Újbuda Tóváros: ingatlanberuházó és a tavak körüli környezet problémái, lehetőségei

Két éve foglalkoztunk a főváros XI. kerületében, a Kamaraerdő-Péterhegy és a Budaörsi-dombság által határolt völgyben elkezdett, de felébe-harmadába hagyott városrész történetével. Az ott lakók már akkor is két dolgot kifogásoltak különösen: az igénytelen kivitelezési munkákat és a tavak felől áradó rettenetes csatornaszagot. Az utóbbinak a tavaszi, nyári melegedés ad ismét aktualitást.

A Tóváros lakópark II. ütemének társasházai idővel besokalltak, és pert indítottak: a terület gazdáját, a XI. kerületi önkormányzatot, a tavakat kezelő és a beruházást végző társaságokat akarják arra kötelezni, hogy szüntessék meg a bűzt. Biztosítékot is kérnek, hogy a bepereltek anyagi felelősséget vállaljanak az ügy rendezéséért. Az első tárgyalás júliusban lesz a Budakörnyéki Központi Kerületi Bíróságon.

„Az enyhe, déli lejtőn a házak között belső park és mesterségesen kialakított látványtó szolgálja a Tóvárosban élők kényelmét, komfortérzetét” - többek között erre a vízióra alapozták a 2000- 2500 lakásosra tervezett projektet a 2000-es évek elején.
Az Újbuda Tóváros projektsorozat Buda legnagyobb lakópark-építési vállalkozásaként indult, az I. ütem a Demján Sándor érdekeltségében lévő MAC Ingatlanhasznosító és Forgalmazó Kft., a II. ütem az Újbuda Tóváros Ingatlanberuházó Kft. beruházásában, a szintén a Demján-csoporthoz tartozó Arcadom Zrt. kivitelezésében.
A területen sport- és szabadidőpark, valamint lakópark létesítését tervezte a beruházó, a 291 746 ezer négyzetméteres területre vonatkozó megállapodás pedig 2002. február 6-án született.

A lakóparknak alkalmas területeket a cég 1,1 milliárd forintért megvásárolta, a sportlétesítmény létrehozására alkalmas terület maradt az önkormányzat tulajdonában, földhasználati jog biztosításával: itt húzták föl a Sportmax 2-t, az MLSZ székházát és több sportpályát. Muzbek András, a MAC Kft. 2005 elején elhunyt ügyvezetője 2002. februárjában arról számolt be, hogy több mint 1500 lakást építenek 25 milliárd forint ráfordítással. Az ügyvezető ekkor a sport- és szabadidőpark átadását 2004-re, a lakásokét 2007-re várta.

A nagyobb lakásokba fiatal középosztálybelieket, a kisebbekbe tehetős vidéki családok Budapesten tanuló gyerekeit várták - és várják azóta is. Még 2008 nyarán belefogtak a második ütem építésébe - aztán többe már nem, holott eredetileg hat ütemet terveztek. Eddig kettőt adtak át, az elsőben 49 ezer, a másodikban 25 ezer négyzetmétert építettek be. Az Arcadom tájékoztatása szerint a 25 milliárdból 6,5 + 2,5 milliárd forint értékű beruházás valósult meg, a tervezett 1500 helyett 315+251 lakást építettek.

A MAC által megvásárolt 30 hektárnyi föld többsége közművesítve, gazzal gazdagon benőve terül el a lakópark szomszédságában. A kereskedelmi és szolgáltató épületegyüttes, a pláza nem jött létre, ahogyan a 115 ágyas, háromcsillagos szálloda se. Az itt lakóknak meg kellett elégedniük a lakóépületek földszintjén nyitva tartó szolgáltatókkal - egy ideig, mert ezek jó része időközben megszüntette üzletét, elköltözött vagy hosszabb ideje zárva tart.

A projektet nem kizárólag a hitel- és ingatlanpiaci válság tette tönkre. Az átadási határidők előtte is megcsúsztak, a II. ütemet 2006 tavaszára, a III.-at 2007 tavaszára tervezték átadni. Információink szerint az I. ütem lakásait mind megvásárolták, a II.-ben viszont a 250-ből legalább 100 nem talált vevőre. Az értékesítést már nem Demján-érdekeltségek végzik, mivel az Erste Bank a tartozás fejében lefoglalta az üres lakásokat, és maga keresi a vevőket.

A lakások értéke változatlanul esik, a kezdeti négyzetméterenkénti 500-600 ezer forintos ár ma 300-360 ezernél jár. Az egyik lakó azt mondta, a kiinduláshoz képest 3 millió forinttal olcsóbban jutott szerkezetkész lakásához. A Tóváros-projekt esszenciája a Hosszúréti-patak eltereléséből, felduzzasztásából kialakított négy mesterséges tó, amelyek 2005-ben működni kezdtek.

Ám a befuccsolt fejlesztés a tavakra is hatással volt. A lakóknak ez az első nyáron világos lett, amikor helyesebbnek látták bezárva tartani az ablakokat a vizek felől áradó, mindent beborító csatornaszag miatt. A mesterséges tavaknál nem csak az erjedő iszap a probléma: a Közép-Duna-völgyi Környezetvédelmi, Természetvédelmi és Vízügyi Felügyelőség (KDKTVF) által 2004-ben kiadott vízjogi létesítési engedélytől eltért a MAC Kft. a tórendszer kiépítésekor, így a hivatal a vízjogi üzemeltetési engedélyezési eljárást nem is tudta lefolytatni - azaz a tórendszerre nincs hatályos engedély.

Élővilág és környezetvédelem

A Hosszúréti-patak 17 kilométeren át kanyargó története része a dél-budapesti régió vízrendezési projektjének. Az EU által támogatott egymilliárd forint értékű munkálatok célja a rekonstrukció, de a beépített területek és burkolt utak növekedése miatt a patak már nem képes a nagyobb záporok levezetésére. Ennek következményeként a Tóváros lakóparkot is érinti a folyamat: a patak medre felduzzasztott, hordalék felgyülemlik, és a tavak töltődnek fel.

A KDKTVF helyszíni bejárásán megállapította: a tórendszer feliszapolódott, környezete elhanyagolt. A Duna Kör januári vizsgálatai pedig a lakóparkban szeméttel és szennyvízbefolyások jeleivel számoltak be. A tavak vízminősége nyomokban cinket és higanyt mutat, de más tengerészeti elemeken is határérték-túllépést észleltek, ráadásul télen mérték ezeket, nyáron pedig várhatóan még rosszabbak az eredmények. A nitrogén- és foszfortartalom gyorsítja az eliszapolódást és az algásodást, ami a halállomány pusztulását okozhatja.

A Duna Kör megoldási javaslata az iszap kikotrása, a víz- és oxigénellátás javítása csobogókkal, szökőkutakkal és áramlást javító berendezésekkel, és a szennyező források feltárásával, megszüntetésével egészítené ki. A tókezelő cégek közül a MAC kiszállt a buliból, az Essexre és a XI. kerületi önkormányzatra vár a tóügy megoldása. A tó kezelőitől még az is kiderült, hogy a Kána-tó természet- és Környezetvédelmi Kft. is részt vett a történetben, NAV-ügyekkel terhelten.

Mostani állapot és jövő

A tókezelő cégek és az önkormányzat közül a helyzet nehéz: a tóparti környezet felújítását, a vízgazdálkodást és a területek hasznosítását összhangba kell hozni a város ökológiai és gazdasági érdekeivel. A horgásztanya üzemeltetése engedély híján is működik, és a tó az alsó részen továbbra is vonzza a pecásokat, miközben a környezeti karbantartás és a vízminőség javítása szükségszerű.

Az Újbuda Tóváros autóval és tömegközlekedéssel is jól megközelíthető, a Kamaraerdő és Péterhegy szomszédságában található. A tó mellett a Sport11 Sportközpont is kínál jó minőségű sport- és rekreációs lehetőségeket a lakók számára. A lakópark az első ütemben épült társasházak egyikében található, második emeleti, déli tájolású, 1 szobás lakásként.

Ingatlan- és befektetési lehetőségek

A beruházás a Budapesti térség egyik jelentős lakóparki projektje volt, de a megvalósításban számos korábbi ígéret és terv módosult. Az ingatlanok ára és elérhetősége folyamatosan változik a piaci körülmények függvényében, és a beruházók különböző kedvezményeket kínálnak a projektjeikhez.

Infografika: Tóváros térképe, tókkal és lakóépületekkel

A jelenlegi állapot és a jövőbeli kilátások összefüggnek a környezeti folyamattal, a vízjogi engedélyekkel és a városrendezési döntésekkel. A tórendszer üzemeltetésére kiadandó vízjogi üzemeltetési engedély kulcsfontosságú eleme a fenntartható működésnek. A horgásztanya és a tó kedvező feltételei azonban mind a környezetvédelmi, mind a gazdasági szempontokat figyelembe véve kerülhetnek optimalizálásra.

Történelmi Rejtélyek, Amelyekre Nincs Magyarázat: Harmadik Rész | Tudástér

Adatok és áttekintés

A II. ütemet 2006 tavaszára tervezték átadni, de ez végül kevésbé valósult meg.
Az I. ütem lakásait mind megvásárolták, a II.-ben azonban sok kiadó lakás maradt.
A terület 30 hektárja közművesítve, a kereskedelmi egységek és a hotel projektje nem valósult meg.
A lakások négyzetméterára 500-600 ezerről 300-360 ezer forintra esett vissza.
A tórendszer vízminősége és a környezet állapota aggodalomra ad okot; a beavatkozások elengedhetetlenek a hosszú távú fenntarthatósághoz.