Kelenföldi metró aluljáró üzlethelyiség bérlés: lehetőségek, kihívások és piaci dinamika

A 4-es metró kiadó üzlethelyiségei több mint négy éve üresen állnak, és a helyzet visszacseng a tágabb budapesti iroda- és kiskereskedelmi piacon is. Ha utaztál már a metróval és láttad, hol helyezkedik el a legtöbb ilyen üresen álló üzlethelyiség, akkor sejtheted, hogy miért. Nézzük azért a tapasztalati mód után mi a legnagyobb ok: eleve a becsült utasforgalomhoz képest sokkal nagyobb bizonytalanságot hozott az első becslés, és negyede, sőt van, ahol csak hatod akkora az átmenő forgalom, mint amit a fővárosi vagyonkezelő először jelzett. Sok üzlethelyiség áll üresen, és az sem motiválja a vállalkozókat, hogy nagyon sok üzlet kiesik az emberek kialakult útvonalából. Idén tavasszal újból kiírt egy pályázatot a Budapest Főváros Vagyonkezelő Zrt., a minimum nm-enkénti bérleti díjon nem változtatott.

Az aluljáró fontos kapcsolódási pontot jelent az Etele tér, Őrmező és a régi, illetve az új perontestek között, így látszólag logikus hely a kereskedelmi tevékenység számára.
A 4-es metró aluljáróban megfigyelhető nyers, burkolatlan betonfelületek uralma a főfolyosón és a környező kijáratok közelében jellemző jelleg - ez egyrészt letisztult ipari esztétikát, másrészt kihívást is jelent a vásárlói élmény szempontjából.
Az új aluljáróépítés összhangban áll a metró átadásával, 2014 tavaszán nyitották meg, és úgy tűnik, nem közvetlenül biciklitárolónak, hanem üzlethelyiség leendő helyének tervezték a részt.

A piac mögöttes tényezői

Az egyes üres üzlethelyiségek állapota nem csak az ingatlanpiaci körülményektől függ, hanem a forgalom dinamikájától is. A budapesti iroda- és kereskedelmi piacot leginkább a következő tényezők mozgatják:

A várható átmenőforgalom helyett ráépült valós forgalom kiszámíthatatlansága,
A tekintélyes üresedési ráta a közlekedési csomópontok közelében,
A járható útvonalak módosulása és a környező létesítmények elérhetősége.

Az aluljáróban megfigyelhető „nyers” betonfelületek uralma - különösen a kijáratok környékén - szintén hatással van a belső térhasználatra. Ugyanakkor a középső csarnok burkolt felületei enyhítik a nyomasztó érzetet, ami kedvezőbb környezetet teremthet egyes tevékenységek számára.

Piaci kilátások és szakmai vélemények

Az Iparági szakértők szerint Budapest iroda- és ingatlanszektorában a jövőben a fenntarthatóság és a környezetbarát megoldások kulcsszerepet játszanak a bérlők döntéseiben. Aurelia Luca, a Skanska operatív vezetője Magyarországon és Romániában kiemeli, hogy a fenntarthatóság már nem versenyelőny, hanem alapkövetelmény a bérlők részéről. Gábor Regős, a Gránit Alapkezelő fő közgazdásza pedig hangsúlyozza, hogy a szolgáltató központok és magas hozzáadott értékű tevékenységek erősödése javíthatja a prémium irodaházak kilátásait, és hosszú távon akár az aluljárókban kialakuló kereskedelmi helyek értékét is befolyásolhatja.

Az új pályázati kiírások során a minimum négyzetméterenkénti bérleti díj megőrizte korábbi szintjét, ami jelzi, hogy a bérbeadók továbbra is kockázatokat vállalnak a forgalom bizonytalansága miatt. A nyers és kontrasztos arculatú aluljáró megoldások között azonban több vállalkozás találhatja meg a számításait, ha képesek valamilyen egyedi értéket adni a látogatóknak: gyors hozzáférés az állomáshoz, élelmiszer- vagy szolgáltatási kínálat, valamint mobilitást támogató megoldások vállalkozások számára.

Konkrét példák és leírások

A Kelenföld vasútállomás újabb aluljárója összeköti a déli oldalon az Etele térrel és Őrmezővel, valamint a régebbi három és az újonnan épült két peron között, ezen felül pedig az 4-es metró állomása felett elhelyezkedve számos lejutási lehetőséget kínál a metróállomásra. Az aluljáró egyik jellegzetessége a nyers betonfelület, amely a 4-es metró egészét uralja, különösen a kijáratok környékén. A beton és a beton nyomasztó uralma mellett a látogatók felé közvetlenül vezető oldalfolyosó és a középen lévő csarnok között a burkolás megkülönböztető, kevésbé nyomasztó helyet kínál. Ezek a részletek lehetőséget adhatnak az üzemeltetőknek különböző koncepciók kipróbálására, például gyorséttermi vagy kávézói megoldásoktól a szolgáltatásokig terjedő kínálatig.

Jogi és üzemeltetési keretek

A bérleti jog értékének meghatározása és az üzemeltetési feltételek rögzítése kulcsfontosságú a vállalkozók számára. A hirdetések között szerepelnek olyan ajánlatok, ahol a bérleti díj viszonylag kedvező, azonban a helyszín sajátossága és az átmenő forgalom visszafogottsága miatt fontos a részletes mérlegelés. Például: „Metró aluljáróban 60m2, új, kirakatos, melegkonyhás üzlethelyiség kiadó. Elhelyezkedése miatt akár két külön üzletként is működhet. Akár teljes berendezéssel.”

Jellemző	Leírás
Aluljáró típusa	Kelenföldi aluljáró a régi déli oldal, összekötő pálya az Etele tér és Őrmező felé
Érdeklődési terület	Élelmiszer, szolgáltatások, kiskereskedelmi tevékenységek
Forgalmi adatok	Sok üres üzlet; becsült átmenő forgalom alacsonyabb, mint a becslések
Bérleti díj	Minimum nm-enkénti díj, változtatás nélküli

Összességében a Kelenföldi metró aluljáró üzlethelyiségek kiadása kihívásokkal teli, de egyedi koncepciókkal és a szolgáltatások megújításával vonzóvá tehetőek. A lakossági és vállalati igények folyamatosan alakulnak, ezért a bérbeadók és bérlők közötti együttműködés kulcsfontosságú a hosszú távú sikerhez.

Elhelyezkedés térkép és közlekedési kapcsolatok

Kelenföld vasútállomás és környéke 2020 Május