Kellék-zsavatosság, tulajdonjog átruházása és felelősség ingatlanvásárlás esetén
Ingatlanvásárlás esetében fontos kérdés az, hogy milyen hibák, hiányosságok miatt köteles az eladó helytállni, és a vevő milyen igényeket támaszthat az eladóval szemben.
A kötelezett (eladó) hibásan teljesít, ha a szolgáltatás, vagyis az ingatlan, a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben, illetve a jogszabályban megállapított minőségi követelménynek.
A kötelezett azonban nem teljesít hibásan, ha a jogosult (vevő) a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy ismerni kellett a hibát.
A Ptk. a fogyasztók védelme érdekében tovább szigorítja a fogyasztóval szerződést kötő vállalkozás felelősségét azzal, hogy a Ptk.-ban rögzített szabálytól nem lehet a fogyasztó hátrányára eltérni.
Továbbá a fogyasztó és a vállalkozás közötti szerződés esetén az ellenkező bizonyításáig vélelmezni kell, hogy a teljesítést követő hat hónapon belül a fogyasztó által felismert hiba már a teljesítés időpontjában megvolt.
A szavatossági igények tekintetében elsőként azt kell meghatározni, hogy az ingatlannak, mint a szolgáltatás tárgyának milyen követelményeknek kell megfelelni.
Amennyiben az ingatlan nem felel meg a fenti szempontok alapján meghatározott elvárásoknak, tulajdonságoknak, akkor az szerződésszegésnek minősül.
A szavatossági igények szempontjából a hibás teljesítést, mint szerződésszegést kell vizsgálni.
Azt, hogy a hiba egyben hibás teljesítésnek minősül-e, mindig az adott szerződés keretei között, annak tartalmához viszonyítva kell értelmezni.
A hibás teljesítés egyik alapesete, ha az ingatlan alkalmatlan a céljára, vagyis nem felel meg a rendeltetésszerű használatra.
Az építési szerződések esetében a felek például megszokták határozni azt a műszaki tartalmat, amelynek elérése esetén az ingatlan a rendeltetésszerű használatra alkalmasnak minősül.
Olykor azonban nem tartalmaz a szerződés kifejezett előírást az építés munka minőségi kelléke tekintetében, de azok megállapíthatók a megrendelő által megkívánt szolgáltatás alapján.
Hangsúlyos példa a burkolatok kismértékű javításának szükségessége, amelyet másként értékelnek irodaház és műtő példájában.
Lakóépületeknél azonban azt kell figyelembe venni, hogy a rendeltetésszerű használatra való alkalmasság érdekében több funkciónak kell megfelelnie az adott ingatlannak.
Amennyiben ezen funkciók közül a lakóingatlanból valamelyik hiányzik, akkor az kizárja az adott lakóingatlan rendeltetésszerű használhatóságát.
A használt ingatlanok esetében a kötelezett (eladó) azon hibákért köteles helytállni, amelyek annak figyelembevételével is hibának minősülnek, hogy az ingatlan használt, de üzemképes.
A jogosult (vevő) terhére esnek tehát mindazon hibák, amelyek a használtságból származnak.
Ezt a szabályt azonban nem minden esetben lehet egyszerűen alkalmazni, mert a közfelfogás szerint a hiba felismerhetősége különböző lehet.
A hiba felismerhetősége azonban nem azt jelenti, hogy egy laikus fel kell ismerje a szakember számára nyilvánvaló hibákat.
A hiba felismerhetőségének megítélése a közfelfogás alapján történik.
Előfordulhat, hogy a vevő különböző szavatossági jogokkal rendelkezik, például kijavítás, kicserélés, árleszállítás vagy a vételár-visszatérítés (elállás) igényeivel.
A kijavítás vagy kicserélés határideje mindig az adott munka elvégzésére szükséges időt figyelembe véve határozható meg.
Ha az elévülési határidő nyugvása miatt a kicserélés iránti igény a szavatossági határidő jelentős részének eltelte után merül fel, akkor a kötelezett a gazdagodás megtérítésére tarthat igényt.
Az árleszállítás mértékét általában a bíróság állapítja meg, amelynek kiindulási alapja a szerződésben kikötött ellenérték.
Ezt az ellenértéket kell leszállítani olyan mértékben, hogy a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás értékegyensúlya helyreálljon.
Elállást követően az eredeti állapotot helyre kell állítani, és a kötelezett az ellenértéket visszafizeti a jogosultnak, függetlenül az esetleges árváltozástól.
A jogosult a fenti szavatossági igényein túl kártérítést is követelhet.
A jogkár lehet tapadó vagy következménykárok jellegét hordozza, amelyeket a vevő a hibás teljesítés miatt elszenvedett vagyoni hátránya rendezésére igényel.
A közlés határideje: a felfedezés után késedelem nélkül kell közölni a hibát a kötelezettel.
A szavatossági igények a teljesítéstől számított egy év alatt évülnek el, vagyis ezen határidőt követően a jogosult bírósági úton már nem érvényesítheti az igényét.
A dolognak a kicseréléssel vagy a kijavítással érintett része esetében a szavatossági igény elévülése újból kezdődik.
A Ptk. a szavatossági és jótállási jogokat egységesen kezeli, és diszpozitív, de fogyasztó és vállalkozás közötti szerződésben semmis minden olyan kikötés, amely a fogyasztó hátrányára térne el.
A jótállás a szavatosságnál szigorúbb felelősséget jelent: a jótállást vállaló fél a jótállás időtartama alatt köteles helytállni a hibás teljesítésért, és a bizonyítási teher megfordul.
A jótállási idő alatt bejelentett hiba esetében vélelem szól, hogy az a teljesítés időpontjában fennállt.
Az ingatlanokhoz kapcsolódó jótállási kötelezettséget például az 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet szabályozza a lakásépítéssel kapcsolatban.
A jótállási igény a jótállási határidőben érvényesíthető; ha a kötelezett nem tesz eleget, a felhívásban tűzött határidő elteltétől számított három hónapon belül akkor is érvényesíthető bíróság előtt, ha a jótállási idő már eltelt.
A jótállásból eredő jogokat az ingatlan mindenkori tulajdonosa érvényesítheti, és a kötelezett a jótállási kötelezettséget teljesíteni köteles.
Figyelem: az új Ptk. 6:159. körébe tartozó szavatossági jogok négyes felosztása a kijavítás, kicserélés, árleszállítás és vételár-visszatérítés (elállás) lehetőségeit biztosítja.
A fogyasztó és a vállalkozás közötti szerződés esetén a védelem erősebb, és a felek nem térhetnek el a szavatosság és a jótállás általános szabályaitól.
Az ingatlanokra vonatkozó szavatosság és jótállás részletes szabályait a Ptk. és a kapcsolódó rendeletek határozzák meg, azonban a felek közötti megállapodások korlátozottan térhetnek el tőlük.
A cikk a szavatosság és jótállás jogintézményeinek alapfogalmait, a törvényi kereteket és a gyakorlati alkalmazást foglalja össze az ingatlanok esetében.
Összességében a kellékszavatosság objektív felelősséget jelent, amely a vevőt védi a rejtett hibákkal szemben, míg a jótállás a szerződéses vagy kötelező nemzeti előírásokat követő, kifejezetten meghatározott időszakon belüli felelősséget jelenti.
A hatályos jogszabályok értelmében az eladó kötelessége a rejtett hibák megelőzése és a vevő érdekének megfelelő tájékoztatás biztosítása is, hogy a szerződéses jogok érvényesíthetők legyenek a lehető legnagyobb mértékben.
Az ingatlan adásvételi ügyletek során érdemes egy alapos hibalistát készíteni, amely a leendő vevő és eladó jogait és kötelezettségeit világosan rögzíti.
tags: #kellekszavatossag #tulajdonjog #atruhazasa