Ki minősül korábbi berlone kárbbi berlonek: Bérleti szerződés felmondása és kapcsolódó jogi lehetőségek
A bérleti szerződés felmondása a szerződés típusától is függ. Mutatjuk a lehetőségeket! A lakásbérleti jogviszony és a hozzá kapcsolódó felmondási lehetőségek alapos áttekintése fontos ahhoz, hogy elkerüljük a vitás helyzeteket: legyen szó határozott idejű vagy határozatlan idejű szerződésről, illetve a Lakás TV. és a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) rendelkezéseiről.
Határozott idejű vs. határozatlan idejű bérleti szerződés
Határozott idejű bérleti szerződés: ilyenkor a bérlő egy előre meghatározott ideig használhatja a bérleményt. Ingatlan bérbeadásnál általában határozott idejű szerződéseket kötnek, jellemzően minimum fél évre, de inkább 1 évre. A határozott idejű szerződés előnye, hogy erre az időszakba mind a bérlő, mind pedig a bérbeadó védve van.
Határozatlan idejű bérleti szerződés: ebben az esetben nincs rögzítve, hogy a bérlő mennyi ideig használhatja a bérleményt. A lakásbérlés természetes velejárója, hogy különböző élethelyzetek miatt elköltöznénk albérletünkből. A határozatlan idejű szerződés felmondása viszonylag egyszerű, de van néhány fontos tudnivaló.
Felmondás via írásbeli nyilatkozat
Mindkét fél élhet a felmondási jogával. Amennyiben az adott hónap 15. napjáig megtörténik a bérleti szerződés felmondásáról szóló írásbeli nyilatkozat, akkor a következő hónap végére tekinthető felmondottnak a bérleti szerződés. Ha az írásbeli nyilatkozattétel a 15. nap utánra csúszik, akkor további egy hónappal hosszabbodik a felmondási folyamat; tehát nem a rákövetkező hónap, hanem az azt követő hónap végére tekinthető felmondottnak.
Példák a gyakorlati alkalmazásra: ha a felmondási nyilatkozat 2021. július 10-én érkezik, a szerződés 2021. július végével, de ha 2021. július 16-án érkezik, akkor csak 2021. augusztus végén tekinthető felmondottnak. A határidők igazolása fontos: célszerű személyes átvétellel vagy ajánlott küldeményként történő postázás.
Felmondás a határozott időre kötött szerződéseknél
A határozott idejű bérleti szerződés rendes felmondással nem mondható fel, hacsak a szerződés külön nem rendelkezik erről, vagy a Ptk. 6:339. § és 6:340. § alapján speciális helyzet áll fenn. A Ptk. alapján ugyanis léteznek olyan kivételek, amelyek lehetővé teszik a határozott idejű szerződés előzetes felmondását bizonyos körülmények között. Például a bérleményben olyan korszerűsítési munkák történnek, amelyek jelentősen korlátozzák a lakás használatát, és a bérbeadó ezt írásban értesíti a bérlőt.
Az együttműködés lehetősége a felek között közös megegyezésben rejlik, ahol írásbeli nyilatkozat szükséges a felmondási feltételekről. A szerződés megkerülhető vitás helyzetek esetén is, de ilyenkor is megfelelő jogi alapot kell találni (Ptk. 6:348. és 6:336. §). Esetenként a felmondás szerződésszegés miatt is lehetséges, ha a felek ezt írásban rögzítik.
A lakásbérlésre vonatkozó törvények és átmeneti szabályok
A bérleti jogviszony felmondásának szabályait részben a Lakás tv. (1993. évi LXXVIII. törvény) határozza meg, és részben a régi Ptk. (1959. évi IV. törvény) vonatkozó rendelkezései, különösen a bontó feltétel és az időhatározás fogalmainak megkülönböztetése. A Lakás tv. átmeneti rendelkezéseket is tartalmaz a régi szerződésekre vonatkozóan.
A Lakás tv. 75. § (2) bekezdése a cserelakás felajánlási kötelezettséget szabályozza, amely szerint a bérlőt addig nem terheli visszaadási kötelezettség, amíg a bérbeadó megfelelő cserelakást nem ajánl fel. A 75. § (1) és (2) bekezdései alapján a szerződés megszűnése a nyugdíjazás miatti munkaviszony megszűnése esetén is figyelembe vehető, de a szerződés jellege alapján értelmezendő.
A Legfelsőbb Bíróság és a Kúria határozatai szerint a bontó feltétel értelmezése nem lehet azonos az időhatározással: a bontó feltétel bizonytalan jövőbeni esemény, amely a szerződés hatályát megszünteti, míg az időhatározás konkrét időpontra utal.
A gyakorlati kiegészítések a polgári peres út helyett
Ha jogvita merül fel a bérlő és a bérbeadó között, hasznos lehet a korábbi írásbeli megállapodások visszaállítása vagy írásba foglalt megállapodás megkötése. A fizetési felszólítás és az elszámolás írásos formában történő nyilvántartása segíti a felek közötti viták rendezését. A bérleti díjak és közüzemi díjak havi elszámolása, valamint a karbantartási kötelezettségek részletes rögzítése elengedhetetlen.
Ha a szerződés érvénytelenné válik alakiság hiányában, a bérleti jogviszony a lakás birtokához kötött teljesítés elfogadásával mégis érvényes lehet bizonyos körülmények között. Ebben az esetben a felek konkrétan megállapodnak az átadás-átvételi jegyzőkönyvben, amely tartalmazza a berendezések leltárát és a műszaki állapotot.
Gyakorlati útmutató tipikus helyzetekhez
- Nem írták alá a szerződést, de jogilag létrejött: a bérleti jogviszony hatályos lehet. Ebben az esetben célszerű írásba foglalni a megállapodást, hogy később visszakereshető legyen.
- A bérlő a lakást határozatlan időre bérli: fontos a szerződésben rögzíteni a felmondás feltételeit és a cserelakás lehetőségeit.
- A bérbeadó megemeli a bérleti díjat: a módosítást a bíróság jogosult megállapítani; a feleknek addig a korábbi díjat kell fizetniük.
- A zárat zárható fogadóval fenyegetik: ez jogellenes, birtokvédelmi kezdeményezésre van szükség.
- Ha a lakáskiürítés szükséges: a bérlőnek és a bérbeadónak peres eljárás keretében kell rendeznie a kiürítést.
Befektetési és bérbeadási tippek
A kiadó ingatlanok hosszú távú bérbeadása általában rugalmasságot ad, és nagyobb esélyt nyújt a stabil bevételre. A hosszú távú bérléshez részletes, írásba foglalt szerződés szükséges, amely tartalmazza a bérleti díjak, rezsi, karbantartási költségek és viszonyok részleteit. A bérlő kiválasztása során érdemes figyelembe venni a bérleti célokat, a környezetet, a berendezéseket és a költözési lehetőségeket. Ha rövid távra, például Airbnb-szerű megoldásra gondolunk, a jogi és adózási követelmények sokkal összetettebbek, és adószám vagy ÁFA-ügyintézés szükségessége merülhet fel. A hosszú távú és a rövid távú bérlés közötti különbségek alapos mérlegelése szükséges a jövedelmezőség és a jogi biztonság érdekében.
Fontos jogi rendelkezések röviden
A bérleti jogviszony létrejötte általában írásbeli szerződést igényel, amelyet a bérbeadó készít elő. A szerződés megkötése után a bérlő köteles tartozásait és kötelezettségeit betartani; a bérbeadó pedig köteles biztosítani az ingatlan zavartalan használatát és az állapotának ellenőrzését. A lakásból való kilakoltatás kérdését bíróság előtt érdemes rendezni, nem pedig rendőri beavatkozással. A különböző rendeletek és jogszabályok alapján a szerződés módosítása is lehetséges, ha a felek ehhez hozzájárulnak, és ezt írásban rögzítik.
Választott jog és határozott idő vs. bontó feltétel
A két jogi elem közötti különbség alapvető: a bontó feltétel egy bizonytalan jövőbeni esemény, amely a szerződés megszűnését okozza; az időhatározás pedig egy meghatározott jövőbeni időpontot jelöl, amely a szerződés megszűnését hozza. A másodfokon hozott döntések ezt helyesen különböztetik meg, és a bontó feltétel szolgálhat a határozatlan idő meghatározásaként, ha az időpontban a bizonytalanság megszűnik.
tags: #ki #minosul #korabbi #berlonek