Kert bérleti jog átadása: jogi keretek, folyamat és gyakorlati tanácsok

Bizonyára Ön is találkozott már olyan hirdetésekkel, ahol nem lakást, hanem lakásbérleti jogot kínálnak eladásra. Elsőre furcsának tűnhet ez a helyzet. A lakás bérleti jog egy vagyoni értékű jog, ami lehetőséget ad arra, hogy egy ingatlant használjon anélkül, hogy azt megvásárolná. Ez a jog bizonyos feltételekkel átruházható más személyre. Fontos tudnia, hogy ez nem a megszokott értelemben vett adásvételi szerződés.

Mi az a bérleti jog és miért fontos különbséget tenni?

Bérleti jog alatt azt a bérleti szerződésen alapuló jogosultságot értjük, amelynek alapján a bérlő jogosult a bérelt dolgot a bérleti szerződésben foglalt feltétekkel birtokolni és használni. Bár a lakásbérleti jognak pénzben is kifejezhető értéke lehet, azonban ez nem olyan, mint egy tulajdonjog. A bérleti jogot nem lehetséges közvetlenül pénzért másra átruházni (eladni). A lakásbérleti jog „értékesítése” nem a megszokott értelemben vett értékesítést jelenti.

Jogi háttér - mely jogszabályok szabályozzák?

A bérleti szerződést szabályozó jogi keretek meglehetősen összetettek. A Polgári Törvénykönyv alapvető szabályokat tartalmaz, de a részleteket a Lakástörvény határozza meg. Ezen eltérést megengedő normák mellett azonban a bérleti jogot érintő főbb rendelkezések - a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó szabályokról szóló - a Lakástörvényben kapnak helyet. Az önkormányzat saját rendeletekkel (önkormányzati rendelet) is szabályozhatja a helyi feltételeket. Ha önkormányzati lakás bérleti jogának átruházását tervezi, feltétlenül tájékozódjon mindkét jogforrásból!

A rendszerváltás hatása és a jelenlegi gyakorlat

Az önkormányzati bérlakás rendszer gyökerei a rendszerváltás előtti időkre nyúlnak vissza. A rendszerváltás után megváltozott a társadalmi és gazdasági helyzet, de a jogi szabályozás sok eleme megmaradt. A heterogén jogkörnyezet okai a rendszerváltás utáni évekre, az akkori társadalmi-gazdasági viszonyokra vezethetők vissza. Noha a Ptk. hatálybalépése finomhangolta a rendszerváltáskorabeli szabályozást, mégis helyzetidegennek tűnik a Lakástörvény rendelkezéseinek a jelenlegi társadalmi-gazdasági viszonyokra vonatkozó alkalmazása.

A bérleti jog cseréje - lehetséges-e és hogyan?

A Lakástörvény szerint a bérlő a lakás bérleti jogát - a bérbeadó hozzájárulásával - elcserélheti, mely csereszerződést írásba kell foglalni. Csere alatt olyan szerződést értünk, amelyben a felek kölcsönösen valamely ingó dolog vagy ingatlan tulajdonjogát, illetve valamely jogot vagy követelést ruháznak kölcsönösen egymásra. Valódi, tiszta értelemben vett csereszerződésről akkor beszélhetünk, ha a szerződés alapján pénz nem cserél gazdát. Tehát egyenértékű dolgok, jogok, követelések kölcsönös átruházására kerül sor. Ha a szerződő felek a különböző értékű elcserélt dolgok közötti értékkiegyenlítést pénz megfizetésével végzik el, akkor már adásvétellel vegyes cseréről van szó.

Fő szabályok az önkormányzati lakások esetén

• Az önkormányzati lakás bérleti joga is elcserélhető, de a törvény korlátozza, hogy mire cserélhető.
• A lakásbérleti jog cseréjére vonatkozó szerződést írásba kell foglalni és minden esetben szükséges a bérbeadó hozzájárulása.
• A bérbeadó a hozzájárulás megadásáról vagy megtagadásáról rendszerint szabadon dönthet, de ennek is korlátai vannak (pl. joggal való visszaélés tilalma).
• Fontos, hogy a bérleti jog cseréje nem jelenti a bérleti szerződés átruházását: a régi szerződés megszűnik, és az új bérleti szerződést a felek megköthetik akár új feltételekkel is.

A bérleti jog cseréje esetén a bérleti jogot megszerző a bérbeadóval új szerződést köt, nem pedig az előző bérlő bérleti jogát folytatva lép át az előző bérlési jogviszonyba. Ennek azért is van jelentősége, mert a bérbeadó nem minden esetben kötelezhető arra, hogy a bérleti jog megszerzőjével azonos feltételekkel kössön szerződést.

Dokumentáció és formai követelmények

Önkormányzati lakások bérleti jogának cseréje esetén a bérbeadó a hozzájárulását megelőzően köteles a bérleti jogot szerző cserélő féltől kérni a lakásbérleti szerződésének benyújtását. Az is megfelelő, ha a cserélő fél a lakásbérleti jogviszonya fennállását tanúsító bérbeadói írásbeli nyilatkozatot nyújtja be. Ha az önkormányzati lakás bérleti jogát megszerző fél lakástulajdont ad a bérleti jogért cserébe, akkor a bérbeadó a lakóingatlanra vonatkozó tulajdoni lap 30 napnál nem régebbi hiteles másolatát kéri.

Amennyiben a cserepartner az okiratok benyújtására vonatkozó kötelezettségét nem teljesíti, a bérbeadó megtagadhatja a cseréhez történő hozzájárulását. Az önkormányzati lakás bérbeadója megtagadhatja a hozzájárulását akkor is, ha a benyújtott okiratok, ill. a cserelakás helyszínen történő megtekintése alapján kétség merül fel a cserepartner bérleti jogának vagy tulajdonjogának fennállása tekintetében.

Mikor nem tagadható meg a hozzájárulás?

Az önkormányzati lakás bérleti jogának cseréjéhez történő hozzájárulás nem tagadható meg bizonyos esetekben. Ez a helyzet, ha bármelyik cserélő fél egészségügyi ok, munkahely megváltozása, lényeges személyi körülményeinek megváltozása miatt cseréli el a lakást és egyébként a hozzájárulás megtagadásának okai nem állnak fenn. A hozzájárulás nem tagadható meg akkor sem, ha az egészségügyi ok vagy a munkahely megváltozása a bérlővel állandó jelleggel jogszerűen együtt lakó személyeknél merül fel.

Ha a bérbeadó a lakáscsere szerződéshez történő hozzájárulását a törvény rendelkezései vagy a joggal való visszaélés tilalma folytán nem tagadhatja meg, a csere következtében létrejövő új bérleti szerződés feltételeit sem állapíthatja meg terhesebben a cserével megszűnő bérleti szerződés feltételeinél, kivéve, ha ehhez a csere folytán bérleti jogot szerző hozzájárul.

A bérleti jog folytatása halálesetben és a tartási szerződés szerepe

A lakásbérleti szerződés a bérlő halála esetén rendszerint megszűnik, mivel a bérlő örököse a lakásbérleti jogot nem örökli. Azonban meghatározott feltételek fennállása esetén lehet olyan személy, aki a bérleti jog folytatására jogosult. Az a személy, akit a bérlő a bérbeadó hozzájárulása nélkül fogadhat be a lakásba, az önkormányzati lakás esetén jogosult a bérleti jog folytatására, feltéve, ha a bérlő halálakor életvitelszerűen a lakásban lakott. Ilyen személynek kell tekinteni a bérlő házastársát, gyermekét, befogadott gyermekének a gyermekét, továbbá a szülőjét, amely felsorolás egyben rangsort is jelent közöttük a bérleti jog folytatása iránti „versenyben”.

A tartási szerződés leggyakoribb esete, hogy a tartás ellenértékéül a tulajdonában lévő ingatlant adja az eltartott. A Lakástörvény idejétmúlt szabályozása köszön vissza ismételten annál a rendelkezésnél, mely kimondja, hogy a bérlő a lakásbérleti jog folytatása ellenében tartási szerződést a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával köthet.

Gyakorlati tanácsok a csereszerződéshez

• A cserét írásba kell foglalni, méghozzá lakásbérleti szerződés megkötése formájában.
• Érdemes ügyvéd segítségét kérni a szerződés megszövegezéséhez, hogy minden törvényi előírásnak megfeleljen.
• Dokumentálja az átadáskor fennálló állapotot, lehetőleg fényképekkel is. Így elkerülheti a későbbi vitákat.
• Ha Önnek saját ingatlana van, és ezt szeretné önkormányzati bérlakásra cserélni, tisztában kell lennie a jogaival és kötelezettségeivel. Érdemes alaposan átgondolni, megéri-e Önnek ez a csere.
• Kérjen előzetes tájékoztatást az önkormányzattól az új szerződéses feltételekről, hogy ne érje kellemetlen meglepetés bérleti joggal kapcsolatban.

Mire figyeljünk különösen önkormányzati bérlakások esetén?

Az önkormányzati lakások esetén a hozzájárulás megadására további részletszabályok is vonatkoznak. Az önkormányzat mint bérbeadó bizonyos esetekben megtagadhatja a bérleti jog átruházásához szükséges hozzájárulást. Ha a cserepartner nem tudja bizonyítani, hogy valóban rendelkezik lakás bérleti vagy tulajdonjogára vonatkozó jogokkal, az szintén ok lehet a megtagadásra. Sok esetben az önkormányzat egyéb nyilatkozatok megtételét is kéri a cserepartnertől. Ilyen lehet például a jövedelmi és vagyoni helyzetére vonatkozó nyilatkozat.

Anyagi szempontok, érték és illetékek

Ki kell emelni, hogy nem minden jogviszony vonatkozásában veszik figyelembe a bérleti jogot, mint vagyonértékű jogot. A bérleti jog az Illetéktörvény alkalmazásában és fogalmai szerint az illetékkötelezettség megállapítása szempontjából a 102. § (1) bekezdésének d) pontja szerint valóban nem vagyoni értékű jog, tehát az ingatlant bérleti joggal terhelten megvásárló ezen jog értékével nem csökkentheti az illetékalapját. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a forgalmi érték megállapításánál figyelmen kívül hagyható. A lakásra vonatkozó bérleti jog jelentős értéket is képviselhet.

Tipikus kérdések és dilemmák

Például mi történik, ha a cserepartner az átruházás után nem fizeti a bérleti díjat? Az is kérdés lehet, hogy milyen állapotban kell átadni a lakást a cserepartnernek. Az illetőleg a lakásban található berendezési tárgyak sorsa is tisztázandó a szerződésben. Érdemes pontosan dokumentálni az átadáskor fennálló állapotot, lehetőleg fényképekkel is. Így elkerülheti a későbbi vitákat.

Összefoglaló jogi megfontolások

A bérleti jog cseréje speciális, többszereplős jogügyletté válik, ahol a bérbeadó szerepe döntő. A csereszerződés írásba foglalása, a bérbeadó hozzájárulásának megszerzése, a szükséges okiratok benyújtása és az esetleges egészségügyi vagy munkavállalási indokok megfelelő igazolása mind elengedhetetlen feltételei a sikeres ügyletnek. Amennyiben a helyiség bérlője úgy dönt, hogy nem kívánja a helyiséget tovább használni és a helyiségben elvégzett beruházások ellentételezéseként át akarja adni a helyiség bérleti jogát, megállapodhat annak bérleti jogának átruházásában. Amennyiben az átvevő a határozott idejű bérleti szerződés megkötését választja, úgy az átadó meglévő határozott idejű bérleti jogviszony időtartamát veheti át.

Hasznos ellenőrző lista az ügyintézéshez

Amikor az ingatlanhirdetéseket böngésszük, találkozhatunk olyan ajánlatokkal, amikben az ingatlan bérleti jogát szerezhetjük meg. Hogyan lehetséges ez, mikor szabályos a bérleti jog cseréje és milyen részletekre kell figyelni ilyen ingatlanügyletek során? Ezekre a kérdésekre ad iránymutatást a fenti jogi és gyakorlati áttekintés.

Dr. A fent megjelent cikk a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.

tags: #kert #berleti #jog #atadasa

Népszerű bejegyzések:

• Ráday utca felújítandó ingatlan – belvárosi lakás a csendes társasházban
• Eladó lakás Balaton közelében: Belvárosi stílus és kilátás
• Eladó házak Makón
• Kerti autóbeálló és faház: prémium faépítmények a kertben
• Hogyan válasszunk stílusos és praktikus csillárt alacsony belmagasságú otthonokba