Kétszer nézett garázs: befektetés garázsokban és parkolóhelyekben

A részvények mellett az ingatlanpiac, azon belül is a garázsok és parkolóhelyek világa egyre több befektető figyelmét kelti fel. Garázst vásárolni azonban nem csupán arról szól, hogy „megveszem, kiadom, és hozamot termel”. Ebben a cikkben végigvezetünk a garázsvásárlás legfontosabb lépésein, és bemutatjuk azokat a szempontokat, amelyeket a típuskülönbségektől kezdve az adózáson át a várható költségeig célszerű megvizsgálni. A garázsok és parkolóhelyek többféle jogi és műszaki formában létezhetnek. Az egyik gyakori típus a teremgarázsban található parkolóhely, amely rendszerint egy társasház alatt vagy annak földszintjén helyezkedik el.

Jogszabályi háttér és jogi formák

Fontos azonban, hogy a hétköznapi megnevezés nem feltétlenül egyezik meg az ingatlan jogi státuszával. Az önálló helyrajzi számon vagy társasházi albetétként nyilvántartott garázs általában könnyebben értékesíthető és finanszírozható. Osztatlan közös tulajdon esetén a tulajdonostársakat törvényes elővásárlási jog illetheti meg. Emiatt az adásvételi szerződést az elővásárlásra jogosultakkal megfelelő módon közölni kell, és lehetőséget kell biztosítani számukra arra, hogy azonos feltételekkel a vevő helyébe lépjen. Előfordulhat ugyanakkor, hogy az alapító okirat, a társasházi szabályozás vagy más jogi körülmény miatt az elővásárlási jog gyakorlására speciális szabályok vonatkoznak.

A vásárlás előtt ne csak a garázst tekintsük meg, hanem a hozzá kapcsolódó dokumentumokat is vizsgáljuk át. Társasházi garázs esetén kérjük el az alapító okirat vonatkozó részeit, valamint tájékozódjunk a szervezeti-működési szabályzatról és a házirendről is. Célszerű ellenőrizni azt is, hogy van-e közösköltség-tartozás, felújítási alaphoz kapcsolódó fizetési kötelezettség vagy már elfogadott, de még be nem szedett rendkívüli hozzájárulás.

Vásárlás előtti és utáni költségek

A garázs vételárán felül több egyszeri költséggel is számolnunk kell. A garázsvásárlás során mindenképpen kalkuláljunk ügyvédi munkadíjjal. Egy 5 millió forintos garázs ügyvédi munkadíja ezért nem feltétlenül a vételár 0,5-1%-a lesz. Ingatlan megszerzésekor főszabály szerint visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni. Ennek általános mértéke a megszerzett ingatlan forgalmi értékének 4%-a az illetéktörvényben meghatározott értékhatárig. Az önálló garázs és parkolóhely általában nem minősül lakástulajdonnak, ezért a kizárólag lakástulajdonhoz kapcsolódó illetékkedvezmények és mentességek rendszerint nem alkalmazhatók rá.

Új építésű garázs vagy parkolóhely vállalkozástól történő megvásárlásakor a vételár áfát is tartalmazhat. Magánszemély vevőként jellemzően a bruttó vételárat fizetjük meg, és az áfatartalmat nem tudjuk levonni. Mindezek miatt a teljes bekerülési költséget ne kizárólag a vételár alapján határozzuk meg.

Karbantartás és üzemeltetés költségei

A garázsra gyakran úgy gondolnak a vásárlás előtt állók, mint olyan ingatlanra, amelynek fenntartása szinte semmibe sem kerül. Ez azonban nem minden esetben igaz. Önálló garázsnál az egyik legfontosabb műszaki elem a garázsajtó. Vizsgáljuk meg, hogy könnyen nyitható-e, megfelelően záródik-e, rozsdásodik-e, illetve szükség lesz-e rövid időn belül javításra vagy cserére. Teremgarázs esetén ellenőrizzük a közös kapu és a beléptetőrendszer állapotát. A málló vakolat, a dohos szag, a nedves fal vagy a mennyezeten látható foltok beázásra, talajnedvességre vagy elégtelen szellőzésre utalhatnak. A javítás költsége attól is függ, hogy az érintett szerkezet a garázstulajdonos kizárólagos tulajdonában vagy a társasház közös tulajdonában van-e.

Figyeljünk a garázs és különösen a bejárat tényleges méreteire. Ne csak azt vizsgáljuk meg, hogy az autó elfér-e a parkolóhelyen. Fontos az is, hogy az ajtók megfelelően nyithatók legyenek, a sofőr ki tudjon szállni, és a garázsba történő beállás ne igényeljen több nehéz manővert. Egyre fontosabb értéknövelő tényező lehet, hogy a garázsban kialakítható-e elektromosautó-töltő. Ennek megítélésekor nem elegendő azt ellenőrizni, hogy található-e konnektor a közelben. Társasházi teremgarázsban a töltő kialakítása rendszerint nem kizárólag a parkolóhely tulajdonosának döntése.

Ha a legfontosabb műszaki hibaforrásokat kiszűrjük, akkor is számolnunk kell folyamatos fenntartási kiadásokkal. Társasházi garázsnál vagy teremgarázs-beállónál rendszerint közös költséget kell fizetni. Az önkormányzatok helyi építményadót vethetnek ki a garázsokra. Előfordulhat, hogy a lakóingatlanokra mentesség vonatkozik, a garázsra azonban nem. További kiadást jelenthet a biztosítás, a zárcsere, a kapunyitó pótlása, a festés, az elektromos rendszer javítása és az időszakos takarítás. Több garázs megvásárlása az adminisztrációs és működtetési terheket is növeli.

Adózás, bérbeadás és adóterhek

A garázs bérbeadásának adózása eltérhet a lakóingatlan hosszú távú bérbeadásának áfaszabályaitól. Magánszemélyként történő garázsbérbeadás esetén általában adószámot kell kérni a NAV-tól. Az áfafizetési kötelezettség alól alanyi adómentesség választható, amennyiben az adózó megfelel a törvényi feltételeknek, és az alanyi adómentesség szempontjából figyelembe veendő éves ellenérték nem haladja meg az aktuális értékhatárt. Fontos, hogy az értékhatár vizsgálatakor nem feltétlenül csak az adott garázsból származó bevételt kell figyelembe venni. A garázs bérbeadásából származó jövedelem után magánszemélyként 15% személyi jövedelemadót kell fizetni. Tételes költségelszámolás: a bevételből levonhatók a jogszabály szerint elszámolható, igazolt és a bevételszerző tevékenységgel összefüggő költségek. 10%-os költséghányad: a bevétel 90%-a minősül jövedelemnek, és ez után kell megfizetni a 15% személyi jövedelemadót. Tételes költségelszámolás esetén a jogszabály feltételei szerint értékcsökkenési leírás is elszámolható. Nem helyes ezért általánosan kijelenteni, hogy minden garázs után automatikusan évi 2-6% értékcsökkenés számolható el. A konkrét leírási kulcsot és az elszámolható összeget az SZJA-törvény rendelkezései alapján kell meghatározni.

Több garázs birtoklása önmagában nem jelenti automatikusan azt, hogy a tulajdonosnak egyéni vállalkozást kell indítania. Az alanyi adómentesség értékhatárának túllépése sem azonos automatikusan azzal, hogy a tevékenységet vállalkozási formában kell folytatni. Nagyobb garázsporfólió, rendszeres ingatlanforgalmazás, kapcsolódó szolgáltatások nyújtása vagy összetettebb működés esetén azonban indokolt lehet a megfelelő vállalkozási forma kialakítása. A számított összeg adóköteles része a szerzés évét követő években fokozatosan csökken. Ha adóköteles jövedelem keletkezik, annak adómértéke jelenleg 15%.

Finanszírozás és megvalósítási szempontok

Az önálló garázs finanszírozása általában nehezebb, mint egy lakóingatlan megvásárlása. A magasabb kamatozású finanszírozás könnyen felemésztheti a bérleti hozam jelentős részét. A garázs mint befektetés több szempontból kedvező alternatívát jelenthet a lakáskiadással szemben. Mindez nem jelenti azt, hogy írásbeli bérleti szerződésre ne lenne szükség. Az ingatlanokat gyakran infláció elleni befektetésként említik, mert a bérleti díjak és az ingatlanárak hosszabb távon részben követhetik az árszínvonal emelkedését. Hosszabb bérleti szerződés esetén célszerű egyértelműen szabályozni a bérleti díj felülvizsgálatának vagy indexálásának módját.

A garázs értékét sokkal inkább meghatározhatja néhány száz méteres környezetének parkolási helyzete, mint az országos ingatlanpiaci tendencia. A garázs kisebb vételára miatt több vevő számára elérhető lehet, de ettől még nem tekinthető likvid befektetésnek. A befektetőnek számolnia kell azzal is, hogy gyors eladás esetén csak árengedménnyel talál vevőt. A gazdasági fejlődés és a háztartások jövedelmének növekedése növelheti a gépjárművek számát, miközben a sűrűn beépített városrészekben a parkolóhelyek kínálata korlátozott maradhat. A demográfiai folyamatok, a helyi fejlesztések, a parkolási szabályok és a közlekedéspolitika akár csökkenthetik is a keresletet.

Építés költségei és összehasonlítások

Ha a lemezgarázs vagy az acélgarázs építésén gondolkodik, fontos tisztában lenni a különböző költségtípusokkal. A következő szakaszokban megvizsgáljuk a garázs építés költségeit, beleértve a lemeztároló és fémgarázsok árának összehasonlítását. A garázs építés költsége számos tényezőtől függ, beleértve az anyagok típusát és minőségét. A lemezgarázsok költségei közé tartoznak az anyagköltségek, a szerelési és telepítési költségek, valamint a munkadíjak. A lemez és acél alapanyagok között jelentős különbségek lehetnek, és az anyagminőség meghatározza a tartósságot és a karbantartási igényt. A lemezgarázsoknál a T-18 trapézlemez vastagsága 0,50 mm, horganyzott és poliészter bevonattal van ellátva. A 60×40 mm-es zárt profilok biztosítják a stabilitást, a csarnokoknál pedig akár 80×80 mm-es vagy 100×100 mm-es profilok is előfordulhatnak. A telepítési költségek a garázstípus és méret függvényében változnak, a helyszíni összeszerelés és a rögzítés módja komoly hatással van az árra. A karbantartási költségek is lényegesek: a lemezgarázsok minimális karbantartást igényelnek, míg a fémek idővel igényelhetnek festést vagy védőbevonatot. A LiderStal referenciaértékek: a cég saját szállítási flottával és tapasztalt csapattal rendelkezik, több mint 150 000 szerkezet megvalósításával. A garázsépítés engedélyezési és tervezési díjai változóak a terület és az engedélytípusok függvényében. Az engedélyezési folyamat átlagosan 2-4 hétig tart, de a terheltségtől függően változhat. A költségek nagyban függenek attól, hogy mely régióban történik a garázsépítés, például Budapesten vagy Debrecenben gyakran magasabbak lehetnek.

Helyi piac és piaci kilátások

A budapesti garázspiaci eseményeket tekintve a parkolók ára jelentősen emelkedett: a teremgarázsban található parkolók átlagos ára 3 millió forint környékére nőtt, és az egyedi garázsok ára 4,2 millió forintra emelkedett. A garázsbérleti díjak is emelkedtek, az átlagos bérleti díj 20-25 ezer forint körül mozog. A lakáspiaci áremelkedés és a parkolási díjak növekedése összességében a garázspiac felértékelődéséhez vezetett. A 2013 óta tapasztalt drágulást az ingatlan.com is megerősíti, és a fővárosban az új garázsprojektek befolyásolják a parkolási lehetőségeket is. Az OTP Ingatlanpont elemzése szerint a fővárosi garázsok hozama 3-4%-os tartományban lehet a tavalyi és idén megfigyelt adatok szerint.

Hogyan tervezzünk belső elrendezést és funkciókat?

Ha ház földszintjére épített garázs mellett döntünk, érdemes átgondolni, hogy nem csökkenti-e túlzottan a ház lakóterét. Figyelni kell arra is, hogy a garázs hogyan csatlakozik a ház lakórészéhez. Mivel eltérő funkciójuk van, a lehető leginkább el kell különíteni őket. A garázs méretét a jövőt szem előtt tartva kell megterveznünk. A családokban manapság egyre gyakrabban van szükség két autóra, és ezzel együtt egy nagyobb, kétállásos garázsra. Ha ma is van egy autónk, jövőre megjelenhet a második, addig pedig a rendelkezésre álló üres teret más funkciókra tudjuk fordítani.

Egy nagyobb garázs segít az autó jobb állapotban tartásában: ha nagyobb mozgásterünk van, kisebb a karosszéria sérülésének veszélye, könnyebb lesz a tisztítás vagy a karbantartás elvégzése is. Az autó gondozása megfelelő felszerelést is igényel, így kelleni fog hely a szerszámok, vegyszerek és tisztítószerek számára is. Praktikus, ha egy ilyen mini műhelyt a garázstól ajtóval elválasztott helyiségben helyezünk el. Ha a garázst csak autók parkolására használjuk, akkor nem kell fűteni, hiszen alacsonyabb hőmérsékleten az autó kevésbé van kitéve a korróziónak. Nem szabad megfeledkezni azonban a szellőztetés kérdéséről: ez lehetővé teszi a kipufogógázok és a benzin gőzök eltávolítását a garázsból.

Értékteremtés és piaci kilátások

A garázsok iránti kereslet továbbra is erős, részben a parkolási helyzet romlásának köszönhető. Budapesten folyamatosan bővülnek a fizetős zónák, és a díjak is emelkednek-idén nyártól akár 25%-os drágulás is jöhet. Ez felértékeli a saját parkolóhelyeket, különösen a belvárosban, ahol egyre nehezebb szabad helyet találni. Az autók száma Magyarországon már több mint 4,2 millió személyautóban van forgalomban, így egyre több parkolóhelyre van szükség. A garázs beruházásának hozama településenként, városrészenként és konkrét ingatlanonként jelentősen eltérhet, és a helyi gazdasági környezet határozza meg a megtérülést.

Infografika a garázsok típusairól és költségeiről — Infografika: garázsok jogi formái és költségstruktúrája

Gyakorlati összefoglaló a költségekről és a hozamokról

Röviden: a garázsépítés költsége a méreten, az anyagminőségen és a kivitelezés módján múlik. A lemezgarázsok és acélgarázsok ára köthető a mérethez, a tető típusához, a beépített kapukhoz és a hőszigeteléshez. A telepítés költségeit befolyásolja az alapozás módja és a helyszíni szerelés összetettsége. A karbantartás jellemzően alacsony, különösen a horganyzott acélból készült kivitelezéseknél, de időszakos festés vagy védőbevonat szükség lehet. A garázs finanszírozása lehet kedvezőbb vagy nehezebb is, attól függően, hogy mennyire bonyolult a szerkezet és mennyi az energiafogyasztás a fűtés tekintetében. A hozamok például Budapesten a korábbi évekhez képest bár változtak, de általában a hosszú távú bérleti díjak és a központi elhelyezkedés miatt relevánsak maradnak. A hosszú távú befektetés érdekében érdemes megfontolni a hosszabb bérleti szerződéseket és az inflációkövető indexálás lehetőségét.

Ismerje meg a jogi státuszt: önálló garázs vagy társasházi albetét?
Vizsgálja át a hozzákapcsolódó dokumentumokat: alapító okirat, házirend, közösköltségek.
Értékelje a műszaki állapotot: garázsajtó, kapunyitó, közös kapu, beléptető rendszer, nedvesség.
Számolja ki a teljes bekerülési költséget: vételár, illeték, adó, munkadíj, engedélyek.
Tervezze meg a finanszírozást és a hozamot a helyi piac alapján.

tags: #ketszer #nezett #garazs