számlák, kár) - kizárólag a szerződésben meghatározott okokból;
- a szerződés lejárta után a kaució visszafizetésének határideje.
Visszafizetés és vitás helyzetek
A kaució visszaadásának alapelve: ha a bérlemény sértetlen, a bérlő pedig minden kötelezettségének eleget tett, a teljes összeg visszajár a bérlő részére. A rendeltetésszerű használatból eredő állapotromlás nem lehet indok a kaució megtartására, hacsak a felek máshogy nem állapodtak meg. Gyakori vitaforrás lehet, hogy mi számít rendeltetésszerű használatból eredő állapotromlásnak. Ilyenkor érdemes írásban rögzíteni a felek álláspontját, és szükség esetén jogi tanácsot kérni.
Ha a bérbeadó jogszabályt vagy szerződéstől eltérően tartja meg a kauciót, a bérlő hatósági úton is felléphet a kifizetésért. A kauciót általában a bérleti jogviszony megszűnésekor kell visszaadni, és a visszafizetés határideje a szerződésben kerül meghatározásra. A bérbeadó akkor is visszafizetheti a kauciót, ha a bérleti időszak alatt felhasználta azt szükségszerű kiadások fedezésére, de ezt igazolnia kell.
Lehetséges kifutások a kaució kérdésében
- Ha a bérlő úgy dönt, a kauciót magát lakolja le a bérleti díjakkal egyenértékű összegként, ezt a vállalást érdemes aláírni, mert a gyakorlatban előfordulhat, hogy ez gyorsítja a lezárást, de hosszú távon kockázatos lehet mindkét fél számára.
- Az utolsó napokban okozott károk miatt előfordulhat, hogy a kaució egy részét továbbra is tartják, ezért mindig célszerű a lelakás megelőzéséről és a dokumentációról gondoskodni.
- A kaució nem kizárólag albérletre korlátozódik: jogviszonyokon keresztül más szerződésekben is alkalmazható, ahol biztosítékként szolgál.
Különbségek a kaució és az előre fizetett lakbér között
A kaució és az előre fizetett lakbér két külön jogi kategória: a kaució biztosíték, amit vissza kell adni, ha nincsenek követelések; az előre fizetett lakbér pedig a jövőbeni kötelezettségek fedezetét szolgálja, amelyet visszafizetni nem szükséges, mert már az adott időpontra előre rendeződik.
Jogszabályi háttér és gyakorlati tippek
A kaucióra vonatkozó alapelveket a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) és a lakásbérleti szerződéseket szabályozó jogszabályok határozzák meg. A Ptk. lehetővé teszi a túlzott mértékű óvadék mérséklését a bíróság által, ha a biztosíték összege meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát. A szerződés írásba foglalása és közjegyzői okiratba foglalása növeli a jogbiztonságot. A közjegyzői okirat garancia arra, hogy a bérbeadó nem tarthatja vissza a kauciót jogellenesen. A kaució nyomon követéséhez érdemes fényképeket és videófelvételeket készíteni az átadás és a kiköltözéskor is. Ha vita keletkezik, a jogi lépések között szerepel a fizetési meghagyásos eljárás, amely gyors és egyszerű módja a tartozás érvényesítésének, és bírósági eljárás nélkül is kezdeményezhető.
Gyakorlati összefoglaló a kaucióról
- A kaució célja a biztosítéknyújtás a bérbeadó számára.
- A kaució összege általában 1-3 havi bérleti díj, lehet magasabb értékes berendezés esetén.
- A szerződésnek tartalmaznia kell a kaució összegét, a felhasználás lehetőségeit, az elszámolás rendjét és a visszafizetés határidejét.
- A kaució felhasználható jogszerű okból a közüzemi tartozások vagy a keletkezett károk rendezésére.
- A rendeltetésszerű használatból eredő állapotromlás megtartásra nem adható, hacsak a felek máshogy nem állapodtak meg.
- A kaució visszaadása és a vitás kérdések rendezése írásban kell történjen a jogbiztonság érdekében.
LANEA - Hogyan tudsz szerződést készíteni a LANEA-ban?
tags: #kaucio #fizetesi #papir