Ket havi bérleti díjhoz kötött óvadék (kaució) – jogi tudnivalók albérlet esetén
Akár albérlők, akár tulajdonosok vagyunk, érdemes tisztában lenni a kauciót övező jogi tudnivalókkal! Akár bérbe adjuk ingatlanunkat, akár lakást bérlünk, jó, ha ismerjük a bérleti jogviszony szabályait, hogy elkerüljük az esetleges konfliktusokat. Emelkedhet-e a kaució összege, ha a bérbeadó értékes berendezési tárgyakat hagy a lakásban? Le lehet-e lakni az óvadék összegét kiköltözés előtt?
A kaució a jogban óvadékként tartják nyilván, melynek szabályait a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) taglalja. A biztosítékot a szerződés írásos részében szokás rögzíteni, hogy mire fordíthatja a bérbeadó. Jellemzően elmaradt bérleti díjat, közüzemi tartozásokat vagy az ingatlanban keletkezett károkat fedezhetnek belőle, és csak az előzetesen megállapított okok miatt tartható vissza. A Ptk. szerint, ha a biztosíték összege meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, a túlzott mértékű óvadékot a bérlő kérésére a bíróság mérsékelheti. Ilyen esetekben a testület minden tényezőt megvizsgál.
A kaució mértéke és megállapodás
Magyarországon a biztosíték mértéke jellemzően két havi bérleti díjnak felel meg, de ez mindig a bérbeadó és a bérlő közötti megállapodás kérdése. A szerződésnek tartalmaznia kell a meghatározott díjtételt és rögzítenie az átadás-átvétel feltételeit is. A főszabály szerint a bérleti jogviszony megszűnésekor vissza kell adni az óvadék teljes összegét, ha a bérlő megfelelő állapotban, fizetési kötelezettségeinek eleget téve hagyja el az ingatlant. A rendeltetésszerű használatból eredő állapotromlás nem lehet indok az óvadék visszatartására, hacsak a felek máshogy nem állapodtak meg.
A viták elkerülése érdekében érdemes írásos szerződést kötni és az átadás-átvétel jegyzőkönyvét elkészíteni. Fontos továbbá, hogy a kaució nem lelakható: nem lehet automatikusan beszámítani az utolsó hónapokra, hogy a bérleti díjat elkerüljük. A gyakorlati jogilag releváns részek között van az is, hogy a bérlőnek minden határidőben teljesíteni kell a díjakat, és az ingatlan állapotát a beköltözéskor és a kiköltözéskor is írásban és fényképekkel dokumentálják.
A kaució funkciói és a fizetési viszony
- A kaució garantálja a bérbeadó számára, hogy az ingatlan üzemeltetése és a kockázatok fedezése megfelelően történik, legyen az károk vagy elmaradt díjak.
- Ha a bérlő fizetési kötelezettségét elmulasztja vagy kárt okoz, a bérbeadó a kaucióból a vele járó összegeket levonhatja.
- A kaució összegét a szerződésben egyértelműen meg kell határozni, és lehetőséget kell adni a visszafizetésre a szerződés megszűnésekor, rendeltetésszerű használat esetén.
Visszafizetés és felhasználás
Ha a bérlő maradéktalanul teljesíti a szerződésben foglalt kötelezettségeket, a kauciót a bérleti jogviszony megszűnésekor vissza kell adni. A kaució visszafizetése során a bérbeadónak fel kell mérnie, hogy fennáll-e bérleti díj vagy közüzemi díj hátralék, a lakást az előre rögzítettek szerint üresen, épségben adták-e át, és megfelel-e a megállapodásoknak (pl. tisztaság, kifestés, takarítás). Rendeltetésszerű használatból eredő állapotromlásért a kaució nem felhasználható, hacsak a felek másként nem rendelkeztek.
Előfordulhat, hogy a határozott idejű bérleti jogviszony fennállása alatt is hozzá kell nyúlni a biztosítékhoz, például közüzemi számlák elmaradása esetén. A fennálló viták kezelése során a jogvita megoldása történhet békés megállapodással, vagy jogi eszközökkel, például a fizetési meghagyás útján.
Mit érdemes tisztázni a szerződésben?
A kaució mértéke legyen egyértelműen rögzítve a szerződésben, és ne legyen összekeverve a bérleti díjjal vagy közös költséggel. Ajánlott átvételi elismervényt készíteni a kaució megfizetéséről, hogy elkerülhető legyenek a későbbi viták és megalapozható legyen a visszafizetés. A lakás állapotának részletes leírása és fotókkal/ videókkal történő dokumentálása beköltözéskor és kiköltözéskor jelentősen csökkenti a konfliktusok esélyét.
Érdemes a bérleti szerződést közjegyzői okiratba foglalni, mert így jogilag erősebb védelmet nyújt a bérbeadó számára, különösen ha a bérlő késik vagy nem költözik ki. A kaucióról és az állapotfelvételről készített dokumentáció a későbbi követelések alapja lehet. A szerződésben rögzítsék: mire vonatkozik a kaució, és miért kerülhet felhasználásra, illetve milyen feltételek mellett adható vissza.
Adózási vonatkozások
Az adózás tekintetében a kaució nem közvetlen bevétel az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem között. A Szja törvény szerint az óvadék nem minősül bevételnek, amennyiben azt a bérbeadó később visszaadja a bérlőnek. A kaució felhasználása ugyanis bevételként jelenik meg, ha a bérlő a szerződésben meghatározottakat megszegi és a biztosíték felhasználásra kerül. A nyilvántartás és a bizonylatolás érdekében fontos, hogy a kaució összegét és elfolyását pontosan dokumentálják a szerződésben és a számlázási/pénzügyi fegyelemben.
A kaució jellegéről és a vonatkozó adójogi szabályokról érdemes tudni, hogy a kaució összegét a bérbeadó nem a saját bevételeként kezeli, ha a visszafizetés megtörténik. Amennyiben a bérlő késedelmes fizetése vagy károkozása miatt a kaució összegét felhasználják, ezt a felhasználást a bevételi oldalon tüntetni kell. Ha a szerződés megszűnése után a kaució visszajár, azt adózás szempontjából nem jelent bevételt a bérbeadó részére.
Gyakorlati tippek bérbeadónak és bérlőnek
- Írjanak részletes szerződést kaucióról, annak összegéről, a felhasználás okairól és a visszafizetés feltételeiről.
- Legyen részletes átadás-átvételi jegyzőkönyv a beköltözéskor és a kiköltözéskor, fényképes dokumentációval együtt.
- Ha lehet, rögzítsék közjegyzői okiratban a szerződést a jogi hatékonyság növelése érdekében.
- A kauciót ne keverjék össze a bérleti díjjal vagy a közös költséggel; külön tétel legyen a szerződésben.
A cikk nem jogi tanácsadás, és a jogszabályok időközben változhatnak. A jövőbeni változások figyelembe vétele érdekében érdemes szakértő ügyvédet is bevonni a szerződés megkötése előtt.
tags: #ket #havi #berleti #dijnak #megfelelo #kaucio