Kezesztől és adóstárstól a jelzálogjog törléséig: útmutató a lejárt hitel és az elévülés kapcsán

Hitelt vettél fel a lakásodra, vagy lakást vettél hitelre, ebből a szempontból mindegy. A lényeg, hogy minden ingatlanfedezet mellett nyújtott kölcsönt a hitelező javára bejegyzett jelzálogjog, bizonyos esetekben még elidegenítési és terhelési tilalom is biztosít. Fontos tudni, hogy a hitelhez kapcsolódó ügymenet nem zárul le a futamidő lejártával és az utolsó részlet befizetésével. Ingatlanfedezet mellett nyújtott hitel felvételekor a szerződést biztosító kötelezettség a jelzálogjog, melyet a bank a területileg illetékes földhivatalnál bejegyeztet a fedezetként felajánlott ingatlanunk tulajdoni lapjára is felkerül.

A finanszírozás formái és a résztvevők szerepe

• A részletek fizetése és a futamidő utolsó részlete után is gyakran felmerülhetnek a kérdések a jelzálogjog törlésével kapcsolatban.
• Részletre történő lakásvásárlás esetén a forrásösszetétel nem csupán önerőből és bankhitelből állhat, a szofisztikált ügyfelek mögött akár három-négy teher is állhat.
• A munkáltatók és az önkormányzatok szerepe különböző: a munkáltatók jelzálogjog bejegyzése mellett általában kamatmentes kölcsönnel, és/vagy a jegybanki alapkamatnak megfelelő kamatozás mellett támogatják a dolgozóik lakásvásárlását; az önkormányzatok kamatmentes kölcsönt és/vagy vissza nem térítendő támogatást nyújthatnak.
• Hitelfelvételnél a banknak és az adósnak is az a célja, hogy a felvett összeget vissza tudják fizetni; kiemelten fontos a kezesség és az adóstárs fogalma is.

A jelzálogjog és a tulajdoni lap: mit jelent és mit tegyünk lejáratkor?

• Az ingatlanfedezet mellett nyújtott hitel jelzáloga védi a bankot: a jelzálog a tulajdoni lapra kerül, és a hitel visszafizetéséig fennáll.
• A jelzálog törléséhez általában szükség van a jogosult törlési engedélyére, melyet az ingatlan tulajdonosa nyújt be a földhivatalhoz.
• Míg egyes banki rendszerek automatikusan kiadják a törlési engedélyt lejáratkor, addig más esetekben a hitelezőnek vagy az adatlannak kell intézkednie a törlésről.
• A földhivatalhoz benyújtott törlési engedély az adásvételi és a további kölcsönök szempontjából is alapvető.

Adóstárs és kezes: mi a szerepük és mikor kell őket bevonni?

Hitelfelvételnél a bank a hitel összegétől, a fennálló jövedelmi helyzettől és a bizonyított biztosítékoktól függően kérheti adóstárs bevonását. Az adóstárs bevonása általában kedvezőbb hitelfeltételeket eredményezhet, mert a bank a közösen rendelkezésre álló jövedelmet is figyelembe veheti. A felelősség egyetemleges: ha valamelyik fél nem fizet, a bank követelheti a teljes tartozást az adóstárstól vagy a keestől is. A készfizető kezes esetében a bank azonnal a kezest terheli a tartozásra, míg az adóstársnál a bank később érvényesítheti a követelést. A kezes vállalja a hitel visszafizetését a megelőző adóssal szemben, és a törlesztő részletek elmaradása esetén léphet föl a tartozás rendezésére.

• Adóstársat lehet kiléptetni a hitelből, vagy kiváltani, ha az adós jövedelme elegendő a további törlesztéshez, vagy másik adóstárs kerül bevonásra.
• Későbbiekben hasznos lehet megállapodni a bankkal a hitel felülvizsgálásáról, hogy az adóstárs kivonásával is fenn tudják tartani a hiteltörlesztést.
• A családi állapot és a vagyonmegosztás befolyásolja, hogy ki maradjon adóstársnak vagy hogyan alakul a felelősség, különösen válás vagy élettársi viszony megszűnése esetén.

Fontos tudni, hogy kötelező adóstársként bevonni a fedezetül szolgáló ingatlanon haszonélvezeti joggal bíró személyt vagy személyeket. Házastársak esetén gyakori kötelezettség ennek teljesítése.

Hogyan lehet megszabadulni jelzálogjogtól és miként érinti az elévülés?

1. A jelzálog törléséhez szükséges a jogosult törlési engedélye, amelyet az ingatlan tulajdonosa nyújthat be a földhivatalhoz.
2. Az elévülésről érdemes tisztázni, hogy a követelések általában 5 év alatt évülnek, de a meghatározó a szabályok megszakítása: felszólítás küldése, peres eljárás megindítása vagy egyéb jogi aktus.
3. Ha a tartozást a végrehajtó már elindította, a ledolgozási vagy részletfizetési lehetőségek megoldást kínálnak a fizetési kézség javítására. A moratóriumok és hosszabbítások is szóba jöhetnek.
4. Az elévülés megszakításáról szóló kérelmeket és a törlési engedély benyújtását a földhivatalnól intézkedéssel kell megtenni, és a törléshez szükséges dokumentációt pontosan csatolni.

Ha az adós vagy az adóstárs a hitel futamideje alatt rendezni tudja a tartozását, és a bank megállapodik a törlesztésről, az elévülés továbbra is érvényes lehet. A hitel megszűnéséhez, illetve a jelzálog törléséhez tehát legfontosabb lépések a törlési engedély kiváltása, a földhivatalnál történő benyújtás és a felek közötti együttműködés a törlesztés rendezésében.

Gyakorlati példák és gyakran feltett kérdések

• Életek közötti adósságok: az adós és adóstárs egyetemleges felelősséget vállalnak a tartozásért.
• Az elévülés megszakítása: ha 5 éven belül érkezett felszólítás vagy jogi intézkedés, az elévülés megszakadhat.
• Ha a hitelszerződés meghosszabbítása vagy módosítása szükséges, a bank és a hitelfelvevő közötti egyeztetés szükséges, eheti a kilépés és a kiváltás lehetőségeivel foglalkozni.
• Válás vagy élettársi kapcsolat megszűnése esetén a felek közti megállapodás segíthet a felek közti megállapodásban a hitel kezeléséről és a törlesztésről.

Ha felmerül a kérdés, hogy egy ház tulajdonrésze továbbra is zálog alatt áll-e, a jogi tanácsadás és a bankkal történő egyeztetés segítene, hogy a közvetítők által felkínált megoldások találhatóak legyenek. A jelzálogjog törléséhez és a törvényes eljárásokhoz mindig a földhivatal és a bank aktuális gyakorlatát érdemes figyelembe venni.

tags: #kezeskent #jelzaloghitel #lejart

Népszerű bejegyzések:

• Papp Tibor: életút és hatás a magyar irodalomban
• A közösség védelme társasház biztosítással
• Romániai Szuperajtó megoldások beltéri és bejárati kivitelezése panel- és társasházi ingatlanokban
• Árverési licitek világa: tippek, taktika és kockázatok angol licithasználat mellett
• Családi Ház XX Mártonffy út 19. - Személységi adatok védelme és szabályozás