Ki jogosult jelzáloggal terhelni az ingatlant és mit jelent ez a gyakorlatban?

Az ingatlan jelzálogjoggal terhelt státusza a tulajdoni lapon található jelzálogjog bejegyzésével magyarázható meg, amely azt jelenti, hogy az ingatlan fedezetként szolgál egy hitelhez, amit valószínűleg az eladó vett fel. A vásárlás csak akkor biztonságos, ha a vevő tulajdonszerzésével párhuzamosan a fennálló hitel visszafizetésre kerül, és a jelzálogjog törlésre kerül a földhivatali nyilvántartásból.

A jelzáloggal terhelt ingatlan főbb fogalmai

  • Jelzálogjog: a hitel biztosítéka, amelyet az ingatlan teherlapján jelölnek meg a III. részben.
  • Elidegenítési és terhelési tilalom: a teherbiztosíték további eleme, amely megakadályozza az ingatlan szabad értékesítését a banki hozzájárulás nélkül.
  • Bejegyzés: a jelzálogjog és kapcsolódó jogok a tulajdoni lap III. részében jelennek meg, és ez alapján lehet felmérni, ki jogosult a tartozás behajtására.
  • Törlés: a tartozás rendezése után a bank kiadja a törlési engedélyt, amellyel a földhivatal törli a jelzálogot.

Miért fontos a tehermentesítés?

A tehermentesítés lényege, hogy a fennálló tartozás rendezésre kerüljön, és a bank kiadja a törlési engedélyt. Ennek hiányában a földhivatal nem törli a jelzálogot, így a vevő tulajdonjoga nem bejegyezhető. A gyakorlatban gyakran előfordulhat, hogy a vételárból közvetlenül a bankhoz kerül a tartozás kiegyenlítése, és a fennmaradó összeg kerül az eladóhoz; ezt a sorrendet a szerződésnek pontosan rögzítenie kell.

Jelzáloggal terhelt ingatlan vásárlásának kulcslépései

  1. Friss tulajdoni lap lekérése - ellenőrizni kell, milyen teher van rajta (jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, végrehajtás, haszonélvezet, széljegy).
  2. Jogosult kilétének megállapítása - ki a jogosult bank/finanszírozó a jelzálogban.
  3. 3 red flag vizsgálata a tulajdoni lapon - több jelzálog/jogosult, végrehajtás, vagy ha az eladó nem tud banki igazolást adni.
  4. Előminősítés - még foglaló előtt érdemes; kiderül, mekkora hitelre van reális esély és milyen futamidő/jóváhagyások férnek bele.
  5. Banki igazolások és tartozás rendezése - a fennálló tartozás pontos összege, végtörlesztés menete és törlési engedély feltételei szükségesek.
  6. Adásvételi szerződés részletezése - a teher pontos megnevezése, a fennálló tartozás összege, a tartozás kiegyenlítésének módja a vételárból, és a tehermentesítés sorrendje.
  7. Beérkezés sorrendje - often: vételár rész banknak, fennmaradó rész vevő letétbe, törlési engedély kiadása után jegyzőkönyvbe vételezés.
  8. Birtokbaadás és bejegyzés - a törlési engedély kiadása után a földhivatal bejegyzi a vevő tulajdonjogát.

A tehermentesítés két tipikus módja

  • Saját erőből történő tehermentesítés - ha a vételár egy része (önerő) fedezi a fennálló tartozást: az eladó ebből kiegyenlíti a tartozást, a tartozás kiegyenlítését igazolni kell, és a törlési kérelem benyújtását a földhivatalhoz.
  • Hitelkiváltással történő tehermentesítés - ha a vevő banki hitellel fizet, a bank kiadja a végtörlesztési igazolást és a törlési engedélyt; a bejegyzési engedélyt az ügyvéd benyújtja a földhivatalhoz.

Jó gyakorlatok a gyakorlatban

  • A vevő bankja gyakran csak akkor folyósít, ha az adásvételi szerződés megfelel a banki követelményeknek és a tehermentesítés menete rendezett.
  • Az adásvételi szerződésben legyen pontosan meghatározva: a fennálló tartozás összege, ki fizeti ki, mikor történik a törlés, és mi történik, ha a bank késik a törlési engedéllyel.
  • Ha az eladó hitellel terhelt, a tartozást közvetlenül a bank felé kell kiegyenlíteni a vételárból, és a fennmaradó rész legyen letétben az eladó javára a tehermentesítés befejezéséig.
  • Ha a vevő is hitelből vásárol, a két bank közötti koordináció kulcsfontosságú, és szükség lehet friss banki igazolások kiadására.

Gyakorlati folyamat a tehermentesítés sorrendjével

Az általános és biztonságos forgatókönyv a jelzáloggal terhelt ingatlan vásárlása esetén a következő: az eladó bankjától tartozásigazolást és törlési engedély kiadását kérik, ezt az igazolást felhasználva az ügyvéd megírja az adásvételi szerződést. Megkötitek az adásvételi szerződést, és ha kell, a vevő átadja a megállapodott összegű foglalót (önerő). A vevő jogszéljegyre kerül a tulajdoni lapon. A vételár egy része közvetlenül az eladó bankjához megy (fedezetkezelésként), a bank ezt követően kiadja a törlési engedélyt, amit az eladó benyújt a földhivatalhoz. A bank törlési engedélye nélkül nincs biztonságos tehermentesítés, és a földhivatal ezt vizsgálja. A bank a maradék vételárat kifizeti, az ügyvéd kiadja a bejegyzési engedélyt, és a földhivatal bejegyzi a vevő tulajdonjogát.

Ha a vevő is hitellel vásárol

Ebben az esetben a bankok közötti egyeztetés 1-2 hétig vagy tovább is eltarthat. A szerződésben rögzíteni kell a végtörlesztés összegét, a törlési engedély kiadásának feltételeit, és a tulajdonjog bejegyzésének sorrendjét. A törlési engedély kiadása nélkül nincs jogi lehetőség a jelzálog törlésére. A bankok általában megkövetelik, hogy a vevő hitelének folyósítása a tartozás kiegyenlítése után történjen, és a folyamatban a letétbe helyezésre kerül a vételár maradék része.

Mi a teendő, ha több teher van rajta?

Ha több jelzálogjog és/vagy széljegy van, a folyamat bonyolultabb lehet. Ilyenkor fontos, hogy a tehermentesítésről és annak sorrendjéről a szerződés világosan rendelkezzen, és szükség esetén jogi tanácsadó segítségét vegyék igénybe. A red flag-eken túl pedig előzetesen meg kell szerezni minden banki igazolást és a tartozások aktuális összegét.

Összegzés

Hitellel terhelt ingatlan megvétele lehetséges, de a kulcs a tehermentesítés sorrendje és a részletek pontos meghatározása a szerződésben. A vételárból történő végtörlesztést általában a bankok követik, majd a törlési engedély kiadása után kerülhet sor a jelzálog törlésére és a tulajdonjog bejegyzésére. A folyamat során fontos a pontos dokumentáció, a határidők betartása és az, hogy a vevő jogilag védve legyen, amennyiben szükséges, kérje ki szakértők segítségét.

Jelzálog és tehermentesítés folyamatának vizuális ábrája: jogi lépések és érintettek

#02 Ingatlan adásvétel 196 másodpercben 🏠🎙️

Gyakran ismételt kérdések (rövid összefoglaló)

  1. Mi az a törlési engedély és ki adja ki? - A törlési engedély a jelzálog törléséhez szükséges dokumentum, amelyet a bank ad ki a fennálló tartozás rendezése után.
  2. Mennyi időbe telik általában a jelzálog törlése a tulajdoni lapról? - Általában 2-8 hét, legfeljebb 60 nap egy soron kívüli kérelemmel.
  3. Miért fontos a szerződésben a tehermentesítés sorrendje? - Hogy a vevő jogilag védett legyen, és ne legyen kockázat a tartozás rendezésének időzítésével kapcsolatban.
  4. Mit tegyek, ha a vevő is hitelből vásárol? - Előnyös, ha a tartozás kiegyenlítése közvetlenül a jogosult bank felé történik, és a törlési engedély kiadása után következik a bejegyzés.

tags: #ki #jogosult #jelzaloggal #terhelni #az #ingatlant

Népszerű bejegyzések: