A társasházi közgyűlési határozatok megtámadása
A társasházak működésének egyik alapvető eleme a közgyűlés, amely a lakóközösség legfőbb döntéshozó szerve. A közgyűlésen hozott határozatok meghatározzák a társasház irányításának, fenntartásának és fejlesztésének kereteit. A közgyűlés a társasház egyik legfontosabb szerve, amelyen minden tulajdonostárs jogosult megjelenni vagy képviseltetni magát meghatalmazottján keresztül. A közgyűlésen minden tulajdonos jogosult részt venni, vagy meghatalmazottja útján képviseltetnie magát. A köznyelvben lakógyűlésként emlegetett szerv számos tárgykörben, így többek között a gazdasági természetű kérdések, a költségvetés és a beszámoló, vagy akár a közös képviselő személyét érintő kérdések kezelésére és rendezésére jogosult. A társasházi közgyűlés minden lényeges döntését határozatok formájában fogalmazza meg, amelyet a Közgyűlési Határozatok Könyve tartalmaz. A társasházi közgyűlésen meghozott határozatok minden érintettre, vagyis az összes tulajdonosra kötelezőek.
Azonban előfordulhatnak olyan esetek, amikor valamelyik tulajdonostárs nem ért egyet a meghozott döntésekkel, és szükségesnek tartja azok megtámadását. Amikor nem a megfelelő tartalommal vagy eljárásrendben hozzák meg őket úgy kellemetlenségeket okozhatnak az érintett tulajdonosoknak, akik végeredményben csak a bíróság előtt zárhatják le az ügyet, feltéve, hogy személyesen nem tudnak egyezségre jutni. A társasházi közgyűlési határozatok megtámadásának jogi kereteit elsősorban a 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról (Tht.) és a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) szabályozza. A társasházi közgyűlési határozatok megtámadása fontos jogi eszköz a tulajdonostársak számára, hogy biztosítsák a társasház működésének jogszerűségét és a közösségi döntéshozatal átláthatóságát.
Ki jogosult a társasházi közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítására?
A társasházi közgyűlési határozat érvénytelenségét a bíróság állapíthatja meg, illetve gyakorlatilag ilyen tartalmú döntést a sérelmes közgyűlési határozatot hozó közgyűlés is hozhat (pl.: korábbi közgyűlési határozat tartalmának módosításával, hatályon kívül helyezésével). A bíróság a közgyűlési határozat érvénytelenségét akkor állapíthatja meg, ha a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 42. § (1) bekezdése alapján a tulajdonostárs keresettel kéri a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását - főszabály szerint a határozat meghozatalától számított 60 napon belül. Továbbá, gyakorlatilag a bíróság akkor is jogosult ilyen jogkövetkezményű döntést hozni, ha a jegyző a Tht. 27/A. § (4) bekezdése alapján pert indít, mivel ilyen per során a Tht. 27/A. § (5) bekezdés a) pontja alapján a bíróság megsemmisítheti a közgyűlési határozatot.
A tulajdonostárs fogalmát az ítélkezési gyakorlat az esetek többségében szigorúan értelmezi, és csak azt a személyt tekinti perindításra jogosultnak, aki a határozathozatal időpontjában az ingatlan-nyilvántartás szerinti bejegyzett tulajdonos. A perindítási jogosultság gyakorlásához tehát általában nem elegendő a társasházi lakás kötelmi jogcímen való megszerzése. Azonban a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:217. §-a alapján a haszonhúzás és a teherviselés megkezdéséből (mely ajándékozási szerződés alapján is az abban írtak szerint a fentieknek megfelelően megtörténhet a szerződés alapján) az is következik, hogy a társasházi jogviszony alanyává az adott ingatlan tulajdonjogának birtokba lépett várományosa válik függetlenül attól, hogy a tulajdonjog bejegyzésére még nem kerül sor. A kötelmi jogcímen tulajdoni várományt szerző ugyanis beköltözik az ingatlanba, így a társasház-közösség döntései őt érintik. A bejegyzett, de már kiköltözött tulajdonos érdekeltsége a kiköltözéssel megszűnik. Ezt az álláspontot erősíti az is, hogy a tulajdonjog megszerzése nem a bejegyzés napja lesz, hanem a bejegyzési kérelem széljegyzésének napja.
A közgyűlésekre a tulajdoni várományos meghívót kapott, azokon részt vehetett, közös költséget fizetett, őt a társasház-közösség tulajdonosként kezelte. Tulajdonosnak és ily módon perindításra jogosultnak kell tekinteni az ingatlan-nyilvántartáson kívül (elbirtoklás, hatósági határozat, ráépítés, öröklés, házastársi vagy élettársi vagyonközösség címén) tulajdonjogot szerzőt is. Számukra azonban (ha tulajdonosi minőségüket az alperes vitatja, vagy az egyébként kétséges) lehetőséget kell nyújtani arra, hogy a tulajdonjog bejegyzésének hiányát a per alatt pótolják. Egyértelmű ugyanakkor az ítélkezési gyakorlat szerint, hogy a haszonélvező, a bérlő, a lízingbevevő vagy a társasházi külön tulajdont nem tulajdonosként használó személyek nem jogosultak a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását kérni. E személyek kereshetőségi joga az általuk birtokolt lakás használatát ténylegesen sértő magatartásokra terjed ki, nem gyakorolhatják a tulajdonost illető társasházi szervezeti jogokat.
Egy ideig bizonytalan volt az ítélkezési gyakorlat abban, hogy az a tulajdonostárs, aki a határozatot megszavazta, indíthat-e ezt követően pert a határozat érvénytelenségének megállapítása érdekében. Kisebbségi érdeksérelemre hivatkozással azonban nem jogosult pert indítani az a tulajdonostárs, aki a határozatot megszavazta.
Mely okok szolgálnak az érvénytelenség alapjául?
A tulajdonostárs által, Tht. 42. § (1) bekezdés szerint indított perben az érvénytelenséget megalapozhatja a sérelmes közgyűlési határozat, közgyűlési határozatba, jogszabályba, alapító okiratba vagy szervezeti-működési szabályzatba ütközése, vagy ha az a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár. A jegyző által, a Tht. 27/A. § (4) bekezdés szerint indított perben, a Tht. 27/A. § (2) bekezdés b) és c) pontjából következően - az érvénytelenséget eredményező - megsemmisítésre a sérelmes közgyűlési határozatnak „csak” a közgyűlési határozatba, jogszabályba, az alapító okiratba vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütközése miatt kerülhet sor, azaz a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelme már nem kerül egy ilyen perben megvizsgálásra.
A társasházi törvény szerint a közgyűlésen hozott határozatokat a következő indokokkal lehet megtámadni. Ha a határozat jogszabályba, az alapító okiratba vagy a szervezeti és működési szabályzatba ütközik vagy a kisebbség jogos érdekeinek a sérelmével jár, a határozat megtámadható. Érvénytelen az a társasházi közgyűlési határozat, amely a külön tulajdonban álló társasházi lakás nem lakás célú használatát, vagy ilyen célra történő átengedését a többi tulajdonostárs hozzájárulásához köti. Nem jogszabálysértő az a társasházi közgyűlési határozat, amely a tulajdonostársakat arra kötelezi, hogy telefonszámukat a közös képviselőnek adják meg. Nem jogszabálysértő az a közgyűlési határozat sem, amely felhatalmazza a tulajdonostársakat arra, hogy az általuk a társasház javára végzett munka ellenértékét a közös költség címén fizetendő összegbe beszámítsák.
A bíróság a társasház közgyűlésén hozott határozatok tekintetében semmilyen jogszabálysértést nem észlelhet hivatalból, ezért olyan ok miatt, amelyre a felek a jogvesztő határidőn belül nem hivatkoztak nem állapíthatja meg a határozat érvénytelenségét.
A tulajdonostárs meddig kezdeményezheti a bíróságon a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását?
A Tht. 42. § (1) bekezdéséből következően főszabály szerint a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül lehet kezdeményezni a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását. Tekintettel azonban arra, hogy a Tht. 42. § (1) bekezdése szerinti határidő a Tht. 4/A. §-a alapján alkalmazandó Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:21. §-a alapján elévülési határidő, így a Ptk. 6:24. §-a szerinti elévülés nyugvásának fennállása esetén a határozat meghozatalától számított hatvannapos határidőn túl - a Ptk. 6:24. § (2) bekezdése szerinti határidőn belül - is lehet kezdeményezni a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását.
A fentiekkel kapcsolatban több részletet is a bírósági joggyakorlat dolgozott ki vagy erősített meg. A hatvan napos határidő elévülési jellegű, a mulasztás igazolásának jogával élhet a jogosult, ez gyakorlatban azt jelenti, hogy a keresetlevelet nem utasítják el a bíróságok idézés kibocsátása nélkül arra hivatkozva, hogy az elkésett. Ezt a Kúria 1035/2004. Keresetlevél benyújtása: A tulajdonostársnak a határozat megtámadására vonatkozó keresetlevelet a társasház székhelye szerint illetékes bírósághoz kell benyújtania.
A társasházi közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását bármely érvénytelenségi ok - így a közgyűlés összehívásának szabálytalansága - esetén is a hatvan napos elévülési határidő alatt lehet kérni a bíróságtól.
A tulajdonostárs által kezdeményezett per a közgyűlési határozat végrehajtását már az ítélet jogerőre emelkedése előtt meggátolja?
Főszabály szerint nem, mert a Tht. 42. § (2) bekezdése alapján a határozat érvénytelenségének megállapításával kapcsolatos kereset előterjesztése főszabály szerint a határozat végrehajtását nem gátolja, csak abban az esetben, ha a bíróság indokoltnak látja a határozat végrehajtását felfüggeszteni. A bírói gyakorlat alapján a bíróság a felfüggesztésről való döntés során a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 103. § (1) bekezdése szerinti körülmények fennállását vizsgálja.
A közgyűlési határozat megtámadása nem eredményezi automatikusan a határozat végrehajtásának felfüggesztését. A határozat végrehajtása csak abban az esetben függeszthető fel, ha a bíróság erre vonatkozóan külön határozatot hoz.
Mennyi illetéket kell fizetni a perben?
Az illeték mértéke a Pp. 21. §-a, az illetékekről szóló XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 39. § (3) bekezdés a) pontja és az Itv. 42. § (1) bek. a) pontjának ab) alpontja alapján 20.250,-Ft minden megtámadott közgyűlési határozat után (például, ha egy perben két különböző közgyűlési határozat is megtámadásra kerül, akkor az illeték összesen 40.500.-Ft (2×20.250.-Ft)).
Gyakran indul peres eljárás a társasházi közgyűlésen hozott határozat megtámadása miatt. Ebben az esetben hogyan alakul az illeték? Tegyük fel, hogy a döntés sérelmes, mert a társasházi közgyűlésen hozott határozat az szmsz-be ütközik pl., vagy több embert is sért. Ebben az esetben a bírósághoz fordulhatunk a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 42.§ (1) bekezdés alapján. Az illeték mértékét az illeték alapja után tudjuk kiszámítani. A 42. § (1) bekezdés a) pontja szerint az illeték mértéke peres eljárásban 6% (de legalább 15 000 forint, legfeljebb 1 500 000 forint). A perben elsődlegesen vizsgálandó, hogy a határozat az eljárási szabályoknak megfelel-e (a közgyűlés szabályszerűen volt-e összehívva, a határozat tárgya szerepelt-e a napirenden stb.).
Melyik bírósághoz kell benyújtani a keresetlevelet?
Az illetékes bíróság főszabály szerint a Pp. 20. § (3) bekezdése és a Pp. 25. § (4) bekezdése alapján a megtámadott határozatot hozó társasház székhelye szerinti járásbíróság lesz.
A jogerős határozat elleni felülvizsgálat és az Alkotmánybíróság szerepe
I. A társasházi közgyűlési határozat érvénytelensége iránti perben hozott jogerős határozat ellen nincs helye felülvizsgálatnak, ha a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. II. Nem indokolt az Alkotmánybíróság eljárásának kezdeményezése a felülvizsgálatból kizárt határozatok polgári perrendtartási szabályozása és az alkotmányos jogorvoslati jog kapcsolatának az Alkotmánybíróság következetes gyakorlata szerinti hiányára tekintettel.
A Pp. 407. § (2) bekezdés d) pontja szerint nincs helye felülvizsgálatnak, ha a társasház tulajdonostársi közösségének szervei által hozott határozatok megtámadása iránti perben az elsőfokú bíróság ítéletét a másodfokú bíróság helybenhagyta. A közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása iránti per a társasház tulajdonostársi közösségének szerve által hozott határozat megtámadása iránti pernek minősül. A másodfokú bíróság a jogerős ítéletet helybenhagyta. A felperes a helybenhagyó jogerős ítéletet támadta felülvizsgálati kérelemmel, a Pp. idézett rendelkezése alapján azonban ilyen esetben nincs helye felülvizsgálatnak.
A felperes által előterjesztett felülvizsgálat engedélyezése iránti kérelemmel összefüggésben a Kúria rámutat: a Pp. 409. § (1) bekezdése alapján a felülvizsgálatot a Kúria kizárólag abban az esetben engedélyezheti, ha a felülvizsgálatnak a 408. § alapján nem lenne helye, ugyanakkor törvény a felülvizsgálatot más okból nem zárja ki. A jelen ügyben azonban a felülvizsgálat a Pp. 407. § (2) bekezdés d) pontja alapján (azaz „más okból”) kizárt, ezért a felülvizsgálat a Pp. 409. § (1) bekezdésében foglaltak szerint kivételesen sem engedélyezhető.
A felperesnek a Pp. 407. § (2) bekezdés d) pontja Alaptörvénybe ütközésének vizsgálatára irányuló kezdeményezés iránti kérelmével összefüggésben a Kúria az alábbiakra mutat rá. A felperes a Pp. 407. § (2) bekezdés d) pontja Alaptörvénybe ütközésének vizsgálatát azért kérte, mert álláspontja szerint az sérti az Alaptörvény XXVIII. cikk (7) bekezdésében foglalt jogorvoslathoz való jogot. Az Alkotmánybíróság már az Alaptörvény hatályba lépését megelőzően, a korábbi Alkotmány 57. § (5) bekezdése szerinti jogorvoslati jog tekintetében számos esetben vizsgálta a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: régi Pp.) felülvizsgálati szabályozási rendszerét. Az Alkotmánybíróság már ekkor kialakult, töretlen gyakorlata értelmében nincs összefüggés a rendkívüli perorvoslatnak minősülő felülvizsgálatból kivett tárgyköröket szabályozó (perrendtartási) rendelkezés és a jogorvoslati jog között.
Mivel a felülvizsgálat az alkotmányosan megkövetelt rendes jogorvoslaton túlmenő rendkívüli jogorvoslat, a törvényhozónak - egyéb alkotmányossági rendelkezésekkel összhangban (pl. a diszkrimináció tilalma) - teljes szabadságában áll ennek tartalmát és korlátait megállapítani. Ezt az álláspontját az Alkotmánybíróság az Alaptörvény hatályba lépését követően, az Alaptörvény XXVIII. cikk (7) bekezdésében - a korábbi Alkotmány 57. § (5) bekezdésének normatartalmával tartalmilag azonosan - szabályozott jogorvoslati joggal összefüggésben többször megerősítette. Kiemelte, hogy az Alkotmány és az Alaptörvény a jogorvoslati jog tekintetében tartalmilag a támadott jogszabályi szövegrészt érintő módon nem tartalmaz eltérő rendelkezést, továbbá, hogy a jogorvoslathoz való jog a többfokú jogorvoslathoz való jogot nem foglalja magában. Sem az Alaptörvény szövegéből, sem az Alkotmánybíróság eddigi gyakorlatából nem következik az, hogy a jogalkotó ne határozhatná meg azon határozatok körét eltérően, amelyek vonatkozásában az eltérő célú rendkívüli jogorvoslatok előterjesztése megengedett.
Kiemelte továbbá: „Az Alkotmánybíróság töretlen gyakorlata szerint az Alaptörvény XXVIII. cikk (7) bekezdésében rögzített jogorvoslathoz való jog a rendes jogorvoslatokra vonatkozik. Tárgyát tekintve a bírói, illetőleg hatósági döntésekre terjed ki, tartalma szerint pedig az érdemi határozatok tekintetében a más szervhez vagy a magasabb fórumhoz fordulás lehetőségét jelenti. Az Alkotmánybíróság következetes gyakorlata alapján a felülvizsgálat - mint rendkívüli jogorvoslat - az Alaptörvény XXVIII. cikk (7) bekezdésében foglalt rendelkezéssel nem hozható összefüggésbe.”
Ugyanezt az álláspontot képviselte további határozataiban is. A felülvizsgálatból kivett (felülvizsgálati kérelemmel nem támadható) határozatok régi, illetve a hatályos Pp.-ben meghatározott konkrét körének a szabályozás jellege szempontjából nincs jelentősége. Így az Alaptörvény XXVIII. cikk (7) bekezdésének a felperes által a Pp. 407. § (2) bekezdés d) pontja általi állított sérelme - a fenti alkotmánybírósági határozatok tükrében - a Kúria álláspontja szerint nem teszi indokolttá az Alkotmánybíróság eljárásának indítványozását.
tags: #keresetlevel #minta #tarsashazi #kozgyulesi #hatarozat #megtamadasara